Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.174.332
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2917810 )
arrest van de pachtkamer van 7 juni 2016
inzake
1.[appellant 1] ,
2.
[appellante 2],
[appellante 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna: [appellant 1] c.s.,
advocaat: mr. A.H. van der Wal,
tegen:
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[geïntimeerde 4],
[geïntimeerde 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[geïntimeerde 5],
[geïntimeerde 5],
wonende te [woonplaats] , [land] ,
6.
[geïntimeerde 6] ,
[geïntimeerde 6] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [geïntimeerde 1] c.s.,
advocaat: mr. B. Nijman.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 19 januari 2016 hier over.
1.1
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 10 mei 2016.
1.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
2.1
De rechtsvoorgangers van partijen hebben in maart 1972 een pachtovereenkomst gesloten voor de duur van 12 jaren. Het betrof een hoeve met ongeveer 22 ha cultuurgrond. De vader van [appellant onder 1] was pachter. [appellant onder 1] is zijn vader als pachter opgevolgd en bij pachtwijzigingsovereenkomst van november 1995 is zijn echtgenote, appellante onder 2, als medepachter aangesteld. De pachters hebben de hoeve als melkveehouderij en akkerbouwbedrijf geëxploiteerd.
2.2
In 1989 heeft [appellant 1] c.s. de bedrijfsgebouwen aangekocht. In 2000 heeft hij de melkveehouderijtak gestopt, het melkquotum verkocht en het bedrijf omgeschakeld naar rundveehouderij en akkerbouw. In 2003 is van het gepachte areaal 7.63.10 ha verkocht aan het Drents Landschap. Nadien is nog een perceel van 1.785 m² verkocht aan de gemeente ten behoeve van de aanleg van een fietspad. Het gepachte areaal bedraagt thans 14.45.42 hectare, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie P, nummers 348, 781 en 1172. [geïntimeerde 1] c.s. is eigenaar van deze percelen op grond van vererving. Daarnaast heeft [appellant 1] c.s. 11.33.25 hectare grond in eigendom, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie P, nummers 311, 346 en 780 en sectie U, nummer 45 en gemeente [gemeente] , sectie O, nummer 185. De gronden heeft [appellant 1] c.s. thans (grotendeels) in gebruik als akkerbouwgronden.
2.3
Naar aanleiding van een brief van 30 oktober 2012 van de adviseur van [geïntimeerde 1] c.s., [adviseur van geïntimeerden] , over een pachtprijsherziening conform de wettelijke veranderpercentages van na 1994 hebben partijen gediscussieerd over achterstallige pacht. Bij brief van 11 november 2013 heeft de raadsman van [geïntimeerde 1] c.s. de pachtovereenkomst met [appellant 1] c.s. opgezegd tegen het einde van de lopende pachtperiode, namelijk per 1 november 2019. Bij brief van 6 december 2013 heeft de adviseur van [appellant 1] c.s., [adviseur van appellanten] , betwist dat de gestelde opzeggingsgronden zich voordoen.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde 1] c.s. heeft in eerste aanleg gevorderd dat de pachtkamer primair voor recht zal verklaren dat de pachtovereenkomst tussen hem en [appellant 1] c.s. als gevolg van de pachtopzegging is geëindigd, subsidiair de pachtovereenkomst zal beëindigen en de ontruimingsdatum zal bepalen op 1 november 2019. Daarnaast heeft [geïntimeerde 1] c.s. de veroordeling van [appellant 1] c.s. gevorderd tot betaling van een bedrag van € 6.138,36 aan achterstallige pacht.
3.2
De pachtkamer heeft bij vonnis van 27 mei 2015 de subsidiaire vordering toegewezen. Voorts heeft de pachtkamer geoordeeld dat [appellant 1] c.s. een bedrag van € 6.138,36 is verschuldigd en ook dat bedrag toegewezen. [appellant 1] c.s. is veroordeeld in de proceskosten. De pachtkamer heeft het meer of anders gevorderde afgewezen.
