ECLI:NL:GHARL:2016:9999

• Datum uitspraak: 13 december 2016
• Publicatiedatum: 12 december 2016
• Zaaknummer: 15/01587
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; A. J.H. van Suilen; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waardebepaling vrijstaande woning met geschil over waarde en meerderheidsregel

Belanghebbende stelde in hoger beroep de vastgestelde WOZ-waarde van zijn vrijstaande woning aan de [a-straat] 45 te [Z] ter discussie. De heffingsambtenaar had de waarde per 1 januari 2014 vastgesteld op €429.000, terwijl belanghebbende een lagere waarde van €370.000 bepleitte, mede op grond van een eigen aankoopprijs van €450.000 in september 2013 en diverse tekortkomingen aan de woning.

De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, maar het hof vernietigde deze uitspraak. Het hof oordeelde dat het eigen aankoopcijfer hoger was dan de werkelijke waarde in het economische verkeer, mede vanwege gebreken aan de woning die bij aankoop niet bekend waren. De geschatte herstelkosten bedroegen circa €27.822,37. Een waardedaling van 2% tussen aankoop en waardepeildatum werd aannemelijk geacht.

Belanghebbende had tevens een beroep gedaan op de meerderheidsregel, stellende dat vergelijkbare woningen lager waren gewaardeerd. Het hof verwierp dit beroep omdat de woningen niet identiek waren door verschillen in perceelsgrootte, uitbouwen en voorzieningen.

Het hof stelde de waarde van de woning per waardepeildatum vast op €420.000, lager dan de oorspronkelijke beschikking maar hoger dan het door belanghebbende gevorderde bedrag. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierechten. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd en het hoger beroep gegrond verklaard.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €420.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

Nummer 15/01587

uitspraakdatum:
6 december 2016

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 november 2015, nummer UTR 15/1735, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 45 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 429.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) ter zake van de eigendom van de onroerende zaak vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 november 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] en [D] , taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel, carport, terrasoverkapping en een garage. De woning heeft een vloeroppervlakte van 181 m2 en is gelegen op een perceel van 595 m2.

2.2

Belanghebbende heeft de woning op 2 september 2013 gekocht voor de koopsom van € 450.000 k.k.

2.3

Als vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende de navolgende onroerende objecten aangedragen:

- [b-straat] 4, levering op 21 november 2013, verkoopprijs € 425.000, bouwjaar 2003, oppervlakte woonhuis 225 m2 en een perceelsoppervlakte van 613 m2,

- [c-straat] 24, levering 7 maart 2014, verkoopprijs € 450.000, oppervlakte woonhuis 290 m2 en een perceelsoppervlakte van 1.127 m2,

- [c-straat] 32, levering op 3 september 2013, verkoopprijs € 435.000, oppervlakte woonhuis 200 m2 en een perceelsoppervlakte van 986 m2,

- [c-straat] 3, levering op 26 februari 2013, verkoopprijs € 440.000, oppervlakte woonhuis 375 m2 en een perceelsoppervlakte van 1.296 m2.

2.4

De onroerende zaken [a-straat] 43, 45, 47 en 49 hebben de volgende kenmerken:

nr. 43: bouwjaar 2007, oppervlakte woonhuis 142 m2, perceelsoppervlakte 748 m2, garage, overkapping en dakkapel,

nr. 45: bouwjaar 2004, oppervlakte woonhuis 181 m2, perceelsoppervlakte 595 m2, garage, carport, terrasoverkapping en dakkapel,

nr. 47: bouwjaar 2005, oppervlakte woonhuis 196 m2, perceelsoppervlakte 625 m2, garage en dakkapel,

nr. 49: bouwjaar 2003, oppervlakte woonhuis 195 m2, perceelsoppervlakte 891 m2, garage en dakkapel.

De toegekende WOZ-waarden per de waardepeildatum bedragen achtereenvolgens € 336.000, € 429.000, € 351.00 en € 374.000.

