ECLI:NL:GHARL:2019:4934

• Datum uitspraak: 11 juni 2019
• Publicatiedatum: 11 juni 2019
• Zaaknummer: 200.227.021
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; R.A. van der Pol; G. Creutzberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg meerwaardeclausule in koopovereenkomst huiskavel en landbouwgrond

In deze civiele zaak staat de uitleg van een meerwaardeclausule in een koopovereenkomst centraal, waarbij appellanten een perceel bestaande uit een boerderij, landbouwgrond en bosgrond verkochten aan geïntimeerden. De kern van het geschil betreft de omvang van de huiskavel waarop de meerwaardeclausule van toepassing is.

Appellanten stelden dat de clausule betrekking had op een huiskavel van circa 1,4 hectare, terwijl geïntimeerden meenden dat dit slechts circa 0,81 hectare betrof. Het hof stelde vast dat de onderhandelingen en de gebruikte kaarten erop wijzen dat geïntimeerden uitging van een oppervlakte van 0,81 hectare. De latere aanpassing van de grens van de huiskavel leidde niet tot een vergroting van de oppervlakte in de zin van de clausule.

Het hof overwoog dat appellanten en hun makelaar duidelijkheid hadden moeten verschaffen over de omvang van de huiskavel, zeker omdat geïntimeerden vooral geïnteresseerd was in de landbouwgrond. Geïntimeerden mocht daarom weigeren de koopovereenkomst met de potentiële koper te tekenen toen bleek dat de huiskavel veel groter was dan afgesproken.

De vorderingen van appellanten tot nakoming en schadevergoeding werden afgewezen, evenals de subsidiaire vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking, omdat de meerwaardeclausule na 1 april 2016 was komen te vervallen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde appellanten in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van appellanten af.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem,

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof: 200.227.021

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 197248)

arrest van 11 juni 2019

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente Berkelland,

2.
[appellant 2] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente Berkeiland,

3.
[appellant 3] ,

wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna, in mannelijk enkelvoud: [appellanten ] ,

advocaat: mr. H.J.P. Robers,

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,

2.
[geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna, in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. J.J. Paalman.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 december 2017 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- voornoemd tussenarrest, waarbij het hof een comparitie van partijen heeft gelast;

- een brief van mr. Robers van 20 december 2017 met producties;

- een brief van mr. Paalman van 28 december 2017 met een productie;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 22 januari 2018;

- de memorie van grieven met wijziging van eis en producties;

- de memorie van antwoord.

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1.1.

Partijen zijn in mei 2013 met elkaar in onderhandeling getreden over de koop door [geïntimeerden] van een aan [appellanten ] in eigendom toebehorend perceel, bestaande uit een boerderij met schuren, erf en tuin, landbouwgrond en bosgrond. [appellanten ] werd daarbij bijgestaan door een makelaar, de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ). [geïntimeerden] heeft zelf de onderhandelingen gevoerd.

3.1.2.

Bij de onderhandelingen tussen partijen is een kaart, opgesteld door bureau [naam kaart] , tot uitgangspunt genomen (hierna: de kaart [naam kaart] ). Deze kaart is hieronder afgebeeld. Het oranje deel op de kaart heeft als omschrijving O (overige terreinen) en heeft volgens de kaart een omvang van 0,81 ha. De geel gekleurde delen hebben als omschrijving L (landbouwterreinen) en de omvang hiervan is in totaal 10,81 ha. De groen gekleurde delen hebben als omschrijving Bo (bos) en dit betreft 4,23 ha. In totaal heeft het te verkopen perceel volgens de kaart een omvang van 15,85 ha.

3.1.3.

Tijdens de onderhandelingen heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 7 mei 2013 aan [makelaar] onder meer de volgende vraag gesteld:

“- Wat hoort bij de 5 ha landgoed?

(het erf met de gebouwen en aangelegen bosje incl. oprijlaan is voor ons gevoel lang geen

5 ha).”

3.1.4.

[makelaar] heeft daarop geantwoord:

“Het hele perceel is nu gerangschikt als Landgoed [naam] . Om als landgoed te blijven gelden Is een minimum van 5 Ha vereist, waarvan minimaal 33% bos. De grens hiervan is nader te bepalen. De vraagprijs in de brochure is gebaseerd op een erf van 0,81 Ha en alle bosgrond (4,23 Ha).”

3.1.5.

