ECLI:NL:GHARL:2018:6652 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep over WOZ-waardebepaling kantoorpand te Arnhem

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 17/00983

uitspraakdatum:
24 juli 2018

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] GmbHte
[Z] , Duitsland(hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 29 september 2017, nummer AWB 17/1152, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat ] te [A] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2015 (belastingjaar 2016) vastgesteld op € 13.519.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) en rioolrecht ter zake van de eigendom van de onroerende zaak vastgesteld.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een kantoorpand dat is gebouwd in 1990. Het kantoorpand heeft tien bouwlagen en een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 16.366 m2. Het beschikt over 128 parkeerplaatsen en is gelegen nabij het centrum van [A] .

2.2.

Het kantoorpand (inclusief parkeerplaatsen) wordt verhuurd aan de gemeente Arnhem voor € 2.326.718 per jaar. Partijen hebben in juni 2017 een nieuw huurcontract afgesloten met ingang van 1 juli 2020, lopend tot 1 juli 2025. Vanaf de ingangsdatum van het nieuwe huurcontract bedraagt de jaarlijkse huur € 1.711.640 (prijspeil 1 juli 2017) met een (jaarlijkse) indexatie en een incentive van 10 maanden huur.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 tot een te hoog bedrag is vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist. Belanghebbende bepleit primair een WOZ-waarde van € 6.200.000 en subsidiair een WOZ-waarde van € 7.230.000.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 21 juli 2017 door [B] (hierna: [B] ), WOZ‑taxateur te [A] . In dit taxatierapport is de waarde van het kantoorpand bepaald op € 14.491.000 uitgaande van een huurwaarde van € 1.628.290 en een kapitalisatiefactor van 8,9.

4.2.

Belanghebbende heeft in beroep ter onderbouwing van haar standpunt een waarderingsrapport van 23 maart 2017 ingebracht, opgesteld door mr. [C] (hierna: [C] ). In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van (maximaal) € 6.200.000. Deze waarde wordt onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij wordt verwezen naar de volgende transacties: [b-straat ] , [c-straat ] en [d-straat ] , alle te [A] .

4.3.

In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuw waarderingsrapport ingebracht, eveneens opgesteld door [C] op 23 november 2017. In dit rapport wordt de waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 7.230.000.

4.4.

Het Hof stelt voorop dat zowel de huurwaardekapitalisatiemethode als de vergelijkingsmethode in beginsel geschikt kunnen zijn om de waarde van een onroerende zaak in het economische verkeer aannemelijk te maken. Of een methode in een bepaald geval geschikt is, hangt af van de beschikbare marktgegevens. De vraag in hoeverre van een taxatierapport bewijskracht uitgaat, hangt verder af van de kwaliteit en inzichtelijkheid van dat rapport.

4.5.

In het taxatierapport van [B] is bij de bepaling van de risico-opslag rekening gehouden met de kwaliteit en betrouwbaarheid van de huidige huurder van de onroerende zaak. Op blz. 13 van het rapport is vermeld:

“
Opslag risico

Gezien de uitstekende locatie nabij het centrum van [A] is aan de hand van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor mei 2015, pagina 19, gekozen voor een oplsagrisico van 7,5% op een bandbreedte van 6,16 (beste locatie) tot 8,77 (minste locatie ‘beste locaties’). Daarbij dient meegewogen te worden dat de eigenaar van het complex zeer betrouwbare huurders heeft (overheid) die voor lange contractduren tekenen.”

4.6.

De Rechtbank heeft in onderdeel 14 van haar uitspraak geoordeeld dat met de kwaliteit van de huurder terecht rekening is gehouden.

“De rechtbank begrijpt eiseres aldus dat zij van mening is dat op grond van artikel 17 Wet Pro WOZ uit dient te worden gegaan van de volle en onbezwaarde eigendom en dat hieraan niet wordt voldaan door het huidige huurcontract in de weging te betrekken. Dit betoog slaagt evenmin. Vastgoedbeleggingen hebben immers een hoger risico dan staatsleningen waarvan de opbrengst als basisrendement wordt gezien, zodat een risico-opslag in aanmerking genomen dient te worden. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie en onbekende economische risico's (zie taxatiewijzer). Gelet hierop heeft verweerder in het kader van het bepalen van een risico-opslag terecht acht geslagen op de kwaliteit van de huurder.”

4.7.

In hoger beroep hebben partijen ter zitting zich eensluidend op het standpunt gesteld dat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen rekening kan worden gehouden met bestaande huurcontracten of (de betrouwbaarheid van) zittende huurders. Naar ’s Hofs oordeel is dit terecht. Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ moet de onroerende zaak immers worden gewaardeerd alsof de verkrijger deze zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het Hof wijst op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982):

“2.5.3. De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.

2.5.4.

De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).”

4.8.

Het bovenstaande brengt met zich dat niet alleen bij de bepaling van de huurwaarde, maar ook bij de bepaling van de hoogte van de risico-opslag moet worden geabstraheerd van de invloed van bestaande huurcontracten of zittende huurders. De risico-opslag is immers direct van invloed op de kapitalisatiefactor, welke op zijn beurt direct van invloed is op de waardebepaling.

