ECLI:NL:GHARL:2016:7517

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.165.610

(zaaknummer rechtbank Gelderland 2178823)

arrest van 6 september 2016

in de zaak van

[appellante],

wonende te [plaatsnaam] (Gld.),

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. J.G.T. Stapelbroek,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AVB Vastgoed B.V.,

gevestigd te Arnhem,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: AVB,

advocaat: mr. D.J. Sauer.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 12 februari 2014 en 27 augustus 2014 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, locatie Arnhem) heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 november 2014,

■ de memorie van grieven, met producties,

■ de memorie van antwoord,

■ de schriftelijke pleidooien van beide partijen.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.13 van het vonnis van 27 augustus 2014.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

AVB heeft met ingang van 1 augustus 2011 aan [appellante] verhuurd de woning aan de [de woning] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor een jaar en is vervolgens voor onbepaalde tijd verlengd. Op 11 oktober 2012 is in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. De politie is ingeschakeld. De woning is op 23 november 2012 ontruimd. Zij is daarna opgeknapt en bewoonbaar gemaakt. Per 1 april 2013 is de woning weer verhuurd.

4.2

AVB heeft in dit geding gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 40.000,00 wegens de aanwezigheid van een hennepkwekerij, van een boete van € 1.935,00 wegens onderverhuur zonder haar toestemming, van schadevergoeding van € 7.660,53 wegens beschadiging van de woning, van € 1.644,24 wegens huurderving en van € 420,00 wegens personeelskosten en van de buitengerechtelijke incassokosten van € 6.290,25, een en ander te vermeerderen met rente en proceskosten. De kantonrechter heeft in haar vonnis van 27 augustus 2014 de vorderingen toegewezen, onder verrekening van een waarborgsom van € 560,76 en met verlaging van de buitengerechtelijke incassokosten tot € 1.445,16. [appellante] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van drie grieven. AVB heeft verweer gevoerd.

4.3

In grief 1 herhaalt [appellante] haar ook in eerste aanleg gedane beroep op matiging op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW van de contractuele boete van € 40.000,00, die zij op grond van artikel 10.5 van de huurovereenkomst verschuldigd is wegens de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning. De kantonrechter heeft dit beroep afgewezen in rechtsoverweging 5.9 van het bestreden vonnis. In de memorie van grieven heeft [appellante] een aantal omstandigheden opgesomd die zij relevant acht voor haar beroep op matiging. Zij stelt dat zij de woning vanaf 1 september 2012 heeft onderverhuurd aan de heer [persoon 1] , dat deze vermoedelijk de hennepkwekerij heeft aangelegd buiten haar medeweten en betrokkenheid, dat zij geen profijt heeft gehad van de opbrengsten, dat de hennepkwekerij maar kort in bedrijf is geweest, namelijk tot 11 oktober 2012 en dat er niet is geoogst. Verder acht zij relevant dat naast de boete voor de hennepkwekerij ook een boete voor onderverhuur wordt gevorderd en integrale schadevergoeding, dat [persoon 1] onvindbaar is, zodat de schade niet op hem kan worden verhaald en dat haar netto maandinkomen van € 1.141,25 ontoereikend is om de boete te betalen, nu zij van dit inkomen haarzelf en haar twee minderjarige kinderen moet onderhouden en een schuld aan DUO moet aflossen. In haar pleitnota heeft zij aangevoerd dat in april 2012 haar moeder is overleden, dat zij in verwachting van een tweede kind was, dat zij wilde gaan samenwonen, dat de woning voor samenwonen en gezinsuitbreiding te klein was, dat zij een grotere woning in Velp kon huren, maar dat de eigenaar die woning wilde verkopen, zodat het niet zeker was of zij in Velp kon blijven en dat zij daarom de woning heeft aangehouden en heeft onderverhuurd aan een vriend van haar partner.

4.4

AVB heeft aangevoerd dat de genoemde omstandigheden geen beroep op matiging rechtvaardigen, dat met name onduidelijk blijft waarom [appellante] de huur van de woning niet heeft opgezegd toen zij naar Velp verhuisde en dat [appellante] argwaan had behoren te krijgen, toen [persoon 1] de huur contant betaalde.