[geïntimeerden] heeft een bod uitgebracht. Dat bod was blijkens een notitie van [appellanten ] / [makelaar] van 16 mei 2013 als volgt opgebouwd:

Cultuurgrond 10,81 € 55.000,- per ha € 594.550,00

Bosgrond 4,23 € 15.000,- per ha € 63.450,00

Erf met gebouwen 0,81 € 252.000,00

Totaal
15.85 € 910.000,00

3.1.6.

Partijen hebben vervolgens verder onderhandeld en hebben medio augustus 2013 overeenstemming bereikt. In verband met de bedoeling het erf met de gebouwen (hierna te noemen: de huiskavel) door te verkopen en uit oogpunt van bereikbaarheid van de omliggende grond hebben partijen met elkaar afgesproken dat de huiskavel met name aan de noordzijde recht zou worden getrokken. Ten behoeve daarvan hebben [appellanten ] en [makelaar] van de site ruimtelijkeplannen.nl een kaart gedownload (hierna: kaart Ruimtelijke Plannen; hieronder weergegeven). Op de kaart staan vier genummerde percelen. Het oranje perceel met nummer 1 heeft als omschrijving “bouwblok met pad”.

3.1.7.

[makelaar] heeft bij e-mail van 9 augustus 2019 een concept koopovereenkomst aan [geïntimeerden] gestuurd. Ook heeft hij bij die e-mail de kaart Ruimtelijke plannen meegestuurd. In artikel 19.6 van de concept overeenkomst staat vermeld dat “het bouwblok uit het bestemmingsplan betreffende [adres] te [woonplaats] , van [naam buitengebied] , vastgesteld 18 december 2012, en de toegangsweg met de stukjes "tussen het bouwblok en het bos", oranje gekleurd op de bijgaande kaart (genummerd 1)” samen met de percelen genummerd 2, 3 en 4, opnieuw te koop wordt aangeboden door [makelaar] en dat als het perceel meer opbrengt dan € 252.000,00, het meerdere is voor [appellanten ] .

3.1.8.

Naar aanleiding van deze concept overeenkomst heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 1 september 2013 aan [makelaar] onder meer gevraagd om in artikel 19.6 ook de oppervlakte te vermelden.

[makelaar] heeft daarop in artikel 19.6 een oppervlakte van 0,94 ha ingevoegd.

3.1.9.

Partijen hebben op 20 september 2014 de koopovereenkomst getekend. Aan de koopovereenkomst is de kaart Ruimtelijke Plannen gehecht.

3.1.10.

In de koopovereenkomst luidt het hiervoor genoemde artikel 19.6, voor zover van belang, als volgt:

“
Artikel 19 — Nader is overeengekomen:

(….)

19.6: Het bouwblok (grootte circa 0,94 ha) uit het bestemmingsplan betreffende [adres] te [woonplaats] , van [naam buitengebied] , vastgesteld 18 december 2012, en de toegangsweg met de stukjes "tussen het bouwblok en het bos ", oranje gekleurd op de bijgaande kaart (genummerd 1.), welke, samen met de percelen genummerd 2, 3 en 4 door [makelaar] en [makelaar 2] makelaars opnieuw te koop worden aangeboden. Met betrekking tot nummer 1 (oranje gekleurd) zal over- en ondermaat niet worden verrekend;

- Indien dit perceel meer opbrengt dan €252.00,00 kosten koper (...) dan is het meerdere voor de verkopers [appellanten ] ;

- (…).”

3.1.11.

Verder zijn in de koopovereenkomst onder meer nog de volgende bepalingen opgenomen:

“
19.7: Indien de toekomstige koper van het bovengenoemde bouwblok in 19.6 wenst, zullen de heer .en mevrouw [geïntimeerden] het genoemde bosperceel (genummerd 3 en 2) leveren tegen de prijs van €1,50 (...) per vierkante meter met uitzondering van een strook van ca. 5 meter, bij bosperceel genummerd 3 en 2 langs de cultuurgrond (zie geel gearceerde op plattegrond).

19.8: Indien de toekomstige koper van het bovengenoemde bouwblok in 19.6 wenst, zullen de heer en mevrouw [geïntimeerden] het genoemde perceel cultuurgrond (genummerd 4.) leveren voor een prijs van € 7,00 (...) kosten koper per vierkante meter.

19.9: Indien de cultuurgrond (genummerd 4.) wordt verkocht dient de toekomstige koper ook het bosperceel (genummerd 3.) af te nemen.

(…)

19.11: Artikel 19. 6 t/m 19.10 komen na 1 april 2016 te vervallen indien dan blijkt, dat het genoemde bouwblok (genummerd 1) niet aan derden is verkocht. Na voorgenoemde datum hebben de verkopers [appellanten ] geen recht meer op enige betaling. "

3.1.12.