2.5

Belanghebbende heeft een civielrechtelijke procedure gestart om de koopovereenkomst van de onroerende zaak te ontbinden. Op 23 december 2015 heeft de Rechtbank, afdeling Civiel recht, handelskamer, vonnis gewezen en de koopovereenkomst van de onroerende zaak ontbonden. Een kopie van dat vonnis, waarin de gegevens van de wederpartij onleesbaar zijn gemaakt, behoort tot de gedingstukken. De Rechtbank heeft de navolgende, door belanghebbende en zijn partner als eisers gestelde tekortkomingen beoordeeld:

- kosten cv

- ontbreken politiekeurmerk

- ondeugdelijke constructie veranda en carport

- toegangspoort

- structurele geluidsoverlast

De Rechtbank heeft de kosten van herstel van de voormelde tekortkomingen op ten minste € 27.822,37 geschat. Aan de geluidsoverlast van de buren is geen bedrag toegerekend.

2.6

De wederpartij van belanghebbende heeft tegen het vonnis, dat niet bij voorraad uitvoerbaar is verklaard, hoger beroep ingesteld. Op dat hoger beroep is nog geen arrest gewezen.

2.7

Belanghebbende verblijft nog steeds in de onroerende zaak, die nog steeds zijn eigendom is. Aan het vonnis van de Rechtbank is nog geen uitvoering gegeven, hangende de uitkomst van het hoger beroep.

2.8

De buren van belanghebbende, zowel die woonachtig op [a-straat] nr. 43 als die op [a-straat] nr. 47, hebben een meervoudig gehandicapt kind. Deze kinderen worden afzonderlijk via een busje ’s ochtends opgehaald en aan het einde van de middag weer thuis gebracht.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Tevens is de toepasselijkheid van de meerderheidsregel in geschil.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van € 370.000, alsmede tot vergoeding van de proceskosten en van griffierecht (Rechtbank en Hof).

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde van woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking.

4.3

Het vorenstaande laat echter onverlet dat de vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals hiervoor in de wetsbepaling is omschreven. Deze waarde kan ook op andere wijze worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

4.4

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft bestreden rust op de heffingsambtenaar ook in hoger beroep de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.5

Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 2 september 2013, derhalve vier maanden vóór de peildatum, gekocht voor een koopprijs van € 450.000. In een dergelijk geval moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer ten tijde van de aankoop overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

4.6

Nu belanghebbende van mening is dat het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economische verkeer representeert, dient hij daartoe feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken om zijn standpunt te onderbouwen. Daartoe heeft belanghebbende gewezen op een aantal tekortkomingen in de onroerende zaak die hem ten tijde van de aankoop niet bekend waren.

4.7

De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd bestreden dat de tekortkomingen aanleiding geven de beschikte waarde te verminderen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat er een marge bestaat tussen het eigen aankoopcijfer van € 450.000 (2 september 2013) en de beschikte waarde van € 429.000. In hoger beroep heeft hij zich nader op het standpunt gesteld dat zich in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum een waardedaling van twee percent heeft voorgedaan. Het restant van het verschil vormt een vermindering wegens de tekortkomingen, zodat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden.

4.8

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met het vonnis van de Rechtbank, afdeling Civiel recht, aannemelijk heeft gemaakt dat het eigen aankoopcijfer hoger is geweest dan de waarde in het economische verkeer. In dat verband merkt het Hof op dat het bedrag van de geschatte herstelkosten niet volledig overeenkomt met het door de heffingsambtenaar gestelde restant van het verschil (zie de laatste volzin van 4.7). Anders dan belanghebbende heeft bepleit, acht het Hof de gestelde geluidsoverlast en de verkeersbewegingen bestaande uit het halen en brengen van de kinderen van de buren niet van voldoende gewicht om daaraan een extra waardedruk toe te kennen. Het Hof acht de verklaring van de taxateur dat de waardedaling in de periode gelegen tussen aankoopdatum en de waardepeildatum twee percent heeft bedragen, oftewel € 9.000, gelet op de dalende markt in die periode aannemelijk.

