Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.201.918/01
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem C/05/289691 / HA ZA 15-532)
arrest van 22 januari 2019
in de zaak van
1.[Appellant 1] ,
2.
[Appellant 2],
[Appellant 2],
beiden wonende te [Woonplaats] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk: kopers,
advocaat voorheen: mr. S.G. Volbeda thans mr. S.T.W. Verhaagh,
tegen:
[Geintimeerde],
wonende te [Woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: verkoper,
advocaat: mr. J.P. Brinkman,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 september 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 29 juni 2016 door de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem gewezen tussen kopers als eisers en verkoper als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 16 december 2015 en 29 juni 2016 die de rechtbank (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 29 september 2016,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord (met productie).
2.2
Partijen hebben aanvankelijk verzocht om pleidooi te bepalen. Partijen hebben na datumbepaling voor pleidooi aanvankelijk om uitstel verzocht en na mededeling van de nieuwe pleidooidatum eenstemmig afgezien van een mondelinge behandeling en het hof verzocht om uitspraak te doen. Vervolgens heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten zoals weergegeven onder 2.1 tot en met 2.10 van het (bestreden) vonnis van 29 juni 2016 aangezien hiertegen geen grieven zijn gericht.
3.2
Kopers hebben op 13 juni 2012 de woning, gelegen aan [Adres] te [Woonplaats] (hierna: de woning), gekocht van verkoper voor een koopprijs van € 250.000,00. In de NVM-koopakte is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(...)
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (...)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als; woonhuis.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(...)
Artikel 21 Ouderdomsclausule Pro
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 5.3 van de koopakte en in artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen.”
3.3
De woning is op 24 juli 2012 aan kopers geleverd.
3.4
Kopers hebben de woning in augustus 2012 betrokken. Kort daarna hebben zij in de gehele woning een pvc-vloer laten leggen. In juni 2013 hebben kopers in alle vertrekken van de woning centrale verwarming laten aanleggen. Tot die tijd waren er in de woning gaskachels aanwezig.
3.5
Op 1 oktober 2014 hebben kopers bij e-mailbericht aan [makelaar] , de voormalig makelaar van verkoper, het volgende geschreven:
“n.a.v. Uw bezoek aan ons op 12 September. Heeft vandaag de aannemer vocht metingen gedaan met bedroevend slechts resultaat!
alle muren zijn vochtig tot nat! een zeer vochtige en ongezonde leefomgeving, er zal dan ook snel aktie onder nomen moeten worden.
Graag op korte termijn een reactie van Uw kant.”
[makelaar] heeft dit e-mailbericht op 4 oktober 2014 doorgezonden aan verkoper.
3.6
Op 9 oktober 2014 heeft de zoon van verkoper, per e-mailbericht het volgende aan [makelaar] geschreven:
“We hebben kennis genomen van uw bericht betreffende vochtproblemen.
Deze problemen zijn bij de ex bewoners “de familie [Geintimeerde] ” niet bekend.
Zoals bekend is het huis gebouwd op een vloer welke direct op zand ligt. (dus zonder kruipruimte)
Tijdens bewoning van de Familie [Geintimeerde] is altijd gebruik gemaakt van dampdoorlatende vloeren met daarbij altijd veel aandacht voor optimale ventilatie.
De familie [Geintimeerde] heeft dan ook nooit dergelijke problemen ervaren en erkent dit probleem als verborgen gebrek ook zeker niet.”
3.7
Bij brief van 23 oktober 2014 heeft Bouwbedrijf Hendriks Winssen B.V. (hierna: Hendriks ), voor zover van belang, het volgende aan kopers meegedeeld:
“Met dank voor uw aanvraag, doen wij hierbij een vrijblijvende offerte toekomen betreffende het herstellen van het water/vocht probleem in uw woning.
Het vocht probleem ontstaat als volgt, i.v.m. dat het kwel water hier zeer hoog kan staan en dat de betonvloer waarschijnlijk zonder dat er folie is aangebracht gestort is op een zandbed of koude grond.
