Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 17/00650
uitspraakdatum: 18 september 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 mei 2017, nummer UTR 16/3933 in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (verder: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 911.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte opgelegd waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gebruikt.
1.2.
Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Voorafgaand aan het onderzoek ter zitting heeft de gemachtigde een nader stuk ingediend.
1.6.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Belanghebbende is vertegenwoordigd door mr. [A] (hierna: de gemachtigde). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B] .
1.7.
Bij brief van 19 maart 2018 heeft het Hof het onderzoek heropend om (de juistheid van) de tenaamstelling van het aanslagbiljet nader te onderzoeken. Bij brief van 25 april 2018 is de heer [X] opgeroepen om in persoon ter zitting te verschijnen teneinde nadere inlichtingen te geven over de tenaamstelling van het aanslagbiljet.
1.8.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2018. Van de nadere zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende is in persoon verschenen vergezeld van de gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Met dagtekening 31 januari 2016 heeft de heffingsambtenaar de beschikking vastgesteld en de aanslag OZB opgelegd. Het biljet waarop de beschikking en de aanslag zijn verenigd, is als volgt tenaamgesteld en geadresseerd:
“ [C]
[a-straat] 9
[Z] ”
2.2.
De onroerende zaak is eigendom van belanghebbende. Het betreft een karakteristieke kantoorvilla van traditionele bouwaard in de gemeente [Z] , bouwjaar 1910, gelegen op een perceel van ongeveer 1.200 vierkante meter. De onroerende zaak wordt in gedeelten gedurende kortere of langere tijd verhuurd aan verschillende huurders als congresruimte en als kantoorruimte. Onder meer het makelaarskantoor van belanghebbende houdt kantoor in de onroerende zaak. De kelderruimte wordt verhuurd als opslag.
2.3.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij geoordeeld dat, ten eerste, in strijd met de goede procesorde is gehandeld door voor het eerst ter zitting in eerste aanleg het standpunt in te nemen dat de aanslag en de beschikking onjuist tenaamgesteld zijn en, ten tweede, dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
2.4.
In het nadere stuk dat voorafgaande aan het onderzoek ter zitting is ingekomen, heeft belanghebbende aangegeven dat de hogerberoepsgronden beperkt worden tot in ieder geval de in dat stuk genoemde specifieke punten.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2015.
3.2.
Belanghebbende heeft ter nadere zitting verklaard dat hij een waarde voorstaat van € 499.000. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 499.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 911.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zitting.
3.5.
Belanghebbende heeft zijn grief over schending van de hoorplicht ingetrokken.
4.Beoordeling van het geschil
Tenaamstelling beschikking en aanslag
4.1.
De beschikking en de aanslag zijn tenaamgesteld van “ [C] ”, een niet bestaande entiteit. Het is de naam die prijkt op de gevel van de onroerende zaak. Ter nadere zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn grieven over deze tenaamstelling laten varen, omdat duidelijk is dat de beschikking en de aanslag voor hem zijn bestemd (vgl. Hoge Raad 31 augustus 1998, nummer 33.569, ECLI:NL:HR:1998:AA2356, BNB 1998/335). Voor wat betreft de beschikking en aanslag zal het Hof aan de tenaamstelling dan ook verder geen gevolgen verbinden, ook al geniet een tenaamstelling als de onderhavige in zijn algemeenheid geen aanbeveling. Gezien het voorgaande moet de uitspraak van de Rechtbank worden gelezen als zijnde gedaan op naam van belanghebbende.
De waarde van de onroerende zaak
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.3.
Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [D] van 3 november 2016 waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van verkoopcijfers van drie karakteristieke kantoorpanden in [Z] is getaxeerd op € 911.000. Hieronder zijn de kenmerken van deze objecten in een matrix weergegeven:
[a-straat] 9
[b-straat] 19
[c-straat] 6A
[a-straat] 89
Vastgestelde waarde
€ 911.000
Transactiedatum
14-8-2014
7-3-2014
1-2-2016
Transactiesom
€ 800.000
€ 1.800.000
€ 1.435.000
Gecorrigeerde waarde
€ 800.000
€ 1.800.000
€ 1.435.000
Huurwaarde
€ 89.314
€ 58.604
€ 147.541
€ 136.667
Kapitalisatiefactor
10,2
13,7
12,2
10,5
Soort object
Kantoor
Kantoor
Kantoor
Kantoor
Bouwjaar (ca)
1910
1906
1880
1890
Totaal vvo
754 m2
322 m2
807 m2
875 m2
Onderhoud
Goed
Goed
Voldoende
Uitstraling
Monumentaal
Monumentaal
Monumentaal
Monumentaal
Gemiddelde huurprijs per m2
€ 118
€ 182
€ 183
€ 156
Gehanteerde prijs per m2
€ 1.208
€ 2.484
€ 2.230
€ 1.640
De in de matrix genoemde huurwaarde van de onroerende zaak van € 89.314 is in het taxatierapport onderbouwd aan de hand van een viertal huurtransactiecijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd:
Verhuurd per
Verhuurd vloeroppervlak in m2
Huurprijs in € per jaar
Huurprijs in € per verhuurde m2 (na incentives)
[b-straat] te [Z]
1-12-2014
322
€ 59.000
182
[d-straat] te [Z]
1-4-2015
171
€ 25.392
148
[e-straat] te [Z]
1-6-2016
462
€ 70.000
154
[d-straat] te [Z]
1-10-2014
715
€ 145.804
183
Het eerstgenoemde huurtransactiecijfer betreft blijkens de overgelegde documentatie [b-straat] 19, van welk object ook een verkoopcijfer in de matrix is vermeld. De kapitalisatiefactor is aan de hand van de hierboven genoemde verkoop- en huurtransactiecijfers bepaald op 10,2.
4.5.
Belanghebbende klaagt erover dat in het taxatierapport wordt uitgegaan van een verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 754 vierkante meter, terwijl in het taxatieverslag een oppervlakte van 601 vierkante meter is vermeld. Belanghebbende ziet eraan voorbij dat de heffingsambtenaar reeds in de uitspraak op bezwaar kenbaar heeft gemaakt dat in de oorspronkelijke waardebepaling, waaraan het taxatieverslag ten grondslag ligt, de kelderruimtes ten onrechte niet in de waardering zijn betrokken en dat uit de overgelegde plattegronden is gebleken dat de juiste oppervlakte van de eerste verdieping 198 vierkante meter bedraagt. Het Hof leidt hieruit af dat de oppervlaktematen van de onroerende zaak in bezwaar opnieuw zijn beoordeeld en acht voldoende aannemelijk gemaakt dat - na die correcties - in het taxatierapport van een juiste maatvoering is uitgegaan. Belanghebbende heeft overigens geen gegevens overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat is uitgegaan van onjuiste oppervlaktematen. De in het taxatieverslag genoemde oppervlakte van 601 vierkante meter is daarmee achterhaald.
4.6.
Gezien de ligging van de objecten en de in de matrix vermelde objectkenmerken, in het bijzonder het soort object, het bouwjaar en de uitstraling, acht het Hof de objecten [b-straat] 19, [c-straat] 6A en [a-straat] 89 goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Rekening houdend met de onderlinge verschillen bieden die objecten en de daarmee behaalde verkoopcijfers naar het oordeel van het Hof reeds voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde, zeker wanneer de voor de onroerende zaak gehanteerde prijs per vierkante meter wordt vergeleken met de voor de vergelijkingsobjecten bij verkoop gerealiseerde prijs per vierkante meter. De mooiere staat en ligging van een aantal vergelijkingsobjecten is hierin voldoende verdisconteerd.
4.7.