Op 1 oktober 2013 is de akte van levering gepasseerd bij notaris Rouwenhorst. De artikelen 19.6 tot en met 19.11 zijn daarin geciteerd. Daaronder staat:

“In afwijking van hiervoor in bepaling 19.6 bepaalde zijn partijen overeengekomen, dat het bouwblok niet vierennegentig aren (94 a), maar éénentachtig aren (81 a) bedraagt. "

3.1.13.

[makelaar] heeft na de levering de huiskavel opnieuw te koop gezet.

In de verkoopbrochure staat dat de perceeloppervlakte ca. 0,81 ha is. De bij te kopen bosgrond bedraagt maximaal ca 1,4 ha en de bij de kopen cultuurgrond bedraagt maximaal ca. 1,0 ha. Ook in de internetadvertentie op de site van de makelaar, op funda.nl, koopwoningen.nl, jaap.nl en huislijn.nl staat dat de perceeloppervlakte 8.100 m2 is.

3.1.14.

[appellanten ] heeft een potentiële koper gevonden: [potentiële koper] (hierna in mannelijk enkelvoud: [potentiële koper] ).

Op 23 oktober 2015 is door de behandelend kandidaat-notaris, Klein Hazenbroek van het kantoor Tap & Van Hoff, aan [geïntimeerden] (en aan [potentiële koper] ) per e-mail een concept koopovereenkomst toegestuurd. In de begeleidende mail staat dat de kadastrale meting van het gekochte nog gaande is. De concept koopovereenkomst heeft betrekking op de kavels 1 tot en met 3. In de concept koopovereenkomst is een koopprijs van € 325.000,00 genoemd.

3.1.15.

Tussen partijen is vervolgens discussie ontstaan over de grootte van de door te verkopen huiskavel.

3.1.16.

Op 16 november 2015 hebben partijen bij notaris Rouwenhorst een bespreking gehad. [makelaar] was hierbij ook aanwezig.

3.1.17.

Bij e-mail van 16 november 2015 heeft notaris Rouwenhorst partijen onder meer bericht:

" Vanmorgen is het volgende besproken ten aanzien van de aan- en verkoop van de boerderij aan de [adres] te [woonplaats] (...):

In de koopovereenkomst voorafgaande aan de akte van levering is als volgt ondermeer overeengekomen:

[hof: volgt citaat artikel 19.6 tot en met 19.11]

Nadien is in gemelde akte van levering van 1 oktober 2013 aanvullend bepaald:

In afwijking van hiervoor in bepaling 19.6 bepaalde zijn partijen overeengekomen, dat het bouwblok niet vierennegentig aren (94 a), maar éénentachtig aren (81 a) bedraagt.

Naar het zich nu laat aanzien zal gemeld bouwblok 1 ruim groter zijn dan 81 a en misschien ook wel meer dan 94 a.

Partijen hebben ieder een verschillend inzicht met hetgeen met vermelding van gemelde oppervlakte (van 81 a) is bedoeld te zeggen. De heer [appellanten ] geeft aan dat ongeacht de grootte van het bouwblok er geen verrekening achteraf zal plaatsvinden terwijl de heer en mevrouw [geïntimeerden] er vanuit gaan dat het bouwblok niet groter dan 81 a zou moeten zijn en indien de oppervlakte meer zou bedragen er verrekend zou moeten worden naar 7,00 per centiare.

Partijen zijn in het kader van een compromis het volgende overeengekomen:

- De heer [appellanten ] geeft opdracht tot uitmeting van gemeld bouwblok 1 aan de landmeter van het kadaster (en zal de kosten daarvan dragen);

- Ongeacht de uitkomst van de meting van het kadaster wat betreft de oppervlakte van het bouwblok zal de heer [appellanten ] aan de heer en mevrouw [geïntimeerden] ter compensatie een bedrag van 10.000,00 euro betalen (te voldoen via verrekening met de ontvangen koopsom van het bouwblok);

- De overige bepalingen van hetgeen in artikel 19.6 e.v. van de koopovereenkomst is overeengekomen blijft onverkort gehandhaafd.

Ik neem aan dat ik één en ander zo goed verwoord heb.

Graag ontvang ik daartoe uw reactie. "

3.1.18.

