Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00150
uitspraakdatum: 22 december 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 februari 2015, nummer UTR 13/694, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Houten(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Houten(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 21.507.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2012 (OZB) opgelegd.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 19.677.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 februari 2015 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] en [C] , als de gemachtigden van belanghebbende, bijgestaan door ing. [D] (taxateur), alsmede [E] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [F] (taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak.
2.2
De onroerende zaak, [G] , betreft een hotelpand met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 15.765 m². De onroerende zaak heeft 16 verdiepingen. Op de begane grond bevinden zich onder meer de entree/lounge, een koffiecorner, een bar, een restaurant en de keuken. Op de eerste verdieping zijn onder meer gesitueerd een hal, een kantoor en zalen. Op de tweede en derde verdieping zijn een hal/gang, bijeenkomstruimten en een uitloopruimte gesitueerd. Over de vierde tot en met de zestiende verdieping verspreid bevinden zich in totaal 162 hotelkamers.
2.3
De onroerende zaak is in 2007 opgeleverd en medio 2008 als hotel en vergaderlocatie in gebruik genomen.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011.
3.2
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. In hoger beroep voert zij meer in het bijzonder aan dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van lagere investeringskosten en een lagere grondwaarde en dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de werktuigenuitzondering.
3.3
De heffingsambtenaar verdedigt het tegenovergestelde standpunt. Hij voert aan dat is uitgegaan van juiste investeringskosten en een juiste grondwaarde en dat de werktuigenuitzondering niet van toepassing is.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot nadere vaststelling van de waarde op € 14.930.000.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in art. 17, lid 3, Wet WOZ. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde in het onderhavige geval hoger is dan de waarde als bedoeld in art. 17, lid 2, Wet WOZ. Het Hof zal partijen hierin volgen.
4.2
Ingevolge art. 17, lid 3, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de vervangingswaarde, waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3
De wijze waarop de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend is nader uitgewerkt in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Waarderingsinstructie). In art. 4, lid 2, Waarderingsinstructie is bepaald dat de vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in art. 4, lid 1, onder a, Waarderingsinstructie, rekening houdende met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.4
Tussen partijen bestaat in hoger beroep geen verschil van mening over de levensduur en de restwaarde voor de ruwbouw (45 jaar en 15%), de levensduur en de restwaarde voor de afbouw (10 jaar en 10%) en de levensduur en de restwaarde voor de installaties (15 jaar en 10%). Voorts zijn partijen het eens over de uitsplitsing van de stichtingskosten over ruwbouw, afbouw en installaties (50%-25%-25%). De verstreken gebruiksduur stellen partijen op drie jaar. Het Hof zal partijen daarin volgen.
4.5
In geschil zijn in hoger beroep met name de waarde van de grond, de hoogte van de stichtingskosten en de vraag of delen van de onroerende zaak bij de waardebepaling buiten aanmerking moeten worden gelaten op grond van de in art. 2, lid 1, onder e van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ bedoelde uitzondering voor werktuigen die van de onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken (hierna: de werktuigenuitzondering).
Waarde grond
4.6
De discussie over de waarde van de grond betreft in hoger beroep twee vragen, te weten welke oppervlakte de juiste is en de vraag of bij de vaststelling van de waarde van de grond met behulp van de vergelijkingsmethode (zie 4.3 hiervoor) een bedrag van € 838.235 in aanmerking moet worden genomen dat belanghebbende in haar administratie heeft opgenomen in een overzicht van materiële vaste activa als kosten in verband met advisering bouw. Deze kosten heeft belanghebbende voor haar rekening genomen om projectontwikkelaar [H] die reeds had geïnvesteerd in een eerder plan op de grond waar belanghebbende wilde bouwen, af te kopen en aldus de grond te kunnen verwerven. De Rechtbank heeft het standpunt van de heffingsambtenaar overgenomen dat dit bedrag behoort tot de verwervingskosten van de grond en bij de transactiesom moet worden opgeteld.
4.7
Ter zitting van het Hof zijn partijen het op basis van de kadastrale gegevens zoals die golden op 1 januari 2012, met elkaar eens geworden dat de oppervlakte voor dit geding kan worden gesteld op 15.200 m². Zij zijn het erover eens dat een verschil van enkele honderden vierkante meters sowieso weinig invloed heeft op het eindbedrag waarnaar in dit geding wordt gezocht. Het Hof zal hen daarin volgen. Afgezien van het bij 4.6 genoemde bedrag van € 838.235 zijn partijen het voorts eens over een bedrag van € 113 per m² dat op basis van de vergelijkingsmethode kan worden vastgesteld als marktwaarde van de grond op de waardepeildatum. Het Hof zal partijen ook hierin volgen.