Als het in huis warmer wordt dan trekt het vocht door de betonvloer heen en wordt deze nat (zwetend) het vocht trekt dan ook in de binnen muren omhoog (zoals de vochtmeter het al aan gaf). Nu dat u de pvc vloer heeft aangebracht ontstaat onder de pvc een ophoping van water zoals dit duidelijk is te zien en te voelen, bij droog weer en een lagere kwel waterstand kan het water weer lichtelijk verdwijnen maar dan ontstaan er schimmels die de gezondheid kunnen aantasten.
Zoals je op plaatsen ook kunt zien, dat de binnen muren al zwarte vochtplekken vertonen c.q. schimmel vlekken (...)”
3.8
Bij brief van 27 november 2014 heeft mr. I.A.M. Keuken-Schemkes van DAS Rechtsbijstand, namens kopers, verkoper aansprakelijk gesteld voor het gebrek aan de woning en hem gesommeerd te bevestigen dat hij de aansprakelijkheid erkent en dat hij het gebrek zal laten herstellen, dan wel de herstelkosten aan kopers zal vergoeden.
3.9
Namens kopers is aan Hanselman Expertise (hierna: Hanselman ) opdracht gegeven de oorzaak van de vochtproblemen in de woning te onderzoeken. In opdracht van Hanselman heeft [Q] B.V. in juni 2015 ter plaatse van de gevels van de woning graafwerkzaamheden verricht. In de brief van Hanselman van 3 juli 2015 is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“- Foto's 1 t/m 3 en met name foto 4 tonen dat de woning op een betonnen plaatvloer gefundeerd is. Normaliter is een woning van deze leeftijd gefundeerd op betonstroken van ca 200mm hoogte, die ongeveer 70 cm diep aangelegd zijn. Vanaf deze funderingstrook worden vervolgende de gevels opgemetseld. De huidige constructie is in het kader van duurzaam, deugdelijk en vakkundig bouwen onjuist;
- Deze constructie is met name in bouwfysisch opzicht zeer nadelig. Door deze beperkte aanlegdiepte van de fundering en de rechtstreekse verbinding van de vloer aan de binnenzijde met de gevel aan de buitenzijde, is sprake van een (enorme) koudebrug en kan vocht van buiten door middel van capillaire werking afgegeven worden naar de binnenzijde. Dit vormt ons inziens de voornaamste reden dat aan de binnenzijde een overmatige hoeveelheid vocht onder de vloerbedekking aanwezig is. Bovendien kan strenge vorst in de bovenste laag van de grond leiden tot vorstschade aan het beton. Dit vormt de reden dat een betonnen fundatie doorgaans op ca. 70 cm diepte onder het maaiveldniveau wordt aangelegd;
- Op foto 4 is goed zichtbaar dat er geen waterkerende laag onder de vloer van de woning aangelegd is, zoals folie of ander vochtwerend materiaal. Als gevolg hiervan kan grondvocht opgenomen worden door het hygroscopische beton van de vloer en zodoende op dezelfde wijze als voornoemd doorgegeven worden aan de binnenzijde.”
3.1
In opdracht van verkoper heeft Croes Bouwtechnisch Ingenieursbureau (hierna: Croes ) een reactie gegeven op de offerte van Hendriks en het onderzoek van Hanselman . In die reactie van 19 november 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“
Reactie op onderzoek bureau Hanselman
Reactie op onderzoek bureau Hanselman
Ook met een betonnen plaatvloer is het mogelijk om een bouwfysisch goed detail te maken. Er is echter naar alle waarschijnlijkheid geen sprake van een betonnen plaatvloer. Het vloerpeil binnen ligt namelijk hoger dan het maaiveld buiten en ligt daarmee een stuk hoger dan de fundering die zichtbaar is op de foto's, wat duidt op een afzonderlijke betonvloer binnen. Volgens opgave van de verkoper is er in 1970 een nieuwe schil om de woning aangebracht, hiervoor is rondom de woning een nieuwe fundering gestort.
