Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00620
uitspraakdatum:
15 december 2015
15 december 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te
[Z](hierna: belanghebbende),
[Z](hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 juni 2014, nummer AWB LEE 13/1648 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dantumadiel(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 142.000. Ook is daarbij een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen.
Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 10 juni 2014 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft bij brief van 7 juli 2014, ingekomen bij het Hof op 8 juli 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2015 te Leeuwarden. Namens belanghebbende is [A] verschenen. Ook is de heffingsambtenaar, [B] , verschenen, bijgestaan door [C] (taxateur).
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.9.
Na afloop van de zitting heeft belanghebbende stukken ingediend die het Hof aanleiding hebben gegeven het onderzoek voor wat betreft de bestemming van de grond van het pand aan de [b-straat] 4 te [D] te heropenen. De heffingsambtenaar is in de gelegenheid gesteld om voormelde stukken van belanghebbende te reageren. Hij heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Nadat beide partijen ermee hebben ingestemd dat een nadere mondelinge behandeling niet gehouden zou worden heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een nabij een natuurgebied gelegen vrijstaande woning gebouwd in 1900, met bijgebouwen op een perceel van 525 m². Tot de onroerende zaak behoort ook een perceel grasland van 970 m². Aan de westzijde van de onroerende zaak bevinden zich openbaar vaarwater en woningen. Aan de noordzijde, op ongeveer 100 meter afstand, is een spoorlijn gelegen. Aan de oostzijde bevindt zich een hotel met een café en een restaurant.
2.2.
De woning verkeert in een slechte staat van onderhoud. Er is sprake van scheurvorming in de muren en verzakkingen als gevolg van een slechte fundering.
2.3
Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank door [C] (WOZ-taxateur) een waardematrix laten opstellen. Hierin is de taxatieopbouw van de onroerende zaak en van vergelijkingspanden opgenomen. De taxateur concludeert ter zitting van het Hof tot een waarde in het economische verkeer van € 143.000 per waardepeildatum 1 januari 2012. In de matrix is als vergelijkingspand onder andere [b-straat] 4 te [D] opgenomen. Deze woning, die op 3 januari 2011 is verkocht voor € 153.081, heeft nagenoeg dezelfde inhoud als de onroerende zaak en is gelegen op 1.706 m². Dit pand is in zeer slechte staat aangekocht. Na aankoop is het gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De overige door de taxateur in aanmerking genomen vergelijkingspanden zijn [c-straat] 102 te [E] (vrijstaande woning, op 16 juni 2011 verkocht voor € 200.000 die na aankoop vervangen is door nieuwbouw), [a-straat] 87 te [Z] (vrijstaande woning, op 10 februari 2012 verkocht voor € 275.000) en [a-straat] 5B te [Z] (vrijstaande woning, op 15 juli 2011 verkocht voor € 460.000).
2.4
Voor zover van belang luidt voornoemde matrix, na aanvulling door de taxateur ter zitting van het Hof, als volgt:
Adres
Verkoopdatum
Onderdeel
Oppervlakte in m²
Inhoud in m³
Prijs per m²/m³
Waarde
De onroerende zaak
Woning
275
229
62.975
Berging 2002
28
275
7.7
Berging 1975
32
125
4
Carport
1.73
1.73
Grond
525
99
51.975
Grond
970
15
14.55
142.93
[b-straat] 4
3-1-2011
Woning
268
235
62.98
Berging
17
1
17
Berging
24
1
24
Berging
4
14
200
Grond
1706
52
88.712
151
2.5
Belanghebbende heeft in de procedure bij de Rechtbank ter bestrijding van de door de heffingsambtenaar bepleite waarde een taxatierapport, opgemaakt door taxateur [F] , overgelegd. Dit taxatierapport is naar aanleiding van belanghebbendes echtscheiding opgemaakt. Taxateur [F] concludeert daarin tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 22 november 2010 van € 78.050, waarbij hij het woonperceel heeft gewaardeerd op € 140 per m². De Rechtbank heeft geoordeeld dat in verband met het feit dat het taxatierapport ter zake van de echtscheiding is opgemaakt en de omstandigheid dat er is getaxeerd tegen een datum die te ver verwijderd is van de waardepeildatum, deze niet kan dienen ter onderbouwing van de gezochte WOZ-waarde.
