ECLI:NL:GHARL:2019:3580

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.237.602

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht , 6712878)

arrest in kort geding van 23 april 2019

in de zaak van

[Appellant],

wonende te [Woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna: [Appellant] ,

advocaat: mr. R. Vleugel,

tegen:

1.[Geïntimeerde 1] ,

2.
[Geïntimeerde 2],

beiden wonende te [Woonplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

advocaat: mr. A.B.M. Pessers,

Geïntimeerde sub 1 zal hierna [Geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 [Geïntimeerde 2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [Geïntimeerden] worden genoemd.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding dat de kantonrechter als voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, civiel recht, team kanton en handelsrecht, locatie Utrecht (hierna: de voorzieningenrechter) op 19 maart 2018 heeft gewezen en waarvan de nadere schriftelijke uitwerking op 29 maart 2018 is vastgesteld en aan partijen toegestuurd.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 13 april 2018 met grieven en met twee producties,

- de memorie van antwoord met producties 1, 2 en 3,

- de pleitnota van [Appellant] d.d. 9 oktober 2018, met producties 14 tot en met 29,

- de pleitnota van [Geïntimeerden] d.d. 9 oktober 2018, met producties 4 tot en met 11.

2.2

Na afloop van de schriftelijke pleidooien heeft het hof arrest in kort geding bepaald.

3.De vaststaande feiten

3.1

Er is niet gebleken dat partijen bezwaar hebben tegen de feitenvaststelling zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 19 maart 2018 (en nader uitgewerkt op 29 maart 2018). Het hof gaat daarom uit van die feitenvaststelling en heeft daar enkele feiten aan toegevoegd. De weergave van de feiten is als volgt.

3.2

[Geïntimeerden] huurt van [Appellant] de woning aan de [Adres] (tweede etage) te [Plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.060,25 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst is op 1 juli 2017 ingegaan voor onbepaalde tijd. Partijen hebben gebruik gemaakt van de ROZ-modelovereenkomst, versie 2003.

3.3.

[Appellant] woont op de eerste etage van de [Adres] te [Plaatsnaam] .

3.4

Artikel 1.1. van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“(…)
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de zelfstandige woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend gemeente [Plaatsnaam] aan de [Adres] , 2de verdieping. (…)”

3.5

Bij brief van 27 november 2017 heeft [Appellant] de huurovereenkomst opgezegd. [Appellant] schrijft – voor zover van belang – het volgende:

“Beste [Geïntimeerde 2] en [Geïntimeerde 1] ,

(…) Jullie wonen hier inmiddels bijna vijf maanden. In die periode hebben wij echter bovennormale overlast van jullie gebruik gehad. Wij zijn van mening dat de door ons ervaren overlast niet langer aanvaardbaar is. Wij willen daarom de huurovereenkomst met jullie beëindigen. Omdat jullie een deel van onze woning huren willen wij gebruik maken van de wettelijk mogelijkheid de huur van de woonruimte binnen negen maanden (proefperiode genoemd) na aanvang van de huurovereenkomst zonder opgaaf van reden en zonder rechterlijke tussenkomst beëindigen. Wij zullen daarvoor een opzegtermijn hanteren van drie maanden.

Daarnaast hebben wij meer ruimte nodig omdat onze 5-jarige dochter (die nu nog bij ons in de slaapkamer slaapt) een eigen kamer nodig heeft. Het door ons bewoonde deel van de woning heeft slechts één slaapkamer. Wij beroepen ons ook op dringend eigen gebruik. Ook om die reden zeggen wij de huurovereenkomst met jullie op. Wij hanteren daarvoor dezelfde wettelijke opzegtermijn van drie maanden. Beide opzeggingsgronden sluiten elkaar uitdrukkelijk niet uit.

Voor de tweede genoemde opzegreden (dringend eigen gebruik) verzoeken wij jullie mij binnen zes weken mede te delen of jullie al dan niet daarmee instemmen. Voor de eerste opzeggrond is dat niet nodig.

