ECLI:NL:GHARL:2019:1591

• Datum uitspraak: 19 februari 2019
• Publicatiedatum: 19 februari 2019
• Zaaknummer: 200.215.726
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A. van der Pol; O.G.H. Milar; R.M. Wagemakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van een huurovereenkomst na brand op grond van artikel 7:210 BW

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een huurovereenkomst tussen [Appellant] en de stichting Mitros na een brand in de woning van [Appellant]. De huurovereenkomst werd ontbonden door Mitros op basis van artikel 7:210 BW, omdat de woning door de brand onbewoonbaar was geworden. [Appellant] had de woning gehuurd in het kader van het 'Laatste Kans Beleid' en was op 2 januari 2015 verdacht van brandstichting, maar het Openbaar Ministerie besloot de zaak te seponeren wegens onvoldoende bewijs. Mitros ontbond de huurovereenkomst per 16 januari 2015, aanvankelijk op basis van 'slecht huurderschap', maar later werd dit gewijzigd naar de grondslag van onbewoonbaarheid door de brand. Het hof oordeelde dat de ontbinding terecht was, omdat het genot van het gehuurde door de brand geheel onmogelijk was gemaakt en Mitros niet verplicht was om de woning te herstellen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, die de vorderingen van [Appellant] in eerste aanleg had afgewezen en de ontbinding van de huurovereenkomst had bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.215.726/01

(zaaknummer rechtbank 5235611 UC EXPL 16-10519)

arrest van 19 februari 2019

in de zaak van

[Appellant] ,

wonende te [Woonplaats] ,

appellant in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna: [Appellant] ,

advocaat: mr. P.J. Stronks,

tegen:

de stichting

STICHTING MITROS ,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: Mitros,

advocaat: mr. M.H. Andreae.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 juni 2017 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 19 september 2017;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord.

1.3

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Het hof gaat uit van de volgende feiten:

2.2.

[Appellant] huurde in het kader van het zogenoemde 'Laatste Kans Beleid' vanaf 15 maart 2011 de woning gelegen aan de [Adres] ) te [Woonplaats] van Mitros.

2.3.

Op 2 januari 2015 is brand uitgebroken in de woning. [Appellant] werd verdacht van brandstichting, is in hechtenis genomen maar het OM heeft op 5 maart 2015 vanwege onvoldoende bewijs besloten de strafzaak te seponeren. Bij brief van 9 januari 2015 heeft Mitros de huurovereenkomst met [Appellant] per 16 januari 2015 ontbonden “in verband met slecht huurderschap”.

2.4.

Nadat de advocaat van [Appellant] daartegen bij brief van 15 januari 2015 protesteerde, heeft Mitros bij brief van 20 januari 2015 geschreven dat de grondslag van “slecht huurderschap” per abuis in de brief van 9 januari 2015 is vermeld, en dat de grondslag voor ontbinding is dat de woning is uitgebrand en onbewoonbaar is verklaard “wat ontbinding op grond van artikel 7:210 BW rechtvaardigt”, waarna zij de huurovereenkomst – “voor zover nodig” – “op grond van artikel 210 boek 7, jo. artikel 267 boek 6 BW onder verwijzing naar het uitbranden en onbewoonbaar zijn geworden van de woning” heeft ontbonden.

2.5.

Mitros heeft de woning laten herstellen voor een bedrag van circa € 35.000 en vervolgens per half mei 2015 verhuurd aan een derde.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[Appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd:

- voor recht te verklaren dat Mitros de huurovereenkomst ten onrechte heeft ontbonden;

- die ontbinding te vernietigen;

- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst onverkort van kracht is;

- [Appellant] te machtigen de huurprijs vanaf 2 januari 2015 tot en met het intrekken in het gehuurde te verminderen tot nihil;

- Mitros te veroordelen om binnen een week na het vonnis met [Appellant] in overleg te treden over het intrekken in het gehuurde, op straffe van een dwangsom;

- ( subsidiair:) Mitros te veroordelen om (als de originele woning niet meer beschikbaar is) [Appellant] een vervangende gelijkwaardige woning aan te bieden, op straffe van een dwangsom;

- ( meer subsidiair:) een beslissing te nemen in goede justitie;

- met veroordeling van Mitros in de proceskosten.