4.Debeoordelingvandegrievenendevordering
4.1
[geïntimeerde 1] c.s. heeft zijn vordering gebaseerd op drie beëindigingsgronden, die eveneens in de opzeggingsbrief van 11 november 2013 zijn genoemd. Het betreft de stellingen dat [appellant 1] c.s. tekortschiet omdat er geen sprake (meer) is van bedrijfsmatige exploitatie en omdat hij een achterstand in de pachtbetalingen heeft en dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde 1] c.s. dient uit te vallen (artikel 7:370 lid 1 sub a en Pro c BW).
4.2
In zijn tweede grief keert [appellant 1] c.s. zich tegen het oordeel van de pachtkamer dat er geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. In hoger beroep heeft [appellant 1] c.s. jaarstukken en meitellinggegevens van zijn bedrijf overgelegd en zijn standpunt nader toegelicht.
4.3
Naar vaste rechtspraak van het hof veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
4.4
[appellant onder 1] , thans 65 jaar, en zijn echtgenote, thans 59 jaar, exploiteren gezamenlijk een akkerbouwbedrijf van ongeveer 25 hectaren. Zij hebben geen functie buiten de landbouw. Het bouwplan bestaat doorgaans uit zomertarwe (sinds kort wintertarwe), mais, fabrieksaardappelen, pootaardappelen en een stukje grasland. De aan deze teelten verbonden werkzaamheden verrichten de pachters grotendeels zelf. Ter onderbouwing daarvan heeft [appellant 1] c.s. bij productie 3 in hoger beroep een opsomming van werkzaamheden overgelegd. De gebruikelijke loonwerkwerkzaamheden besteden zij uit. De opbrengsten van de teelten zijn blijkens de jaarstukken normaal per hectare, met uitzondering van (vooral) de zomertarwe in 2014. De verklaring ligt in de zeer natte omstandigheden waarin de zomertarwe in dat jaar is geteeld. Daarnaast ontvangt het bedrijf toeslagrechten.
4.5
Het bedrijf heeft nauwelijks schulden. De beperkte hypothecaire lening wordt afgelost. Door de jaren heen heeft [appellant 1] c.s. geïnvesteerd in machines en gebouwen waarop wordt afgeschreven. In 2013 heeft [appellant 1] c.s. nog een tractor gekocht en in 2014 is [appellant 1] c.s. begonnen met de voorbereiding van de bouw van een schuur ter vervanging van een bouwvallige schuur. De nieuwe schuur is inmiddels opgericht.
4.6
De omvang van het bedrijf is beperkt en uitbreidingsmogelijkheden in de omgeving zijn er volgens [appellant 1] c.s. niet. [appellant 1] c.s. wenst de bedrijfsvoering nog jaren voort te zetten, mede gelet op de leeftijd van de medepachtster, en heeft de inkomsten uit het bedrijf nodig.
4.7
Op grond van deze feiten en omstandigheden vindt het hof voldoende aanknopingspunten om te oordelen dat sprake is van een normale bedrijfsvoering die gericht is op winst. Dat deze winst (fiscaal) bescheiden van omvang is, mede vanwege gebruik van fiscale ondernemersfaciliteiten, doet daaraan onvoldoende af. Daarbij komt dat [appellant 1] c.s. beschikt over een lijfrente die is gefinancierd met de opbrengst van het melkquotum en tot het 65e levensjaar aan beide pachters € 6.000 per jaar uitkeert alsmede dat [appellant 1] c.s. gedeeld heeft in de opbrengst van de verkoop van pachtgronden in 2003 en 2004. Uit al het vorenstaande vloeit voort dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw, zodat grief 2 slaagt.
4.8
De voorwaardelijke vierde grief gaat over de betalingsachterstand. [appellant 1] c.s. heeft het bedrag waartoe hij in eerste aanleg is veroordeeld inmiddels aan [geïntimeerde 1] c.s. voldaan. Hij begrijpt het vonnis van de pachtkamer aldus dat de pachtkamer de pachtachterstand niet ten grondslag heeft gelegd aan de toewijzing van de beëindigingsvordering. Subsidiair stelt hij zich op het standpunt dat de betalingsachterstand, gelet op de feiten en omstandigheden, van te gering belang is om de beëindiging te rechtvaardigen.
