Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.216.071/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4146990 CV EXPL 15-6302)
arrest van 8 januari 2019
in de zaak van
1.Johan Dekker,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante],
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. H.G.B. van der Wal, kantoorhoudend te Winschoten,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2],
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. M. Beuker, kantoorhoudend te Zoetermeer.
1.Het verloop van de procedure in eerste aanleg
1.1
Het verloop van de procedure in eerste aanleg blijkt uit het vonnis van
14 februari 2017 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 15 mei 2017;
- de memorie van grieven van [appellanten] c.s. van 5 september 2017;
- de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven
in incidenteel appel van [geïntimeerden] c.s. (met producties);
- de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellanten] c.s.;
- de akte (uitlating producties) van [appellanten] c.s.
- de appeldagvaarding van 15 mei 2017;
- de memorie van grieven van [appellanten] c.s. van 5 september 2017;
- de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven
in incidenteel appel van [geïntimeerden] c.s. (met producties);
- de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellanten] c.s.;
- de akte (uitlating producties) van [appellanten] c.s.
- de antwoordakte van [geïntimeerden] c.s.
2.2
Vervolgens hebben partijen de processtukken ingediend en is arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellanten] c.s. in principaal appel strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter voor zover in principaal appel bestreden wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. in conventie alsnog worden afgewezen en die van [appellanten] c.s. alsnog volledig worden toegewezen, een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten van beide instanties.
2.4
De vordering van [geïntimeerden] c.s. in incidenteel appel strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter voor zover in incidenteel appel bestreden, zal worden vernietigd en dat [appellanten] c.s. (ook) zullen worden veroordeeld tot betaling van € 2.400,- wegens achterstallige huurpenningen, € 3.600,- wegens gebruiksvergoeding en € 600,- wegens toegebrachte schade, met bepaling dat [geïntimeerden] c.s. laatstgenoemd bedrag mogen verrekenen met de door [appellanten] c.s. betaalde waarborgsom, een en ander vermeerderd met de proceskosten in beide instanties.
3.De vaststaande feiten
3.1
De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.19) van zijn vonnis de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren ertegen gebleken, zodat het hof van de door de kantonrechter vastgestelde feiten kan uitgaan. Deze feiten komen op het volgende neer.
3.2
Naar aanleiding van een advertentie van verhuurmakelaar ‘123 wonen’ met betrekking tot de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) zijn [appellanten] c.s. in contact gekomen met [geïntimeerde1] . In de advertentie is, onder meer, het volgende vermeld:
“
Zoals op de foto’s te zien is moet er nog het één en ander opgeknapt worden in de woning
Zoals op de foto’s te zien is moet er nog het één en ander opgeknapt worden in de woning
(plafond, badkamer, keuken betegelen). Daarom biedt de verhuurder de eerste maanden een
huurkorting (50%) aan, totdat de woning klaar is. De woning is per direct beschikbaar.
(...),”
3.2
De woning maakt deel uit van een woonboerderij, die eigendom is van [geïntimeerden] c.s. De woning heeft een eigen toegangsdeur en voorzieningen, zoals keuken, badkamer en toilet. Naast de woning is een schuur gebouwd.
3.3
Begin april 2014 hebben [appellanten] c.s. de woning een aantal keren bezichtigd. [geïntimeerden] c.s. hebben meegedeeld dat zij zelf geen tijd hadden om de woning op te knappen
en dat zij iemand zochten die dat voor hen zou doen. [appellanten] c.s. hebben aangegeven dat zij in staat en bereid waren om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden te verrichten.
3.4
Partijen hebben onderhandeld over de huurprijs en de herstelwerkzaamheden. Ook is het concept van een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Dat concept is niet ondertekend, omdat [geïntimeerden] c.s. wilden volstaan met een ‘simpele’ schriftelijke overeenkomst.
3.5
Bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 13 april 2014 hebben [appellanten] met ingang van 1 mei 2014 de woning van [geïntimeerden] c.s. gehuurd. De huurprijs voor de woning is in de overeenkomst bepaald op € 600,- per maand, exclusief gas, water, elektra en dergelijke. In
de overeenkomst is opgenomen dat de huurprijs op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 1 mei 2019 en vervolgens jaarlijks kan worden gewijzigd.
de overeenkomst is opgenomen dat de huurprijs op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 1 mei 2019 en vervolgens jaarlijks kan worden gewijzigd.
3.6
Partijen zijn overeengekomen dat het voorschot voor de maandelijkse kosten zoals gas, water en licht € 330,66 bedraagt. In het huurcontract is dat niet vermeld.
3.7
[appellanten] c.s. hebben na de ingangsdatum van de huur aan [geïntimeerden] c.s. gevraagd om de noodzakelijke materialen aan te leveren en hebben hiervoor lijsten opgesteld. [geïntimeerden] c.s. hebben een aantal, maar niet alle in de lijsten vermelde materialen geleverd.
3.8
In een brief van brief van 27 september 2014 aan [geïntimeerden] c.s. heeft [appellant] het volgende geschreven:
“
verwijzend naar onze afspraak bij deze een voorlopige materiaal lijst voor het afmaken van de woning die wij van jullie huren.Voorlopig benodigd materiaal d.d. 27-09-2014
“
verwijzend naar onze afspraak bij deze een voorlopige materiaal lijst voor het afmaken van de woning die wij van jullie huren.Voorlopig benodigd materiaal d.d. 27-09-2014
• Twee keer plafondplaten woonkamer (overlegd met [B] )
• oven (overlegd met [B] )
• [samenvatting hof: plinten voor diverse ruimtes]
• stutten slaapkamervloer [C] / [D] (gevaarlijke situatie)
• panlatten bijkeuken,
• 8 keer scharnieren douche/keukenramen
• Keuken vloer 17.6 m2 hout of afwerkvloer
• Gang vloer 9.15 m2 hout of afwerkvloer
• badkamer ????? in elk geval gladde vloertegels (gevaarlijke situatie. ben al op m‘n bek
gegaan)
• Vier keer kozijn boven
• Herstel / isolatie binnen- en buitenwanden boven geluidsisolatie
• Herstel / isolatie buitenwanden boven geluid / warmte isolatie
• aantal deuren (niet te herstellen)
• Andere tegels keuken (elekriciteitsdozen moeten verplaatst worden)
Ik hoor het wel van jullie, graag niet over al te lange tijd want ik sta nu stil en wil graag
verder.”
3.9
Medio oktober 2014 heeft [appellant] opnieuw een materiaallijst aan [geïntimeerden] c.s. verzonden met het verzoek de vermelde materialen te leveren, zodat hij verder kon met de renovatie. Op 28 oktober 2014 hebben [geïntimeerden] c.s. aan [appellant] aangegeven dat zij
materialen zouden leveren, maar niet alle. Op 19 november 2014 heeft [appellant] een bundel panlatten ontvangen voor de bijkeuken.
3.1
Na verschillende incidenten is de relatie tussen partijen ernstig verslechterd.
