ECLI:NL:GHARL:2019:5068

• Datum uitspraak: 18 juni 2019
• Publicatiedatum: 18 juni 2019
• Zaaknummer: 200.248.208/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak in kort geding over contractuele boete en ontruiming van een woning

In deze zaak gaat het om een huurgeschil dat is voorgelegd aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De appellante, die in eerste aanleg als gedaagde was aangemerkt, heeft in hoger beroep beroep gedaan op de vernietiging van een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland. Dit vonnis hield in dat zij en de stichting waaraan zij verbonden was, hoofdelijk moesten betalen voor een contractuele boete van € 100,- per dag voor het niet tijdig ontruimen van een woning. De appellante had de woning gehuurd op basis van de Leegstandswet, maar bleef na de opzegging van de huurovereenkomst in de woning. De geïntimeerden, die de verhuurders waren, stelden dat de appellante aansprakelijk was voor de boete en de proceskosten. Het hof oordeelde dat het boetebeding niet onder de Richtlijn 93/13/EEG viel, omdat de verhuurders geen beroepsmatige verhuurders waren. Het hof oordeelde echter dat de boete onder de gegeven omstandigheden buitensporig was en matigde deze tot € 5.000,-. De proceskostenveroordeling in eerste aanleg werd in stand gelaten, omdat de appellante in dat opzicht als de overwegend in het ongelijk gestelde partij werd beschouwd. Het hof verklaarde het arrest uitvoerbaar bij voorraad en compenseerde de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.248.208/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7150452)

arrest in kort geding van 18 juni 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [C] ,

hierna te noemen:
[geïntimeerde2] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. J.J. Achterveld, kantoorhoudende te Leeuwarden.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
19 september 2018 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (hierna: de voorzieningenrechter), heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 oktober 2018,

- de memorie van grieven (met productie),

- de memorie van antwoord.

2.2.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat uit van de volgende, gestelde en niet weersproken, feiten.

3.2.

[geïntimeerden] c.s. zijn gewezen partners. Zij zijn eigenaar van de woning aan de [a-straat 1] te [B] (hierna: de woning). Zij hebben deze woning tot aan het verbreken van hun relatie bewoond. Zij hebben de woning te koop aangeboden.

3.3.

[appellante] heeft in het voorjaar van 2017, toen de woning al enige tijd te koop stond, haar belangstelling kenbaar gemaakt om de woning tijdelijk te huren op basis van de Leegstandswet.

3.4.

In een e-mailbericht van 27 mei 2017 heeft [appellante] aan [geïntimeerde2] onder meer het volgende meegedeeld:

"
Hierbij het voorbeeld huurcontract Leegstandswet. Er staan geen idiote bepalingen in, het is een gangbaar contract. (…)

Huur via Leegstandswet eerste halve jaar vast, daarna per 3 maanden opzegtermijn voor jou, 1 maand voor ons.

Even goed in ons om laten gaan, hoe gaan we dit verwoorden in onderhandse overeenkomst. Wij willen er zeker van zijn dat we een jaar gewaarborgd zijn van wonen, cq. dat de huur niet door jullie kan worden beëindigd. Dit moet het Leegstandswetcontract natuurlijk niet ondermijnen. "

3.5.

[appellante] is bestuurder van Stichting Boargerboskje (hierna: de stichting).

3.6.

Tussen de stichting en [appellante] (als zelfstandig huurster) enerzijds en [geïntimeerden] c.s. anderzijds is op 1 juli 2017 een huurovereenkomst tot stand gekomen, die schriftelijk is vastgelegd. Het huurcontract is gebaseerd op het door [appellante] aan [geïntimeerde2] toegestuurde voorbeeld.

3.7.