2.6
In hoger beroep heeft belanghebbende wederom een taxatierapport aan de hand van taxateur [F] overgelegd. In dit tweede rapport concludeert laatstgenoemde tot een WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2012 van € 105.000. Het woonperceel heeft hij daarbij gewaardeerd op € 155 per m². De in het tweede rapport opgenomen grondstaffel is als volgt weer te geven:
400 m²
€ 175
400 m²
€ 90
800 m²
€ 45
1.400 m²
€ 20
Het meerdere
€ 5
2.7
Ter onderbouwing van de in het tweede rapport vermelde waarde heeft taxateur [F] een waardematrix opgenomen. Hierin is de taxatieopbouw van de onroerende zaak en van vergelijkingspanden vermeld. Evenals het in 2.4 vermelde taxatierapport heeft [F] ter onderbouwing van zijn waarde het vergelijkingspand aan de [b-straat] 4 te [D] opgenomen. Bij zijn analyse van de verkoopprijs van deze woning heeft hij deze nagenoeg geheel aan de grond toegerekend omdat het een slooppand betrof dat ook daadwerkelijk na aankoop is gesloopt.
2.8
Tot de gedingstukken behoren stukken van belanghebbende waaruit is af te leiden dat op het vergelijkingspand [b-straat] 4 te [D] de bestemming wonen en tuin rust. Tevens behoort tot het dossier de door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Kolummerzwaag afgegeven omgevingsvergunning van bedoeld vergelijkingspand. Bij de afgifte van deze vergunning op 21 februari 2012 is het volgende vermeld:
“BIJ DE BESLISSING BETROKKEN ONDERWERPEN
LIGGING VAN DE LOCATIE
De locatie is gelegen aan [b-straat] 4, [D] ,.
LIGGING VAN HET PERCEEL IN HET BESTEMMINGSPLAN
De locatie is gelegen in het Bestemmingsplan ‘Kollumerzwaag” en heeft daarin de
bestemming Wonen 1”, met de aanduiding erf en de bestemming ‘Tuin”. “
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.
3.2.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Naar zijn mening is de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak nihil omdat het een slooppand betreft. Daarnaast is hij van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de bijgebouwen te hoog heeft gewaardeerd en dat hij in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de negatieve liggingsaspecten van de onroerende zaak. Tevens stelt hij onder andere dat de heffingsambtenaar ten onrechte de verkoopgegevens van de woning aan de [d-straat] 22 te [Z] niet heeft meegewogen.
3.3.
De heffingsambtenaar is, onder verwijzing naar de in 2.3 en 2.4 vermelde taxatiematrix, van mening dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 105.000.
3.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, in dit geval kan worden bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een bruikbare methode voor bepaling van de gezochte waarde.
4.3
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.4
De heffingsambtenaar heeft in dat verband verwezen naar de in 2.4 vermelde waardematrix. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd dient vooropgesteld te worden dat tussen partijen niet in geschil is de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde van het perceel grasland, alsmede de omstandigheid dat het hoofdgebouw van de onroerende zaak in slechte staat verkeert. Daarnaast zijn partijen het er over eens dat het waardeniveau van grond voor alle door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten hetzelfde is.
4.5
Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat, gelet op de ouderdom en de staat van onderhoud, de onroerende zaak als een sloopwaardig pand is te beschouwen. Dat er op dit moment sprake is van bewoning doet aan dat oordeel niet af. Het Hof acht het aannemelijk dat de in 4.1 bedoelde verkrijger de onroerende zaak zal willen verwerven om dit te slopen en op het perceel een nieuwe woning daarvoor in de plaats te bouwen.
4.6
Het Hof is van oordeel dat in dat geval de transactiegegevens van de woning aan de [b-straat] 4 te [D] de beste onderbouwing voor de gezochte waarde vormen, omdat dit in zeer slechte staat verkerende pand direct na aankoop is gesloopt, waarna op het perceel een nieuwe woning is gebouwd. De overige door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde gebruikte vergelijkingspanden zijn onbruikbaar. Weliswaar is de woning aan de [c-straat] 102 te [E] ook na aankoop gesloopt, maar niet is gebleken dat deze in een vergelijkbare slechte staat als de onroerende zaak verkeerde zodat dit pand reeds hierom niet als referentiepand kan dienen. De overige door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden, alsmede het door belanghebbende aangevoerde pand aan de [d-straat] 22 te [Z] , zijn niet na aankoop gesloopt en kunnen niet ter vergelijking dienen.