4.9.

Voor zover de Taxatiewijzer al zou kunnen afdoen aan dit wettelijk voorschrift, wijst het Hof erop dat, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, de Taxatiewijzer niet voorschrijft dat met (de kwaliteit of betrouwbaarheid van) zittende huurders rekening dient te worden gehouden. In de Taxatiewijzer staat met betrekking tot de risico-opslag het volgende:

“3.2.2 Risico-opslag op vastgoed

Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen, maar een hoger risico dan staatsleningen. Omdat dit laatste als basisrendement geldt, en als risicovrij wordt gezien, moet er nog een risicodragend rendement bepaald worden. Met andere woorden, het extra risico, dat zich uit in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie, onbekende economische risico’s en dergelijke.”

In deze toelichting staat slechts waarom moet worden gecorrigeerd met een risico-opslag en welke (ten opzichte van staatsobligaties) extra risico’s hierin verdisconteerd worden. Nergens is in de Taxatiewijzer voorgeschreven dat de kwaliteit of betrouwbaarheid van de huidige huurder van invloed kan of mag zijn bij de bepaling van de risico-opslag van een bepaalde onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ.

4.10.

In het taxatierapport van [B] is met betrekking tot het leegstandsrisico verder het volgende opgenomen:

“
Leegstandsrisico

Deze is berekend door uit te gaan van de daadwerkelijke leegstand per 1-1-2015 binnen de kantorenlocatie [a-straat ] / [e-straat ] / [f-straat] . Alleen in de toren staat op dat moment 3946m2 leeg en te huur. De totale vloeroppervlakte kantoor op de locatie bedraagt 43.559m2. De leegstaande meters bedragen derhalve 9,06%. Dat percentage is naar boven toe afgerond naar 10%.”

4.11.

Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat bij het leegstandsrisico ten onrechte geen rekening is gehouden met de extra leegstandsrisico’s die de grootte van de onroerende zaak met zich brengt. De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de onroerende zaak een groot object is, of dat een groot object extra leegstandsrisico’s met zich brengt. Hij heeft gesteld dat de onroerende zaak flexibel genoeg van opzet is om in gedeeltes verhuurd te kunnen worden en daarbij gewezen op het huidige gebruik, waarbij een gedeelte met een systeem van toegangspassen is gesepareerd. De heffingsambtenaar acht om deze reden een correctie voor grootte dan ook niet op zijn plaats. Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat separatie alleen per verdieping mogelijk is en dat elke verdieping op zichzelf nog steeds zodanig groot is (de verdiepingen zijn, op één na, groter dan 1.000 m²) dat een correctie voor grootte geïndiceerd is. Voor zover dit anders zou zijn, is, aldus belanghebbende, ten onrechte geen rekening gehouden met de kosten die een separatie per verdieping met zich zou brengen.

4.12.

Gelet op bovenstaande gemotiveerde betwisting door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de extra leegstandsrisico’s die worden meegebracht door de grootte van de onroerende zaak in afdoende mate worden ondervangen door de flexibiliteit van de onroerende zaak.

4.13.

Het bovenstaande brengt mee dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleitte waarde niet te hoog is.

4.14.

In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport van 23 maart 2017 wordt verwezen naar de verkoopprijzen van drie kantoorpanden die alle op een andere kantorenlocatie zijn gelegen dan de onroerende zaak. Niet in geschil is dat het referentiepand aan de [c-straat ] , gelegen op locatie [D] , veel kleiner is dan de onroerende zaak. Het kantoorpand aan de [b-straat ] , gelegen op locatie [E] , is bijzonder slecht onderhouden en had bij de verkoop reeds een andere bestemming. Het kantoorpand aan de [d-straat ] , gelegen op locatie [F] , is deels in verhuurde staat verkocht. Gelet op deze verschillen is het Hof van oordeel dat deze referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat, voor zover de gerealiseerde verkoopcijfers de door belanghebbende verdedigde waarde al zouden kunnen onderbouwen, op onvoldoende wijze inzichtelijk is gemaakt hoe met deze verschillen rekening is gehouden.

4.15.

In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport van 23 november 2017 wordt voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor gebruik gemaakt van de transactiecijfers van deze zelfde panden, in combinatie met geschatte huurwaardes. Gelet hierop maakt ook dit taxatierapport de door belanghebbende verdedigde waarde niet aannemelijk.

4.16.

Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde(n) aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 11.000.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 498 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 249), € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501), te vermeerderen met € 680 voor de kosten van de taxateur, ofwel in totaal op € 3.182. Het Hof acht daarbij een vergoeding van € 680 (10 uur x € 68/uur) voor de taxateur redelijk (voor het opstellen van de taxatierapporten en het bijwonen van zittingen bij Rechtbank en Hof).

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 11.000.000,

– vermindert de aanslagen OZB en rioolrecht dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.182,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 501 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op
24 juli 2018in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband hiermee is de uitspraak ondertekend door mr. V.F.R. Woeltjes.

De griffier,

(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 juli 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.