ECLI:NL:GHARL:2017:2587

• Datum uitspraak: 28 maart 2017
• Publicatiedatum: 28 maart 2017
• Zaaknummer: 16/00337
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; P. van der Wal; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde woning en invloed burenoverlast

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van haar woning, stellende dat de overlast van haar buurman en hinder van bomen de waarde negatief beïnvloeden. De heffingsambtenaar stelde de waarde vast op €228.000 voor 2014, wat door de rechtbank werd bevestigd. Belanghebbende ging in hoger beroep tegen deze uitspraak.

Het hof oordeelde dat de waarde bepaald moet worden op basis van de economische waarde per peildatum, waarbij overlast alleen meetelt als potentiële kopers daardoor minder willen betalen. Uit het taxatierapport bleek dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. Hoewel de relatie met de buurman slecht is, was niet aannemelijk dat potentiële kopers hierdoor minder zouden betalen.

Verder oordeelde het hof dat hinder van overhangende takken en gemeentelijke bomen geen waardevermindering rechtvaardigt, omdat snoeien mogelijk is. Gestelde schade aan bijgebouwen door takken was onvoldoende gekwantificeerd en reeds verdisconteerd in de waarde. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalde vanwege verschillende belastingjaren en waardepeildata.

De klachten over de procesgang bij de rechtbank werden verworpen wegens gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen proceskostenvergoeding toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €228.000 blijft gehandhaafd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 16/00337

uitspraakdatum:
28 maart 2017

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 9 februari 2016 nummer LEE 15/162, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Heerenveen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 228.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 vastgesteld op € 364,57.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 300 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 610 m².

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [Z] te hoog is vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de heffingsambtenaar ontkennend wordt beantwoord.

3.2.1.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de buurman door zijn gedrag al jarenlang zoveel overlast veroorzaakt, dat potentiële kopers niet bereid zouden zijn de onroerende zaak voor de vastgestelde waarde te kopen en de waarde ervan daardoor derhalve in aanzienlijke mate negatief wordt beïnvloed. Bovendien wordt overlast en schade ondervonden van dicht bij de erfgrens op het perceel van die buurman staande bomen en van gemeentelijke bomen.

3.2.2.

Voorts stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, doordat hij de waarde van de woning van de buurman in 1997, nadat deze had geklaagd over overlast die hij van belanghebbendes in de woning verblijvende gemachtigde zou hebben ondervonden, had verminderd met 25 percent.

3.2.3.

Ten slotte klaagt belanghebbende over de procesgang bij de Rechtbank. Volgens belanghebbende heeft zij de reactie van de heffingsambtenaar op door haar ingediende nadere stukken niet ontvangen, heeft de Rechtbank uitspraak gedaan zonder een nadere zitting te houden, zulks terwijl zij de daarvoor door de Rechtbank gevraagde toestemming niet had verleend, en is in het proces-verbaal van de zitting en in de uitspraak de naam vermeld van een andere rechter dan de rechter die de zaak ter zitting had behandeld.

3.3.

De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 125.000.

3.5.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Welke rechtsgevolgen belanghebbende ook aan haar klachten over de procesgang bij de Rechtbank wil verbinden, deze klachten kunnen haar niet baten, omdat zij feitelijke grondslag missen. De reactie van de heffingsambtenaar op door belanghebbende ingediende nadere stukken is weliswaar niet in afschrift aan de huidige gemachtigde gezonden, maar blijkens een tot de stukken van het geding behorende brief van de griffier van de Rechtbank wel aan belanghebbendes toenmalige gemachtigde. Het geschrift waarbij belanghebbendes toenmalige gemachtigde toestemming voor het doen van uitspraak zonder nadere mondelinge behandeling heeft verleend, bevindt zich eveneens in het dossier van de Rechtbank. Wat betreft de persoon van de rechter die de zaak ter zitting heeft behandeld, leidt het Hof uit het proces-verbaal van de zitting en de uitspraak van de Rechtbank af dat mr. C.H. de Groot de behandelend rechter was. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd bevestigd dat dit klopt. De enkele stelling van belanghebbende dat de inhoud van die stukken op dit punt onjuist is, is onvoldoende voor het oordeel dat deze authentieke akten vals zijn.

4.2.

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.3.

Nu belanghebbende de waardevaststelling gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van
1 januari 2013 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag overgelegd van 18 februari 2014, opgesteld door [A] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatieverslag worden drie in de gemeente Heerenveen gelegen referentieobjecten vermeld en wordt aan de onroerende zaak per de peildatum een waarde toegekend van € 258.000.

4.5.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het taxatieverslag en de daarin opgenomen referentieobjecten en de daarop gegeven toelichting in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentieobjecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde is € 30.000 lager dan de waarde die volgens het taxatieverslag volgt uit de verkoopgegevens van de referentieobjecten.

4.6.

Belanghebbende heeft de juistheid van de door deze gegevens ondersteunde, door de heffingsambtenaar voorgestane waarde in beginsel niet betwist, doch aangevoerd dat die waarde naar beneden dient te worden bijgesteld uitsluitend wegens de door haar gestelde overlast van de buurman en wegens overlast en schade van bomen. Het Hof heeft, gelet op de uitvoerige documentatie dienaangaande die van de zijde van belanghebbende in het geding is gebracht, geen reden om eraan te twijfelen dat de relatie met de buurman slecht is.

4.7.

Overlast en hinder van buren vinden in het algemeen hun grondslag in de sfeer van de persoonlijke relaties. Enkel in een situatie waarin sprake is van overlast waardoor ook potentiële kopers hierdoor zouden worden beïnvloed, in die zin dat zij op de peildatum voor de onroerende zaak een lagere prijs willen betalen, dient de overlast in de vastgestelde waarde tot uitdrukking te komen. In het onderhavige geval is niet aannemelijk geworden dat daarvan sprake is. Dit brengt mee dat de door belanghebbende ondervonden overlast van haar buurman geen grond is om te komen tot een lagere waardebepaling.

4.8.

Voor zover belanghebbende - of een eventuele koper van de onroerende zaak - hinder ondervindt van overhangende takken en gebladerte van dicht bij de erfgrens van haar perceel staande bomen, kan die hinder worden opgeheven door het snoeien of afzagen van die overhangende takken, waartoe belanghebbende, respectievelijk een opvolgend eigenaar, gerechtigd is indien de buurman op een daartoe strekkend verzoek weigerachtig blijft zelf tot zodanig snoeien of afzagen over te gaan. Op zichzelf is die hinder daarom onvoldoende om daaraan een waardeverminderende werking toe te kennen. Dit geldt evenzeer voor de door belanghebbende gestelde hinder van gemeentelijke bomen.

4.9.

Belanghebbende heeft evenwel tevens gesteld dat door overhangende takken schade is ontstaan aan bijgebouwen bij de woning. Het valt niet uit te sluiten dat zodanige schade is opgetreden, zij het dat belanghebbende die gestelde schade niet voldoende heeft gekwantificeerd. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt een waarde die € 30.000 hoger ligt dan de beschikte waarde. In de beschikte waarde is naar 's Hofs oordeel de uit die schade volgende waardedruk voldoende verdisconteerd.

4.10.

Belanghebbende heeft zich tot slot beroepen op het gelijkheidsbeginsel. Zij heeft daartoe gewezen op een aan de buurman gerichte uitspraak op bezwaar betreffende het belastingjaar 1997. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet, reeds omdat het verschillende belastingjaren en verschillende waardepeildata betreft.

4.10.

Gelet op het vorenoverwogene is de heffingsambtenaar geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op
28 maart 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 maart 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.