3.11
[appellanten] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. ook daarna diverse malen verzocht om aanlevering van de noodzakelijke materialen. Bij brief van 30 december 2014 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerden] c.s. in gebreke gesteld in verband met het niet leveren van de benodigde materialen en het niet beschikbaar stellen van de schuur. In de brief is onder meer vermeld:
“
Na het dan maar inleveren van de voorlopige materiaallijst d.d. 29-09-2014 eindelijk iets van materiaal losgekregen te weten; een 8 tal scharnieren, een pak agnes plafondplaten (wat in de schuur bleek te staan) en op later tijdstip een smerige tweedehands oven. Ik heb zelf [---] voor dakdoorvoeren voor de afzuiging douche en afzuigkap d.d. 20-12-2014 gezorgd en samen met uw zoon [E] geplaatst. Tevens hebben wij tijdens het plaatsen geconstateerd dat het dak in de nok verzakte en hebben we hier een noodreparatie op uitgevoerd.”
Na het dan maar inleveren van de voorlopige materiaallijst d.d. 29-09-2014 eindelijk iets van materiaal losgekregen te weten; een 8 tal scharnieren, een pak agnes plafondplaten (wat in de schuur bleek te staan) en op later tijdstip een smerige tweedehands oven. Ik heb zelf [---] voor dakdoorvoeren voor de afzuiging douche en afzuigkap d.d. 20-12-2014 gezorgd en samen met uw zoon [E] geplaatst. Tevens hebben wij tijdens het plaatsen geconstateerd dat het dak in de nok verzakte en hebben we hier een noodreparatie op uitgevoerd.”
3.13
Op 31 december 2014 hebben [appellanten] c.s. de politie gebeld naar aanleiding van een voorval in of nabij de woning.
3.14
Begin januari 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. kenbaar gemaakt nergens meer aan mee te willen werken en geen materiaal te zullen leveren. [appellanten] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. gewezen op de verplichtingen uit de huurovereenkomst en hebben per
januari 2015 de huurbetaling opgeschort.
3.15
Bij brief van 30 januari 2015 heeft (de gemachtigde van) [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. verzocht om de huurachterstand te voldoen. In de brief is ingegaan op het gebruik van de schuur en het verschaffen van rustig huurgenot. Hierover is onder meer opgenomen:
“
Cliënten hebben u deze ruimte [hof: de schuur] ook laten zien. Het gebruik hiervan vloeit echter geenszins voort uit de tussen u en cliënten gesloten huurovereenkomst.
Cliënten hebben u deze ruimte [hof: de schuur] ook laten zien. Het gebruik hiervan vloeit echter geenszins voort uit de tussen u en cliënten gesloten huurovereenkomst.
(...)
Van cliënten heb ik echter begrepen dat er tussen u beiden onderlinge afspraken zijn gemaakt met betrekking tot het - kort gezegd - opknappen van de door u van cliënten gehuurde woning. Dergelijke afspraken blijken eveneens uit uw schrijven d.d. 30 december 2014. Het bestaan van dergelijke afspraken is in deze zaak dan ook niet in geschil.
Anders is dit met betrekking tot de vraag welke materialen voor rekening komen van cliënten als zijnde verhuurder. Hiertoe is van belang welke onderhoudswerkzaamheden cliënten- zonder de tussen u gemaakte afspraak - als verhuurder verantwoordelijk zouden zijn.”
3.16
Bij brief van 2 maart 2015 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. gesommeerd de op dat moment bestaande huurachterstand te voldoen.
3.17
Bij brief van 24 maart 2015 heeft [appellant] aan de gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. onder meer het volgende meegedeeld:
“
Het geleverde materiaal.
Het geleverde materiaal.
- isolatie bijkeuken geleverd
- keukenkraan: wij hebben onze eigen keukenkraan in gebruik
- afzuiging keuken/badkamer wij hebben uit nood deze zelf bekostigd, zie ook uw schrijven
d.d. 30-01-2015 waar dit bevestigd wordt
- wandcontactdozen keuken geleverd, maar deze zijn niet te plaatsen/bevestigen en bevinden zich op de verkeerde plekken
- deurklinken bovenverdieping geleverd
- stutten kinderkamer niet geleverd
- reparatie dak????”
3.18
Eind juli 2015 hebben [appellanten] c.s. de woning verlaten. In een brief van
16 september 2015 aan de gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. heeft de gemachtigde van [appellanten] c.s. geschreven dat dit noodgedwongen, en op advies van de politie, is gebeurd nadat [geïntimeerden] c.s. hun de toegang tot de woning hadden ontzegd en [appellanten] c.s. onder politiebegeleiding de woning hadden moeten betreden. De gemachtigde heeft verder geschreven dat [appellanten] c.s. hun spullen onder politiebegeleiding uit de woning hebben moeten verwijderen, maar dat zij daarvoor onvoldoende tijd hadden. Hij houdt [geïntimeerden] c.s. aansprakelijk voor de door [appellanten] c.s. geleden en nog te lijden schade.
3.19
Bij brief van 29 september 2015 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. aan de gemachtigde van [appellanten] c.s. onder meer het volgende geschreven:
“
Mochten uw cliënten het gehuurde echter definitief verlaten, dan wensen cliënten
Mochten uw cliënten het gehuurde echter definitief verlaten, dan wensen cliënten
de woning uiteraard voorafgaand te inspecteren teneinde er zeker van te zijn dat uw cliënten de woning in dezelfde staat zullen achterlaten als dat zij deze bij aanvang van de huurovereenkomst hebben ontvangen.”
3.2
[appellanten] c.s. hebben de woning met ingang van 1 februari 2016 ontruimd. Zij hebben de sleutels van het gehuurde per aangetekende post aan [geïntimeerden] c.s. gezonden.
4.De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerden] c.s. hebben [appellanten] c.s. gedagvaard op 8 mei 2015 en na wijziging van eis ontbinding van de overeenkomst met ingang van 1 mei 2015 en ontruiming van de woning gevorderd en veroordeling van [appellanten] c.s. tot betaling van € 2.400,- (achterstallige huur over de maanden januari tot en met april 2015), € 1.633,96 (achterstallige servicekosten), € 600,- en € 330,66 per maand vanaf 1 mei 2015 tot aan ontruiming van de woning en € 409,60 (buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast hebben zij gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellanten] c.s. gehouden zijn de zonder schriftelijke toestemming van hen in de woning uitgevoerde werkzaamheden die niet hebben geleid tot woningverbetering ongedaan te maken en dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten.
4.2
[appellanten] c.s. hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. In reconventie hebben zij gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en uit dien hoofde schadeplichtig zijn en dat zij de lopende huurverplichtingen rechtsgeldig hebben opgeschort vanwege de wanprestatie van [geïntimeerden] c.s. Ook hebben zij na vermeerdering van eis gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. worden veroordeeld tot betaling aan hen van € 1.200,- en € 991,98 vanwege onverschuldigde betaling van respectievelijk de huur over de maanden mei tot en met augustus 2015 en het voorschot op de servicekosten over de maanden mei tot en met
juli 2015 en van € 600,- uit hoofde van de betaalde waarborgsom, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten.
