ECLI:NL:GHARL:2018:2703

• Datum uitspraak: 20 maart 2018
• Publicatiedatum: 21 maart 2018
• Zaaknummer: 17/00817 en 17/00818
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.I. van Amsterdam; A.J.H. van Suilen; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over waardering verhuurde woningen in box 3 voor inkomstenbelasting

Belanghebbende is eigenaar van 14 verhuurde woningen met huurbescherming. De Inspecteur stelde de waarde van deze woningen voor de inkomstenbelasting vast op basis van de WOZ-waarde vermenigvuldigd met een leegwaarderatio. Belanghebbende maakte bezwaar en overwoog dat de werkelijke waarde van sommige woningen minstens 10% lager was dan de forfaitaire waarde, onderbouwd met taxatierapporten.

De rechtbank stelde het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen lager vast dan de Inspecteur, maar verwierp de door belanghebbende aangevoerde lagere waarderingen van de woningen. Belanghebbende ging in hoger beroep tegen deze uitspraak. Het hof oordeelde dat de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten onvoldoende aannemelijk maken dat de werkelijke waarde 10% of meer lager is dan de forfaitaire waarde, mede omdat de gehanteerde indexeringsmethoden en waarderingsparameters onvoldoende inzichtelijk waren.

Het hof stelde echter vast dat het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen verminderd moet worden met bedragen gerelateerd aan schulden die nog niet waren verwerkt. Daardoor werden de navorderingsaanslagen over 2011 en 2012 verminderd. Het hoger beroep werd gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank vernietigd voor zover het de waardering van de woningen betreft. Tevens werd de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten en griffierecht van belanghebbende.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt gegrond verklaard en de navorderingsaanslagen over 2011 en 2012 worden verminderd door een aangepaste waardering van de verhuurde woningen en schulden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 17/00817 en 17/00818

uitspraakdatum: 20 maart 2018

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 juni 2017, nummers AWB 16/7425 en 16/7426, ECLI:NL:RBGEL:2017:3447, in het geding tussen belanghebbende en

de
inspecteur van de
Belastingdienst/Kantoor Den Haag (hierna: de Inspecteur)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is over het jaar 2011 een navorderingsaanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil (verlies € 9.615) en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 18.285. Bij beschikking is heffingsrente in rekening gebracht.

1.2.

Aan belanghebbende is over het jaar 2012 een navorderingsaanslag in de IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil (verlies € 6.540) en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 10.266. Bij beschikking is belastingrente in rekening gebracht.

1.3.

De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd en de navorderingsaanslagen verminderd. Voor het jaar 2011 heeft de Rechtbank het inkomen uit werk en woning vastgesteld op negatief € 9.780 (verlies) en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen op € 18.099. Voor het jaar 2012 heeft de Rechtbank het inkomen uit werk en woning vastgesteld op negatief € 6.618 (verlies) en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen op € 9.837.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van 14 verhuurde woningen, waarvan de huurders recht hebben op huurbescherming. De Inspecteur heeft bij het opleggen van de onderhavige navorderingsaanslagen de waarde van de woningen in verhuurde staat vastgesteld door uit te gaan van de voor de betreffende woning vastgestelde WOZ-waarde en deze te vermenigvuldigen met de in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001 bedoelde leegwaarderatio. Voor het jaar 2011 is aldus een waarde van in totaal € 1.810.430 in aanmerking genomen. Voor het jaar 2012 is dat € 1.681.300.

2.2.

Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812, heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de voor de woningen vastgestelde waardes. Hiertoe heeft belanghebbende voor een aantal woningen taxatierapporten overgelegd, die in oktober, november en december 2015 zijn opgemaakt door [A] Makelaars te [Z] . Volgens drie van deze rapporten is voor de volgende woningen de waarde in het economische verkeer op de relevante WOZ-peildatum tenminste 10% lager dan de met toepassing van het forfait toegepaste waarde: [a-straat1] (2011), [b-straat2] (2011 en 2012), [c-straat3] (2011 en 2012), [c-straat4] (2011), [c-straat5] (2011 en 2012) en [d-straat6] (2012).