4.7
Overigens is de onroerende zaak aan het vaarwater en in de nabijheid van een natuurgebied gelegen, hetgeen als een waardeverhogende factor dient te worden beschouwd. De op geruime afstand gelegen spoorlijn is weliswaar als een waardeverlagende factor te beschouwen maar niet in die mate dat die het waardeverhogende karakter van voornoemde ligging teniet doet. Dat van de horecagelegenheid in de buurt hinder wordt ondervonden in die mate dat dit tot een waardedaling van de onroerende zaak zou moeten leiden, is het Hof niet gebleken. De woning aan de [b-straat] 4 te [D] bevindt zich weliswaar niet in de omgeving van een spoorlijn, maar dat neemt niet weg dat het gemis van op korte afstand gelegen vaarwater erop duidt dat de ligging ten opzichte van de onroerende zaak minder is.
4.8
Gelet op het in 4.5 opgenomen oordeel, dient de waarde van de onroerende zaak, exclusief de waarde van het perceel grasland, bepaald te worden op de waarde van de grond. Dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs van het slooppand aan de [b-straat] 4 te [D] heeft ontleed in een waarde voor de woning en de bijgebouwen en een waarde voor de grond is onjuist. De koopprijs van laatstgenoemd slooppand is namelijk betaald voor de grond, waarbij aannemelijk is dat rekening is gehouden met te maken sloopkosten. Gelet op hetgeen onder 2.8 is opgenomen, rust op het perceel aan de [b-straat] 4 te [D] een woon- en tuinbestemming. Dit betekent dat voor de bepaling van de waarde van de grond van de onroerende zaak (exclusief het grasland) de grondprijs van [b-straat] 4 maatgevend is. Nu deze te berekenen is op € 151.000 (afgerond) : 1.706 m² = € 89 p/m² en de voor de onroerende zaak berekende grondprijs is te berekenen op € 142.000 (afgerond) - € 13.755 (waarde grasland) = € 128.245 : 525 m² = € 244 p/m² is vanwege dit – onverklaarbare grote verschil naar het oordeel van het Hof de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld. Weliswaar is de perceeloppervlakte van de onroerende zaak kleiner dan die van de [b-straat] 4 en is de ligging beter dan laatstgenoemd pand, maar dat neemt niet weg dat dit niet het grote verschil in prijs per vierkante meter kan verklaren. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix de vastgestelde waarde van € 142.000 niet aannemelijk gemaakt.
4.9
De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken
4.1
Het Hof acht belanghebbende in zijn bewijslast geslaagd. Belanghebbende heeft namelijk de verkoopprijs van het vergelijkingspand [b-straat] 4 te [D] geheel aan de grondwaarde toegerekend en heeft ook, blijkens hetgeen in 2.6 is opgenomen, in alle redelijkheid de grondprijzen gestaffeld. Nu hij ook voor de onroerende zaak dezelfde staffel heeft gehanteerd en tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het grasland van de onroerende zaak - groot € 14.550 - niet te hoog is, heeft hij de waarde van de onroerende zaak door uit te gaan van in totaal € 155 p/m² voor het overige deel van het perceel niet te hoog gewaardeerd.
Slotsom
Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
5.Kosten
Het Hof ziet aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vast. Dit betekent dat belanghebbende recht heeft op:
- voor de beroepsfase: 2 punten (in verband met het ingediende beroepschrift en het verschijnen ter zitting) maal 1 punt (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 490 = € 980;
- voor de hoger beroepsfase: 2,5 punten (in verband met het ingediende hogerberoepschrift, de conclusie van repliek en het verschijnen ter zitting) maal 1 punt (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 490 = € 1.225.
- Met betrekking tot het in opdracht van belanghebbende opgemaakte taxatierapport door [F] ziet het Hof op grond van het Besluit aanleiding, conform belanghebbendes verzoek en overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, een vergoeding van € 200 (woningtaxatie met inpandige opname), exclusief omzetbelasting toe te kennen. Nu aannemelijk is dat belanghebbende de omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen, wordt dit bedrag verhoogd met de verschuldigde omzetbelasting van 21 percent tot € 242. Ook de door belanghebbende gemaakte kosten in verband met kadastrale recherche (€ 10,50) komen op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. In totaal bedraagt de kostenveroordeling derhalve € 2.457,50.
6.Beslissing
Het Hof
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigd de uitspraak van de Rechtbank;
-vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
-vermindert de waarde van de onroerende zaak naar € 105.000;
-veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.457,50,
-gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan te Leeuwarden door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 december 2015
.Bij afwezigheid van de voorzitter heeft mr. B. van Walderveen deze uitspraak mede ondertekend.
.Bij afwezigheid van de voorzitter heeft mr. B. van Walderveen deze uitspraak mede ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma) (B. van Walderveen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 december 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.