Bij e-mail van 18 november 2015 heeft notaris Rouwenhorst aan [geïntimeerden] het volgende medegedeeld:

"
Uit ons telefoongesprek van hedenmiddag begrijp ik dat u, al nametende, vreest dat het kavel 1 wel op een grootte van 1.50.00 ha zou kunnen uitkomen, en in dat licht de vergoeding/compensatie van 10.000,00 aan de magere kant is.

U stelt voor dat de afspraken zoals gemaakt zijn en verwoord zijn in mijn mail van 16 november jl. gehandhaafd blijven met dien verstande dat iedere meter meer boven de 9.600 m2 (extra) verrekend wordt tegen 7,00 de m2.

Klopt hetgeen ik hier verwoord heb?

Zo ja, dan zal ik dit voorstel per mail overbrengen aan de heer [makelaar] . "

3.1.19.

Op 2 december 2015 heeft er opnieuw een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Door [appellanten ] is een nieuw schikkingsvoorstel gedaan aan [geïntimeerden] .

3.1.20.

Bij e-mail van 30 december 2015 heeft kandidaat-notaris Klein Hazenbroek een nieuwe concept koopovereenkomst aan [geïntimeerden] gestuurd. In de begeleidende e-mail staat vermeld dat de gesprekken na het vorige concept in een impasse zijn geraakt, maar dat [potentiële koper] en [appellanten ] graag verder willen met de afwikkeling van de verkoop van de boerderij en dat daartoe een gewijzigd concept-koopovereenkomst is opgesteld dat erop neerkomt dat [potentiële koper] naast kavels 1, 2 en 3 ook kavel 4 koopt.

In deze concept-koopovereenkomst staat onder meer vermeld:

"Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

de boerderij genaamd "erve [naam] ", meststallen, ondergrond, erf bossen en uitweg alsmede cultuurgrond, plaatselijk bekend [adres] te [postcode] [woonplaats] , [gemeente] , uitmakende het op het terrein kennelijk aangeduid gedeelte, groot ongeveer drie hectare en tachtig are (ongeveer 03.80.00 ha) of ter zodanige grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie F nummer 376;

welk gedeelte met de nummer 1, 2, 3 en 4 globaal is aangegeven op de aan deze akte gehechte, door partijen gewaarmerkte situatietekening, welk verkocht is onder te verdelen als volgt:

- Kavel 2: bosgrond aan de zuidzijde van de oprijlaan, met uitzondering van een strook van vijf meter grenzende aan de belendende cultuurgrond, groot (...) circa 23.75 a;

- Kavel 3: alle bosgrond aan de noordzijde van de oprijlaan groot (...) circa 90.33 a;

- Kavel 4: cultuurgrond, groot (...) circa 01.20.00 ha;

- Kavel 1: resterende grond met opstallen inclusief ondergrond, groot (...) circa 01.43.00 ha.

(...)

KOOPPRIJ S

De koopprijs voor het verkochte bedraagt (€ 409.000,00), bestaande uit:

a. voor de voormelde kavelnummers 1,2 en 3 totaal (€ 325.000,00), waarbij voor de kavels 2 en 3 na meting een prijs per centiare geldt van (€ 1,50) en het restant wordt geacht de prijs voor kavel 1 te zijn;

b. voor voormeld kavelnummer 4: (€ 84.000,00)."

3.1.21.

Bij e-mail van 3 januari 2016 heeft [geïntimeerden] aan kandidaat-notaris Klein Hazebroek medegedeeld niet akkoord te kunnen gaan met de concept koopovereenkomst, (onder meer) omdat hij daarin benadeeld wordt wat betreft de oppervlakte van het bouwblok met nummer 1. [geïntimeerden] heeft daarbij aangegeven dat deze 8.100 m2 zou moeten zijn in plaats van de in de concept overeenkomst genoemde circa 14.300 m2.

3.1.22.

Bij aangetekende brief van 22 januari 2016 heeft de gemachtigde van [appellanten ] [geïntimeerden] in gebreke gesteld, stellende dat [geïntimeerden] , gelet op hetgeen tussen partijen is overeengekomen in de koopovereenkomst van augustus 2013, gehouden is de concept koopovereenkomst met [potentiële koper] te ondertekenen. [geïntimeerden] is voorts gesommeerd om binnen veertien dagen na dagtekening tot ondertekening van de koopovereenkomst met [potentiële koper] over te gaan.

3.1.23.