3.2.

Mitros heeft in eerste aanleg (in reconventie) – samengevat – gevorderd:

- primair: ontbinding van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang;

- subsidiair: voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 20 januari 2015 ontbonden is;

- met veroordeling van [Appellant] in de proces- en de nakosten.

3.3.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 1 februari 2017 in conventie de vorderingen van [Appellant] afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 20 januari 2015 buitengerechtelijk is ontbonden, met veroordeling van [Appellant] in de proces- en de nakosten.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

Met
grief I stelt [Appellant] aan de orde de vraag of Mitros de overeenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden op grond van artikel 7:210 BW.

4.2.

Het hof stelt het volgende voorop. Partijen bij een huurovereenkomst kunnen met succes de huurovereenkomst ontbinden met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW als aan de volgende vereisten is voldaan:

a. het genot van het gehuurde wordt door een gebrek geheel onmogelijk gemaakt;

b. de verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht dit gebrek te verhelpen.

4.3.

Ten aanzien van deze vereisten overweegt het hof, gelet op het debat tussen partijen, het volgende. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het genot dat de huurder van het gehuurde mocht verwachten ook ‘geheel onmogelijk’ wordt gemaakt in de zin van artikel 7:210 lid 1 BW wanneer weliswaar nog enig genot mogelijk is, maar dit genot door de beperkingen ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht verwachten (vgl. MvT, Kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 21).

4.4.

Het interieur van de gehele woning is door de brand ernstig beschadigd geraakt. De herstelwerkzaamheden hebben 4 maanden geduurd. Mitros heeft een offerte overgelegd van [Herstel bedrijf] ter zake van herstel van de woning, die sluit op € 34.981,94 incl. btw. [Medewerker Mitros] heeft, namens Mitros, op de comparitiezitting daarover verklaard:

“Dat is veel geld als je bedenkt dat de nieuwbouwkosten van een dergelijke flat circa € 70.000,- bedragen Het opknappen bestond met alleen uit verven en witten. Roet gaat overal inzitten. Door de voordeur van de buurman heen zat ook roetschade, dat was ook een kostenpost. De vloeren zijn hersteld. Het was echt verbrand en er was niet alleen roetschade. Slaapkamer woonkamer badkamer en de keuken zijn hersteld. De hele flat. Het is een driekamer woning van 60m2.”

4.5.

De offerte van [Herstel bedrijf] bestaat uit de volgende onderdelen:

• Het verwijderen van oud stucwerk en opnieuw stuccen van het plafond en de muren van de entree;
• Het vervangen van plinten, kozijnen en binnendeuren;
• Het opnieuw schilderen van de entree;
• Het verwijderen van oud stucwerk en opnieuw stuccen van het plafond en de muren van de keuken;
• Het opnieuw betegelen van de keuken en het vervangen van beglazing;
• Het plaatsen van een nieuwe keukeninrichting;
• Het opnieuw schilderen van de keuken;
• Het vervangen van het plafond en het ventilatierooster in het toilet;
• Het verwijderen van oud stucwerk en opnieuw stuccen van het plafond en de muren van de woonkamer;
• Het verwijderen van een tussenwand tussen de woonkamer en de slaapkamer;
• Het vervangen van drie ruiten in de woonkamer;
• Het opnieuw schilderen van de woonkamer, de buitenzijde van het voorgevel kozijn en de dagkanten van de voor- en achterpui;
• Plaatselijke reparaties in de kleine slaapkamer, het opnieuw schilderen van het plafond en het egaliseren van de vloer;
• Het verwijderen van oud stucwerk en opnieuw stuccen van het plafond en de muren van de badkamer;
• Het betegelen van de muren en het vervangen van het plafond van de badkamer;
• Loodgieterswerk in de keuken en de badkamer,
• Het aanbrengen van een tijdelijke elektrische installatie en het vervangen van de bestaande elektrische installatie.

4.6.