Wel is sprake van een koudebrug, maar dit is min of meer normaal voor de tijd waarin de woning gebouwd is. Er is sprake van een geringe aanlegdiepte, maar dit heeft niet geleid tot vorstschade of zetting van de woning, het is ook niet de verwachting dat dit nog gaat gebeuren.
Van onder af is er in principe geen watertoevoer, tenzij de grondwaterstand tot onderkant vloer zou komen. Van optrekken van vocht via de vloer midden in de woning is dan ook waarschijnlijk nauwelijks sprake.
(...)
Beoordeling vloer-gevel aansluiting
Constructief gezien zijn er geen gebreken geconstateerd. Wel wordt de fundering normaal gesproken dieper aangelegd (vorstvrij, circa 60cm minus maaiveld). Dit is hier minder, maar er is geen vorstschade of zetting door vorst waargenomen. Wel valt op dat het buitenspouwblad op de rand van de fundering staat, een bredere fundering zou constructief beter geweest zijn, maar ook dit heeft niet geleid tot schade.
(...)
Conclusie/samenvatting
Funderingsconstructie met aangestorte fundering en niet met een plaatfundering.
In de woning een betonvloer op zand tussen de dragende wanden zonder cementdekvloer.
Aanlegdiepte en funderingsbreedte zijn minder dan normaal, maar constructief gezien zijn er geen gebreken geconstateerd en dit is ook niet de verwachting naar de toekomst.
Uitvoering funderingsdetail niet optimaal, maar vrij normaal voor de tijd waarin de woning gebouwd is.
Mogelijk ontbrekend folie onder de vloer heeft geen effect op de condensatie.
Stookgedrag en ventilatie hebben een groot effect op de vochthuishouding. Het is onduidelijk hoe de woning momenteel geventileerd wordt, hoogstwaarschijnlijk onvoldoende om de vochtbalans in de woning in evenwicht te houden.”
3.11
In opdracht van kopers heeft Thomassen Bouwtechnisch Adviesbureau (hierna: Thomassen ) een inspectie van de woning uitgevoerd op 9 maart 2016. In het rapport van Thomassen van 23 maart 2016 is bij “Voorschriften” vermeld: NEN-EN 1990 tot en met NEN-EN 1997. Thomassen heeft over de oorzaak van het vochtprobleem het volgende opgemerkt:
“Oorzaak van de vochtproblemen:
De vochtproblemen worden veroorzaakt door optrekkend vocht uit de bodem door de capillaire werking van het metselwerk. Door de geringe aanlegdiepte en daardoor korte weg die het vocht maar hoeft af te leggen is er snel sprake van een vochtprobleem. Bij een voldoende diep aangelegde fundering zijn er normaliter bij een spouwmuur geen problemen te verwachten met optrekkend vocht. De spouwmuur vormt een vochtscherm en voorkomt het optrekken van vocht in het binnenspouwblad.
Omdat de bodem rondom de woning vrij nat is en een goed “waterscherm” in de vorm van een voldoende diep aangelegde fundering ontbreekt is het zand onder de beganegrondvloer ook vochtig. Een betonvloer van 70 tot 120 mm dikte, welke matig is verdicht en waar geen wapening in is aangetroffen, is niet waterdicht. Vocht krijgt de kans om door de capillaire werking door de betonvloer te dringen en zich aan de bovenzijde van de vloer af te zetten.
De scheurvorming in het metselwerk wordt veroorzaakt door een onvoldoende draagkrachtige fundering welke gevoelig is voor opvriezen. Bovendien is de grond op een aanlegdiepte van 300 mm - maaiveld onvoldoende draagkrachtig om de belasting uit het metselwerk op te nemen, met de scheurvorming als gevolg.”