2.3.

In het taxatierapport met betrekking tot de [a-straat1] te [B] heeft de taxateur de waarde van deze woning per 1 januari 2014 vastgesteld op € 222.000 door vergelijking met een verkooptransactie van de woning aan de [e-straat7] . Vervolgens is de waarde per 1 januari 2010 (van belang voor kalenderjaar 2011) door indexering (CBS-index bestaande woningen [Z] ) vastgesteld op € 186.500.

2.4.

In het taxatierapport met betrekking tot de woningen aan de [c-straat3] , [c-straat4] en [c-straat5] in [Z] is de taxateur uitgegaan van de in het kader van een bezwaarprocedure met de Gemeente Utrecht overeengekomen waarde op 1 januari 2013 voor deze drie woningen gezamenlijk van € 328.000. De taxateur heeft deze waarde verminderd met € 45.000 voor te maken (notariële en bouwkundige) kosten ten behoeve van een juridische splitsing en de resterende waarde toegerekend aan de drie woningen. Onder verwijzing naar de CBS-prijsindex voor koopwoningen in [Z] heeft de taxateur de waarde van de woningen op de WOZ-peildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011 vastgesteld door een waardevermindering van 5% per jaar in aanmerking te nemen.

2.5.

In het taxatierapport met betrekking tot de woningen aan de [b-straat2] en de [d-straat6] te [Z] is de taxateur, vanwege het ontbreken van vergelijkingstransacties, uitgegaan van een gemiddelde opbrengst per m2 woonoppervlakte (€ 1.600), te verminderen met een geschat bedrag aan renovatiekosten (€ 1.200). Hiermee heeft de taxateur de waarde van de woningen op de peildatum 1 januari 2008 vastgesteld. Vervolgens zijn de waardes per latere WOZ-peildata door middel van indexering vastgesteld. In het rapport wordt nog opgemerkt dat de indexering beperkt is omdat de vastgestelde waardes tegen de onderkant van de markt aanliggen.

2.6.

De Rechtbank heeft de grieven van belanghebbende met betrekking tot de in aanmerking te nemen waarde van de woningen zaken verworpen. Wel heeft de Rechtbank een hoger bedrag aan schulden in aanmerking genomen. Het inkomen uit sparen en beleggen is door de Rechtbank als volgt nader vastgesteld.

2011

2012

Banktegoeden

1.243

374

Onroerende zaken

1.810.430

1.681.300

Schulden

-1.341.303

-1.417.507

Drempel schulden

2.9

2.9

= rendementsgrondslag

473.27

267.067

Heffingvrije vermogen

-20.785

-21.139

= Grondslag sparen en beleggen

452.485

245.928

Inkomen / belastbaar inkomen uit sparen en beleggen 4% =

18.099

9.837

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de Inspecteur het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen op het juiste bedrag heeft vastgesteld. Met name is de waarde van de door belanghebbende verhuurde woningen in geschil. Niet in geschil is dat nog rekening moet worden gehouden met een schuld van € 4.906 per 1 januari 2011 en van € 4.986 per 1 januari 2012, op grond waarvan het door de Inspecteur vastgestelde belastbaar inkomen uit sparen en beleggen met 4% daarvan, ofwel € 197 (2011) en € 200 (2012), moet worden verminderd.

3.2.

Belanghebbende bepleit vermindering van de waarde van de onder de feiten genoemde woningen met totaal € 77.239 voor het jaar 2011 en € 47.145 voor het jaar 2012 en vermindering van het inkomen uit sparen en beleggen met telkens 4% daarvan.

3.3.

