Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.199.272/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4683353 CV EXPL 15-17107)
arrest van 24 oktober 2017
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] h.o.d.n. Cafetaria-Lunchroom de Tulp,
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
niet verschenen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 27 januari 2016 en 1 juni 2016 die de kantonrechter te Groningen, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 augustus 2016,
- de memorie van grieven, tevens akte vermeerdering van eis, met producties.
2.2
Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
[appellante] vordert in het hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 1 juni 2016, vaststelling van de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan de [a-straat] 82 te [C] met ingang van 1 oktober 2014 op € 2.069,06, exclusief btw, per maand en veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellante] van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis van 1 juni 2016 teveel aan [geïntimeerde] heeft betaald.
3.De vaststaande feiten
3.1.
Het hof gaat in hoger beroep, voor zover nog van belang, uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.6 van het bestreden vonnis van
1 juni 2016, aangevuld met enkele door het hof vastgestelde feiten.
3.2.
Tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder bestaat een huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [a-straat] 82 te [C] . Het betreft bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. In deze ruimte wordt een cafetaria-lunchroom geëxploiteerd. De huurovereenkomst is ingegaan op 2 januari 2006, voor de duur van vijf jaar tegen een aanvangshuurprijs van € 1.950,- exclusief BTW, per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
3.3
De huurovereenkomst is op 2 januari 2011 en 2 januari 2016 telkens verlengd voor de duur van vijf jaar, laatstelijk tot 2 januari 2021. De in 2016 geldende huurprijs bedroeg € 2.279,92 (exclusief BTW) per maand.
3.4
Naar aanleiding van een verzoek van [geïntimeerde] van 29 augustus 2014 om de huurprijs aan te passen hebben partijen in november 2014 Klaassen Makelaardij (verder te noemen Klaassen) benaderd om een huurwaardetaxatie op te stellen. Klaassen heeft op 10 september 2015 verslag uitgebracht van haar bevindingen en de huurprijs ingaande 1 oktober 2014 bepaald op € 19.843,98, exclusief btw, per jaar, omgerekend € 1.653,67 per maand.
3.5
Op verzoek van [appellante] heeft Wubbolt Horeca Makelaardij (verder te noemen Wubbolt) de huurwaarde van de bedrijfsruimte aan de [a-straat] 82 getaxeerd. Wubbolt heeft in haar rapport van 21 juli 2016 de huurwaarde ingaande 1 oktober 2014 getaxeerd op € 24.828,70, exclusief btw, per jaar, omgerekend € 2.069,06 per maand.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, op de voet van artikel 7:303 lid 1 BW Pro gevorderd de huurprijs voor de [a-straat] 82 te [C] ingaande 1 oktober 2014 vast te stellen op € 1.653,67 exclusief btw per maand. Daarnaast heeft zij gevorderd [appellante] te veroordelen tot terugbetaling aan haar van hetgeen zij sedert 1 oktober 2014 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de contractuele rente, dan wel de wettelijke handelsrente, alsmede tot vergoeding van de kosten van de deskundige, de buitengerechtelijke kosten en de kosten van de procedure.
4.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 1 juni 2016 de huurprijs voor de [a-straat] 82 te [C] ingaande 1 oktober 2014 vastgesteld op € 1.653,67, exclusief btw, per maand en [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 14.053,33, inclusief btw, uit hoofde van teveel betaalde huur berekend tot april 2016, vermeerderd met de contractuele rente van 2% over een bedrag van € 11.076,54 vanaf 4 december 2015 en vanaf 13 april 2016 over een bedrag van € 14.053,33.
Verder heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van:
- € 744,19, inclusief btw, wegens teveel betaalde huur over de maand mei 2016;
- € 7.055,75, zijnde de kosten van de deskundige, vermeerderd met de contractuele rente van 2% vanaf 4 december 2015 tot aan de dag der algehele betaling;
- € 466,00 aan griffierecht, € 94,19 aan explootkosten en € 600,00 voor salaris van de gemachtigde.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
Onder
grief Iheeft [appellante] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte het rapport van Klaassen aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd en heeft verzuimd in te gaan op de bezwaren die zij tegen dat rapport naar voren heeft gebracht. Naar haar mening is Klaassen uitgegaan van een verkeerde berekening van de oppervlakte van [a-straat] 82 en heeft Klaassen geen juist onderscheid gemaakt tussen de verkoopruimte en de overige ruimten. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [appellante] het rapport van Wubbolt in het geding gebracht.