Bij e-mail van 28 januari 2016 heeft [potentiële koper] aan [makelaar] bericht dat hij heeft besloten af te zien van ondertekening van de voorliggende koopovereenkomst. [potentiële koper] heeft daarbij als reden gegeven dat hij het gevoel heeft dat de verkoop in een impasse is geraakt en dat hij niet verwacht dat er op de huidige weg een resultaat zal worden bereikt. [potentiële koper] heeft verder onder meer medegedeeld dat hij telefonisch al op 17 januari 2017 al aan [makelaar] had laten weten dat hij alleen nog wil overleggen/onderhandelen met de juridische eigenaars van het perceel en dat zijn bod van september 2015 vervalt.

3.1.24.

Na 1 april 2016 is er uiteindelijk alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [geïntimeerden] en [potentiële koper] .

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[appellanten ] heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot:

- primair: betaling van een bedrag van € 45.000,00, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente;

- subsidiair: betaling van een bedrag van € 55.000,00, zijnde het verschil tussen het bedrag dat [geïntimeerden] aan [appellanten ] heeft betaald voor kavel 1 (€ 252.000,00) en het bedrag dat [potentiële koper] volgens [appellanten ] voor die kavel zou hebben betaald op grond van de concept koopovereenkomst van 30 september 2015 (€ 307.00,00), te vermeerderen met wettelijke (handels)rente,

met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

4.2.

[geïntimeerden] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.

4.3.

Bij eindvonnis van 9 augustus 2017 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten ] afgewezen en [appellanten ] veroordeeld in de proceskosten.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

[appellanten ] vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van 9 augustus 2017 en alsnog toewijzing van zijn vorderingen, met dien verstande dat hij in hoger beroep meer subsidiair betaling vordert van een bedrag van € 55.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente, op grond van ongerechtvaardigde verrijking, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties en de nakosten.

5.2.

De eerste grief van [appellanten ] is gericht tegen de feitenvaststelling door de rechtbank. Nu het hof hiervoor onder 3 de zijns inziens relevante feiten (deels) zelf heeft vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met de bezwaren van [appellanten ] , heeft [appellanten ] geen belang bij deze grief en behoeft deze grief dus geen nadere bespreking.

5.3.

Met zijn tweede grief legt [appellanten ] het geschil in volle omvang aan het hof voor.

5.4.

[appellanten ] vordert primair nakoming van de door partijen op 16 november 2015 ten kantore van de notaris Rouwenhorst gesloten overeenkomst zoals hiervoor in 3.1.17 vermeld. Deze komt naar het hof begrijpt, erop neer dat een bedrag van € 10.000,00 in mindering zou worden gebracht op het bedrag van € 55.000,00 dat op grond van artikel 19.6 van de koopovereenkomst tussen partijen aan [appellanten ] zou toekomen bij verkoop van de huiskavel aan [potentiële koper] . Tussen partijen is niet in geschil dat deze overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat er vóór 1 april 2016 een koopovereenkomst tot stand zou komen tussen [geïntimeerden] en [potentiële koper] , gelet op het bepaalde in artikel 19.11 van de koopovereenkomst (rov. 3.1.11). Deze voorwaarde is niet vervuld, nu, zoals ook blijkt uit de e-mail van [potentiële koper] aan [makelaar] van 28 januari 2016 (zie rov. 3.1.23), [potentiële koper] besloten had af te zien van het sluiten van de koopovereenkomst, zoals die was opgesteld op 28 december 2015. Dit betekent dat de werking van de nadere overeenkomst tussen partijen nimmer is aangevangen (vgl. artikel 6:22 BW). Reeds hierom kan geen nakoming worden gevorderd van de nadere overeenkomst. De primaire vordering komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.

5.5.

Subsidiair vordert [appellanten ] schadevergoeding ter hoogte van het bedrag waarop hij (naar zijn mening) op grond van artikel 19.6 van de koopovereenkomst tussen partijen recht zou hebben gehad, indien de koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] en [potentiële koper] ten aanzien van (onder meer) de huiskavel vóór 1 april 2016 tot stand was gekomen. [appellanten ] legt hieraan ten grondslag dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen partijen, althans onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [appellanten ] door geen medewerking te verlenen aan de verkoop aan [potentiële koper] , zoals vastgelegd in de concept koopovereenkomst van 28 december 2015.

5.6.

Partijen verschillen van mening over de omvang van de in artikel 19.6 van de koopovereenkomst genoemde door te verkopen huiskavel.

