ECLI:NL:GHARL:2018:10739

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.208.719/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5077763)

arrest van 11 december 2018

in de zaak van

wijlen [appellante],

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellante],

advocaat: mr. A. Speksnijder, kantoorhoudend te Akkrum,

tegen

stichting Elkien,

gevestigd te Heerenveen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Elkien,

advocaat: mr. W.E.A. Stegeman, kantoorhoudend te Groningen.

Het arrest van 21 februari 2017 wordt hier overgenomen.

1.Het verdere procesverloop in hoger beroep

1.1

Elkien heeft op de rol van 2 mei 2017 een memorie van antwoord (met producties) genomen.

1.2

Op de rol van 16 mei 2017 heeft [appellante] een akte uitlaten producties genomen.

1.3

Naar aanleiding van het overlijden van [appellante] heeft Elkien op 20 maart 2018 een akte genomen. Daarbij heeft Elkien het hof verzocht te bepalen dat mr. Speksnijder geen belang heeft bij voortzetting van de procedure in hoger beroep, dan wel het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen. Het gebrek aan belang is, aldus Elkien, gelegen in de omstandigheden dat de huurovereenkomst is ontbonden, de woning is ontruimd en de huurder is overleden.

1.4

Bij antwoordakte van 17 april 2018 heeft mr. Speksnijder laten weten dat de erfgenamen van [appellante] wensen dat de procedure op haar naam wordt voortgezet. Aangezien namens partij [appellante] geen schorsing van de procedure ex art. 225 Rv is aangezegd, heeft de rolraadsheer bepaald dat de procedure wordt voortgezet op naam van [appellante] .

1.5

Partijen hebben de stukken overgelegd. Arrest is bepaald op heden.

2 De feiten, het geschil en de beslissing in eerste aanleg

2.1

Met ingang van 3 juli 2012 verhuurde Elkien de woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) aan [appellante] . [appellante] bewoonde de woning samen met haar zoons [B] (hierna: [B] ) en [C] .

2.2

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. Art. 9.3 van de huurvoorwaarden luidt:

"
Geen overlast en gevaarzetting

9.3

Huurder zal er voor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast en hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten of door derden die zich met toestemming van huurder in en rond het gehuurde bevinden.

Hieronder wordt onder meer verstaan:

iedere vorm van overlast in of rond het gehuurde, zoals geluidsoverlast, stankoverlast, overlast als gevolg van alcoholgebruik;
drugsgebruik, drugshandel in of rond het gehuurde;
(huis)dieren die overlast veroorzaken in of rond het gehuurde;
het kweken van hennep waar dan ook in het gehuurde, dan wel het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar worden geacht."

2.3

Naar aanleidingen van drie meldingen via Meld Misdaad Anoniem dat in de woning door [B] in drugs zou worden gehandeld, heeft op 9 december 2015 op last van de rechter-commissaris een huiszoeking plaatsgevonden. Blijkens het proces-verbaal zijn daarbij in de woonkamer aangetroffen: een zakje wiet, een vuilniszak met hennepresten en een pot hennep. In de slaapkamer van [B] zijn aangetroffen: 2 pillen in een zakje, 41 XTC pillen verdeeld over vier zakjes, 2 assimilatielampen, 15 wikkels vermoedelijk gevuld met cocaïne, een zakje met restanten wit poeder, een transformator, een hygrometer, 5 zakken bruin/wit poeder, een maatbeker met poederresten en een vierkant wit plastic bakje met wit poeder.

2.4

De burgemeester van Leeuwarden heeft bij besluit van 15 februari 2016 de woning ingaande 29 februari 2016 voor een periode van zes maanden gesloten wegens overtreding van art. 13b lid 1 van de Opiumwet. De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, sector bestuursrecht, heeft dit besluit geschorst bij uitspraak van 2 maart 2016. Van gemeentewege is nadien aangegeven dat het besluit van 15 februari 2016 zal worden herroepen. Sluiting van de woning op last van de burgemeester heeft dan ook niet plaatsgevonden.

2.5

In eerste aanleg heeft Elkien, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning gevorderd, met nevenvorderingen en kosten rechtens.

2.6

In zijn eindvonnis van 24 januari 2017, waarvan beroep, heeft de kantonrechter de tussen Elkien en [appellante] bestaande huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen, met nevenveroordelingen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en [appellante] is door de kantonrechter verwezen in de proceskosten.

2.7

Elkien heeft de ontruiming van de woning aangezegd tegen 23 februari 2017.