4.8
Anders dan de Rechtbank en de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat tot de waarde van de grond niet het bedrag van € 838.235 kan worden gerekend. Weliswaar heeft belanghebbende dit bedrag betaald om een projectontwikkelaar te kunnen afkopen teneinde de grond te kunnen verwerven, maar het uitgangspunt bij de berekening van de GVW is dat wordt gezocht naar het bedrag dat belanghebbende bij een veronderstelde herbouw van een identiek object op de waardepeildatum zou moeten investeren in de grond en de opstal. Voor de grond dient te worden uitgegaan van de op basis van de vergelijkingsmethode vast te stellen marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond, waarvan in casu tussen partijen niet in geschil is dat die in dit geval € 113 per m² bedraagt. Daarbij past niet dat het afkoopbedrag wordt opgeteld bij de marktwaarde.
4.9
Op grond van het vorenstaande dient de waarde van de grond te worden vastgesteld op 15.200 m² x € 113 = € 1.717.600.
Stichtingskosten
4.1
De discussie over de stichtingskosten betreft met name de vraag of dient te worden uitgegaan van het bedrag aan stichtingskosten dat gemoeid was met de bouw van het onderhavige hotel, dat in 2007 is opgeleverd en in 2008 in gebruik is genomen, dan wel van de stichtingskosten volgens het Nederlands Bouwkosten Instituut (hierna: NBI). Belanghebbende is van mening dat dit laatste beter is in verband met de in 2008/2009 begonnen crisis in de bouw die tot gevolg heeft gehad dat aannemers in latere jaren bereid waren om tegen aanzienlijk lagere aanbestedingsbedragen te bouwen. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende voorts erop gewezen dat de stichtingskosten van andere [I] hotels die later zijn opgeleverd en in gebruik genomen, in lijn liggen met de stichtingskosten volgens het NBI. Taxateur [D] , die in zijn rapport uitgaat van de bouwkosten volgens het NBI, rekent in dit verband met stichtingskosten van € 1.122,84 per m² BVO. Deze stichtingskosten zijn gebaseerd op de bouwkosten per 2014 met toepassing van een correctie voor de bouwkostenindex 2011-2014. De heffingsambtenaar verdedigt daartegenover het standpunt dat het beste kan worden uitgegaan van de stichtingskosten van het onderhavige hotel (€ 1.412 per m² BVO, te corrigeren voor de bouwkostenindex 2008-2011). Gezien het waarderingsvoorschrift, bedoeld in 4.3, wordt immers gezocht naar de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen. De Rechtbank heeft dit laatste standpunt overgenomen en is dientengevolge gaan rekenen met een bedrag van € 1.384 per m². De daarbij toegepaste correctie voor de bouwkostenindex bedraagt 2 percent.
4.11
Het Hof is, anders dan de Rechtbank en de heffingsambtenaar, van oordeel dat het - gezien de door belanghebbende gestelde en door het Hof aannemelijk geachte ontwikkelingen op de bouwmarkt na de stichting van het onderhavige object - niet realistisch is om uit te gaan van de historische stichtingskosten van hotel [A] . Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat aannemers in latere jaren bereid waren om tegen aanzienlijk lagere aanbestedingsbedragen te bouwen. De heffingsambtenaar heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat op basis van de historische stichtingskosten en de gehanteerde correctie in verband met de bouwkostenindex, tot een realistische benadering van de stichtingskosten op de waardepeildatum is te komen. Ook het verweer dat hotel [J] niet goed vergelijkbaar zou zijn met hotel [A] overtuigt het Hof te dezen niet. Taxateur [D] heeft zich bij zijn taxatie gebaseerd op gegevens afkomstig van het NBI in de periode na de zogenoemde bouwcrisis en heeft met zijn ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde bedrag van € 1.122,84 per m² BVO marktconform is. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de van het NBI afkomstige gegevens worden bevestigd door de gegevens die zijn ontleend aan de bouw van diverse [I] hotels in de periode na de crisis. Het Hof zal belanghebbende derhalve op dit punt volgen.
Werktuigenuitzondering
4.12
Op grond van artikel 18, vierde lid, Wet WOZ juncto art. 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken.
4.13
De discussie tussen partijen over de werktuigenuitzondering betreft in het onderhavige geval de volgende posten: a. WKK-installatie ad € 225.000, b. WKO-installatie ad € 275.000, c. Warmte-installatie ad € 35.000, d. Afzuiginstallaties voor de keuken ad € 350.000, e. Overige keukeninstallaties ad € 175.000, f. Overige elektrische installaties (telefoon, elektrische installaties en regeltechniek zalen en WIFI-installatie) ad € 175.000, g. koelcellen ad € 200.000 en h. een zogenoemd KAT-systeem voor de keuken ad € 100.000.