In deze huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:

“
In aanmerking nemende dat:

(…)

Verhuurder het pand wenst te verhuren op basis van de Leegstandswet;

Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sudwest Fryslan een vergunning hebben verleend aan Verhuurder (…) met datum 24 mei 2017 (“Vergunning”);

De Vergunning Verhuurder het recht geeft het Pand te verhuren op basis van artikel 15 van de Leegstandswet;

(…)

Dat Huurder zich er uitdrukkelijk van bewust is en uitdrukkelijk accepteert dat de te sluiten huurovereenkomst tijdelijk van aard is, zodat de tijdelijke huur op elk moment kan eindigen (met inachtneming van een opzegtermijn van Verhuurder van 3 maanden) en dat Huurder op elk moment verplicht kan worden gesteld het Pand te verlaten;

(…)

(…)

Artikel 4: Tijdelijkheid

(…)

4.4

Huurder garandeert dat Huurder op eerste verzoek van Verhuurder (met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand) de Huurwoning per direct ontruimd zal verlaten. Huurder is een boete verschuldigd van 100 EUR (zegge: honderd euro voor elke dag dat Huurder langer in de Huurwoning verblijft.) "

3.8.

In de brief van 26 maart 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. aan [appellante] en de stichting meegedeeld dat zij de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn per
30 juni 2018 wensen op te zeggen.

3.9.

[appellante] en haar echtgenoot zijn na 30 juni 2018 in de woning gebleven.

3.10.

[geïntimeerden] c.s. hebben [appellante] en de stichting bij brief van 13 juli 2018 aansprakelijk gesteld voor de kosten en schade die uit hun doorlopende verblijf voortvloeien en hebben hen - in algemene zin - gewezen op de bepalingen uit de huurovereenkomst die zien op het niet tijdig opleveren van de woning.

3.11.

[appellante] en haar echtgenoot hebben de woning op 11 oktober 2018 verlaten.

3.12.

[geïntimeerden] c.s. hebben bij betekeningsexploot van 26 oktober 2018 [appellante] en de stichting bevel gedaan tot betaling van - onder meer - de contractuele boete van € 10.300,- en de proceskosten van de eerste aanleg ter hoogte van € 780,81.

4. De beslissing in eerste aanleg

4.1.

[geïntimeerden] c.s. hebben bij exploot van 23 augustus 2018 [appellante] , de stichting en haar bestuurder [D] gedagvaard en hebben daarbij gevorderd dat de woning binnen drie dagen na het te wijzen vonnis moet worden ontruimd en dat [appellante] c.s. hoofdelijk moeten worden veroordeeld tot betaling van de huurprijs van € 750,- voor elke maand dat zij nog langer in de woning verblijven, betaling van € 150,- aan buitengerechtelijke incassokosten, betaling van de contractuele boete van € 100,- per dag vanaf 1 juli 2018 tot aan de dag waarop zij het gehuurde hebben ontruimd en tot betaling van de proceskosten.

4.2.

De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 19 september 2018 bovenstaande vorderingen jegens [D] afgewezen en jegens [appellante] en de stichting toegewezen. [appellante] en de stichting zijn daarbij veroordeeld om de woning uiterlijk 30 september 2018 te ontruimen en zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 100,- per dag vanaf
1 juli 2018 tot aan de dag waarop zij het gehuurde hebben ontruimd en verlaten. Daarbij zijn zij eveneens hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerden] c.s. ter hoogte van € 780,81.

5. De vordering en de beoordeling van de grieven

De vordering in hoger beroep

5.1.

[appellante] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis te vernietigen voor zover dat vonnis betrekking heeft op de veroordeling van [appellante] tot betaling van de contractuele boete en de proceskostenveroordeling en [geïntimeerden] c.s. te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep

Het spoedeisend belang

5.2.

Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat, gelet op de aard van de vordering, een spoedeisend belang aan de orde was bij de oorspronkelijke vordering tot ontruiming van de woning. Nu deze vordering voldoende spoedeisend was om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, was de proceseconomie ermee gebaat dat in dit geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering - zoals die ter zake van de contractuele boete - kan worden beslist (vgl. Hoge Raad 15 juni 2007,
ECLI:NL:HR:2007:BA1522 ). Dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden en dat in appel alleen nog de nevenvordering aan de orde is, maakt niet dat [geïntimeerden] c.s. alsnog niet-ontvankelijk zijn in hun vordering.

Ten aanzien van de grieven

5.3.