2.8

Bij arrest van 21 februari 2017 heeft het hof de incidentele vordering van [appellante] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van 24 januari 2017 afgewezen.

2.9

[appellante] heeft de woning op 6 maart 2017 ontruimd en opgeleverd.

2.1

Op [----] 2017 is [appellante] overleden.

3.De beoordeling in hoger beroep

3.1

[appellante] heeft zes genummerde grieven ontwikkeld tegen het vonnis waarvan beroep.

3.2

Grief 1bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat voor de toepassing van art. 9.3 van de huurvoorwaarden niet is vereist dat sprake is van overlast. Volgens [appellante] is het begrijpelijk dat een verhuurder wil tegengaan dat in het gehuurde een hennepplantage aanwezig is, gelet op alle gevaren (zoals stank, kortsluiting en brand) die dat meebrengt. Het is de verhuurder echter niet toegestaan om de grondrechten van de huurder te beperken. De verhuurder heeft geen bevoegdheid om te bepalen hoe die huurder zich in zijn privédomein moet gedragen, ook niet wanneer die huurder drugs wil gebruiken.

3.3

[appellante] miskent hiermee dat het opschrift van art. 9.3 van de huurvoorwaarden "
Geen overlast en gevaarzetting" niet betekent dat vast moet staan dat de huurder (of anderen voor wie hij verantwoordelijk is) daadwerkelijk overlast veroorzaakt. Met Elkien is het hof van oordeel dat in art. 9.3 van de huurvoorwaarden tot uitdrukking is gebracht dat het de huurder verboden is in de woning strafbare gedragingen te ontplooien waaronder het bezitten, het gebruiken, verhandelen en/of telen van drugs, aan welke strafbare gedragingen, naar de praktijk leert, inherent verbonden is het risico van overlast voor de omgeving. Anders dan [appellante] meent is dat geen disproportionele inmenging in het privédomein van de huurder, omdat de huurvoorwaarden geen betrekking hebben op (niet strafbare) hoeveelheden drugs voor eigen gebruik. Grief 1 slaagt daarom niet.

3.4

Volgens
grief 2heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.3 van het bestreden vonnis ten onrechte aangenomen dat in de woning van [appellante] 41 XTC-pillen, 10 wikkels (7 gram) met cocaïne en 19,96 gram gruis van cannabis zijn aangetroffen. Volgens [appellante] houden de bevindingen van het NFI slechts in dat er sporen c.q. delen van de genoemde middelen zijn aangetroffen, zodat niet bekend is of de (strafrechtelijk) toegestane gebruikershoeveelheden zijn overschreden. Het is verder onduidelijk wat de kantonrechter in rechtsoverweging 5.3 heeft bedoeld met "
een bedrijfsmatige hoeveelheid van harddrugs", aangezien dit in tegenspraak lijkt met de kennelijke aanname van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat van drugshandel geen sprake was.

3.5

De in beslag genomen goederen zijn onderzocht door het Team Forensische Opsporing. De uitslagen hiervan zitten bij de gedingstukken. Uit dit onderzoek is gebleken dat 12,194 gram (netto) aan pillen een positief resultaat gaf op XTC, tien wikkels met poeder positief zijn getest voor cocaïne (totaal 7,037 gram) en bruin plantengruis van totaal 19,96 gram positief testte op cannabis. De overige goederen hadden een negatief of onduidelijk testresultaat. De testresultaten van het Team Forensische Opsporing zijn bevestigd door het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) in een rapport van 5 februari 2016. De informatie van het Team Forensische Opsporing laat geen andere conclusie toe dan dat onder de in beslag genomen goederen meer dan 39 XTC-pillen zaten, iets meer dan 7 gram cocaïne en bijna 20 gram wiet. XTC-pillen (werkzame stof: MDMA) en cocaïne staan op de bij de Opiumwet horende lijst I (harddrugs). Hennep (wiet) staat op de bij de Opiumwet horende lijst II (softdrugs). Volgens de door het Openbaar Ministerie (OM) gehanteerde richtlijnen wordt als bestemd voor eigen gebruik aangemerkt een hoeveelheid van maximaal 0,5 gram harddrugs (1 pil) en/of maximaal 5 gram wiet. De goederen die in de woning zijn aangetroffen, overschrijden die maxima ruimschoots. Daarmee staat voor het hof vast dat de aangetroffen goederen strafbare hoeveelheden hard- en softdrugs in de zin van de Opiumwet zijn. Het voorhanden hebben van strafbare hoeveelheden drugs is reeds een overtreding van art. 9.3 van de huurvoorwaarden, zoals de kantonrechter kennelijk en niet onbegrijpelijk tot uitdrukking heeft willen brengen met de woorden "
de aanwezigheid van (...) een bedrijfsmatige hoeveelheid van harddrugs". Daarom kan onbesproken worden gelaten of van drugsgebruik of -handel sprake is geweest. Grief 2 faalt.