4.3
De kantonrechter heeft in het vonnis van 14 februari 2017 het volgende overwogen en beslist:
a.Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst tussen hen per 1 mei 2015 als ontbonden moet worden beschouwd.
b.Partijen zijn overeengekomen dat [appellanten] c.s. de bijkeuken zou isoleren, de keukenkraan zou repareren, een afzuigsysteem zou realiseren in keuken en badkamer, de stopcontacten in de keuken van dozen zou voorzien en deurklinkers zou plaatsen in de deuren op de bovenverdieping. Daarnaast was het noodzakelijk de vloer van de kinderkamer te stutten.
c.Het is niet komen vast te staan dat de schuur onderdeel is gaan uitmaken van de huurovereenkomst.
d.Het leveren van tweemaal dakafvoerafzuiging en het stutten van de slaapkamervloer hoorde tot de verplichtingen van [geïntimeerden] c.s., maar gesteld noch gebleken is dat de daarvoor noodzakelijke materialen door hen zijn geleverd. Ook het herstel van het dak hoort tot de verplichtingen van [geïntimeerden] c.s. wat betreft de overige materialen hebben [appellanten] c.s. onvoldoende onderbouwd dat concrete afspraken zijn gemaakt dat [geïntimeerden] c.s. die zouden leveren.
e.[geïntimeerden] c.s. zijn ten aanzien van (het ter beschikking stellen van materialen voor) het stutten van de vloer en de dakreparatie tekortgeschoten in hun verplichtingen. Een en ander rechtvaardigt een opschorting van de huurbetalingen vanaf 1 januari 2015 met € 300,-, zodat [geïntimeerden] c.s. van 1 januari tot en mei 2015 € 300,- per maand aan huur verschuldigd zijn.
f.Niet is komen vast te staan dat [appellanten] c.s. na 1 mei 2015 nog huur hebben betaald, zodat hun vordering tot terugbetaling van huur niet toewijsbaar is.
g.Ten aanzien van de servicekosten dient het daadwerkelijk gebruik betaald te worden. Er kan worden uitgegaan van betalingen aan servicekosten van € 4.232,- en van een verschuldigdheid van de vaste lasten tot en met november 2015. Daarvan uitgaande hebben [appellanten] c.s. de door [geïntimeerden] c.s. opgestelde berekening onvoldoende weersproken;
h.[appellanten] c.s. hebben in elk geval tot en met juli 2015 in de woning verbleven en zijn om die reden een gebruiksvergoeding van € 300,- per maand over die maanden verschuldigd;
i.Over de periode augustus 2015 tot en met januari 2016 is een gebruiksvergoeding van € 100,- per maand redelijk;
j.Nu de mutatieschade niet meer is vast te stellen, omdat een inspectie achterwege is gebleven en dit voor risico van beide partijen komt, zal deze schade ‘ex aequo et bono’ worden geschat op € 300,-. Dit bedrag mag worden verrekend met de waarborgsom;
k.Per saldo worden [appellanten] c.s. in conventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde1] van € 1.200,- aan huur, € 1.500,- aan gebruiksvergoeding, € 1.361,12 aan servicekosten en
€ 300,- aan schadevergoeding en worden [geïntimeerden] c.s. in reconventie veroordeeld tot terugbetaling van € 300,-. In conventie en in reconventie wordt voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is ontbonden per 1 mei 2015 en in reconventie dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [appellanten] c.s. hun lopende huurverplichtingen deels terecht hebben opgeschort. Zowel in conventie als in reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd.
b.Partijen zijn overeengekomen dat [appellanten] c.s. de bijkeuken zou isoleren, de keukenkraan zou repareren, een afzuigsysteem zou realiseren in keuken en badkamer, de stopcontacten in de keuken van dozen zou voorzien en deurklinkers zou plaatsen in de deuren op de bovenverdieping. Daarnaast was het noodzakelijk de vloer van de kinderkamer te stutten.
c.Het is niet komen vast te staan dat de schuur onderdeel is gaan uitmaken van de huurovereenkomst.
d.Het leveren van tweemaal dakafvoerafzuiging en het stutten van de slaapkamervloer hoorde tot de verplichtingen van [geïntimeerden] c.s., maar gesteld noch gebleken is dat de daarvoor noodzakelijke materialen door hen zijn geleverd. Ook het herstel van het dak hoort tot de verplichtingen van [geïntimeerden] c.s. wat betreft de overige materialen hebben [appellanten] c.s. onvoldoende onderbouwd dat concrete afspraken zijn gemaakt dat [geïntimeerden] c.s. die zouden leveren.
e.[geïntimeerden] c.s. zijn ten aanzien van (het ter beschikking stellen van materialen voor) het stutten van de vloer en de dakreparatie tekortgeschoten in hun verplichtingen. Een en ander rechtvaardigt een opschorting van de huurbetalingen vanaf 1 januari 2015 met € 300,-, zodat [geïntimeerden] c.s. van 1 januari tot en mei 2015 € 300,- per maand aan huur verschuldigd zijn.
f.Niet is komen vast te staan dat [appellanten] c.s. na 1 mei 2015 nog huur hebben betaald, zodat hun vordering tot terugbetaling van huur niet toewijsbaar is.
g.Ten aanzien van de servicekosten dient het daadwerkelijk gebruik betaald te worden. Er kan worden uitgegaan van betalingen aan servicekosten van € 4.232,- en van een verschuldigdheid van de vaste lasten tot en met november 2015. Daarvan uitgaande hebben [appellanten] c.s. de door [geïntimeerden] c.s. opgestelde berekening onvoldoende weersproken;
h.[appellanten] c.s. hebben in elk geval tot en met juli 2015 in de woning verbleven en zijn om die reden een gebruiksvergoeding van € 300,- per maand over die maanden verschuldigd;
i.Over de periode augustus 2015 tot en met januari 2016 is een gebruiksvergoeding van € 100,- per maand redelijk;
j.Nu de mutatieschade niet meer is vast te stellen, omdat een inspectie achterwege is gebleven en dit voor risico van beide partijen komt, zal deze schade ‘ex aequo et bono’ worden geschat op € 300,-. Dit bedrag mag worden verrekend met de waarborgsom;
k.Per saldo worden [appellanten] c.s. in conventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde1] van € 1.200,- aan huur, € 1.500,- aan gebruiksvergoeding, € 1.361,12 aan servicekosten en
€ 300,- aan schadevergoeding en worden [geïntimeerden] c.s. in reconventie veroordeeld tot terugbetaling van € 300,-. In conventie en in reconventie wordt voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is ontbonden per 1 mei 2015 en in reconventie dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [appellanten] c.s. hun lopende huurverplichtingen deels terecht hebben opgeschort. Zowel in conventie als in reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd.
5.De bespreking van de grieven
5.1
Partijen hebben geen grieven gericht tegen de hiervoor onder
a. tot en met d.vermelde overwegingen en beslissingen, zodat daarvan in hoger beroep kan worden uitgegaan.
a. tot en met d.vermelde overwegingen en beslissingen, zodat daarvan in hoger beroep kan worden uitgegaan.