Uit een en ander in samenhang bezien leidt het hof af dat de woning zodanig als gevolg van brand was beschadigd dat alle ruimten daarin – entree, keuken, toilet, woonkamer, slaapkamers, badkamer – hersteld dienden te worden en dat als gevolg daarvan tot en met half mei 2015, derhalve ruim 4 maanden, niet bewoond kon worden. In dat licht bezien is de betwisting van [Appellant] in de MvG (randnummers 6 - 8) onvoldoende concreet onderbouwd zodat het hof daaraan voorbijgaat. Dat brengt mee dat geoordeeld moet worden dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde en dat gebrek maakte het normaal gebruik en genot van het gehuurde als woning gedurende vier maanden geheel onmogelijk. Dat wil zeggen dat aan voorwaarde a (zie r.o. 4.2) is voldaan.

4.7.

Het hof beantwoordt de vraag of van Mitros redelijkerwijs gevergd kon worden dat zij het gebrek zou herstellen, ontkennend. Immers het verhelpen van gebreken vindt, naar het oordeel van het hof, zijn grens waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde. Wanneer door een brand een gedeelte van een gebouw wordt beschadigd, is het afhankelijk van de omstandigheden van het geval — zoals de ernst en de omvang van de schade, het aandeel van het beschadigde deel in het totaal van het gehuurde, de aard, de duur, de omvang en de kosten van de herstelwerkzaamheden — of het verhelpen van de gebreken onmogelijk is in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW. In dit geval gaat het om bijna € 35.000,00 aan herstelkosten, terwijl – zoals namens Mitros ter comparitiezitting onweersproken is gesteld – de nieuwbouwkosten van een dergelijke flat € 70.000,00 bedragen. Gelet op die omstandigheden was herstel onmogelijk, althans kan redelijkerwijs niet van Mitros gevergd worden dat zij de woning volledig zou herstellen. Dat Mitros in de flat wel herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten en de woning vervolgens nu aan een derde verhuurt is op dit punt niet doorslaggevend.

4.8.

Dat wil zeggen dat de grief tegen het oordeel van de rechtbank dat Mitros op grond van artikel 7:210 BW de huurovereenkomst mocht ontbinden, faalt.

4.9.

De tweede grief ziet op de afwijzing van de subsidiaire vordering van [Appellant] . [Appellant] stelt zich op het standpunt dat de redelijkheid en billijkheid in bijzondere omstandigheden kunnen meebrengen dat Mitros gehouden kan worden (andere) woonruimte te huur aan te bieden.

4.10.

Het hof overweegt als volgt. Na de opzegging van de huurovereenkomst bestond er geen contractuele relatie meer tussen Mitros en [Appellant] . Hoewel Mitros als sociale verhuurder de taak heeft zorg te dragen voor huisvesting van personen met een laag inkomen of personen die in een noodsituatie verkeren, zoals daklozen, betekent dat niet dat zij de plicht heeft met eenieder een huurovereenkomst aan te gaan. Uiteindelijk staat het Mitros vrij om zelf te bepalen met welke personen zij een huurovereenkomst wenst aan te gaan en welk beleid zij daarvoor hanteert. Tegen deze achtergrond valt niet in te zien dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat Mitros kan worden verplicht met [Appellant] een (nieuwe) huurovereenkomst aan te gaan, terwijl voor het overige niet zodanige concrete feiten en omstandigheden door [Appellant] zijn aangevoerd die tot een andere opvatting op dit punt nopen. Voor zover [Appellant] ook vordert dat Mitros wordt veroordeeld een urgentieverklaring af te geven, is die vordering niet toewijsbaar, omdat de vordering niet met voldoende concrete stellingen, laat staan stukken is onderbouwd en ook overigens niet omdat het niet Mitros, maar de gemeente is (in dit geval: Gemeente Utrecht, die daarbij gebruik maakt van de dienstverlening van Het Vierde Huis) die een urgentieverklaring af kan geven.

5. De slotsom

5.1.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Mitros zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 716,00

- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt × tarief II)

5.3.

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

6.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) van 1 februari 2017;

6.2.

veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Mitros vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

6.3.

veroordeelt [Appellant] in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [Appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

6.4.

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.

griffier rolraadsheer