3.6

Met
grief 3komt [appellante] op tegen het volgens haar in het bestreden vonnis besloten liggende oordeel dat de aanwezigheid van verdovende middelen in de woning tevens inhoudt dat deze worden gebruikt.
Grief 4komt erop neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van de verdovende middelen in de woning. Anders dan de kantonrechter meent, kan van haar niet verwacht worden dat zij de kamers van haar volwassen kinderen inspecteert, aldus [appellante] .

3.7

Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Op grond van art. 9.3 van de huurvoorwaarden is niet van belang of de huurder weet of huisgenoten overlast veroorzaken, in drugs handelen of zich schuldig maken aan andere feiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn, zoals het voorhanden hebben van hoeveelheden hard- en softdrugs die de maxima van de richtlijnen van het OM overschrijden. Deze bepaling in de huurvoorwaarden maakt dat [appellante] op haar verantwoordelijkheid als goed huurder kan worden aangesproken wanneer het gedrag van haar huisgenoten of anderen die zich met haar toestemming in de van Elkien gehuurde woning bevinden, daarvoor aanleiding geeft, zelfs indien [appellante] niet zou weten dat [B] strafbare hoeveelheden hard- en softdrugs op zijn kamer had. Daarmee is niet gezegd dat op [appellante] een risicoaansprakelijkheid rust voor gedragingen van haar zoon die een overtreding van de huurvoorwaarden opleveren. Het gaat erom of [appellante] zich, in het licht van de gedragingen van haar zoon, zélf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR

22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). In dit geval wist [appellante] (zo blijkt uit de in eerste aanleg overgelegde stukken) reeds in mei 2015 van het (toenmalige) drugsgebruik van [B] (cocaïne en XTC). Kennelijk heeft [appellante] onvoldoende gewaarborgd dat er niet opnieuw harddrugs haar woning binnen zouden komen, waar dit redelijkerwijs wel van haar verlangd mocht worden. Het hof kan daarbij in het midden laten op welke manier [appellante] dat had moeten doen, te meer nu zij zelf niets heeft gesteld over de maatregelen die zij wél heeft getroffen. Dat de drugs die op de kamer van [B] zijn aangetroffen restanten zouden zijn van diens eerdere, beëindigde drugsgebruik en dat [B] was vergeten dat die drugs er nog waren, is door [appellante] op geen enkele manier aannemelijk gemaakt en is ook overigens niet erg geloofwaardig. Hoe dit ook zij, naar het oordeel van het hof kan [appellante] zich er niet met succes op beroepen dat zij niet wist dat [B] drugs op zijn kamer had. De grieven 3 en 4 falen daarom.

3.8

Het oordeel van de kantonrechter dat Elkien een gerechtvaardigd belang heeft bij het vrijwaren van andere huurders van drugshandel, wordt bestreden met
grief 5. Met
grief 6betoogt [appellante] dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd wordt door de tekortkoming, disproportioneel is en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.9

Ook deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Uit de bespreking van de grieven hiervoor blijkt dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door schending van art. 9.3 van de huurvoorwaarden. Het wettelijk uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming (ook de niet toerekenbare) grond kan opleveren voor gehele of gedeeltelijke ontbinding van de tussen Elkien en [appellante] gesloten huurovereenkomst (art. 6:265 lid 1 BW). Op [appellante] rusten stelplicht en bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat haar tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (HR

29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

3.1

[appellante] heeft aangevoerd dat de ontbinding (en de daarmee gepaard gaande ontruiming van de woning) haar ernstig heeft benadeeld. [appellante] was ten tijde van het vonnis in eerste aanleg ernstig ziek en [B] verleende haar intensieve mantelzorg. [appellante] had daarom groot belang bij voortzetting van de bewoning. Verder heeft [appellante] aangevoerd dat de tekortkoming voor de burgemeester (na heroverweging) kennelijk onvoldoende is geweest voor sluiting van de woning. Het gebruik van drugs is volgens [appellante] een maatschappelijk geaccepteerd verschijnsel. Tenzij dit leidt tot overlast (waarvan in dit geval niet is gebleken) is de aanwezigheid en/of het gebruik van drugs voor een verhuurder van onvoldoende belang om de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen. [appellante] wijst op een arrest van 25 augustus 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3314) waarin het gerechtshof in

's-Hertogenbosch oordeelde dat de aanwezigheid van 357 stekjes van hennepplanten onvoldoende was voor een ontbinding van de huurovereenkomst.