grief Iheeft [appellante] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte het rapport van Klaassen aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd en heeft verzuimd in te gaan op de bezwaren die zij tegen dat rapport naar voren heeft gebracht. Naar haar mening is Klaassen uitgegaan van een verkeerde berekening van de oppervlakte van [a-straat] 82 en heeft Klaassen geen juist onderscheid gemaakt tussen de verkoopruimte en de overige ruimten. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [appellante] het rapport van Wubbolt in het geding gebracht.
5.2
Het hof stelt voorop dat het rapport van Klaassen is uitgebracht door een tweetal aan Klaassen verbonden deskundigen die door partijen gezamenlijk zijn benoemd en dat het rapport door [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:304 lid 1 BW Pro aan het verzoek om nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 BW Pro ten grondslag is gelegd. Voorts blijkt uit het rapport dat voor de bepaling van de nieuwe huurprijs tot uitgangspunt is genomen de wettelijke maatstaf als neergelegd in artikel 7:303 BW Pro. Dit brengt mee dat de partij die dat rapport betwist gemotiveerd heeft aan te geven waarom een door die deskundige genomen uitgangspunt of waardering onjuist is.
5.3
Klaassen is in haar berekening uitgegaan van een verhuurde oppervlakte van totaal 142 m2, waarvan 54 m2 verkoopruimte en 88 m2 overige ruimte. De verkoopruimte is in de waardering voor 100% betrokken en de overige ruimte voor 50%, waardoor de gewogen oppervlakte voor de huurprijsvaststelling uitkomt op 98 m2 (onderdeel 3.2 van haar rapport).
Op basis van een vergelijking van vier referentiepanden heeft Klaassen de gemiddelde huurprijs berekend op € 202,49 per m2. Dat heeft geleid tot een geadviseerde huurprijs voor het pand [a-straat] 82 van (€ 202,49 x 98 m2 =) € 19.843,98 per jaar, omgerekend € 1.653,67 per maand.
5.4
Wubbolt is in haar berekening uitgegaan van 142,3 m2, waarvan 51,2 m2 publieksruimten met een basishuurwaarde van € 250,- per m2, 35 m2 keukens en buffet met een basishuurwaarde van € 150,- per m2, 4,7 m2 verkeersruimten (toiletten) met een basishuurwaarde van € 125,-, 36,7 m2 opslag (12,7 m2 in de bedrijfskeuken en 24 m2 achter) met een basishuurwaarde van € 125,- en 14,7 m2 overig (8,7m2 terras en 6 m2 kelder) met een basishuurwaarde van € 60,-. Dat leidt tot een gemiddelde huurwaarde van (afgerond) € 169,70 per m2 (onderdeel 3.2 van haar rapport en de bijlage).
Vervolgens heeft Wubbolt geconcludeerd dat de huurwaarde van de referentiepanden rond € 180,- per m2 ligt en dat het gewogen gemiddelde van de huurwaarde van de referentiepanden en de berekende huurwaarde van [a-straat] 82 € 174,85 per m2 bedraagt, zodat de geadviseerde huurwaarde volgens haar uitkomt op € 24.828,70 per jaar, omgerekend € 2.069,06 per maand.
5.5
Het hof stelt vast dat, behoudens een afrondingsverschil van 0,3 m2, Klaassen en Wubbolt zijn uitgegaan van dezelfde bedrijfsoppervlakte, namelijk 142 m2.
Het verschil in benadering tussen Klaassen en Wubbolt zit in de omvang van de publieksruimte/verkoopruimte, de toegepaste basishuurwaarde per m² en het aan de aan de verschillende ruimten toegekende gewicht bij de berekening van de huurprijs.
5.6
Het hof ziet geen aanleiding om zonder nadere toelichting, die [appellante] niet heeft gegeven, uit te gaan van een andere oppervlakte voor de verkoopruimte dan de door Klaassen berekende oppervlakte van 54 m2. Uit het rapport van Wubbolt blijkt niet waar het verschil uit bestaat. Dit valt ook niet zonder meer af te leiden uit de door Wubbolt bij haar rapport gevoegde plattegrond.
