Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.240.537/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6332148)
arrest van 10 september 2019
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. L.H. Haarsma, kantoorhoudend te Paterswolde,
tegen
Stichting Christelijke Woongroep Marenland,
gevestigd te Appingedam,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Marenland,
Marenland,
advocaat: mr. T.J. de Groot, kantoorhoudend te Utrecht.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 augustus 2018 hier over.
1.2
In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 19 december 2018; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.
1.3
Het verdere verloop blijkt uit:
- de memorie van grieven (met producties) d.d. 26 februari 2019;
- de memorie van antwoord (met producties) d.d. 9 april 2019;
- een akte van [appellante] van 7 mei 2019 en een antwoordakte van Marenland van 4 juni 2019.
1.4
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het hof heeft vastgesteld dat [appellante] een onvolledig exemplaar van de conclusie van antwoord heeft overgelegd. Het hof heeft daarvoor geput uit het procesdossier van Marenland.
2.
De vaststaande feiten
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.9 van het vonnis van 27 februari 2018, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep ook als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
2.1
[appellante] heeft van 29 mei 2007 tot 15 januari 2018 gewoond in de woning [a-straat 1] te [A] (verder: de woning). Deze woning huurde zij van Marenland. De laatst geldende huurprijs bedroeg € 495,- per maand. De woning is een hoekwoning van het type E-50 Martini, gebouwd in 1973/1974 gelegen in de wijk Opwierde Zuid. Deze wijk ligt in het aardbevingsgebied van de provincie Groningen en voor die wijk is een advies tot versterking (‘aardbevingsbestendig maken’) afgegeven.
2.2
In 2000 is de woning voorzien van kunststof kozijnen. Daarbij is onder meer de achterpui, met daarin de tuindeur, vervangen.
2.3
De Nederlandse Aardoliemaatschappij (NAM) heeft in 2014 erkend dat er door aardbevingen schade aan de woning was veroorzaakt tot een door haar berekend bedrag van € 2.764,09. Marenland heeft in november 2015 SKK Kozijnwacht herstelwerkzaamheden laten verrichten aan de achterpui van de woning.
2.4
De woning is rond juni 2016 geïnspecteerd door het Centrum Veilig Wonen. In het inspectierapport van 1 februari 2017 staat: “Lateien en /of rollagen vertonen vervormingen en/of scheurvorming”.
2.5
[appellante] heeft in 2015 een vordering ingesteld tegen Marenland waarin zij stelde dat de woning in slechte onderhoudstoestand verkeerde en dat dit tot een bedwantsenplaag heeft geleid. Haar vorderingen zijn bij vonnis van de kantonrechter te Groningen van 22 maart 2016 afgewezen. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
2.6
Op 18 september 2016 heeft [appellante] per e-mail aan Marenland bericht:
Ik blijf bij het standpunt dat er inderdaad niet naar behoren is gerepareerd (…) Er zijn plekken in de woning die opnieuw zijn gaan scheuren plus dat er na de marginale reparatie in okt 2015 nieuwe verzakkingen en aardbevingen zijn geweest waardoor ik weer nieuwe schade heb. (...) Na het opblokken van de ruit in de achtergevel is er zoveel spanning ontstaan dat het raam er uitloopt plus dat het aan de binnenkant van de muur doorslaat door vocht. Ook zijn nieuwe scheuren ontstaan rondom het raam en plafond. Er staat weer spanning op de ruit omdat hij door de verzakking er eigenlijk niet meer in past. Mijn sierbalken tippen aan de muurkant allemaal los en passen niet meer !GEVAARLIJK DUS!
Ik heb op de zolderkamer opnieuw allemaal kieren en scheuren nadat ik zelf deze mijnbouw schade moest repareren en betalen. Omdat het dak bol staat, lekt er vocht door het dak en heb daar schade van!
2.7
De toenmalige advocaat van [appellante] heeft bij brief van 24 maart 2017 aangegeven dat [appellante] vanaf 2014 klaagt over:
- ramen die kapot gaan
- schimmel in de schuur
- voortdurend vochtplekken en lekkage in de woonkamer
- gaten in de buitenmuren en scheuren in de binnenmuren
waarbij Marenland alleen lapmiddelen inzet. [appellante] kondigt in die brief aan dat zij de helft van de huurbetaling opschort totdat er een definitieve oplossing komt voor de gebreken.
