Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 13/694
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 februari 2015 in de zaak tussen
[eiserers] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigden: C.A. van Reenen en W. Apoll),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: D.J.P. van Wijk).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object [adres] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 21.507.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2011. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 januari 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van het object verminderd tot een bedrag van € 19.677.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen is met toepassing van die nieuwe waarde verminderd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 april 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van taxateur [A] .
Het onderzoek ter zitting is geschorst om partijen te laten onderzoeken of zij tot een finaal compromis kunnen komen.
Bij brieven van 28 mei 2014 en 2 juni 2014 hebben partijen de rechtbank bericht dat zij er niet in zijn geslaagd om tot een finaal compromis te komen.
Bij brieven van 12 september 2014 en 3 oktober 2014 heeft eiseres de rechtbank nog een nadere reactie gestuurd.
Bij brief van 2 oktober 2014 heeft verweerder nog aanvullende stukken overgelegd.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van taxateur [A] .
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Het object (hotel [X] ) betreft een hotelpand met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 15.765 m² dat is gelegen op een perceel van 15.200 m². Het object bestaat uit 16 verdiepingen. Op de begane grond bevinden zich onder andere de entree/lounge, een koffiecorner, een bar, een restaurant en de keuken. Op de eerste verdieping zijn onder andere aanwezig een hal, een kantoor en zalen. Op de tweede en derde verdieping zijn een hal/gang, bijeenkomstruimten en een uitloopruimte gelegen. Over de vierde tot en met de zestiende verdieping verspreid bevinden zich in totaal 163 hotelkamers. Het object is in 2007 opgeleverd en medio 2008 als hotel en vergaderlocatie in gebruik genomen.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 14.432.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 19.677.000,-.
3. De waarde van het object is door verweerder bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde in het onderhavige geval hoger is dan de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz.
4. Bij betwisting van de waarde door eiseres, rust de bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is, op verweerder. Of verweerder aan deze bewijslast voldoet, hangt af van het bewijs dat hij aanvoert, waarbij de stellingen die door eiseres zijn aangevoerd mede in de beschouwingen moeten worden betrokken.
5. In eerste instantie heeft de taxateur van verweerder bij gebrek aan gegevens voor de berekening van de GVW aansluiting gezocht bij informatie over “(Her)bouwkosten Bedrijfspanden 2011” uit Reed Business information. Pas op de tweede zitting op 14 oktober 2014 is een overzicht van de werkelijke stichtingskosten van het object door partijen ingebracht. Partijen zijn van mening dat deze werkelijke stichtingskosten van hotel [X] als uitgangspunt moeten worden genomen. Hoewel deze bouwkosten door subjectieve factoren zijn beïnvloed, neemt de rechtbank deze kosten ook als uitgangspunt.
6. Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag welk bedrag in aanmerking moet worden genomen voor de grond. Daarbij spitst het geschil zich toe op de vraag of de op het overzicht vermelde post “OMA, advisering bouw” ten bedrage van € 838.235,- bij de grondwaarde moet worden opgeteld. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat zij dit bedrag heeft uitgegeven om de grond te kunnen verwerven. Verweerder is van mening dat het daarom moet worden meegenomen. Eiseres stelt dat partijen in een eerder stadium van deze procedure overeenstemming hebben bereikt over de waarde van de grond en dat het bedrag om die reden niet meer kan worden meegenomen. Verweerder stelt daar tegenover dat slechts de waarde van het object als geheel ter discussie staat. In een eerder stadium zijn partijen het eens geweest over de waarde van de grond, omdat de betrokken post toen nog niet bekend was.
De rechtbank onderschrijft de opvatting van verweerder dat het geschil betrekking heeft op de waarde van het object als geheel. Zolang daarover geen overeenstemming bestaat is een overeenstemming over waarde-onderdelen niet bindend. De rechtbank is van oordeel dat het bedrag van € 838.235,- een investering is die bij de bepaling van de waarde van de grond moet worden meegenomen. Eiseres was bereid dit bedrag te betalen om het betreffende perceel te verkrijgen. Eiseres heeft verder niet onderbouwd dat en hoe er op het bedrag van € 838.235,- moet worden afgeschreven. De rechtbank stelt vast dat partijen het eerder eens waren over een bedrag van € 1.717.600,-. Vermeerderd met € 838.235,- leidt dit tot een waarde van de grond van € 2.555.835,-.