Volgens [appellanten ] is met artikel 19.6 beoogd [appellanten ] de meerwaarde boven een bedrag van € 252.000,00 te doen toekomen van de eventuele doorverkoop van een huiskavel met een omvang die veel groter is dan 0,81 ha, te weten circa 1,4 ha. [appellanten ] stelt in dat verband dat de te verkopen huiskavel bestaat uit een bouwblok met een oppervlakte van 0,81 ha dan wel 0,94 ha en daarnaast een toegangsweg en twee deeltjes grond tussen het bouwblok en het bos, wat in totaal neerkomt op circa 1,4 ha.

[geïntimeerden] stelt zich op het standpunt dat partijen met artikel 19.6 ha hebben beoogd [appellanten ] de meerwaarde boven een bedrag van € 252.000,00 te doen toekomen van de eventuele doorverkoop van een huiskavel met een omvang van circa 0,81 ha, maar niet meer dan 0,94 ha.

5.7.

Als enkel gekeken wordt naar de tekst van artikel 19.6 van de koopovereenkomst tussen partijen (geciteerd in rov. 3.1.10), lijkt hieruit te kunnen worden opgemaakt dat de meerwaardeclausule van artikel 19.6 betrekking heeft op een door te verkopen huiskavel met een oppervlakte van meer dan 0.81 ha, althans 0,94 ha. Blijkens deze tekst bestaat de door te verkopen huiskavel uit een bouwblok van circa 0,94 ha (koopovereenkomst) dan wel 0,81 ha (akte van levering)
en daarnaast uit de toegangsweg met de stukjes grond tussen het bouwblok en het bos. Wat partijen nu precies zijn overeengekomen in artikel 19.6 van de koopovereenkomst dient echter niet alleen te worden vastgesteld aan de hand van de taalkundige uitleg van het beding maar ook aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof acht in dat verband de volgende feiten en omstandigheden van belang.

5.7.1.

Tussen partijen staat vast dat [appellanten ] de boerderij met gebouwen, landbouwgrond en bosgrond in haar geheel wenste te verkopen. Het belang van [geïntimeerden] was met name gelegen in de landbouwgrond, omdat hij daarmee zijn agrarisch bedrijf kon uitbreiden.

Bij aanvang van de onderhandelingen tussen partijen over de te sluiten koopovereenkomst heeft [geïntimeerden] bij e-mail van 7 mei 2016 aan [makelaar] gevraagd wat er bij de 5 ha landgoed hoorde, daarbij tevens opmerkend dat het erf met de gebouwen en aangelegen bosje inclusief oprijlaan voor zijn gevoel geen 5 ha was. Daarop heeft [makelaar] toen onder meer geantwoord dat de vraagprijs in de brochure is gebaseerd op een erf van 0,81 ha en alle bosgrond (4,23 ha), zonder daarbij de toegangsweg apart te noemen. Dat kan bij [geïntimeerden] de indruk hebben gewekt dat de toegangsweg onderdeel uitmaakte van het erf met gebouwen ter grootte van 0,81 ha.

Uit de stellingen van partijen en uit de notitie van [appellanten ] / [makelaar] , overgelegd bij productie 4 bij conclusie van antwoord (zie ook rov. 3.1.5), volgt dat [geïntimeerden] een bedrag van € 252.000,00 heeft geboden voor het erf met gebouwen/de huiskavel met een omvang van 0,81 ha. Tussen partijen is niet in geschil dat dit bod van [geïntimeerden] nadien niet is gewijzigd en dat partijen hierover ook overeenstemming hebben bereikt.

Bij de onderhandelingen is voorts de kaart [naam kaart] (rov. 3.1.2) tot uitgangspunt genomen. Tussen partijen staat als niet, althans onvoldoende weersproken vast dat deze kaart ten grondslag heeft gelegen aan de door partijen overeengekomen meerwaardeclausule, inhoudende dat in geval van verkoop van de huiskavel de meerwaarde boven een bedrag van € 252.000,00 aan [appellanten ] toekwam. Het oranje deel op deze kaart met als omschrijving ‘overige terreinen’ en (volgens de kaart) een oppervlakte van (wederom) 0,81 ha gold daarbij als de door te verkopen huiskavel.

Op basis van het voorgaande kan worden aangenomen dat [geïntimeerden] tijdens de onderhandelingen steeds is uitgegaan van een door hem door te verkopen huiskavel van 0,81 ha.

5.7.2.