Voor alle duidelijkheid, de opzegging op grond vanwege bovennormale overlast kan zonder reden en rechterlijke tussenkomst geëffectueerd worden. Dat houdt in dat, ook al bewilligen jullie niet in de opzegging wegens dringend eigen gebruik, de ontruiming voor of uiterlijk op 28 februari 2018 moet zijn afgerond. Na die datum wordt u de toegang tot het pand ontzegd. Nog aanwezig goederen zullen nadien op jullie kosten worden afgevoerd.”

3.6

[Geïntimeerden] heeft op 1 maart 2018 de woning niet ontruimd, waarna [Appellant] de sloten van de toegangsdeur(en) tot het gehuurde heeft vervangen en [Geïntimeerden] de toegang heeft ontzegd. Nadat het (bestreden) vonnis van 19 maart 2018 is gewezen, heeft [Appellant] [Geïntimeerden] weer tot de woning toegelaten.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[Geïntimeerden] heeft in eerste aanleg in conventie, kort gezegd, gevorderd dat [Appellant] hem, bij wijze van voorlopige voorziening, binnen 24 uur na betekening van het vonnis weer toegang zou verschaffen tot de door hem gehuurde woonruimte en dat [Appellant] hem het ongestoorde huurgenot zou verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 1.000,- per overtreding en/of per dag dat [Appellant] daarmee in gebreke zou blijven, met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten.

4.2

[Appellant] heeft in eerste aanleg, in reconventie, kort samengevat gevorderd dat [Geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde zal overgaan op straffe van verbeurte van een dwangsom, en dat [Geïntimeerden] wordt veroordeeld om ten titel van schadevergoeding aan [Appellant] € 960,- te voldoen, met veroordeling van [Geïntimeerden] in de proceskosten.

4.3

De voorzieningenrechter heeft bij kop- en staartvonnis van 19 maart 2018 (en nader uitgewerkt op 29 maart 2018), uitvoerbaar bij voorraad, de conventionele vordering van [Geïntimeerden] toegewezen, de reconventionele vordering van [Appellant] afgewezen en [Appellant] veroordeeld in de proceskosten.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

[Appellant] heeft onder aanvoering van vier grieven gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende de conventionele vordering van [Geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en de reconventionele vordering van [Appellant] tot ontruiming alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [Geïntimeerden] in de kosten in beide instanties. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

5.2

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld conform artikel 4.5 Landelijk Procesreglement schriftelijk pleidooi in te dienen. Het hof constateert dat de gefourneerde procesdossiers niet identiek zijn. In het procesdossier van [Geïntimeerden] bevinden zich twee verschillende pleitnota’s d.d. 9 oktober 2018 van [Appellant] (achter tab 38 en achter tab 67 – hierna: pleitnota 38 respectievelijk pleitnota 67). De tekst van randnummer 49 van de pleitnota 38 is in tweeën geknipt, waarbij die tekst twee randnummers heeft gekregen, en de tekst bij randnummer 56 van pleitnota 38 op de tweede pagina 11 heeft in pleitnota 67 drie randnummers gekregen. Ook valt op dat de lay-out hier en daar verschilt (pagina-indeling, onderstrepingen etc.), maar de tekst van de twee pleitnota’s lijkt dezelfde, uitgezonderd wat betreft randnummers 58 en 60 van pleitnota 67, waarvan de tekst in pleitnota 38 ontbreekt. Pleitnota 38 ontbreekt in het procesdossier van [Appellant] , maar in dat dossier zit wel pleitnota 67.
Het hof neemt pleitnota 67 daarom tot uitgangspunt. Hoewel het hof constateert dat deze pleitnota in strijd met artikel 4.5 Landelijk Procesreglement achttien pagina’s beslaat, zal het hof de in het geding gebrachte pleitnota toestaan. Het hof maakt uit hetgeen hiervoor staat beschreven op dat [Appellant] de tekst van randnummers 58 en 60 aan zijn pleitnota heeft toegevoegd toen hij gelegenheid kreeg om op de pleitnota van [Geïntimeerden] te reageren. Het hof mag er daarom niet van uitgaan dat [Geïntimeerden] op de tekst van randnummers 58 en 60 heeft kunnen reageren. Het hof zal [Geïntimeerden] hiertoe ook niet in de gelegenheid stellen, en verwijst naar hetgeen hierna in rov. 5.7 wordt overwogen.