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Kopers hebben in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht verklaart dat verkoper aansprakelijk is voor de door kopers geleden schade;
II. bepaalt dat de schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
III. verkoper te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en bij gebreke waarvan de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2
Kopers hebben daartoe het volgende aangevoerd. De woning voldoet niet aan de eigenschappen die zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten, nu de constructie van de fundering van de woning niet aan de geldende voorschriften voldoet, met als gevolg ernstige vochtproblematiek. Uit het onderzoek van Hendriks blijkt dat de vochtoverlast wordt veroorzaakt doordat de betonvloer van de woning direct is gestort op het zandbed, waardoor het water door de betonvloer en de muren omhoog trekt. De vochtoverlast staat een normaal gebruik van de woning in de weg, aldus kopers. Volgens kopers was verkoper bekend met de vochtproblematiek en had hij daarvan mededeling moeten doen. Dat verkoper daarmee bekend was, blijkt volgens kopers uit het e-mailbericht van 9 oktober 2014. Kopers stellen dat verkoper toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat verkoper daarom schadeplichtig is. Voort voeren kopers aan dat zij op grond van de tekortkoming van verkoper de ontbinding van de overeenkomst kunnen inroepen. Subsidiair beroepen kopers zich op dwaling, aangezien verkoper geen melding heeft gemaakt van het gebrek, terwijl hij daarvan op de hoogte was, of had behoren te zijn.
4.3
Verkoper heeft verweer gevoerd. Voor zover van belang in hoger beroep wordt op de stellingen van verkoper bij de beoordeling nader ingegaan.
4.4
De rechtbank heeft bij vonnis van 29 juni 2016 de vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft daartoe het volgende overwogen. Niet is komen vast te staan dat het door kopers gestelde gebrek aan de fundering naar de bouwkundige maatstaven, zoals die golden omstreeks 1960, is aan te merken als een gebrek aan de constructie van de woning. Daarnaast overweegt de rechtbank dat kopers onvoldoende hebben aangetoond dat sprake is van zodanige vochtoverlast in de woning dat dit het normale gebruik van de woning in de weg zit. Naar het oordeel van de rechtbank is van non-conformiteit van de woning niet gebleken en is verkoper niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ook het beroep op dwaling wijst de rechtbank af aangezien naar het oordeel van de rechtbank uit het e-mailbericht van 9 oktober 2014 niet valt af te leiden dat verkoper bij de verkoop van de woning bekend was met de vochtproblematiek van de woning.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
Tegen het vonnis van de rechtbank van 29 juni 2016 hebben kopers vier grieven aangevoerd en daarbij hun in eerste aanleg ingestelde vordering in hoger beroep vermeerderd. In hoger beroep vorderen kopers vernietiging van dit vonnis en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest:
I. Primair te verklaren voor recht dat verkoper tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, dan wel subsidiair de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel te ontbinden, dan wel meer subsidiair de koopovereenkomst partieel te vernietigen op grond van (wederzijdse) dwaling;
II. Te verklaren voor recht dat verkoper aansprakelijk is voor de door kopers geleden schade;
III. Te bepalen dat de schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
IV. Verkoper te veroordelen in de kosten van beide instanties, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en- voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente.
eisvermeerdering
5.2
Verkoper heeft bij de bespreking van grief IV in de memorie van antwoord bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering omdat een duidelijke grondslag daarvoor zou ontbreken.
Het hof overweegt als volgt. Artikel 130 lid 1 Rv Pro in samenhang met artikel 353 lid 1 Rv Pro staat toe dat, de oorspronkelijk eiser bevoegd is zijn in eerste aanleg ingestelde vordering en de gronden daarvan in hoger beroep te veranderen of te vermeerderen. De eisvermeerdering is door koper gedaan bij memorie van grieven, de eerste conclusie/memorie in hoger beroep en is daarmee op tijd. Dat deze eiswijziging in strijd komt met een goede procesorde is niet gebleken.. Het hof wijst het bezwaar van verkoper tegen de eisvermeerdering af en zal op de voet van de eis zoals geformuleerd in de memorie van grieven beslissen. Het hof merkt overigens op dat een akte eisvermeerdering van kopers in eerste aanleg niet tot de processtukken behoort.
non-conformiteit woning
5.3
Kopers hebben hun vordering primair gebaseerd op non-conformiteit. Art. 7:17 BW Pro bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (conformiteitseis). Dat wil zeggen dat de zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten van de feitelijke staat van de woning, hangt in deze zaak mede af van hetgeen partijen daaromtrent in de overeenkomst, en in het bijzonder in artikel 5.3 en 21 zijn overeengekomen.