2.8
Op 24 januari 2018 is de woning in opdracht van Marenland door Bouwadvies Beumer onderzocht. Beoordeeld is of er sprake is van een onveilige situatie. In het rapport van Bouwadvies Beumer van 2 februari 2018 staat, voor zover van belang:
De algehele beleving van de woning is redelijk. Gebreken zijn opgemerkt aan
(…)
scheefstand raamkozijn achtergevel bij woonkamer. (…) Scheefstand kozijn veroorzaak door ondeskundige aanpassing kozijn. Door vervangen van houten kozijn naar kunststof kozijn en het niet opvangen van bovenliggend metselwerk heeft doorbuiging van dit metselwerk verticale druk op kozijn geleverd met deformatie als gevolg. Herstelwerkzaamheden reeds uitgevoerd, deformatie niet opgeheven.
(…)
Ten aanzien van het totale beeld van gebreken geldt dat de bouwdelen als goed kunnen worden beoordeeld. Dit duidt op een goede basiskwaliteit, goede detaillering, als ook een goede uitvoering en montage. Op basis van de beoordeling volgens NEN 6727 is sprake van een goede conditie waarbij incidenteel gebreken voorkomen. Er is op basis van deze norm geen onveilige situatie aangetroffen.
(…). Uit deze beoordeling volgt dat de woning, zou deze buiten het aardbevingsgebied (buiten de 0,04g contour) liggen, dat geen onveilige situatie is aangetroffen. Echter onder dreiging van aardbevingen is op basis van de NPR 9998:2015-12 berekent dat de woning niet voldoet en hiermee is sprake van een onveilige situatie. Er is sprake van een onveilige situatie in deze woning maar enkel door dreiging van aardbevingen. Bij deze woning is sprake van een goede conditie waarbij incidenteel gebreken voorkomen.
2.9
Op 7 december 2018 heeft Bouwadvies Beumer een aanvullend rapport uitgebracht op verzoek van [appellante] . In dit rapport staat, voor zover van belang:
Door het renoveren van deze woningen met kunststofkozijnen is de sterkte en stijfheid van de gevel dermate beschadigd dat overmatige vervormingen in de gevel zijn opgetreden (…) Op basis van de andere kleuren in de voegen en metselsteen is duidelijk herleidbaar dat de renovatie voor doorhangend metselwerk heeft gezorgd. Dit lijkt voor zover dit het buitenblad betreft, te zijn ondervangen middels een samenwerkende latei. Voor zover dit het binnenblad betreft is dit voor zover bekend niet ondervangen (…) Op basis van deze vervorming is aangetoond dat het kozijn onder spanning heeft gestaan. Dergelijke vervorming zullen resulteren in het niet (goed) kunnen sluiten van de deur. Tevens zal de vervorming van de dorpels eindigen waar de ruimte tussen kozijn en glas ophoud. De vervorming van het kozijn zal vervolgens vervorming van het glas te weeg brengen.
Het deel van het bovengelegen gewicht dat daadwerkelijk op het kozijn rust is in ongescheurde toestand van het metselwerk afhankelijk van de doorbuiging. Wanneer breuk optreedt in het metselwerk kan het bovengelegen gewicht niet meer (geheel) afdragen naar het naastgelegen metselwerk waardoor er een verhoging van de belasting en een verergering van de vervorming zal optreden.
2.1
[appellante] heeft zich in november 2015 gemeld bij [B] , eerstelijns- / GZ-psycholoog, die een ongedifferentieerde somatoforme stoornis met angst bij haar vaststelt. Zij schrijft op 18 november 2015 dat [appellante] zich niet meer veilig voelt in haar eigen huis dat aardbevingsschade heeft.
2.11
[appellante] is op 18 mei 2017 door GZ- en eerstelijnspsycholoog [C] op een intakegesprek gezien. In haar rapportage schrijft [C] dat [appellante] lijdt aan angst/panieklichten en spanningsklachten door aardbevingsschade en een dierenplaag. [appellante] is hierdoor uitgeput geraakt en heeft psychosomatische klachten (niet kunnen slikken, spierklachten en hyperventilatie).