7. Uit het op 14 oktober 2014 ter zitting overgelegde overzicht volgt dat de werkelijke stichtingskosten van hotel [X] € 1.412,- per m² BVO bedragen (€ 26.496.644,- -/- € 2.652.057,- aan grond bij niet-woning -/- € 1.543.180,- aan parkeerterrein en -/- € 34.049,- aan overig = € 22.267.358,- : 15.765 m² BVO).
Partijen verschillen vervolgens over de vraag met welk percentage deze kosten moeten worden gecorrigeerd. Volgens verweerder moeten de bouwkosten met 5% worden verhoogd. Eiseres heeft een vermindering met 15% verdedigd.
Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het betreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum. Het object is in 2007 opgeleverd en medio 2008 als hotel en vergaderlocatie in gebruik genomen. Partijen hanteren in hun berekening van de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2011 als afschrijvingsperiode drie jaar. De rechtbank zal partijen daarin volgen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat moet worden gekeken naar de ontwikkeling van de bouwkosten over de periode 1 januari 2008 tot 1 januari 2011. Op basis van de door partijen overgelegde grafiek van de bouwkostenindex uit het Bouwkostenkompas komt de rechtbank in genoemde periode uit op een daling van 2% (102/103,725 x 100% = 98). Dit leidt tot een bedrag aan stichtingskosten van € 1.384,- per m².
8. Eiseres heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de duurzaamheidssubsidies (MIA en EIA) op de werkelijke stichtingskosten in mindering moeten worden gebracht. Eiseres heeft hiervoor verwezen naar een arrest van de Hoge Raad van 23 november 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA2720). Verweerder heeft ter zitting gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. Nog daargelaten dat de door eiseres genoemde subsidies op het [naam] Hotel in [woonplaats] betrekking hebben, blijkt uit het door eiseres genoemde arrest niet dat duurzaamheidssubsidies (MIA en EIA) in mindering dienen te worden gebracht op de investeringskosten. Integendeel, uit het arrest volgt zelfs dat met de invloed van fiscale faciliteiten op de waarde van de zaak geen rekening wordt gehouden.
9. Ter nadere zitting heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat onder andere de
koelmotoren, de warmtekrachtkoppelinginstallatie en de buffetten onder de
werktuigenvrijstelling vallen en deze onderdelen bij de waardering van het object buiten
beschouwing moeten blijven. Nu eiseres dit standpunt niet met concrete gegevens heeft
onderbouwd en verweerder hierop niet heeft kunnen reageren, wordt dit standpunt als te laat
ingebracht beschouwd en zal dit wegens strijd met de goede procesorde buiten de beoordeling
worden gelaten.
10. Tussen partijen bestaat geen verschil van mening meer over de levensduur en de restwaarde voor de ruwbouw (45 jaar en 15%), de levensduur en de restwaarde voor de afbouw (10 jaar en 10%), de levensduur en de restwaarde voor de installaties (15 jaar en 10%). Over de uitsplitsing van de stichtingskosten over ruwbouw, afbouw en installaties zijn partijen het eens ( 50%-25%-25%). Als afschrijvingsperiode hanteren beide partijen drie jaar. De rechtbank volgt partijen hierin. Het vorenstaande leidt tot de volgende waarde-opbouw:
Onder
deel
BVO
Prijs per m²
Levens
duur
Rest
waarde
Technische
veroudering
Functionele
veroudering
GVW
Grond
15.2
2.555.835,-
Verharding
428.544,-
Omheining
7.644,-
Ruwbouw
15.765
692,-
45
15%
5,67%
9,3%
9.333.772,-
Afbouw
15.765
346,-
10
10%
27%
9,4%
3.607.623,-
Installaties
15.765
346,-
15
10%
18%
9,4%
4.052.398,-
Totaal
19.985.816,-
11. Nu de waardeberekening leidt tot een bedrag van € 19.985.816,- is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert, voorzitter, en mr. N.M. Spelt en mr.drs. S. Lanshage, leden, in aanwezigheid van mr. M.H. Vonk-Menger, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.