4.9

Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat aan de onroerende zaak per de waardepeildatum een lagere dan de beschikte waarde dient te worden toegekend. Belanghebbende heeft echter het door hem bepleite bedrag van € 370.000 niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde de gegevens van een aantal transacties ingebracht (zie 2.3). Nog daargelaten dat de desbetreffende objecten zijn gelegen op grotere percelen en verder op andere punten van de onroerende zaak verschillen, geldt dat indien een eigen verkoopcijfer bekend is, aan vergelijking met andere verkoopcijfers in de regel minder waarde dient te worden toegekend. Aan de hand van het eigen verkoopcijfer, gecorrigeerd met de gegevens in het vonnis van de Rechtbank, afdeling Civiel recht en hetgeen partijen hierover hebben aangevoerd, kan het Hof de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum ontlenen.

4.1

Belanghebbende heeft voorts nog een beroep gedaan op de meerderheidsregel en zich daarbij op het standpunt gesteld dat in een meerderheid van vrijwel identieke gevallen de heffingsambtenaar een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld. Dit betreft de onroerende zaken plaatselijk bekend [a-straat] 43, 47 en 49, alle te [Z] . De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd bestreden dat deze onroerende zaken vrijwel identiek zijn aan de onroerende zaak van belanghebbende.

4.11

Bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van het schenden van de meerderheidsregel neemt het Hof het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39 850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, tot uitgangspunt. Aldaar heeft de Hoge Raad overwogen dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, aldus de Hoge Raad.

4.12

Belanghebbende is er naar ’s Hofs oordeel niet geslaagd om zijn beroep op de meerderheidsregel te onderbouwen. De genoemde onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] zijn niet identiek aan de onroerende zaak van belanghebbende. De perceelsgrootte verschilt, en de heffingsambtenaar heeft met de van hem afkomstige gedingstukken aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak in de jaren 2008-2010 is verbouwd en over meer uitbouwen respectievelijk bijgebouwen beschikt. Het is aannemelijk dat de objecten gelet op de objectkenmerken, voorzieningen, kwaliteit en luxe niet identiek zijn. Alsdan wordt niet voldaan aan het criterium dat de Hoge Raad heeft geformuleerd voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in WOZ-zaken. In zoverre faalt het hoger beroep.

4.13

Het Hof is van oordeel dat gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen aan de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie een waarde van € 420.000 dient te worden toegekend.

4.14

Belanghebbende heeft nog gesteld dat de Rechtbank, ondanks het door hem gedane verzoek de zaak aan te houden, zulks in afwachting van het op korte termijn te verwachten vonnis van de Rechtbank, afdeling Civiel recht, in strijd heeft gehandeld met de goede procesorde door uitspraak te doen. Reeds op die grond heeft belanghebbende zich gedwongen gevoeld hoger beroep in te stellen. Desgevraagd heeft belanghebbende tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep zijn standpunt nader toegelicht en aangegeven dat de voormelde gestelde schending ertoe moet leiden dat het griffierecht van Rechtbank en het Hof, naast de proceskosten volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht, dienen te worden vergoed.

4.15

Het Hof zal deze vraag uit een oogpunt van proceseconomie niet beantwoorden, nu reeds uit anderen hoofde de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd. Dit oordeel leidt tot de gevolgen zoals belanghebbende deze heeft bepleit.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 992 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten, wegingsfactor 1, € 496 per punt) en € 992 voor de kosten in hoger beroep (2 punten, wegingsfactor 1, € 496 per punt), ofwel in totaal op € 1.984. Het Hof merkt nog op dat belanghebbende zelfstandig een bezwaarschrift heeft ingediend en hij de uitspraak op bezwaar reeds had ontvangen voordat de gemachtigde een pro forma bezwaarschrift heeft ingediend. Voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bestaan aldus geen termen.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 420.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.984,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten
€ 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. A. J.H. van Suilen en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 6 december 2016 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. Van Suilen.

De griffier,

(A. Vellema)

(A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 13 december 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.