5.2
Grief I in principaal appelen
grief A in incidenteel appelzijn gericht tegen het onder
e.weergegeven oordeel van de kantonrechter, dat [appellanten] c.s. terecht vanaf 1 januari 2015 hun huurbetalingsverplichting met een bedrag van € 300,- per maand hebben opgeschort en over de maanden januari tot en met april 2015 een bedrag van € 300,- per maand aan huur verschuldigd zijn. [appellanten] c.s. menen dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft geoordeeld dat volledige opschorting van de huur gerechtvaardigd was, terwijl [geïntimeerden] c.s. juist van
grief A in incidenteel appelzijn gericht tegen het onder
e.weergegeven oordeel van de kantonrechter, dat [appellanten] c.s. terecht vanaf 1 januari 2015 hun huurbetalingsverplichting met een bedrag van € 300,- per maand hebben opgeschort en over de maanden januari tot en met april 2015 een bedrag van € 300,- per maand aan huur verschuldigd zijn. [appellanten] c.s. menen dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft geoordeeld dat volledige opschorting van de huur gerechtvaardigd was, terwijl [geïntimeerden] c.s. juist van
mening zijn dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft geoordeeld dat [appellanten] c.s. over genoemde maanden de volledige huur verschuldigd zijn.
5.3
Naar het oordeel van het hof kan bij de beoordeling van de grieven, die met elkaar samenhangen en tezamen zullen worden besproken, in het midden blijven of [appellanten] c.s. de huur terecht hebben opgeschort en, zo ja, voor welk bedrag. Een terechte opschorting bevrijdt de huurder niet van zijn betalingsverplichting, maar is een tijdelijke maatregel, bedoeld om de verhuurder tot nakoming van zijn verplichtingen te dwingen. Indien de verhuurder alsnog nakomt, dient alsnog te worden betaald, tenzij de huurprijs op vordering van de huurder (in verhouding tot de gebreken evenredig) is verminderd (artikel 7:207 BW). Een dergelijke vordering hebben [appellanten] c.s. echter niet ingesteld en kan ook niet worden gelezen in de wel door [appellanten] c.s. ingestelde vorderingen betreffende de periode tot
1 mei 2015. In hoger beroep staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst per 1 mei 2015 is ontbonden (partijen waren het daarover in eerste aanleg eens, de kantonrechter heeft dit voor recht verklaard en daartegen is geen grief gericht) en [geïntimeerden] c.s. kunnen hun onderhoudsverplichting, zo daarvan sprake is, niet meer nakomen, zodat opschorting geen enkel doel meer dient. Het door [appellanten] c.s. gedane beroep op opschorting staat dan ook niet langer in de weg aan toewijzing van de vordering van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van de huur over de periode tot 1 mei 2015.
5.4
De grief van [appellanten] c.s. strandt op het voorgaande, de grief van [geïntimeerden] c.s. slaagt. Dat betekent dat [appellanten] c.s. over de maanden januari tot en met april 2015 de huur van
€ 600,- per maand verschuldigd zijn, in totaal dus € 2.400,-.
€ 600,- per maand verschuldigd zijn, in totaal dus € 2.400,-.
5.5
Grief II in principaal appelis gericht tegen het onder
f.weergegeven oordeel van de kantonrechter. Volgens [appellanten] c.s. hebben zij ook na 1 mei 2015 nog huur betaald. De grief faalt. [geïntimeerden] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat zij na 1 januari 2015 nog huur van [appellanten] c.s. hebben ontvangen. In het licht van deze betwisting lag het op de weg van [appellanten] c.s. hun stelling dat zij wel huur hebben betaald te onderbouwen, door aan te geven wanneer zij de door hen gestelde betalingen hebben gedaan, op welke wijze (per bank of contant) en om bij betaling per bank bankafschriften in het geding te brengen, waaruit de betalingen blijken. [appellanten] c.s. hebben dat nagelaten en zijn dan ook in hun stelplicht tekortgeschoten.
f.weergegeven oordeel van de kantonrechter. Volgens [appellanten] c.s. hebben zij ook na 1 mei 2015 nog huur betaald. De grief faalt. [geïntimeerden] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat zij na 1 januari 2015 nog huur van [appellanten] c.s. hebben ontvangen. In het licht van deze betwisting lag het op de weg van [appellanten] c.s. hun stelling dat zij wel huur hebben betaald te onderbouwen, door aan te geven wanneer zij de door hen gestelde betalingen hebben gedaan, op welke wijze (per bank of contant) en om bij betaling per bank bankafschriften in het geding te brengen, waaruit de betalingen blijken. [appellanten] c.s. hebben dat nagelaten en zijn dan ook in hun stelplicht tekortgeschoten.
5.6
Grief III in principaal appelbetreft het onder
g.weergegeven oordeel over de servicekosten. Volgens [appellanten] c.s. dient de afrekening gebaseerd te zijn op het daadwerkelijk gebruik en dienen [geïntimeerden] c.s. te bewijzen wat het daadwerkelijk gebruik is geweest. [geïntimeerden] c.s. hebben dat bewijs volgens [appellanten] c.s. niet geleverd. De door hen overgelegde foto’s van de diverse meters zijn gedeeltelijk onleesbaar en kunnen niet meer op juistheid worden gecontroleerd. Onduidelijk is wanneer de foto’s zijn gemaakt en of het wel foto’s zijn van de juiste meters. [appellanten] c.s. zijn ook niet uitgenodigd om de standen bij vertrek zelf op te nemen. Bovendien ontbreken gegevens over de beginstanden. De rechtbank heeft een en ander miskend en heeft de vordering van [geïntimeerden] c.s. ten onrechte, op basis van onjuiste en/of onvolledige gegevens, toegewezen.
c.s. hebben in de memorie van antwoord hun vordering herberekend. Volgens hen is op basis van het werkelijke verbruik een bedrag van in totaal € 4.677,88 aan servicekosten verschuldigd. [appellanten] c.s. hebben € 4.232,- betaald, zodat € 445,88 resteert. [geïntimeerden] c.s. hebben hun vordering betreffende de servicekosten tot dat bedrag verminderd. Zij hebben hun stellingen onderbouwd met de facturen van de nutsleverancier over 2014 en 2015, een verklaring betreffende de meterstand per 1 mei 2014 en foto’s van de meters per 1 mei 2014
g.weergegeven oordeel over de servicekosten. Volgens [appellanten] c.s. dient de afrekening gebaseerd te zijn op het daadwerkelijk gebruik en dienen [geïntimeerden] c.s. te bewijzen wat het daadwerkelijk gebruik is geweest. [geïntimeerden] c.s. hebben dat bewijs volgens [appellanten] c.s. niet geleverd. De door hen overgelegde foto’s van de diverse meters zijn gedeeltelijk onleesbaar en kunnen niet meer op juistheid worden gecontroleerd. Onduidelijk is wanneer de foto’s zijn gemaakt en of het wel foto’s zijn van de juiste meters. [appellanten] c.s. zijn ook niet uitgenodigd om de standen bij vertrek zelf op te nemen. Bovendien ontbreken gegevens over de beginstanden. De rechtbank heeft een en ander miskend en heeft de vordering van [geïntimeerden] c.s. ten onrechte, op basis van onjuiste en/of onvolledige gegevens, toegewezen.
c.s. hebben in de memorie van antwoord hun vordering herberekend. Volgens hen is op basis van het werkelijke verbruik een bedrag van in totaal € 4.677,88 aan servicekosten verschuldigd. [appellanten] c.s. hebben € 4.232,- betaald, zodat € 445,88 resteert. [geïntimeerden] c.s. hebben hun vordering betreffende de servicekosten tot dat bedrag verminderd. Zij hebben hun stellingen onderbouwd met de facturen van de nutsleverancier over 2014 en 2015, een verklaring betreffende de meterstand per 1 mei 2014 en foto’s van de meters per 1 mei 2014
en 1 november 2015. Op basis van deze gegevens hebben zij berekend welk bedrag is gemoeid met het gebruik van de nutsvoorzieningen door [appellanten] c.s.