5.4
Partijen hebben voor de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte en het daaruit afkomstige artikel 5.3 dat een voorgedrukt standaard beding betreft. Op de voet van artikel 5.3 zijn partijen overeengekomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn. Gesteld noch gebleken is dat partijen over deze bepaling nader hebben onderhandeld zodat bij de uitleg hiervan uitgangspunt dient te zijn wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Naar gangbaar taalgebruik wordt onder ‘normaal gebruik als woonhuis’ verstaan dat onder meer in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid (vergelijk HR 23 december 2005, LJN AU2414).
5.5
Artikel 21 van Pro de koopakte betreft geen standaard bepaling. Uit die bepaling valt af te leiden dat bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik van de woning een rol speelt dat de woning ruim 40 jaar oud is en dat bij de koop van een dusdanig oude woning rekening gehouden dient te worden dat de woning conform de toen geldende regelgeving is gebouwd en wellicht niet voldeed aan de ten tijde van de verkoop van de woning in 2012 geldende bouwkundige maatstaven.
5.6
Bij kopers als de partij die zich erop beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt ligt de plicht om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat er sprake is van zodanige gebreken dat dit het normale gebruik van de woning in de weg zit.
tast de hoeveelheid vocht het normale gebruik van de woning aan?
5.7
Met grief 1 betogen kopers in de kern dat de woning in verband met extreem veel vocht niet aan de overeenkomst beantwoord nu dit vocht het normale gebruik van de woning in de weg zit. Kopers stellen dat ze voor de overdracht verkoper hebben gevraagd of hij last had van water dan wel vocht in de woning, maar verkoper zou daarop hebben aangegeven dat dit niet het geval was. De extreme hoeveelheid vocht in de woning tast volgens kopers het woongenot zeer aan, omdat het zorgt voor een zeer ongezonde woonsituatie ten gevolge van schimmel die is ontstaan. Het feit dat de onroerende zaak al meer dan 40 jaar oud is, laat volgens kopers onverlet dat de extreme hoeveelheid vocht door kopers niet verwacht hoefde te worden. Uit het onderzoek (vochtmetingen) door Hendriks is volgens kopers immers gebleken dat alle muren vochtig tot nat zijn.
5.8
Verkoper heeft betwist dat de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik en dat er sprake is van een grote hoeveelheid vocht in de woning. Bovendien heeft verkoper opgemerkt dat de aard en omvang van het vocht in de woning niet is komen vast te staan. Verder heeft hij nog aangevoerd dat hij ruim veertig jaar in de woning heeft gewoond en nooit last heeft gehad van vochtproblemen. Ook bij de overdracht van de woning is er geen vocht in de woning aangetroffen.
5.9
Het hof stelt voorop dat een vochtige woning aan het normale gebruik van de woning in de weg kan staan. Ter onderbouwing van hun stelling hebben kopers verwezen naar het onderzoek van Hendriks . Daarin staat over het vocht het volgende opgemerkt:
“
Als het in huis warmer wordt dan trekt het vocht door de betonvloer heen en wordt deze nat (zwetend) het vocht trekt dan ook in de binnen muren omhoog ( zoals de vochtmeter het al aan gaf). Nu dat u de pvc vloer heeft aangebracht ontstaat onder de pvc een ophoping van water zoals dit duidelijk is te zien en te voelen, bij droog weer en een lagere kwel waterstand kan het water weer lichtelijk verdwijnen maar dan ontstaan er schimmels die de gezondheid aan kunnen tasten.