[appellante] heeft tegen het bestreden vonnis twee grieven aangedragen.
Grief I richt zich tegen de veroordeling van [appellante] tot betaling van de contractuele boete en bestaat uit een primair, een subsidiair en een meer subsidiair onderdeel. Deze grief zal per onderdeel worden behandeld.
Grief II , waarvan [appellante] zelf al constateert dat die geen zelfstandige betekenis heeft, richt zich tegen de proceskostenveroordeling.

primair: oneerlijk beding

5.4.

[appellante] stelt zich primair op het standpunt dat het onderhavige boetebeding als oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de richtlijn) moet worden aangemerkt en derhalve moet worden vernietigd op grond van deze richtlijn in combinatie met artikel 6:233 onder a BW.

5.5.

Het hof ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of het onderhavige beding onder de richtlijn valt. De richtlijn ziet op overeenkomsten tussen een verkoper en een consument (artikel 1 lid 1). Onder consument wordt verstaan een natuurlijke persoon die bij de onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn beroeps- of bedrijfsactiviteit vallen. Onder verkoper wordt verstaan iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit (artikel 2 onder b en c).

5.6.

Gelet op de verhouding tussen partijen zal het hof moeten beoordelen of [geïntimeerden] c.s. in hun hoedanigheid van verhuurder kunnen worden beschouwd als 'verkoper' in de zin van de richtlijn. Hiervoor is - onder meer - nodig dat zij als verhuurder handelen in het kader van hun beroepsactiviteit. Omdat echter onomstreden is dat [geïntimeerden] c.s. geen beroepsmatige verhuurders zijn en hun woning slechts eenmalig hebben verhuurd in afwachting van een verkoop daarvan, kunnen zij niet worden aangemerkt als 'verkoper' in de zin van de richtlijn. Anders dan [appellante] stelt, komt haar evenmin een beroep op de richtlijn toe op basis van reflexwerking. De enkele - niet nader onderbouwde - stelling dat er sprake was van machtsongelijkheid tussen [geïntimeerden] c.s. enerzijds en [appellante] anderzijds omdat [appellante] en haar echtgenoot in woningnood zouden verkeren en - naar eigen zeggen - geen andere optie hadden, kan niet tot het oordeel leiden dat het onderhavige boetebeding onder de reikwijdte van de richtlijn zou moeten worden gebracht.

5.7.

Verder stelt [appellante] dat artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet worden vernietigd op grond van artikel 6:233 onder a BW. Het hof overweegt hiertoe dat op grond van artikel 6:231 onder a BW onder algemene voorwaarden moet worden verstaan: "
een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. " Het boetebeding in de huurovereenkomst betreft echter geen algemene voorwaarde. [geïntimeerden] c.s. hebben maar één woning verhuurd en hebben slechts één overeenkomst opgesteld. Gelet hierop is niet voldaan aan voornoemd vereiste dat het beding in een aantal overeenkomsten moet zijn opgenomen. Het primaire onderdeel van grief I treft dan ook geen doel.

subsidiair: matiging

5.8.

Subsidiair heeft [appellante] een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruikmaken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. Hoge Raad
16 februari 2018,
ECLI:NL:HR:2018:207 ).

5.9.

Dit beroep op matiging slaagt deels. Daartoe is het volgende redengevend.

5.10.

Het staat vast dat [appellante] op eigen initiatief een concept-huurovereenkomst aan [geïntimeerden] c.s. heeft gezonden. Hierbij is door [appellante] opgemerkt dat er "geen idiote bepalingen" in zijn opgenomen. Deze overeenkomst bevat een boetebeding dat inhoudt dat bij verblijf langer dan toegestaan een boete wordt verschuldigd van € 100,- per dag. Dit beding en die boete hebben dan ook ten doel - zoals [geïntimeerden] c.s. onbestreden hebben aangevoerd - dat de woning na opzegging tijdig wordt ontruimd. [appellante] heeft niets gesteld waaruit kan volgen dat zij dat boetebeding en de strekking ervan niet heeft begrepen of niet heeft kunnen begrijpen.

5.11.