4.5

Het hof dient eerst ambtshalve te onderzoeken of het boetebeding in artikel 10.5 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW (rechtsoverweging 3.3 van HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:340,
JOR2016/116,
Ebecek/Trudo, en rechtsoverweging 3.7.1 van HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691,
NJ2014/274,
Heesakker/Voets) en daarmee nietig. Huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatig verhurende partijen en particulieren vallen immers onder de werking van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), die onder meer is omgezet in de artikelen 6:231 BW en verder. Onbetwist is dat [appellante] een consument is. Weliswaar is artikel 10.5 van de huurovereenkomst (
“Het is ten strengste verboden om in of nabij het gehuurde waren die in strijd zijn met de Opiumwet te hebben, bewaren, verhandelen of gebruiken (zowel soft- als harddrugs). Bij elke overtreding hiervan zal terstond, zonder gerechtelijke tussenkomst het huurcontract worden ontbonden en is een boete opeisbaar van € 40.000 zegge veertigduizend euro”) een bepaling in de huurovereenkomst zelf en maakt het geen onderdeel uit van de bij de huurovereenkomst gevoegde algemene voorwaarden. De huurovereenkomst die AVB, een professionele verhuurder, heeft gebruikt is het model van een huurovereenkomst voor woonruimte uit 2003 van de Raad voor Onroerende Zaken. AVB, waarvan mag worden aangenomen dat zij het model gebruikt om daarmee ook de rechtsverhoudingen met andere huurders vast te leggen, heeft niet gesteld dat over artikel 10.5 afzonderlijk is onderhandeld. Gezien het bepaalde in artikel 3 van de Richtlijn betekent dit dat het artikellid binnen de reikwijdte van de Richtlijn valt en daarmee ook van artikel 6:233 sub a BW.

4.6

Het stellen van een boete van € 40.000,00 op het hebben, bewaren, verhandelen of gebruiken van verdovende middelen als hennep acht het hof niet onredelijk bezwarend. De illegale teelt van hennep (in een woning) is een strafbaar feit, leidt tot brandgevaarlijke situaties in de woning die ook risico’s opleveren voor nabij gelegen gebouwen en kan leiden tot verloedering van de wijk. Omdat met de illegale teelt van hennep aanzienlijke winsten kunnen worden behaald, dient de boete voldoende hoog te zijn om afschrikwekkend te zijn. AVB heeft onbetwist gesteld dat met een redelijke tot goede oogst een opbrengst van enkele tienduizenden euro’s kan worden gerealiseerd. Tegen deze achtergrond is het boetebeding niet als onredelijk bezwarend te beschouwen.

4.7

Voor de toepassing van de rechterlijke bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete, neergelegd in artikel 6:94 BW, geldt het volgende. De in deze bepaling opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding, de hoedanigheid van partijen en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6883,
NJ2007/262,
Intrahof/Bart Smitsen HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986,
NJ2012/459,
Van de Zuidwind/Faase).

4.8

Voor het hof is een relevante grond voor matiging de cumulatie van de boete van € 40.000,00 met de boete van € 1.935,00 voor onderverhuur zonder toestemming van AVB en met de schadevergoeding wegens beschadiging van de woning en huurderving van tezamen € 9.724,77. De wet neemt als uitgangspunt dat de boete in de plaats treedt van de schadevergoeding (artikel 6:92 lid 2 BW). Weliswaar kan een partij bedingen dat de boete verschuldigd is, onverminderd het recht op schadevergoeding. In artikel 10.5 van de huurovereenkomst heeft AVB deze aanspraak echter niet bedongen. De huurovereenkomst biedt daarom geen basis voor toewijzing van én de boete én schadevergoeding. Toewijzing van de boete en schadevergoeding leidt daarom tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Datzelfde geldt voor de cumulatie van de twee boetes voor twee sterk met elkaar samenhangende tekortkomingen. De overige door [appellante] aangevoerde omstandigheden acht het hof van onvoldoende gewicht om een verdergaande matiging te kunnen dragen. De tekortkoming is ernstig. [appellante] dient de gevolgen te dragen voor het feit dat zij de woning aan een voor haar onbekende persoon in onderhuur heeft gegeven en dat zij niet heeft toegezien op de wijze van gebruik van de woning. Daarbij komt dat de contante betaling van de huur door [persoon 1] bij [appellante] argwaan had moeten wekken. Het afschrikwekkende karakter van het boetebeding voor het aanleggen van een illegale hennepkwekerij weegt voor het hof zwaar. De geringe omvang van de inkomsten van [appellante] , de door haar gestelde maar door AVB betwiste onbekendheid met de kwekerij, korte duur van de exploitatie en afwezigheid van een oogst en de onoverzichtelijke situatie waarin zij volgens haar toen verkeerde, zijn niet van dien aard dat het afzien van verdere matiging tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat leidt. Een en ander leidt tot de slotsom dat het hof de boete zal matigen met € 12.000,00 tot € 28.000,00. Grief 1 is in zoverre gegrond.