4.14
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de installaties die zijn genoemd onder a, b en c in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het gebouw in die zin dat zij het gebouw beter geschikt maken voor het gebruik als hotel. Zij vallen daarom niet onder de definitie van werktuigen. Hoewel de installaties genoemd onder d, e, f en g wel dienstbaar zijn aan het productieproces en dus werktuigen genoemd kunnen worden, stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat ook deze installaties niet onder de uitzondering vallen omdat zij niet kunnen worden verwijderd zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht. Met betrekking tot het KAT-systeem stelt hij zich op het standpunt dat dit niet aanwezig is in hotel [A] .
4.15
Het is, nu het gaat om de toepassing van een uitzonderingsregel, aan de belanghebbende om argumenten aan te voeren ter onderbouwing van haar standpunt dat de bedoelde installaties aanwezig zijn en bij de waardebepaling buiten aanmerking moeten blijven. In het hogerberoepschrift volstaat zij met het geven van een opsomming van de installaties. Belanghebbende stelt zich in haar nadere stuk van 22 oktober 2015 op het standpunt dat de onder a, b en c genoemde installaties niet in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het gebouw, maar aan het productieproces, omdat zonder deze installaties het gebouw prima zou kunnen functioneren, echter niet als hotel-restaurant. Belanghebbende stelt voorts dat de installaties zonder beschadiging van betekenis verwijderd kunnen worden en wijst er hierbij op dat van de installateurs bevestiging is gekregen dat alle installaties technisch en fysiek afgescheiden kunnen worden van het gebouw.
4.16
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet is geslaagd in de op haar rustende bewijslast. Zij heeft tegenover de door de heffingsambtenaar aangevoerde argumenten onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de onderhavige installaties aan alle voorwaarden voor toepassing van de werktuigenuitzondering voldoen. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat de onder a, b en c genoemde installaties in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het gebouw. Het Hof acht het aannemelijk dat dergelijke installaties, met name door de combinatie van een WKK-installatie met een WKO-installatie, waardoor warmte die niet direct kan worden gebruikt kan worden opgeslagen, niet alleen bij objecten als hotel [A] veelvuldig worden toegepast, maar ook bij andere grote gebouwen als ziekenhuizen, verzorgingshuizen en gemeentehuizen. Het zelfde heeft te gelden voor de onder d, e, f en g genoemde installaties. Ook deze worden in andere grote gebouwen zoals ziekenhuizen en verzorgingshuizen veelvuldig toegepast. Met betrekking tot het zogenoemde KAT-systeem heeft belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat dit in hotel [A] aanwezig is.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Belanghebbende verzoekt in hoger beroep om een proceskostenvergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en van kosten voor het taxatierapport ten bedrage van € 2000. Daarnaast verzoekt zij om de kosten van [K] ten bedrage van € 1.375 te vergoeden.
In de bezwaarfase is niet om een proceskostenvergoeding verzocht.
De gemachtigde [B] is werkzaam bij [L] BV en stelt in de onderhavige procedure beroepsmatige rechtsbijstand te hebben verleend. Nu van bijzondere omstandigheden niet is gebleken (vgl. Hoge Raad 8 november 2002, nr. 37.199, ECLI:NL:HR:2002:AF0078) zal het Hof belanghebbende hierin volgen. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op (1 punt voor het beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen bij de zittingen = 3 punten x € 490 =) € 1.470 voor rechtsbijstand in eerste aanleg en (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting = 2 punten x € 490 =) € 980 voor rechtsbijstand in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.450.
De verklaring van [K] omtrent de juistheid van de in de administratie opgenomen investeringskosten is door [B] in de procedure in eerste aanleg gebruikt ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de werkelijke bouwkosten van de onroerende zaak. Deze verklaring kan naar het oordeel van het Hof niet worden aangemerkt als een deskundigenrapport. Het door [D] opgemaakte en door belanghebbende in hoger beroep overgelegde rapport daarentegen wel. Gezien het bijzondere karakter van het onderhavige object waarvan de waarde is berekend op de GVW, hetgeen bijzondere expertise vereist, en de in beroep en hoger beroep gevoerde rechtsstrijd is het Hof van oordeel dat belanghebbende redelijkerwijs daarvoor kosten heeft kunnen maken. Het Hof acht gezien de aard van het onderhavige object de daarvoor gemaakte werkelijke kosten van € 2.420 redelijk.
Het totaal aan proceskosten komt hiermee op € 2.450 + € 2.420 = € 4.870.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 14.930.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.870,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 318 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
De beslissing is op
22 december 2015in het openbaar uitgesproken.
22 december 2015in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(N.G.U. Wasch) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 23 december 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.