5.7
[appellante] heeft evenmin gemotiveerd onderbouwd waarom niet kan worden uitgegaan van de door Klaassen in lijn met artikel 7:303 lid 2 BW Pro berekende gemiddelde huurprijs van vergelijkbare panden in [C] van € 202,49 per m2 en zou moeten worden uitgegaan van een blijkens het rapport van Wubbolt op VMH staffels gebaseerde huurwaarde van € 250,- per m2.
Zo heeft [appellante] in navolging van Wubbolt niet duidelijk gemaakt waarom naast de referentiepanden in de categorie cafetaria-lunchroom-snackbar winkelruimte in de vergelijking zou moeten worden betrokken.
[appellante] heeft evenmin nader onderbouwd waarom Klaassen voor het perceel [a-straat] 20 van een verkeerde oppervlakte is uitgegaan. De enkele constatering van Wubbolt dat teveel oppervlakte is opgegeven is niet toereikend.
Anders dan [appellante] heeft gesteld heeft Klaassen cafetaria De Smulhoek aan de [b-straat] 1 te [C] wel degelijk in de vergelijking betrokken (onderdelen 5.4 en 6 van haar rapport). Het is juist Wubbolt die in haar rapport dit pand buiten de referentiepanden heeft gehouden (zie de onderdelen 3.6 en 3.7 van haar rapport). Het standpunt van [appellante] berust op een onjuiste lezing van het rapport van Klaassen.
5.8
Een gemotiveerde onderbouwing ontbreekt eveneens voor de door [appellante] bepleite andere weging van de overige ruimten, die door Klaassen op 50% van de publieksruimte zijn gewaardeerd. Daarbij constateert het hof dat Wubbolt alleen de bedrijfskeuken en werkruimten hoger heeft gewaardeerd dan Klaassen, namelijk op 60%. De overige ruimten zijn eveneens op 50% (toiletten, opslag bedrijfskeuken, opslag achter) of lager, namelijk 24% (terras en kelder) gewaardeerd.
5.9
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt het hof tot de conclusie dat geen grond bestaat om af te wijken van de voor de onderhavige bedrijfsruimte aan de [a-straat] 82 in het rapport van Klaassen geadviseerde huurwaarde van € 19.843,98 per jaar, oftewel € 1.653,67 per maand. Het hof sluit zich derhalve aan bij het oordeel van de kantonrechter.
5.1
Grief I slaagt niet.
5.11
De
grieven II en IIIkomen op tegen de veroordeling van [appellante] tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van teveel door haar betaalde huur over de periode van 1 oktober 2014 tot 1 juni 2016.
Grief IVis gericht tegen de veroordeling van [appellante] tot vergoeding aan [geïntimeerde] van de door [geïntimeerde] betaalde factuur van Klaassen.
grieven II en IIIkomen op tegen de veroordeling van [appellante] tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van teveel door haar betaalde huur over de periode van 1 oktober 2014 tot 1 juni 2016.
Grief IVis gericht tegen de veroordeling van [appellante] tot vergoeding aan [geïntimeerde] van de door [geïntimeerde] betaalde factuur van Klaassen.
Het hof stelt vast dat aan de grieven II, III en IV de veronderstelling ten grondslag ligt dat grief I slaagt en dat de grieven niet daarnaast zelfstandige gronden aanvoeren voor de vernietiging van de veroordelingen waar zij zich tegen richten. Aangezien grief I, zoals hier is overwogen niet slaagt en de huurprijs € 1.653,67 blijft, kunnen de grieven II, III en IV evenmin slagen.
5.12
Grief V, die is gericht tegen de veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft om die reden niet verder te worden besproken.
6.De slotsom
6.1.
Het hoger beroep tegen het vonnis van 27 januari 2016 zal worden verworpen.
6.2.
Het bestreden vonnis 1 juni 2016 moet worden bekrachtigd, nu de daartegen gerichte grieven falen.
6.3
Nu [geïntimeerde] in hoger beroep niet in het geding is verschenen bestaat voor een veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep geen grond.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 1 juni 2016;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. B.J.H. Hofstee, mr. D.H. de Witte en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2017.