4.9

[appellante] bestrijdt met grief 2 de door de kantonrechter in rechtsoverweging 5.11 van het bestreden vonnis toegewezen kosten van herstel van de woning van € 7.660,53. Volgens [appellante] heeft AVB een te hoog bedrag aan herstelkosten gevorderd. De hennepkwekerij bevond zich in de woonkamer, zodat alleen dat vertrek moest worden opgeknapt. Volgens haar was er sprake van achterstallig onderhoud toen zij de woning betrok op 1 augustus 2011. De grief is ongegrond. De door AVB overgelegde foto’s tonen dat de woning ernstig te leiden heeft gehad van de hennepteelt, die niet alleen in de woonkamer plaatsvond, maar waarvoor ook in de douche en de keuken installaties waren geplaatst. Met name zijn beschadigingen van muren en vloeren te zien. Dat met schoonmaak- en schilderwerkzaamheden een bedrag van € 7.660,53 was gemoeid, is door AVB met de door haar overgelegde facturen genoegzaam onderbouwd. Een nadere specificatie van die facturen is onder deze omstandigheden dan ook niet vereist.

4.1

Met grief 3 valt [appellante] het oordeel van de kantonrechter in 5.13 van het bestreden vonnis aan, inhoudende dat het gezien het feit dat eerst de elektriciteitsmeters moesten worden teruggeplaatst voordat met de herstelwerkzaamheden kon worden begonnen, aannemelijk is dat het nog niet mogelijk was de woning al per 1 maart 2013 te verhuren. Volgens [appellante] is de woning op 5 december 2012 schoongemaakt en hadden kort daarop de overige herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, zodat het redelijkerwijs mogelijk moet zijn geweest de woning per 15 februari 2013 of 1 maart 2013 te verhuren. AVB heeft daartegenover onbetwist aangevoerd dat niet alleen moest worden gewacht op terugplaatsing van de meters, maar ook op afronding van het politieonderzoek, terwijl de opdrachtnemers (schilder, elektricien, stukadoor) ook niet onmiddellijk met hun werkzaamheden konden aanvangen. Het hof acht het aannemelijk dat met terugplaatsing van de meters, afronding van het politieonderzoek en inplanning van de schilder, stucadoor en elektricien de nodige tijd gemoeid is geweest, zodat het niet mogelijk was de woning al eerder dan 1 april 2013 te verhuren. Grief 3 is ongegrond.

4.11

De slotsom is dat grief 1 ten dele slaagt en de grieven 2 en 3 ongegrond zijn. De door de kantonrechter toegewezen boete van € 40.000,00 zal worden gematigd tot € 28.000,00. Voor het overige blijft het dictum ongewijzigd, ook voor zover het de proceskostenveroordeling betreft. Voor de duidelijkheid zal het hof het vonnis vernietigen en de veroordeling opnieuw formuleren.

4.12

Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

4.13

Het hof gaat voorbij aan het door [appellante] in § 4 memorie van grieven en nr. 13 conclusie van antwoord gedane bewijsaanbod, omdat het onvoldoende gespecificeerd is, omdat het hof veronderstellenderwijs is uitgegaan van de juistheid van de door [appellante] aangevoerde omstandigheden ter onderbouwing van haar beroep op matiging van de boete en omdat [appellante] ’s overige stellingen, indien deze al voldoende concreet zijn en ook worden bewezen, niet tot een ander oordeel leiden.

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

5.1

vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, locatie Arnhem) van 27 augustus 2014, en doet opnieuw recht:

5.1.1

veroordeelt [appellante] om aan AVB binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te betalen de contractuele boete ex artikel 10.5 huurovereenkomst ten bedrage van € 28.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 8 juli 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.1.2

veroordeelt [appellante] om aan AVB binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te betalen de verschuldigde contractuele boete ex artikel 1.4 van de algemene bepalingen van € 1.935,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 8 juli 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.1.3

veroordeelt [appellante] om aan AVB binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te betalen de door AVB geleden schade als gevolg van de exploitatie van een hennepkwekerij in de woning en de daarmee gepaard gaande herstelkosten van deze woning ten bedrage van € 7.660,53, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 8 juli 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.1.4

veroordeelt [appellante] om aan AVB binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te betalen de door AVB geleden schade als gevolg van de exploitatie van een hennepkwekerij in de woning en de daarmee gepaard gaande huurderving ten bedrage van € 1.644,24, waarop het bedrag van € 560,76 aan waarborgsom in mindering strekt, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 8 juli 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.1.5

veroordeelt [appellante] om aan AVB binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te betalen de door AVB geleden schade als gevolg van de exploitatie van een hennepkwekerij in de woning en de daarmee gepaard gaande personeelskosten ten bedrage van € 420,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 8 juli 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.1.6

veroordeelt [appellante] om aan AVB binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te betalen een bedrag van € 1.445,16 aan buitengerechtelijke kosten;

5.1.7

veroordeelt [appellante] in de proceskosten (inclusief de kosten van het incident), tot deze uitspraak aan de zijde van AVB begroot op € 78,34 aan dagvaardingskosten, € 896,00 aan griffierecht en € 1.500,00 aan salaris voor de gemachtigde;

5.1.8

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.1.9

wijst het meer of anders gevorderde af;

5.2

compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.L.R. Wefers Bettink, S.B. Boorsma en F.J. de Vries, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 september 2016.