De door de taxateur gehanteerde huurwaarde van € 89.314 vindt, mede gelet op de in het taxatierapport opgenomen documentatie, voorts voldoende steun in de genoemde huurtransactiecijfers. Voor de onderhavige onroerende zaak heeft de taxateur uit kunnen gaan van een lagere huurwaarde van afgerond € 118 per vierkante meter, aangezien tot het verhuurbare oppervlakte niet alleen kantoorruimte behoort maar ook een aanzienlijke opslagruimte in de kelder. Opslagruimte heeft doorgaans een lagere huurwaarde per vierkante meter dan kantoorruimte. Dit volgt ook uit de huurtransactiecijfers van de [b-straat] en de [e-straat] . De [b-straat] betreft de verhuur van louter kantoorruimte (€ 182/m2), terwijl in de verhuur van de [e-straat] 80 vierkante meter opslagruimte is begrepen (€ 154/m2). In de huurwaarde van afgerond € 118 per vierkante meter is naar het oordeel van het Hof de (volgens belanghebbende achterstallige) onderhoudstoestand van de onroerende zaak ook voldoende verdisconteerd.
4.8.
Voorbijgegaan kan worden aan de door belanghebbende overgelegde overzichten van huurinkomsten. Die overzichten betreffen de huurinkomsten per jaar uit de verhuurde gedeelten van de onroerende zaak, voor wat betreft de verhuur aan flexwerkers en de verhuur van vergaderruimte kennelijk berustend op schattingen. Ook aan de niet verhuurde delen van de onroerende zaak komt een huurwaarde toe, voor zover die delen tot de verhuurbare oppervlakte behoren. Uit de overzichten van belanghebbende volgt echter niet dat de gehele onroerende zaak in de desbetreffende jaren gedurende het gehele jaar verhuurd was. Voor zover dit al het geval zou zijn, dan zijn de huurinkomsten met betrekking tot de flexwerkers en de vergaderruimte dermate laag dat niet aannemelijk is dat zij de huurwaarde van de desbetreffende ruimtes in de onroerende zaak vertegenwoordigen. Overigens merkt het Hof op dat belanghebbende, blijkens zijn overzichten en hetgeen hij ter zitting heeft betoogd, uitgaat van netto huurinkomsten, terwijl het in het kader van de onderhavige huurwaardekapitalisatiemethode gaat om de kapitalisatie van de bruto huurwaarde. De bruto huurinkomsten liggen veel meer in de buurt van de door de taxateur gehanteerde huurwaarde van € 89.314.
4.9.
Uit de verkoop- en huurtransactiecijfers van [b-straat] 19 volgt een kapitalisatiefactor van 13,7. In het licht hiervan acht het Hof een kapitalisatiefactor van 10,2 voor de onderhavige onroerende zaak niet te hoog. Ook overigens bieden de in het taxatierapport opgenomen marktgegevens (verkoop- en huurtransactiecijfers) hieraan voldoende steun.
4.10.
Uitgegaande van een kapitalisatie van de bruto huur (10,2 maal € 89.314 is afgerond € 911.000), biedt het taxatierapport voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
4.11.
Met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende hiertegenover heeft aangevoerd leidt niet tot een lagere waarde.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
De Rechtbank heeft griffierecht geheven naar het tarief dat geldt indien het beroep anders dan door een natuurlijke persoon is ingediend (destijds € 334), ervan uitgaande dat de indiener van het beroep rechtspersoonlijkheid bezit en omdat het een zakelijk object betreft. De beroepsgrond dat de tenaamstelling van de beschikking en de aanslag onjuist is, heeft de Rechtbank vervolgens buiten beoordeling gelaten, omdat deze beroepsgrond naar het oordeel van de Rechtbank te laat is ingediend. Nu in hoger beroep is komen vast te staan dat een natuurlijke persoon belanghebbende is in dezen (zie 4.1), had een griffierecht van € 46 moeten worden geheven. Het Hof zal de griffier gelasten het in eerste aanleg teveel betaalde griffierecht (€ 334 min € 46 is € 288) aan belanghebbende te restitueren.
Het Hof ziet overigens geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
– gelast dat de griffier het in eerste aanleg te veel betaalde griffierecht ten bedrage van € 288 aan belanghebbende terugbetaalt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 18 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 september 2018.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.