Partijen hebben vervolgens afgesproken dat de grens van de door te verkopen huiskavel aan de noordzijde zou worden rechtgetrokken uit oogpunt van doelmatigheid en dat [appellanten ] in dat verband zou zorgen voor een andere kaart. Dit is de kaart Ruimtelijke Plannen (rov. 3.1.6) geworden. In artikel 19.6 van de concept koopovereenkomst en de definitieve koopovereenkomst wordt met de door te verkopen kavel 1 de oranje kavel op deze kaart bedoeld. Vast staat dat [geïntimeerden] van deze kaart kennis heeft gekregen vóórdat de definitieve koopovereenkomst werd getekend, aangezien deze hem tegelijkertijd met de concept koopovereenkomst is toegestuurd per e-mail van 9 augustus 2013. Het hof deelt niet het standpunt van [appellanten ] dat het voor [geïntimeerden] evident moet zijn geweest dat met alleen al het rechttrekken van de grens tevens de oppervlakte van de door te verkopen huiskavel groter zou worden. De enkele omstandigheid dat de oranje kavel op de kaart Ruimtelijke Plannen wellicht groter is/lijkt dan de oranje kavel op de kaart [naam kaart] is daarvoor onvoldoende. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat vast staat dat tijdens het maken van de afspraak over het rechttrekken van de grens door partijen niet is gesproken over vergroting van de oppervlakte van de huiskavel als gevolg van het rechttrekken van de grens, althans daaromtrent is door [appellanten ] niets gesteld. Evenmin is gesproken over wijziging van de eerder door partijen overeengekomen meerwaardeclausule. Daarnaast vermeldt de kaart Ruimtelijke Plannen, in tegenstelling tot de kaart [naam kaart] , geen concrete aanduidingen over oppervlakte.

Nadat [geïntimeerden] naar aanleiding van de concept overeenkomst in zijn e-mail van 1 september 2013 had verzocht om toevoeging van de oppervlakte in artikel 19.6 van de koopovereenkomst, heeft [appellanten ] ' makelaar [makelaar] bovendien in artikel 19.6 een oppervlakte van 0,94 ha ingevoegd zonder daarbij expliciet te vermelden dat deze oppervlaktemaat alleen gold voor het in artikel 19.6 genoemde bouwblok en dat de oranje kavel op de kaart Ruimtelijke Plannen feitelijk veel groter was dan de oranje kavel op de kaart [naam kaart] . Aan het verzoek van [geïntimeerden] tot verbetering van de oppervlaktemaat in de akte van levering in 0,81 ha is eveneens zonder nadere toelichting van de zijde van [appellanten ] / [makelaar] gevolg gegeven. Het hof neemt tevens in aanmerking dat in de meerwaardeclausule, zoals die is opgenomen in artikel 19.6 van de concept koopovereenkomst en in de definitieve koopovereenkomst, een drempelbedrag van

€ 252.000,00 is genoemd waarboven [geïntimeerden] bij doorverkoop de meerwaarde van de kavel aan [appellanten ] diende te vergoeden. Zoals hiervoor is overwogen, is dit het bedrag dat [geïntimeerden] heeft geboden en ook heeft betaald voor 0,81 ha aan erf met gebouwen.

5.7.3.

Van [appellanten ] als verkoper van de kavels had, gelet op het voorgaande, naar het oordeel van het hof mogen worden verwacht dat hij duidelijkheid had verschaft aan [geïntimeerden] over de omvang van de door hem te verkopen huiskavel, te meer nu hij zich, anders dan [geïntimeerden] , heeft laten bijstaan door een makelaar ( [makelaar] ) en zij hadden moeten begrijpen dat [geïntimeerden] tijdens de onderhandelingen is uitgegaan van een door te verkopen huiskavel van 0,81 ha. Het lag ook niet voor de hand dat [geïntimeerden] zou hebben ingestemd met een veel grotere door te verkopen huiskavel dan 0,81 ha (dan wel 0,94 ha) ten koste van de door hem gewenste landbouwgrond, laat staan met een vergoedingsverplichting van de meerwaarde van die veel grotere kavel boven het bedrag dat hij aan [appellanten ] voor een huiskavel van 0,81 ha had betaald. Dit moet voor [appellanten ] en zijn makelaar [makelaar] (wiens kennis aan [appellanten ] moet worden toegerekend) duidelijk zijn geweest, omdat zij ervan op de hoogte waren dat het belang van [geïntimeerden] met name was gelegen in de verwerving van de landbouwgrond, terwijl hij het erf met gebouwen er enkel heeft bijgekocht, omdat [appellanten ] de boerderij met erf, gebouwen, landbouwgrond en bosgrond in haar geheel wilde verkopen. [geïntimeerden] heeft bovendien verschillende malen aan [appellanten ] en [makelaar] laten blijken dat de oppervlakte van de door te verkopen huiskavel een belangrijk punt voor hem was.