5.3

In het procesdossier van [Appellant] heeft het hof een brief van mr. Vleugel van 18 oktober 2018 aangetroffen, met daaraan gehecht een vonnis van 3 oktober 2018 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, team kanton en handelsrecht, locatie Utrecht (hierna: de bijlage). Deze brief en bijlage ontbreken in het procesdossier van [Geïntimeerden] Daarom gaat het hof aan de inhoud van deze brief met bijlage voorbij: die stukken behoren niet tot het procesdossier.

5.4

In het vonnis in kort geding van 19 maart 2018 (het bestreden vonnis) heeft de voorzieningenrechter geoordeeld over de vraag of [Appellant] de huurovereenkomst met [Geïntimeerden] rechtsgeldig heeft opgezegd. Daarbij was volgens de voorzieningenrechter van belang de vraag of het gehuurde een zelfstandige dan wel onzelfstandige woning is. Voor zelfstandige woningen (in de zin van artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) geldt een ander, strenger, huurbeschermingsregime dan voor onzelfstandige woningen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient het door [Geïntimeerden] gehuurde aangemerkt te worden als een zelfstandige woning en geldt het strenge(re) huurbeschermingsregime. Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat [Appellant] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd.

5.5

Het hof stelt het volgende voorop. Voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de 2e etage al of niet moet worden aangemerkt als gebruik van zelfstandige woonruimte, moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

[Appellant] stelt zich op het standpunt dat partijen hebben bedoeld overeen te komen dat [Geïntimeerden] een te realiseren zelfstandige woonruimte (niet zijnde een zelfstandige woning) huurt in de zelfstandige woning waar [Appellant] met zijn gezin zijn hoofdverblijf heeft (onder randnummer 1, pleitnota 67). [Geïntimeerden] heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld dat sprake is van de huur van een zelfstandige woning (5e alinea, memorie van antwoord).

5.6

Doordat partijen twisten over de inhoud van de tussen hen overeengekomen huurovereenkomst en het [Appellant] is die zich beroept op rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten en/of rechten, ligt het volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering (Rv) op de weg van [Appellant] om zijn standpunt van voldoende feitelijke onderbouwing te voorzien en eventueel, bij een gemotiveerde betwisting van die feitelijke onderbouwing, te bewijzen. Als uitgangspunt geldt, gelet op de aard van het kort geding, dat in deze procedure in het algemeen geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering. Er is gesteld noch gebleken dat er in deze zaak redenen zijn om van dat uitgangspunt af te wijken. Het hof beperkt zich daarom in deze kort geding procedure tot het geven van een voorlopig oordeel over het karakter van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. In dat kader is onder meer van belang dat partijen volgens de tekst van de overeenkomst het (ver)huren van een zelfstandige woonruimte zijn overeengekomen. Verder komt betekenis toe aan de omstandigheid dat partijen hebben beoogd om de feitelijke situatie door middel van een verbouwing ook te laten aansluiten op de verhuur van zelfstandige woonruimte. Uit de stellingen van partijen volgt immers dat een eigen, afsluitbare deur zou worden geplaatst als toegangsdeur van de aan [Geïntimeerden] verhuurde ruimte en dat op de 1e verdieping een extra badkamer zou worden gerealiseerd door [Appellant] , zodat zowel [Appellant] als [Geïntimeerden] elk een eigen badkamer zou hebben. Dat deze voorzieningen uiteindelijk (nog) niet zijn gerealiseerd, neemt niet de intentie die partijen voor ogen stond ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst weg. Hier staat tegenover dat, als gevolg van de aanwezigheid van de kledingkast van [Appellant] op de eerste verdieping van de woning, de aan [Geïntimeerden] verhuurde woonruimte niet bereikt kan worden via een gemeenschappelijke verkeersruimte. Die omstandigheid brengt mogelijk mee dat de verhuurde ruimte niet kan worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW, maar dat laat naar het voorlopig oordeel van het hof de mogelijkheid onverlet dat [Geïntimeerden] redelijkerwijs heeft mogen verwachten dat het huurbeschermingsregime dat bij de (ver)huur van zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW hoort op de overeenkomst van toepassing was, ook indien de 2e verdieping (nog) niet als zelfstandige woonruimte kan worden aangemerkt. Immers, het beginsel van contractsvrijheid brengt mee dat het partijen vrij staat een strenger huurbeschermingsregime van toepassing te laten zijn op een tussen hen bestaande huurrelatie dan waartoe de feitelijke situatie aanleiding geeft.