5.7
Tussen partijen is terecht niet in geschil dat [appellanten] c.s. een vergoeding voor het gebruik van de nutsvoorzieningen verschuldigd zijn op basis van hun daadwerkelijk verbruik. Evenmin is in geschil dat deze vergoeding gebaseerd is op de prijzen die door de nutsbedrijven aan [geïntimeerden] c.s. in rekening zijn gebracht. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het gebruik en de daarmee gemoeide prijzen rusten op [geïntimeerden] c.s.
5.8
Om het daadwerkelijk gebruik te kunnen vaststellen, dienen de meterstanden bij het begin en het einde van het gebruik door [appellanten] c.s. bekend te zijn. [geïntimeerden] c.s. hebben voor het eerst in hoger beroep een schriftelijke en ondertekende verklaring in het geding gebracht, waarin meterstanden per 1 mei 2014 zijn vermeld. Volgens hen is de verklaring door [appellanten] c.s. ondertekend. Ook verwijzen zij naar de eerder door hen in het geding gebrachte foto’s van de meters. Op grond van al deze gegevens kan volgens [geïntimeerden] c.s. worden uitgegaan van een gebruik van 1 mei 2014 tot 1 november 2015 van 5.217 kWh aan elektra, 3.272 m3 aan gas en 268 m3 aan water. Over de periode 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 bedroeg het verbruik volgens hen 4.361 kWh aan elektra, 2.955 m3 aan gas en 223 m3 aan water. Uit de door hen overgelegde facturen van de nutsbedrijven blijkt vervolgens met welke tarieven moet worden gerekend.
[appellanten] c.s. hebben bestreden dat de handtekening onder deze verklaring van hen afkomstig is. Zij zien de verklaring nu voor het eerst, stellen zij en herhalen, zoals zij in eerste aanleg hebben gedaan, dat de foto’s geen bewijs opleveren van de juistheid van de door [geïntimeerden] c.s. gestelde meterstanden. [appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg hun gebruik gedurende de periode 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 berekend op 4.107 kWh aan elektra, 1.994 m3 aan gas en 204 m3 aan water.
[appellanten] c.s. hebben bestreden dat de handtekening onder deze verklaring van hen afkomstig is. Zij zien de verklaring nu voor het eerst, stellen zij en herhalen, zoals zij in eerste aanleg hebben gedaan, dat de foto’s geen bewijs opleveren van de juistheid van de door [geïntimeerden] c.s. gestelde meterstanden. [appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg hun gebruik gedurende de periode 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 berekend op 4.107 kWh aan elektra, 1.994 m3 aan gas en 204 m3 aan water.
5.9
Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] c.s. het door hen gestelde gebruik niet bewezen. Nu [appellanten] c.s. gemotiveerd hebben bestreden dat de handtekening op de in het geding gebrachte schriftelijke verklaring betreffende de meterstanden van hen afkomstig is, levert deze verklaring zolang niet bewezen is dat de handtekening wel van een van hen afkomstig is geen bewijs op tegen [appellanten] c.s. (vgl. artikel 159 lid 2 Rv). Er kan ook zonder nader bewijs niet van worden uitgegaan dat de foto’s, die ook niet helemaal scherp zijn, de meters van de gehuurde woning betreffen en op de door [geïntimeerden] c.s. gestelde data zijn genomen. Het hof voegt daaraan toe dat de opgegeven meterstanden ook niet overeenkomen met de standen die zijn vermeld op de nota van BudgetEnergie betreffende gas- en elektra over de periode 23 april 2014 tot 23 april 2015en de nota’s van Waterbedrijf Groningen over 2014 en 2015. Dat is ook wel verklaarbaar omdat de nota's betrekking hebben op de levering aan twee woningen, waaronder de verhuurde woning. [geïntimeerden] c.s. hebben geen (verder) bewijs hebben aangeboden van het door hen gestelde verbruik en het hof ziet ook geen reden [geïntimeerden] c.s. ambtshalve tot dit bewijs toe te laten. De slotsom is dat het hof voor de periode 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 zal uitgaan van het door [appellanten] c.s. gestelde verbruik.
5.1
Om te bepalen wat de kosten van het gebruik van de nutsvoorzieningen zijn, moeten op het verbruik de tarieven worden toegepast die blijken uit de overgelegde facturen van de nutsbedrijven. Dat leidt tot de volgende berekeningen:
- Voor drinkwater zal het hof uitgaan van het gemiddelde tarief (inclusief waterbelasting) over de jaren 2014 en 2015, te weten € 0,965 + € 0,975 : 2 = € 0,97. Met een verbruik van 204 m3 x € 0,97 leidt dit tot € 197,88. Daar komt, conform de in zoverre niet bestreden berekeningen van [geïntimeerden] c.s., de helft van het gemiddelde vastrecht bij, te weten € 22,72. Over het totaalbedrag (€ 220,60) is 6% BTW verschuldigd, waardoor het totaalbedrag uitkomt op € 233,84.
- Voor gas gaat het hof uit van € 0,3121 + € 0,1903 + € 0,006 = € 0,5084 per m3. Bij een verbruik van 1.994 m3 leidt dat tot een bedrag van € 1.013,75, te vermeerderen met de helft van de vaste leveringskosten en het netbeheer, € 198,13 (€ 59,51 + € 336,74 : 2). Het bedrag komt dan uit op € 1.013,75 + € 198,13 = € 1.211,88. Over dit bedrag is 21% BTW verschuldigd, waardoor het totaalbedrag € 1.466,37 bedraagt.
- Voor elektriciteit kan uitgegaan worden van € 0,0497 + € 0,1132 + € 0,0043 = € 0,1672 per kWh. Bij een verbruik van 4.107 kWh leidt dat tot een bedrag van € 686,69. Op dit bedrag strekt in mindering de helft van het saldo van de posten vermindering energiebelasting
(-/- € 312,11), vaste leveringskosten (€ 59,91) en netbeheer (€ 188,86), per saldo € 63,34. Het bedrag komt dan uit op € 686,69 - € 63,34 = € 623,35, te vermeerderen met 21% BTW, dus € 754,25.
De totale kosten van gebruik van de nutsvoorzieningen over de periode 1 mei 2014 tot
1 mei 2015 bedragen € 233,84 + € 1.466,37 + € 754,25 = € 2.454,46.
- Voor gas gaat het hof uit van € 0,3121 + € 0,1903 + € 0,006 = € 0,5084 per m3. Bij een verbruik van 1.994 m3 leidt dat tot een bedrag van € 1.013,75, te vermeerderen met de helft van de vaste leveringskosten en het netbeheer, € 198,13 (€ 59,51 + € 336,74 : 2). Het bedrag komt dan uit op € 1.013,75 + € 198,13 = € 1.211,88. Over dit bedrag is 21% BTW verschuldigd, waardoor het totaalbedrag € 1.466,37 bedraagt.