4.9
In rechtsoverweging 4.12 overweegt de pachtkamer in eerste aanleg dat [appellant 1] c.s. ook ten aanzien van de betaling van de pachtprijs is tekortgeschoten hetgeen eveneens een grond is voor de beëindiging van de pachtovereenkomst. Daaruit leidt het hof af dat de pachtkamer de beëindiging van de pachtovereenkomst eveneens heeft gebaseerd op de betalingsachterstand. De voorwaarde waaronder grief 4 is ingesteld, is dan ook vervuld.
4.1
Het hof stelt voorop dat, indien de vordering is gestoeld op een ernstige tekortkoming van de pachter, die beëindigingsgrond in samenhang met ontbinding op grond van een tekortkoming (7:376 jo. 6:265 BW) moet worden beschouwd. Dit betekent dat de tekortkoming zodanig ernstig dient te zijn dat deze de beëindiging met haar gevolgen kan rechtvaardigen. Bij de beoordeling of dat het geval is, gaat het hof uit van de volgende feiten. Tot de brief van 30 oktober 2012 van [adviseur van geïntimeerden] (zie hiervoor onder 2.3 en uitgebreider rov. 2.8 vonnis eerste aanleg) heeft [geïntimeerde 1] c.s. geen aanspraak gemaakt op de wettelijke verhogingen van de pachtprijs. [appellant 1] c.s. heeft voordien de pachtprijs telkens twee keer per jaar aan [geïntimeerde 1] c.s. voldaan; van betalingsachterstanden is vóór 2012 niet gebleken. In voormelde brief maakt [geïntimeerde 1] c.s. met terugwerkende kracht aanspraak op de pachtverhogingen vanaf 2001 en hij vordert deze van [appellant 1] c.s. gedurende de termijn van vijf jaren voorafgaand aan de brief tot een totaalbedrag van € 5.155,05. Op deze brief heeft de adviseur van [appellant 1] c.s., [adviseur van appellanten] , gereageerd en in de correspondentie die volgde als standpunt van [appellant 1] c.s. medegedeeld dat de vordering misplaatst was en het berekende bedrag discussie geeft, “los van de vraag of de juridische benadering juist is”. Daarnaast heeft [appellant 1] c.s. zich beroepen op verrekening van door hem betaalde onderhoudskosten aan het gepachte. Tot slot heeft [appellant 1] c.s. gewezen op een brief uit 2004 waarin [geïntimeerde 1] c.s. volgens hem de pachtprijs tussen partijen definitief heeft vastgesteld zodat [geïntimeerde 1] c.s. daarop niet meer kon terugkomen. [geïntimeerde 1] c.s. heeft vervolgens op 11 november 2013 de pacht opgezegd.
4.11
Ter zitting heeft [geïntimeerde 1] c.s. toegelicht dat partijen voorafgaand aan de brief van 30 oktober 2012 in onderhandeling waren over de aankoop van de pachtpercelen door [appellant 1] c.s.. Deze onderhandelingen hebben partijen door hun gemachtigden [adviseur van geïntimeerden] en [adviseur van appellanten] laten voeren. De onderhandelingen liepen stroef vanwege het verschil in inzicht over de pachtdruk. Op advies van [adviseur van geïntimeerden] heeft [geïntimeerde 1] c.s. na het vastlopen van de onderhandelingen, wat volgens hem te wijten was aan [appellant 1] c.s., aanspraak gemaakt op achterstallige pacht. [appellant 1] c.s. heeft daartegenover aangevoerd dat hij de pachtgronden wilde verwerven en daartoe voorstellen heeft gedaan, maar geen reactie ontving van de zijde van de verpachter.
4.12
Verder volgt uit hetgeen over de bedrijfsmatige exploitatie is overwogen, dat de beëindiging van de pachtovereenkomst voor [appellant 1] c.s. tot gevolg zou hebben dat zijn bedrijf tot meer dan de helft wordt ingekrompen zodat het waarschijnlijk niet meer levensvatbaar zal zijn.