[geïntimeerden] c.s. hebben na opzegging van de huurovereenkomst [appellante] (en de stichting) in hun brief van 13 juli 2018 - zij het in algemene zin - gewezen op de bepalingen uit de huurovereenkomst die zien op het niet tijdig opleveren van de woning na opzegging van de huur, waaronder begrepen het boetebeding. [appellante] was daarmee voldoende op de hoogte van de consequentie van het niet tijdig ontruimen van de woning, te weten het verbeuren van een boete voor iedere dag dat zij niet ontruimde.

5.12.

Anderzijds geldt dat vooralsnog onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerden] c.s. schade hebben geleden door het langere verblijf van [appellante] in de woning. De enkele stelling dat zij hierdoor de woning pas later te koop aan konden bieden dan 1 juli 2018 en als gevolg daarvan schade hebben geleden, acht het hof daartoe onvoldoende. In de periode na
1 juli 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. wel maandelijks een vergoeding gelijk aan de huur van € 750,- per maand ontvangen. Het hof merkt hierbij nog op dat [geïntimeerden] c.s. geen zodanig voordeel kunnen verwezenlijken door zowel aanspraak te maken op de verschuldigde boete als schadevergoeding te vorderen.

5.13.

In het boetebeding is geen maximum is bepaald. Doordat [appellante] de woning niet eerder dan per 11 oktober 2018 heeft verlaten, is de boete - naar [geïntimeerden] c.s. stellen - opgelopen tot € 10.300,- (103 dagen x € 100,- per dag). De hoogte van deze boete staat in geen verhouding tot schade die wel door [geïntimeerden] c.s. is gesteld maar vooralsnog niet is gebleken.

5.14.

Bovenstaande omstandigheden afwegende is het hof van oordeel dat toepassing van het boetebeding onder de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. Het hof acht voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, indien deze om een oordeel zou worden gevraagd, het door [geïntimeerde1] berekende boetebedrag niet onverkort zou toewijzen. Het hof zal de boete - anders dan [appellante] vordert - niet matigen tot nihil. Mede gelet op het feit dat [appellante] op de hoogte was van het boetbeding en de consequenties daarvan en hier nog na het eindigen van de huur op is gewezen, acht het hof het redelijk om de boete - als zijnde een voorschot op het oordeel in de bodemprocedure - voorshands te matigen tot € 5.000,-, bovenop het bedrag van € 750,- per maand. Het subsidiaire onderdeel van de grief is dan ook in zoverre terecht voorgesteld.

meer subsidiair: restitutierisico

5.15.

Ten aanzien van het meer subsidiaire onderdeel van grief I herhaalt het hof dat het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. zal toewijzen. Voor zover [appellante] heeft betoogd dat het restitutierisico aan de zijde van [geïntimeerde1] aan toewijzing van enig bedrag in de weg zou moeten staan, oordeelt het hof dat [appellante] slechts heeft gesteld (en onvoldoende onderbouwd) dat [geïntimeerde2] in financiële moeilijkheden zou verkeren. Dit is door [geïntimeerden] c.s. gemotiveerd betwist, zodat het hof het beroep op het restitutierisico passeert.

6. De slotsom

6.1.

Grief I slaagt gedeeltelijk, zodat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover [appellante] daarbij hoofdelijk is veroordeeld tot betaling van de gehele gevorderde contractuele boete.

6.2.

De door de voorzieningenrechter toegewezen (hoofd)vordering tot ontruiming van de woning is in hoger beroep niet aangevochten, zodat in deze procedure van de juistheid van die veroordeling moet worden uitgegaan. [appellante] is in eerste aanleg dan ook in zoverre als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te beschouwen, zodat het hof de proceskostenveroordeling in eerste aanleg in stand zal laten. Grief II faalt daardoor.

6.3.

Omdat beide partijen in hoger beroep voor een deel in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 19 september 2018 voor zover [appellante] daarbij onder 5.3. hoofdelijk is veroordeeld tot betaling van de volledige gevorderde contractuele boete en opnieuw recht doende:

matigt voorshands de aan [appellante] opgelegde contractuele boete tot € 5.000,- en veroordeelt [appellante] hoofdelijk, in die zin dat wat de stichting betaald heeft en zal betalen in mindering strekt op het door [appellante] te betalen bedrag, tot betaling daarvan;

bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van het geding in hoger beroep, in die zin dat dat partijen de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

18 juni 2019.