- Voor elektriciteit kan uitgegaan worden van € 0,0497 + € 0,1132 + € 0,0043 = € 0,1672 per kWh. Bij een verbruik van 4.107 kWh leidt dat tot een bedrag van € 686,69. Op dit bedrag strekt in mindering de helft van het saldo van de posten vermindering energiebelasting
(-/- € 312,11), vaste leveringskosten (€ 59,91) en netbeheer (€ 188,86), per saldo € 63,34. Het bedrag komt dan uit op € 686,69 - € 63,34 = € 623,35, te vermeerderen met 21% BTW, dus € 754,25.
De totale kosten van gebruik van de nutsvoorzieningen over de periode 1 mei 2014 tot
1 mei 2015 bedragen € 233,84 + € 1.466,37 + € 754,25 = € 2.454,46.
5.11
De vordering van [geïntimeerden] c.s. heeft ook betrekking op de periode 1 mei 2015 tot en met 1 december 2015. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellanten] c.s. over deze periode de vaste lasten verschuldigd zijn. Daartegen is geen grief gericht, zodat het hof daarvan zal uitgaan. [geïntimeerden] c.s. hebben de kosten van het gebruik van de nutsvoorzieningen voor de periode 1 mei tot en met 1 december 2015 berekend op € 640,91. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] c.s. deze berekening onvoldoende weersproken. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat over de periode 1 mei 2014 tot 1 mei 2015 de kosten € 2.454,46:12 = € 205,- (afgerond) per maand hebben bedragen. Wanneer in aanmerking wordt genomen dat [appellanten] c.s. de woning nog tot eind juli 2015 hebben bewoond en ook nadien nog van enig gebruik sprake zal zijn geweest, is een bedrag van € 640,91 hoogst aannemelijk.
5.12
[geïntimeerden] c.s. maken ook aanspraak op vergoeding van diverse andere vaste lasten, tot een bedrag van € 913,96. Deze vaste lasten, die door de kantonrechter toewijsbaar zijn geoordeeld, zijn in hoger beroep niet afzonderlijk bestreden. Het hof zal dan ook van de verschuldigdheid van deze lasten als servicekosten uitgaan.
5.13
De slotsom is dat [appellanten] c.s. aan servicekosten verschuldigd zijn: € 2.454,46 +
€ 640,91 + € 913,96 = € 4.009,33. Niet ter discussie staat dat [appellanten] c.s. € 4.232,00 aan
voorschotten hebben betaald, derhalve € 222,67 teveel. Dat betekent dat de vordering van [geïntimeerden] c.s. in conventie betreffende de servicekosten niet toewijsbaar is en de vordering in reconventie van [appellanten] c.s. tot terugbetaling van te veel betaalde voorschotten toewijsbaar is tot een bedrag van € 222,67. In zoverre slaagt de grief.
€ 640,91 + € 913,96 = € 4.009,33. Niet ter discussie staat dat [appellanten] c.s. € 4.232,00 aan
voorschotten hebben betaald, derhalve € 222,67 teveel. Dat betekent dat de vordering van [geïntimeerden] c.s. in conventie betreffende de servicekosten niet toewijsbaar is en de vordering in reconventie van [appellanten] c.s. tot terugbetaling van te veel betaalde voorschotten toewijsbaar is tot een bedrag van € 222,67. In zoverre slaagt de grief.
5.14
De
grieven IV en V in principaal appelen de
grieven B en C in incidenteel appelzijn gericht tegen de onder
h. en i.weergegeven oordelen van de kantonrechter over de gebruiksvergoeding. De grieven hangen met elkaar samen en het hof zal ze om die reden tezamen behandelen. Het hof zal eerst ingaan op de, door partijen en de kantonrechter onbesproken gelaten, grondslag van de gebruiksvergoeding.
Zoals hiervoor is overwogen, moet het hof ervan uitgaan dat de huurovereenkomst per
1 mei 2015 is ontbonden, omdat tegen de verklaring voor recht in het vonnis van
grieven IV en V in principaal appelen de
grieven B en C in incidenteel appelzijn gericht tegen de onder
h. en i.weergegeven oordelen van de kantonrechter over de gebruiksvergoeding. De grieven hangen met elkaar samen en het hof zal ze om die reden tezamen behandelen. Het hof zal eerst ingaan op de, door partijen en de kantonrechter onbesproken gelaten, grondslag van de gebruiksvergoeding.
Zoals hiervoor is overwogen, moet het hof ervan uitgaan dat de huurovereenkomst per
1 mei 2015 is ontbonden, omdat tegen de verklaring voor recht in het vonnis van
14 februari 2017 dat de overeenkomst per 1 mei 2015 (dus tegen een eerdere datum dan de datum van het vonnis) is ontbonden geen grieven zijn gericht. Het staat vast dat de woning per 1 mei 2015 en ook nadien nog werd gebruikt en dat partijen ervan uitgingen dat dat gebeurde op basis van de huurovereenkomst.
5.15 Uit het voorgaande volgt dat de grondslag voor een gebruiksvergoeding niet artikel 7:225 BW kan zijn. De huurovereenkomst is weliswaar, achteraf bezien per 1 mei 2015 geëindigd, maar het gebruik dat [appellanten] c.s. nadien van de woning maakten, was niet onrechtmatig, maar gebaseerd op het door beide partijen veronderstelde bestaan van een huurovereenkomst.
De gebruiksvergoeding kan ook niet gebaseerd zijn op een ongedaanmakingsverbintenis (artikel 6:271 juncto 6:272 BW), omdat de overeenkomst per 1 mei 2015 is ontbonden en het gebruik na die datum dus niet een ongedaan te maken prestatie is op grond van de huurovereenkomst.
Naar het oordeel van het hof dient de grondslag voor een gebruiksvergoeding dan ook te worden gevonden in de onverschuldigd verrichte prestatie. Achteraf bezien was vanaf
5.15 Uit het voorgaande volgt dat de grondslag voor een gebruiksvergoeding niet artikel 7:225 BW kan zijn. De huurovereenkomst is weliswaar, achteraf bezien per 1 mei 2015 geëindigd, maar het gebruik dat [appellanten] c.s. nadien van de woning maakten, was niet onrechtmatig, maar gebaseerd op het door beide partijen veronderstelde bestaan van een huurovereenkomst.
De gebruiksvergoeding kan ook niet gebaseerd zijn op een ongedaanmakingsverbintenis (artikel 6:271 juncto 6:272 BW), omdat de overeenkomst per 1 mei 2015 is ontbonden en het gebruik na die datum dus niet een ongedaan te maken prestatie is op grond van de huurovereenkomst.
Naar het oordeel van het hof dient de grondslag voor een gebruiksvergoeding dan ook te worden gevonden in de onverschuldigd verrichte prestatie. Achteraf bezien was vanaf
1 mei 2015 geen titel voor het gebruik door [appellanten] c.s. van de woning en hebben [geïntimeerden] c.s. die woning dus aan [appellanten] c.s. ter beschikking gesteld zonder dat zij daartoe waren gehouden. [geïntimeerden] c.s. hebben daarmee onverschuldigd een prestatie verricht. Voor prestaties die naar hun aard niet ongedaan kunnen worden gemaakt, treedt voor zover dat redelijk is, vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst daarvan in de plaats, indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt, het aan hem is toe te rekenen dat de prestatie is verricht of hij erin had toegestemd een tegenprestatie te verrichten (artikel 6:210 lid 2 BW). Die laatste situatie doet zich hier voor.