3.11

Elkien heeft aangevoerd dat zij een
zero tolerancebeleid voert ten aanzien van drugs. De aanwezigheid van drugs (zeker van harddrugs) zorgt volgens Elkien niet zelden voor gevaarzetting en leidt niet zelden tot criminele activiteiten. Elkien wil haar huurders vrijwaren van de gevoelens van angst en onveiligheid die dit één en ander bij omwonenden oproept. Daarom heeft zij groot belang bij strikte handhaving van haar huurvoorwaarden. Elkien heeft reeds in eerste aanleg aangeboden om [appellante] elders te huisvesten, maar zonder haar zoons. De woning die haar is aangeboden, heeft [appellante] afgewezen. Het aanbod om [appellante] te herhuisvesten, heeft Elkien in appel gestand gedaan.

3.12

Het hof stelt voorop dat in de rechtspraak de stelling is verworpen dat voor ontbinding van een huurovereenkomst een ‘ernstige tekortkoming’ is vereist en dat bij toetsing of daarvan sprake is, de ernst van de tekortkoming moet worden afgewogen tegen het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2789). Bij de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder bijvoorbeeld de aard van de overeenkomst, aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten of met de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming. Omdat in art. 6:265 lid 1 BW alle omstandigheden van het geval verdisconteerd kunnen worden, met name ook met betrekking tot de toepassing van de tenzij-bepaling, blijft weinig ruimte over voor een daarvan te onderscheiden werking van de redelijkheid en billijkheid (HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

3.13

Anders dan [appellante] meent, heeft Elkien er belang bij haar andere huurders te vrijwaren van overlast door drugs, dan wel te voorkomen dat drugsgerelateerde overlast ontstaat door consequent op te treden tegen de aanwezigheid van strafbare hoeveelheden verdovende middelen in de woningen die Elkien verhuurt. Daaraan doet niet af dat het gebruik van drugs in sommige kringen geaccepteerd is, zoals [appellante] heeft betoogd. Misschien wist [appellante] niet dat [B] drugs op zijn kamer had, maar zoals in 3.7 is

overwogen, zij wist wél van het eerdere drugsgebruik van [B] en had er daarom als goed huurder voor moeten zorgen dat er niet weer drugs in huis kwamen. Dat heeft [appellante] echter niet gedaan. In dit geval is het hof van oordeel dat de tekortkoming (het voorhanden hebben van een stafbare hoeveelheid hard- en softdrugs) in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In hoger beroep heeft [appellante] met de verklaring van de longarts [D] van 1 februari 2017 aannemelijk gemaakt dat zij aan een ernstige ziekte leed waaraan zij naar alle waarschijnlijkheid op korte termijn zou komen te overlijden, zoals ook is gebeurd. Het hof neemt wel aan dat [appellante] in de laatste fase van haar leven mantelzorg nodig had, die naar haar zeggen door zoon [B] werd verleend. Ontruiming van de woning is onder deze omstandigheden een ingrijpend gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit gevolg is door het aanbod van Elkien om [appellante] (maar zonder haar zoons) elders te huisvesten echter in belangrijke mate verzacht. Alles afwegend is het hof daarom van oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. [appellante] had in een andere woning van Elkien ook de mantelzorg van haar zoon(s) kunnen ontvangen. Dat [appellante] de aangeboden woning heeft geweigerd, is haar goed recht, maar die beslissing komt voor haar eigen rekening en risico. De omstandigheid dat de burgemeester na heroverweging onvoldoende aanleiding heeft gezien om met toepassing van art. 13b lid 1 Opiumwet de woning te sluiten, leidt in de contractuele relatie tussen Elkien en [appellante] niet tot een andere uitkomst.

3.14

De slotsom luidt dat de grieven falen. Het beroepen vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (2 punten in tarief II) inclusief het gevorderde nasalaris.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 24 januari 2017;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die kosten aan de zijde van Elkien tot aan dit arrest vast op € 716,- aan verschotten en op € 2.148,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

veroordeelt [appellante] tot betaling van € 157,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

veroordeelt [appellante] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskostenveroordelingen vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest tot de dag van algehele voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. W.P.M. ter Berg en mr. M.W. Zandbergen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 december 2018.