Het hof neemt daarom in het kader van de verdere beoordeling van dit kort geding tot uitgangspunt dat mogelijk op de overeenkomst het strenge(re) huurbeschermingsregime ten aanzien van de (ver)huur van zelfstandige woningen van toepassing is.

5.7

[Appellant] heeft met zijn eerste grief verder aangevoerd dat de voorzieningenrechter ten onrechte de woonruimte als ‘zelfstandig’ heeft aangemerkt. [Appellant] heeft in pleitnota 67 onder randnummer 60 in dat kader verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 oktober 2017 [bedoeld zal zijn: 2018, hof] waarbij hij heeft aangevoerd dat de bodemrechter uitspraak heeft gedaan over de “
in het geding zijnde items”. [Appellant] heeft aangevoerd dat de kantonrechter in desbetreffend vonnis heeft overwogen:

“De kantonrechter is met [Appellant] van oordeel dat sprake is van een vergelijkbare situatie als bedoeld in voormeld arrest (van de Hoge Raad). Ook in Onderhavige zaak kan [Geïntimeerden] de 2 e etage alleen bereiken via de met [Appellant] gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en de overloop op de 1 e etage. Daarbij is van belang dat [Geïntimeerden] niet heeft betwist dat de overloop niet is te beschouwen als een ‘gemeenschappelijke verkeersruimte’, nu [Appellant] deze gebruikt als garderobe en hij over deze ruimte krachtens zakelijk en persoonlijk recht zeggenschap heeft. Daardoor is de eerste etage een onvrije etage, wat eraan in de weg staat dat de daarboven gelegen tweede etage als een zelfstandige woning is aan te merken. Dat in het huurcontract wordt gesproken van een zelfstandige woonruimte doet daaraan niet af.

Volgens [Appellant] moet het hof als kort geding-rechter de uitspraak van de bodemrechter volgen en het bestreden vonnis vernietigen. Het hof begrijpt dat [Appellant] zich op het standpunt stelt dat het hof, vanwege voornoemd vonnis, voorshands zou dienen te oordelen dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte. Het hof ziet in hetgeen [Appellant] heeft aangevoerd een beroep op de afstemmingsregel. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in rov. 5.6 is voor de beoordeling van onderhavig geschil niet van belang of het gehuurde feitelijk gezien al dan niet als een zelfstandige woonruimte kan worden aangemerkt. De grief kan daarom niet tot een ander oordeel leiden en behoeft daarom geen verdere bespreking. Om die reden acht het hof het niet noodzakelijk om [Geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen zich alsnog uit te laten over het door [Appellant] onder randnummer 60 bij pleitnota 67 gedane beroep op de afstemmingsregel (zie eerder rov. 5.2).