5.16
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellanten] c.s. in de woning hebben gewoond tot eind juli 2015 en dat de woning per 1 februari 2016 door hen is ontruimd. Dit gebruik van de woning kan niet meer ongedaan worden gemaakt. [geïntimeerden] c.s. hebben dan ook aanspraak op een vergoeding van de waarde van dit gebruik die, in beginsel (“voor zover dat redelijk is”), gelijk is aan de overeengekomen huurprijs. Dat [appellanten] c.s. vanaf augustus 2015 maar een zeer beperkt gebruik hebben gemaakt van de woning, doet daaraan niet af. Beslissend is niet of zij gebruik hebben gemaakt van de woning, maar wat de waarde van het gebruik van de woning is, ongeacht of dat gebruik wordt benut. Wanneer de prestatie van [geïntimeerden] c.s. niet aan de overeenkomst heeft beantwoord, brengt de redelijkheid mee dat de vergoeding beperkt is tot de werkelijke waarde van deze prestatie voor [appellanten] c.s. In die situatie is wel van belang dat [appellanten] c.s. vanaf augustus 2013 zeer beperkt gebruik hebben gemaakt van de woning.
5.17
[appellanten] c.s. hebben gesteld dat de prestatie van [geïntimeerden] c.s. niet aan de overeenkomst beantwoordde. In dat verband hebben zij aangevoerd dat [geïntimeerden] c.s. niet hebben voldaan aan hun verplichting om materialen te leveren voor het stutten van een slaapkamervloer en een noodzakelijke dakreparatie en dat de woning niet voldeed aan de veiligheidseisen, met name de brandveiligheidseisen, van het Bouwbesluit. [geïntimeerden] c.s. hebben de stellingen van [appellanten] c.s. bestreden. Zij bestrijden niet dat zij gehouden waren om materialen te leveren voor het stutten van de slaapkamervloer en de dakreparatie, maar stellen dat zij deze materialen ook hebben geleverd. Volgens hen is de dakreparatie bovendien door hun zoon verricht. Zij verwijzen voor dat laatste naar een schriftelijke verklaring van hun zoon, die onder meer inhoudt dat hij op 4 december 2014 dakdoorvoeren op het dak heeft aangebracht. Volgens [geïntimeerden] c.s. was van een brandonveilige situatie geen sprake. De, door [appellanten] c.s. ingeschakelde, gemeente Bellingwolde heeft ook geen actie ondernomen, aldus [geïntimeerden] c.s.
5.18
De stelling van [geïntimeerden] c.s. dat zij wel een stutbalk hebben geleverd, is gemotiveerd door [appellanten] c.s. betreden. [geïntimeerden] c.s., op wie op dit punt de bewijslast rust
- niet ter discussie staat immers dat [geïntimeerden] c.s. de stutbalk moesten leveren -, hebben op dit punt geen bewijsaanbod gedaan, zodat het hof ervan dient uit te gaan dat zij niet aan hun verplichting tot het leveren van een stutbalk hebben voldaan.
Ten aanzien van de dakreparatie geldt dat vaststaat dat de reparatie is verricht. Gesteld noch gebleken is dat bij die reparatie niet de noodzakelijke dakdoorvoeren zijn gebruikt. Partijen verschillen slechts van mening over het antwoord op de vraag wie de reparatie heeft verricht. Na het verrichten van de reparatie (met de daarvoor noodzakelijke materialen) was in elk geval geen sprake meer van een gebrek aan de woning vanwege een defect dak, zodat bij het antwoord op de vraag of na 1 mei 2015 de door [geïntimeerden] c.s. geleverde prestatie aan de verbintenis beantwoordde de kwestie van de reparatie aan het dak niet van belang is.
Wat betreft de brandveiligheid van de woning overweegt het hof dat [appellanten] c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat de woning niet aan de vereisten voldeed. Beide partijen verwijzen in dit verband naar brieven (of een en dezelfde brief, dat is het hof niet duidelijk) van de gemeente Bellingwedde, maar het hof heeft in de overgelegde processtukken geen brief (of brieven) van deze gemeente over de brandveiligheid aangetroffen. De door de kantonrechter in zijn vonnis opgesomde processtukken bevatten ook geen verwijzing naar een bij die processtukken overgelegde brief (of brieven) van de gemeente over de brandveiligheid.
- niet ter discussie staat immers dat [geïntimeerden] c.s. de stutbalk moesten leveren -, hebben op dit punt geen bewijsaanbod gedaan, zodat het hof ervan dient uit te gaan dat zij niet aan hun verplichting tot het leveren van een stutbalk hebben voldaan.
Ten aanzien van de dakreparatie geldt dat vaststaat dat de reparatie is verricht. Gesteld noch gebleken is dat bij die reparatie niet de noodzakelijke dakdoorvoeren zijn gebruikt. Partijen verschillen slechts van mening over het antwoord op de vraag wie de reparatie heeft verricht. Na het verrichten van de reparatie (met de daarvoor noodzakelijke materialen) was in elk geval geen sprake meer van een gebrek aan de woning vanwege een defect dak, zodat bij het antwoord op de vraag of na 1 mei 2015 de door [geïntimeerden] c.s. geleverde prestatie aan de verbintenis beantwoordde de kwestie van de reparatie aan het dak niet van belang is.
Wat betreft de brandveiligheid van de woning overweegt het hof dat [appellanten] c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat de woning niet aan de vereisten voldeed. Beide partijen verwijzen in dit verband naar brieven (of een en dezelfde brief, dat is het hof niet duidelijk) van de gemeente Bellingwedde, maar het hof heeft in de overgelegde processtukken geen brief (of brieven) van deze gemeente over de brandveiligheid aangetroffen. De door de kantonrechter in zijn vonnis opgesomde processtukken bevatten ook geen verwijzing naar een bij die processtukken overgelegde brief (of brieven) van de gemeente over de brandveiligheid.
5.19
Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerden] c.s. (alleen) op het punt van het leveren van de stutbalk niet aan hun verplichtingen uit de hebben voldaan. Daarmee staat wel vast dat de door hen na 1 mei 2015 nog geleverde prestatie niet heeft beantwoord aan de tot die datum vigerende overeenkomst, zodat bij het antwoord op de vraag hoe het gebruik van de woning moet worden gewaardeerd niet zonder meer kan worden uitgegaan van de overeengekomen huurprijs.
5.2
[appellanten] c.s. hebben de woning van mei tot en met juli 2015 gebruikt. Dat gebruik zal enigszins beperkt zijn geweest vanwege het ontbreken van de stutbalk. Het hof waardeert het gebruik in verband daarmee op € 450,- per maand (in plaats van € 600,- en, anders dan de kantonrechter, die ook rekening hield met een niet-verrichte dakreparatie).
