Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00407
uitspraakdatum: 12 maart 2019
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 maart 2018, nummer UTR 17/3579, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78 10 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 663.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 566,87.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
De woning is een appartement van 198 m2, gebouwd in 1999 en gelegen in het nieuwe deel van het complex [A] . Het oude gedeelte van het complex is gebouwd in 1910 en heeft de status van monument. Bij de woning horen een dakterras van 44 m2 en een parkeerplaats.
3.Geschil
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2016.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde is berekend op € 663.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier appartementen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
GO
€/m³
Waarde GO
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-16)
Koopsom
(koopdatum)
De woning
1999
198 m2
€ 3.242
€ 642.000
Parkeerplaats € 10.000
Dakterras (44 m2) € 11.000
€ 663.000
[b-straat] 81C
[B]
2010
150 m2
€ 3.517
€ 527.537
Parkeerplaats € 10.000
Balkon € 3.000
Berging € 2.000
VVE reserve € 2.017
€ 544.554
€ 550.000
(15-04-2016)
[a-straat] 78 5
[Z]
1910 (1999)
110 m2
€ 3.621
€ 398.339
Parkeerplaats € 10.000
Tuin (147 m2) € 36.750
Terras (81 m2) € 20.250
VVE reserve € 3.855
€ 469.194
€ 495.000
(27-01-2017)
[c-straat] 1A
[C]
1989
146 m2
€ 3.582
€ 522.917
Parkeerplaats € 10.000
Balkon (2 x) € 7.000
VVE reserve € 3.333
€ 543.250
€ 530.000
(05-12-2014)
[d-straat] 363 G
[D]
1990
181 m2
€ 3.302
€ 597.705
Parkeerplaats € 10.000
Dakterras (35 m2) € 8.750
VVE reserve € 17.920
€ 634.375
€ 625.000
(09-09-2015)
4.4.
De heffingsambtenaar is erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type (appartement), liggen in dezelfde regio en vertonen overeenkomsten qua bijgebouwen. Uit de lijn die uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten kan worden getrokken wat betreft verhouding tussen prijs per vierkante meter oppervlak en het aantal vierkante meters, volgt dat de heffingsambtenaar de prijs per vierkante meter voor de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Gelet op het gebruiksoppervlak onderbouwt vooral de verkoop van het vergelijkingsobject [d-straat] 363G de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Hierbij heeft het Hof meegewogen dat laatstgenoemd vergelijkingsobject volgens de heffingsambtenaar de minst gunstige ligging van alle vergelijkingsobjecten heeft.
4.5.
De gemachtigde van belanghebbende bestrijdt dat de matrix van de heffingsambtenaar diens standpunt over de waarde van de woning ondersteunt. De gemachtigde wijst om te beginnen op de overlast die de ligging van de woning naast de parkeergarage oplevert. Tussen partijen is niet in geschil dat deze parkeergarage 14 parkeerplaatsen bevat, één per appartement. Het Hof is van oordeel dat gelet hierop van de parkeergarage niet een zodanige invloed uitgaat, dat dit dient te leiden tot een neerwaartse bijstelling van de waarde. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 81C en [d-straat] 363G vergelijkbare overlast ondervinden (van het treinstation, de [E] -fabriek en het verkeer respectievelijk de kruising van twee drukke uitvalswegen), zodat dit punt voldoende is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten. De gemachtigde heeft voorts gesteld dat een grotere invloed zou uitgaan van de wet van de afnemende meeropbrengst dan waarmee de heffingsambtenaar reeds rekening heeft gehouden. Het Hof acht dit standpunt onvoldoende onderbouwd en verwijst naar hetgeen onder 4.4. is overwogen. Voorts weegt het Hof mee dat het vergelijkingsobject [a-straat] 78-5 als gevolg van zijn monumentale status over ramen met enkel glas beschikt en dat beperkingen gelden wat betreft aanpassingen. De voor- en nadelen van nieuwbouw versus oudbouw zijn voornamelijk subjectief en uit de matrix volgt niet dat het onderscheid nieuw versus oud een meetbare invloed heeft op de verkoopprijzen. Dat de schuine kap van de bovenverdieping van de woning een neerwaartse invloed zou hebben op de waarde, acht het Hof niet aannemelijk gelet op de verklaring van de heffingsambtenaar dat slechts vierkante meters met een hoogte van meer dan 1,5 meter worden meegeteld. De door de gemachtigde als nutteloos beschouwde vierkante meters direct naast de kap tellen dus niet mee. Dat zich in de woning krimpscheuren bevinden, heeft de gemachtigde aan de hand van foto’s aannemelijk gemaakt. Dergelijke krimpscheuren zijn in nieuwere woningen normaal en de scheurtjes die op de foto’s te zien zijn, vormen voor het Hof geen aanleiding de waarde van de woning te verlagen. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat van het uitzicht op een bouwkavel of op de (toekomstige) activiteiten daarop aan de achterzijde van de woning geen waardedrukkende invloed uitgaat. Alle vergelijkingsobjecten hebben aspecten die de omgeving en het uitzicht minder fraai maken, zoals de eerder genoemde overlastgevende factoren voor [b-straat] 81C en [d-straat] 363G. Het Hof volgt het standpunt van de gemachtigde niet.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 12 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A. van Dongen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 maart 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.