Als het in huis warmer wordt dan trekt het vocht door de betonvloer heen en wordt deze nat (zwetend) het vocht trekt dan ook in de binnen muren omhoog ( zoals de vochtmeter het al aan gaf). Nu dat u de pvc vloer heeft aangebracht ontstaat onder de pvc een ophoping van water zoals dit duidelijk is te zien en te voelen, bij droog weer en een lagere kwel waterstand kan het water weer lichtelijk verdwijnen maar dan ontstaan er schimmels die de gezondheid aan kunnen tasten.
Zoals je op plaatsen ook kunt zien, dat de binnen muren al zwarte vochtplekken vertonen c.q schimmel vlekken.”
Daarnaast wijzen kopers op de visuele inspectie van Thomassen waarbij het volgende is geconstateerd:
“-Scheurvorming in het metselwerk op een aantal plaatsen
-Vochtplekken op de wanden.
-Vochtplekken op de beganegrondvloer.”
Bij de bevindingen van Hendriks of Thomassen zijn echter geen meetresultaten opgenomen. Kopers hebben ook niet op andere wijze foto’s, meetresultaten of dergelijke in het geding gebracht waaruit de aard en omvang van het vochtprobleem blijkt.
Het hof is van oordeel dat in het licht van de gemotiveerde betwisting van verkoper, kopers hun stelling, dat er sprake is van zodanige vochtoverlast dat dit aan het normale gebruik van de woning in de weg zit, onvoldoende hebben onderbouwd. Grief 1 faalt dan ook.
gebrek aan de fundering?
5.1
Daarnaast betogen kopers met grief 2 dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat sprake is van een gebrek aan de fundering, welk gebrek is aan te merken als een gebrek aan de constructie van de woning. Zij stellen dat de woning niet duurzaam, niet deugdelijk en onvakkundig is gebouwd. Zij verwijzen daarvoor naar het rapport van Hanselman (zie hiervoor onder 3.9) welk rapport door Thomassen (zie hiervoor onder 3.11) wordt onderschreven. Zowel Hanselman als Thomassen stellen dat de fundering op een betonnen plaatvloer is gefundeerd en dat de fundering van de woning niet diep genoeg is aangelegd. In het rapport van Thomassen is te lezen dat de aanlegdiepte van de woning circa 30 cm onder het maaiveld ligt, terwijl een betonnen fundatie doorgaans op circa 70 cm diepte onder het maaiveld wordt aangelegd.
Verkoper heeft zich hiertegen verweerd en heeft het rapport van Croes in het geding gebracht (zie hiervoor onder 3.10). Het rapport van Croes weerspreekt ten eerste de stelling in het rapport van Hanselman dat sprake is van een betonnen plaatfundering. Maar ook al zou sprake zijn van een plaatfundering dan staat dit volgens Croes een deugdelijk bouwwerk niet in de weg. Croes erkent dat de aanlegdiepte en funderingsbreedte minder zijn dan normaal, maar volgens Croes heeft dit nog niet geleid tot vorstschade of zetting van de woning en is ook niet te verwachten dat dit in de toekomst nog gaat gebeuren. Croes merkt tot slot op:
“Uitvoering funderingsdetail niet optimaal, maar vrij normaal voor de tijd waarin de woning gebouwd is.”
“Uitvoering funderingsdetail niet optimaal, maar vrij normaal voor de tijd waarin de woning gebouwd is.”
5.11
Het hof overweegt als volgt. De woning is in 1960 gebouwd. Uit de jurisprudentie volgt dat de conformiteitseis van art. 7:17 BW Pro meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens anders luidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (zie HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Anders dan kopers hebben gesteld, is het naar het oordeel van het hof dus wel degelijk van belang welke maatstaven in 1960 golden. Kopers hebben gesteld dat de woning niet duurzaam, niet deugdelijk en onvakkundig is gebouwd maar hebben hier geen nadere invulling aan gegeven. Zij verwijzen enkel naar het rapport van Hanselman en Thomassen die stellen dat er sprake is van een plaatfundering en dat de aanlegdiepte van de fundering gering is. In het rapport van Croes wordt dit weersproken. Croes merkt ook op dat de uitvoering van de fundering vrij normaal is voor de tijd waarin de woning is gebouwd. Kopers hebben dit niet weersproken. Het hof is dan ook van oordeel dat in het licht van de betwisting van verkoper kopers onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de fundering van de woning. Grief 2 faalt dan ook.