In de periode vanaf augustus 2015 tot en met januari 2016 hebben [appellanten] c.s. niet in de woning gewoond, hoewel zij de woning nog niet hadden ontruimd. [appellanten] c.s. hebben in die periode de woning alleen nog voor de opslag van spullen gebruikt. Het hof acht aannemelijk dat de uiterst gespannen verhouding tussen partijen daar mede debet aan is geweest. Om die reden heeft het, beperkte, gebruik van de woning voor [appellanten] c.s. in redelijkheid een waarde van € 100,- per maand. Daarbij kan in het midden blijven of alleen [geïntimeerden] c.s. er een verwijt van kan worden gemaakt dat [appellanten] c.s. de woning verlaten hebben. Voldoende is dàt [appellanten] c.s. de woning verlaten hebben terwijl, mede gelet op de gespannen verhouding tussen partijen, niet aannemelijk is geworden dat zij daarvoor geen enkele reden hadden en evenmin dat deze situatie alleen aan [appellanten] c.s. zelf te wijten was.
In de periode vanaf augustus 2015 tot en met januari 2016 hebben [appellanten] c.s. niet in de woning gewoond, hoewel zij de woning nog niet hadden ontruimd. [appellanten] c.s. hebben in die periode de woning alleen nog voor de opslag van spullen gebruikt. Het hof acht aannemelijk dat de uiterst gespannen verhouding tussen partijen daar mede debet aan is geweest. Om die reden heeft het, beperkte, gebruik van de woning voor [appellanten] c.s. in redelijkheid een waarde van € 100,- per maand. Daarbij kan in het midden blijven of alleen [geïntimeerden] c.s. er een verwijt van kan worden gemaakt dat [appellanten] c.s. de woning verlaten hebben. Voldoende is dàt [appellanten] c.s. de woning verlaten hebben terwijl, mede gelet op de gespannen verhouding tussen partijen, niet aannemelijk is geworden dat zij daarvoor geen enkele reden hadden en evenmin dat deze situatie alleen aan [appellanten] c.s. zelf te wijten was.
5.21
De slotsom is dat [appellanten] c.s. gehouden zijn tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.950,-. Voor zover de grieven van [geïntimeerden] c.s. gericht zijn tegen de door de kantonrechter bepaalde gebruiksvergoeding van € 1.500,- (€ 900,- voor de periode tot en met juli 2015 en € 600,- voor de periode vanaf augustus 2015) slagen ze. De grieven van [appellanten] c.s. falen.
5.22
Beide partijen zijn het oneens met de onder
j.weergegeven beslissing van de kantonrechter over de mutatieschade. Met
grief V in principaal appel en grief D in incidenteel appelgeven zij uiting aan hun onvrede met deze beslissing. Het hof zal de grieven tezamen behandelen.
j.weergegeven beslissing van de kantonrechter over de mutatieschade. Met
grief V in principaal appel en grief D in incidenteel appelgeven zij uiting aan hun onvrede met deze beslissing. Het hof zal de grieven tezamen behandelen.
5.23
[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg een bedrag van € 600,- aan mutatieschade gevorderd. Volgens hen hebben [appellanten] c.s. het gehuurde niet leeg en schoon achtergelaten, de trap verplaatst zonder het trappengat deugdelijk af te werken, de wastafel en de koelkast verwijderd en de schroefgaten in de vloer niet gestopt. [appellanten] c.s. hebben bestreden dat sprake is van schade aan de woning. Zij hebben er in dat verband op gewezen dat toen zij de woning betrokken deze in onbewoonbare toestand verkeerde en opgeknapt moest worden. Ook hebben zij naar voren gebracht dat de toestand van de woning aan het einde van de huurperiode niet door partijen gezamenlijk is vastgelegd.
5.24
Het hof stelt vast dat, wat er ook zij van de vraag of sprake is van schade en voor wiens rekening het moet komen dat de toestand van de woning aan het einde van de huurperiode niet door partijen is vastgelegd, [geïntimeerden] c.s. de kosten die zijn gemoeid met het herstel van de door hen gestelde schade op geen enkele manier hebben onderbouwd. In dit geval, waarin geen sprake is geweest van een voorinspectie, hebben [geïntimeerden] c.s. indien sprake is van schade slechts aanspraak op vergoeding van de kosten die [appellanten] c.s. hadden moeten maken als zijzelf de herstelwerkzaamheden hadden uitgevoerd of hadden laten uitvoeren (vgl. Hoge Raad 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). In de stellingen van [geïntimeerden] c.s. ontbreekt ieder aanknopingspunt voor de omvang van deze kosten. Zij hebben hun vordering dan ook onvoldoende onderbouwd, zodat deze niet voor vergoeding in aanmerking komt.
5.25
De conclusie is dat Grief V in principaal appel slaagt en grief D in incidenteel appel faalt.
5.26
Uit het voorgaande volgt dat partijen elkaar over en weer de volgende bedragen zijn verschuldigd:
[appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s.:
- € 2.400,- aan huur over de maanden 1 januari tot en met 30 april 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurtermijn;
- € 1.950,- aan gebruiksvergoeding (er is geen wettelijke rente gevorderd).
[geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s.:
- € 222,67 aan teveel betaald voorschot op de servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016 (de datum van het instellen van de daartoe vordering);
- € 600,- vanwege terugbetaling van de waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016.
Deze bedragen wijken af van de over en weer in eerste aanleg en in hoger beroep in conventie en in reconventie gevorderde bedragen. Partijen zijn dan ook over en weer in het ongelijk gesteld. De kantonrechter heeft om die reden de proceskosten in conventie en in reconventie terecht gecompenseerd. Het hof zal ook de proceskosten in zowel principaal als incidenteel appel compenseren.
- € 2.400,- aan huur over de maanden 1 januari tot en met 30 april 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurtermijn;
- € 1.950,- aan gebruiksvergoeding (er is geen wettelijke rente gevorderd).
[geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s.:
- € 222,67 aan teveel betaald voorschot op de servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016 (de datum van het instellen van de daartoe vordering);
- € 600,- vanwege terugbetaling van de waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016.
Deze bedragen wijken af van de over en weer in eerste aanleg en in hoger beroep in conventie en in reconventie gevorderde bedragen. Partijen zijn dan ook over en weer in het ongelijk gesteld. De kantonrechter heeft om die reden de proceskosten in conventie en in reconventie terecht gecompenseerd. Het hof zal ook de proceskosten in zowel principaal als incidenteel appel compenseren.
5.27
Het hof zal het vonnis in conventie en in reconventie, behoudens wat betreft de beslissingen betreffende de ontbinding van de overeenkomst en de proceskosten, vernietigen en opnieuw rechtdoende partijen veroordelen tot betaling van de hiervoor genoemde bedragen.
6.6. De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep in conventie en in reconventie wat betreft de beslissingen betreffende de ontbinding van de huurovereenkomst en de proceskosten;
vernietigt het vonnis waarvan beroep in conventie en in reconventie voor het overige
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellanten] c.s. om aan [geïntimeerden] c.s. te betalen:
- € 2.400,- aan huur over de maanden 1 januari tot en met 30 april 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurtermijn;
- € 1.950,- aan gebruiksvergoeding;
- € 1.950,- aan gebruiksvergoeding;
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. om aan [appellanten] c.s. te betalen:
- € 222,67 aan teveel betaald voorschot op de servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016;
- € 600,- vanwege terugbetaling van de waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016;
- € 222,67 aan teveel betaald voorschot op de servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016;
- € 600,- vanwege terugbetaling van de waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2016;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in het principaal en incidenteel appel;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. O.E. Mulder en mr. W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 januari 2019, in aanwezigheid van de griffier.