4.13
Gelet op deze feiten en omstandigheden oordeelt het hof dat de in 2012 geconstateerde betalingsachterstand de beëindiging van de pachtovereenkomst niet rechtvaardigt. Bovendien heeft [appellant 1] c.s. zich neergelegd bij het oordeel van de pachtkamer en de achterstand inmiddels voldaan. Grief 4 slaagt.
4.14
In de derde grief gaat [appellant 1] c.s. in op de belangenafweging die de pachtkamer in eerste aanleg in het voordeel van [geïntimeerde 1] c.s. heeft beslecht. [geïntimeerde 1] c.s. heeft als belang aangevoerd dat de gepachte gronden in een onverdeelde nalatenschap vallen. De huidige erfgenamen willen hun kinderen niet belasten met de pachtovereenkomst. Niets lijkt er echter aan in de weg te staan om de verpachte gronden en de pachtovereenkomst toe te delen aan een der erfgenamen of de gronden te verkopen in verpachte staat aan een belegger. Op die wijze worden (de kinderen van) de huidige erfgenamen niet meer belast. Een eventueel belang bij het pachtvrij verkopen legt, zonder nadere toelichting, voorts onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het belang van [appellant 1] c.s. bij voortzetting van de pachtovereenkomst. Ook de derde grief slaagt.
4.15
Nu het hof oordeelt dat de grieven slagen en tot vernietiging van het vonnis leiden, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep de niet besproken of verworpen stellingen en verweren te onderzoeken. In dit kader heeft [geïntimeerde 1] c.s. erop gewezen dat het hof dient te onderzoeken of het verzet van [appellant 1] c.s. rechtsgeldig is geweest. Daarbij ziet [geïntimeerde 1] c.s. over het hoofd dat de pachtkamer de met die stelling samenhangende vordering heeft afgewezen. Immers, [geïntimeerde 1] c.s. heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de pachtovereenkomst door de opzegging is geëindigd, stellende dat het verzet niet rechtsgeldig is geschied. Deze stelling heeft de pachtkamer echter verworpen en in het dictum heeft hij de desbetreffende vordering afgewezen (“wijst af het meer of anders gevorderde.”; gezien de conclusie in rov. 4.4 omvat dit de primaire vordering). [geïntimeerde 1] c.s. had dus incidenteel moeten appelleren om de rechtsgeldigheid van het verzet door het hof te laten beoordelen. Op de voorwaardelijk ingestelde eerste grief hoeft het hof bij deze stand van zaken niet in te gaan. De overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer omdat deze hiervoor reeds zijn besproken of in dat licht geen bespreking meer behoeven.
Slotsom
4.16
De voorwaardelijke grief 1 behoeft geen bespreking. De grieven 2, 3 en (voorwaardelijke) grief 4 slagen zodat het bestreden vonnis ten aanzien van de beëindiging zal worden vernietigd. Het hof zal het vonnis bekrachtigen voor zover het de betalingsverplichting van [appellant 1] c.s. betreft (dictum onder 5.2). Het hof ziet aanleiding om de kosten van de eerste aanleg te compenseren en in zoverre faalt de vijfde grief. Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [geïntimeerde 1] c.s. veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten aan de zijde van [appellant 1] c.s. zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 94,19
- griffierecht € 311
subtotaal verschotten
€ 405,19
€ 405,19
- salaris advocaat € 1.788 (2 punten x tarief II)
Totaal
€ 2.193,19.
€ 2.193,19.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Assen, rechtbank Noord-Nederland, van 27 mei 2015, behoudens het dictum onder 5.2, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht:
wijst de vordering tot beëindiging van de pachtovereenkomst tussen [geïntimeerde 1] c.s. en [appellant 1] c.s. alsnog af;
compenseert de proceskosten van de eerste aanleg tussen partijen zodat ieder de eigen kosten draagt;
veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant 1] c.s. vastgesteld op € 2.193,19;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, B.J.H. Hofstee en H.L. Wattel en de deskundige leden mr.ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2016.