5.12
Nu de grieven 1 en 2 falen leidt dat tot de slotsom dat de tekortkoming niet is komen vast te staan. De primaire vordering van kopers stuit hier dan ook op af.
dwaling
5.13
Daarnaast hebben kopers een beroep gedaan op dwaling. Met grief 3 komen kopers op tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep van kopers op dwaling faalt, omdat er geen grond bestaat om aan te nemen dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Kopers betogen dat uit de e-mail van 9 oktober 2014 blijkt dat verkoper bekend was met het vochtprobleem en verkoper dus wel zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
5.14
Kopers stellen zich op het standpunt dat nu verkoper in de e-mail heeft aangegeven dat hij tijdens de bewoning altijd gebruik heeft gemaakt van “dampdoorlatende vloeren met daarbij altijd veel aandacht voor optimale ventilatie”, blijkt dat hij bekend was met de vochtproblemen. Volgens kopers is in een woning waar een dergelijk gebrek aan de fundering, met als gevolg vochtproblemen, niet voorkomt niet gewoon dan wel gebruikelijk om dampdoorlatende vloeren aan te leggen. Ook een “optimale” ventilatie is in een normale situatie, waarbij geen sprake is van een ernstig gebrek, niet nodig. Dat er sprake moest zijn van “optimale” ventilatie, geeft aan dat er ‘iets aan de hand was’, aldus kopers. Daarnaast wijzen kopers er nog op dat zij bij het verwijderen van de vloerbedekking van verkoper landbouwzeil onder de vloerbedekking hebben aangetroffen. Ook dit duidt volgens kopers op een vochtprobleem.
5.15
Het hof overweegt als volgt. Nog daargelaten dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek aan de fundering waardoor de door kopers gestelde vochtproblemen zouden zijn veroorzaakt, blijkt uit de e-mail van 9 oktober 2014 niet dat verkoper bekend was met het door kopers gestelde vochtprobleem. Verkoper heeft gemotiveerd betwist bekend te zijn met het vochtprobleem en dat hij bewust rekening heeft gehouden met de tapijtkeuze. Ook geeft verkoper aan dat hij met het gebruik van de woorden ‘optimale ventilatie’ niet de bedoeling heeft gehad die kopers daaraan geven. Ook het feit dat onder de vloerbedekking landbouwzeil is aangetroffen, is voor het hof zonder nadere toelichting die niet is gegeven onvoldoende om vast te stellen dat verkoper bekend was met een vochtprobleem in de door kopers gestelde zin. Dat sprake is van wederzijdse dwaling, zoals in de vordering van kopers in het hoger beroep staat te lezen, is door hen niet toegelicht en het hof is ook niets gebleken dat op wederzijdse dwaling duidt. Grief 3 faalt dan ook.
5.16
Grief 4 bouwt voort op de vorige grieven, zodat de grief het lot daarvan moet delen. Nu deze grieven falen, faalt ook deze grief.
5.17
Aan het door kopers gedane algemene bewijsaanbod gaat het hof voorbij nu het onvoldoende gespecificeerd is.
6.De slotsom
6.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof kopers in de kosten van het hoger beroep.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van verkoper zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 314,-
- salaris advocaat € 1.074,- (1 punt x tarief € 1.074,-)
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 29 juni 2016;
- veroordeelt [Appellant 1] en [Appellant 2] (kopers) in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geintimeerde] (verkoper) vastgesteld op € 314- voor griffierecht en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2019.