5.7.4.

Onder de hiervoor geschetste omstandigheden mocht [geïntimeerden] er redelijkerwijs van uitgaan dat de meerwaardeclausule in artikel 19.6 van de koopovereenkomst betrekking had op een door te verkopen huiskavel met een omvang van niet groter dan 0,81 ha (dan wel 0,94 ha), en aldus dient met toepassing van de in rov. 5.7 genoemde maatstaf de meerwaardeclausule van artikel 19.6 van de koopovereenkomst dan ook te worden uitgelegd

5.7.5.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerden] mocht weigeren om de koopovereenkomst met [potentiële koper] te ondertekenen. Immers, op grond van die overeenkomst zou [geïntimeerden] een huiskavel met een veel grotere oppervlakte aan [potentiële koper] (1,43 ha) doorverkopen dan partijen waren overeengekomen (0,81 ha). Het beroep van [appellanten ] op de bepaling in artikel 19.6 dat ten aanzien van de door te verkopen huiskavel geen over- en ondermaat zal worden verrekend, leidt niet tot een ander oordeel. Het verschil tussen 0,81 ha en 1,43 ha komt neer op 74 %. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, hoefde [geïntimeerden] een dermate groot verschil niet te verwachten en kon van hem ook niet worden verlangd een dermate groot verschil te accepteren. Zoals [geïntimeerden] terecht aanvoert, is het beroep van [appellanten ] op voornoemd verrekenbeding dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar met als gevolg dat deze bepaling niet van toepassing is (vgl. artikel 6:248 lid 2 BW).

5.7.6.

Het hof komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie dat de weigering van [geïntimeerden] om de koopovereenkomst met [potentiële koper] te tekenen geen tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen partijen oplevert en evenmin onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] tegenover [appellanten ] . Op deze grondslagen is de subsidiaire vordering niet toewijsbaar.

5.8.

Meer subsidiair vordert [appellanten ] betaling door [geïntimeerden] van een bedrag van

€ 55.000,00 op grond van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW). [appellanten ] voert in dat verband aan dat [geïntimeerden] ná 1 april 2016 alsnog een koopovereenkomst met [potentiële koper] heeft gesloten ten aanzien van (onder meer) de huiskavel. Als gevolg hiervan is de meerwaarde van de huiskavel boven € 252.000,00, zijnde € 55.000,00, in het vermogen van [geïntimeerden] gebleven, terwijl deze toekwam aan [appellanten ] , aldus [appellanten ] .

Echter, als er al sprake is van een verrijking aan de zijde van [geïntimeerden] , dan is deze naar het oordeel van het hof niet ongerechtvaardigd. Hiervoor heeft het hof (rov. 5.7.4.) een uitleg gegeven aan de meerwaardeclausule uit art. 19.6 van de koopovereenkomst tussen [appellanten ] en [geïntimeerden] die tot gevolg heeft dat [geïntimeerden] zijn medewerking aan de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen hem en [potentiële koper] van 28 december 2015 mocht weigeren. Vervolgens heeft [potentiële koper] besloten af te zien van de koop. Vast staat dat [geïntimeerden] en [potentiële koper] ná 1 april 2016 alsnog een koopovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van (onder meer) de huiskavel. [geïntimeerden] was op dat moment niet meer gehouden de eventuele meerwaarde van de huiskavel aan [appellanten ] te vergoeden, aangezien de meerwaardeclausule van artikel 19.6 haar werking had verloren op 1 april 2016.

De stelling van [appellanten ] dat [geïntimeerden] aan [potentiële koper] zou hebben aangegeven niet voor 1 april 2016 verder te willen onderhandelen, wordt tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerden] niet (voldoende) concreet onderbouwd. Hieraan wordt dan ook voorbijgegaan.

5.9.

De tweede grief faalt dus.

5.10.

Het bewijsaanbod van [appellanten ] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op en stelling die tot een ander oordeel kan leiden.

5.11.

De derde grief van [appellanten ] , inhoudende dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen van [appellanten ] heeft afgewezen en hem heeft veroordeeld in de proceskosten, deelt het lot van de andere grieven.

6. De slotsom

6.1.

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten ] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 716,00 aan griffierecht en € 1.959,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het geldende liquidatietarief (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief IV).

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 9 augustus 2017;

veroordeelt [appellanten ] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.959,00 voor salaris advocaat;

veroordeelt [appellanten ] in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellanten ] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, R.A. van der Pol en G. Creutzberg, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2019.