De Inspecteur stelt dat de waarde van de woningen tot een correct bedrag in aanmerking is genomen.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 5.20 van de Wet IB 2001 wordt de waarde van woningen bij het bepalen van de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen gesteld op de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor het kalenderjaar vastgestelde waarde (hierna: de WOZ-waarde). Indien een woning wordt verhuurd en op de verhuur afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het BW van toepassing is, wordt de waarde vastgesteld op een bij algemene maatregel vast te stellen percentage van de WOZ-waarde. Hieraan is uitvoering gegeven in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001, waarin, afhankelijk van de verhouding tussen huur en WOZ-waarde, de zogenaamde leegwaarderatio is opgenomen. Vermenigvuldiging van de WOZ-waarde met de leegwaarderatio (in percenten) levert de in aanmerking te nemen waarde op (hierna: de forfaitaire waarde). Ter zitting is namens belanghebbende verklaard dat niet meer in geschil is dat de Inspecteur de juiste leegwaarderatio’s heeft gehanteerd.

4.2.

Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812, dient de hiervoor beschreven wettelijke regeling achterwege te blijven indien komt vast te staan dat de forfaitaire waarde van een verhuurde woning 10% of meer hoger is dan de werkelijke waarde op de peildatum. De bewijslast daarvan rust op belanghebbende. Dat betekent dat belanghebbende aannemelijk dient te maken dat de werkelijke waarde in het economische verkeer van de desbetreffende woningen op de peildata 90% of minder van de forfaitaire waarde bedraagt.

4.3.

Met de overlegging van de onder de feiten genoemde taxatierapporten heeft belanghebbende dit niet aannemelijk gemaakt. De Rechtbank heeft terecht overwogen dat het indexeren (met voor de desbetreffende gemeente geldende indexcijfers) van een voor een (veel) later of eerder tijdstip vastgestelde waarde (voor de [a-straat] het tijdstip 1 januari 2014, voor de [c-straat] het tijdstip 1 januari 2013 en voor de [b-straat] en [d-straat] het tijdstip 1 januari 2008) geen aanvaardbare methode is voor het vaststellen van de waarde op de peildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011. Voor de [c-straat] voegt het Hof daaraan toe dat de waardering van deze onroerende zaken per 1 januari 2013 is gebaseerd op een overeenkomst met de Gemeente Utrecht in het kader van een WOZ-procedure en belanghebbende geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop die waarde tot stand is gekomen. Met betrekking tot de onroerende zaken aan de [b-straat] en de [d-straat] heeft de Rechtbank terecht overwogen dat belanghebbende onvoldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de bij de waardering daarvan gehanteerde parameters (zoals opbrengst en renovatiekosten per m² woonoppervlakte) tot stand zijn gekomen. De omstandigheid dat de door belanghebbende overgelegde foto’s wijzen op achterstallig onderhoud brengt, nog afgezien van de vraag of de foto’s de feitelijke situatie op de relevante peildata weergeven, nog niet mee dat belanghebbende de door hem verdedigde waardes aannemelijk maakt. In hoger beroep heeft belanghebbende geen nieuwe argumenten naar voren gebracht, zodat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat belanghebbende niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.

4.4.

Het hoger beroep is gegrond op grond van hetgeen in overweging 3.1. van deze uitspraak is vermeld. Het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen moet worden verminderd met € 197 (2011) en € 200 (2012). Uit de opgelegde navorderingsaanslagen blijkt dat daarnaast voor ieder jaar nog rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 1 aan persoonsgebonden aftrek. Dat betekent dat het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen moet worden vastgesteld op € 17.901 (2011) en € 9.636 (2012).

4.5.

Het hoger beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente (2011) en belastingrente (2012). Belanghebbende heeft hiertegen geen zelfstandige grieven aangevoerd. Het hoger beroep is ook in zoverre gegrond voor zover het de vorenbedoelde vermindering van de navorderingsaanslagen betreft.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 501 (1 punt bijwonen zitting, wegingsfactor 1).

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent proceskosten en griffierecht,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de Inspecteur,

– vermindert de navorderingsaanslag in de IB/PVV over het jaar 2011 tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 17.901 en stelt het verlies uit werk en woning vast op € 9.780,

– vermindert de heffingsrente dienovereenkomstig,

– vermindert de navorderingsaanslag in de IB/PVV over het jaar 2012 tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.636 en stelt het verlies uit werk en woning vast op € 6.618,

– vermindert de belastingrente dienovereenkomstig,

– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 501,

– gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 20 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (A.I. van Amsterdam)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 maart 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.