5.8

[Appellant] heeft zich in eerste aanleg verweerd tegen de vordering van [Geïntimeerden] – kort gezegd, dat [Appellant] hem weer toegang zou verschaffen tot de door hem gehuurde woonruimte – met de stelling dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd (met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van drie maanden) op grond van artikel 7:232 lid 3 BW. Op grond van dat artikel, zo stelt [Appellant] , mocht [Appellant] de huurovereenkomst zonder opgave van redenen opzeggen tijdens de eerste negen maanden van de duur van de overeenkomst. Met zijn tweede grief heeft [Appellant] aangevoerd dat de voorzieningenrechter hem ten onrechte niet in die stelling heeft gevolgd. Met zijn derde grief heeft [Appellant] aangevoerd dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de door [Appellant] gestelde overlast en dringend eigen gebruik onvoldoende zijn gemotiveerd, omdat volgens [Appellant] , vanwege de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 3 BW, geen motivering was vereist.

5.9

Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat voor toewijzing van de door [Appellant] gevorderde ontruiming, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Beoordeeld dient dus te worden of al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [Appellant] op terechte en juiste gronden de huurovereenkomst heeft opgezegd.

5.1

In artikel 7:232 lid 3 BW is een aantal wettelijke bepalingen buiten toepassing verklaard gedurende de eerste negen maanden na het ingaan van een huurovereenkomst met betrekking tot het gebruik van onzelfstandige woonruimte. Doordat er in het kader van de onderhavige kort geding procedure van uit moet worden gegaan dat [Appellant] en [Geïntimeerden] hebben gekozen voor de toepasselijkheid van het huurbeschermingsregime ten aanzien van zelfstandige woonruimten (zie rov. 5.6) kan [Appellant] geen beroep doen op hetgeen is bepaald in artikel 7:232 lid 3 BW en kon de huurovereenkomst niet binnen negen maanden zonder opgave van redenen door [Appellant] worden opgezegd. Vervolgens komt de vraag aan de orde of [Appellant] vanwege door hem gestelde overlast en dringend eigen gebruik de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen. Naast voornoemde opzeggingsgronden heeft [Appellant] aangevoerd te zijn misleid door [Geïntimeerden] , omdat één van beide huurders volgens [Appellant] nog student was, terwijl volgens [Appellant] door [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] was verklaard dat zij geen studenten waren. [Geïntimeerden] heeft het door [Appellant] gestelde gemotiveerd betwist. Mede gelet op die betwisting heeft [Appellant] naar het oordeel van het hof de door hem gestelde opzeggingsgronden onvoldoende onderbouwd, terwijl [Appellant] zich evenmin op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst vernietigbaar is. Bovendien leent deze kort geding procedure zich niet voor uitgebreide bewijslevering ten aanzien van de door [Appellant] gestelde opzeggingsgronden. Met die stand van zaken is het hof voorshands van oordeel dat [Appellant] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Daarmee falen de tweede en derde grief.

5.11

In eerste aanleg heeft [Appellant] in reconventie, kort samengevat en voor zover van belang in hoger beroep, gevorderd dat [Geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde dient over te gaan op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [Geïntimeerden] in de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof met de voorzieningenrechter van oordeel dat de reconventionele vordering van [Appellant] niet kan worden toegewezen. De tegen dit oordeel gerichte vierde grief faalt.

6.De slotsom

6.1

De tweede, derde en vierde grief falen. De eerste grief kan niet tot een ander oordeel leiden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [Geïntimeerden] vastgesteld op € 318,00 aan griffierecht en op € 2.148,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II).

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 19 maart 2018 (en uitgewerkt op 29 maart 2018);

veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geïntimeerden] vastgesteld op € 318,00 voor griffierecht en op € 2.148,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.B. Boorsma en C. Hoogland en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.