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellante] heeft in eerste aanleg (in conventie) kort samengevat een verklaring voor recht gevorderd dat zij de huurovereenkomst terecht partieel heeft ontbonden, in die zin dat [appellante] gerechtigd is vanaf maart 2017 de helft van de overeengekomen huur aan Marenland te betalen. Verder heeft [appellante] immateriële schadevergoeding van Marenland gevorderd tot een bedrag van € 2.500,-.
3.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 27 februari 2018 de vorderingen van [appellante] afgewezen. De kantonrechter acht niet gebleken dat ten opzichte van de ramen en kozijnen minder huurgenot is verschaft dan [appellante] mocht verwachten. Ook de aanwezige scheuren in de buitenmuren leveren volgens de kantonrechter geen aantasting van het woongenot op.
Over schimmel in de schuur is volgens de kantonrechter niet tijdig door [appellante] geklaagd, zodat de kantonrechter aan die klachten verder voorbijgaat. Aangezien er geen gebreken zijn, kan de gevorderde immateriële schade evenmin op voet van artikel 7:208 BW Pro worden toegewezen. De woning is ook in objectieve zin niet als onveilig te beschouwen, terwijl voor de bedwantsenplaag al in een eerder vonnis is geoordeeld dat die niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro kan worden aangemerkt.
4.De beoordeling van de grieven en de vordering
4.1
[appellante] heeft drie grieven aangevoerd en in hoger beroep gevorderd dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en alsnog haar vorderingen in eerste aanlegt toewijst.
4.2
In
grief Ibetoogt [appellante] dat wel degelijk sprake is van een gebrek met betrekking tot de kozijnen en in
grief IIdat daarvan ook sprake is voor wat betreft de scheurvorming in de buitenmuren. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
grief Ibetoogt [appellante] dat wel degelijk sprake is van een gebrek met betrekking tot de kozijnen en in
grief IIdat daarvan ook sprake is voor wat betreft de scheurvorming in de buitenmuren. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.3
Beide grieven hebben betrekking op de stelling van [appellante] dat zij terecht haar huurbetaling voor 50% heeft opgeschort met ingang van maart 2017 en dat, naar het hof de vordering uitlegt, de door haar verschuldigde huurprijs met 50% moet worden verminderd op voet van artikel 7:207 BW Pro.
4.4
Voor toewijzing van een vordering tot vermindering van de huurprijs is nodig dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro dat niet is toe te rekenen aan de huurder. Verder moet de verhuurder het gebrek kennen of behoren te kennen, hetzij omdat de huurder erover heeft geklaagd, of omdat de verhuurder het anderszins kende.
4.5
Bouwadvies Beumer heeft in beide rapporten vastgesteld dat de vervanging van de houten kozijnen door kunststof kozijnen onoordeelkundig is uitgevoerd en dat dit tot problemen rond de achterpui heeft geleid waar teveel spanning op is komen te staan, waardoor deze is vervormd. Deze problemen staan geheel los van de aardbevingsproblematiek.
4.6
In september 2015 is een klacht van [appellante] dat de tuindeur in de achterpui niet meer goed sloot, door SKK Kozijnwacht verholpen. In 2016 heeft Marenland een klacht over het niet goed werken van een draaikiepraam verholpen.
4.7
In haar e-mail van 18 september 2016 klaagt [appellante] ook over vochtdoorslag aan de binnenkant van de muur in de woonkamer. De overgelegde inspectierapporten bieden geen steun voor het bestaan van een gebrek van deze aard.
4.8
Het hof oordeelt dat de directe gebreken die het gevolg waren van het onoordeelkundig vervangen van de achterpui - klemmende deur en raam - door Marenland afdoende zijn opgelost. Gesteld noch gebleken is dat Marenland dit niet voortvarend heeft gedaan. Dat de spanning op de kozijnen ook tot ruitbreuk heeft geleid, is gesteld noch gebleken. De zichtbare vervorming aan de achterpui is naar ’s hofs oordeel als zodanig niet een gebrek dat een wezenlijk aantasting van het huurgenot oplevert in de zin van artikel 7:204 BW Pro, zodat deze vervorming op zich geen gedeeltelijke huuropschorting rechtvaardigt.
4.9
Bouwadvies Beumer heeft in haar eerste rapport geconcludeerd dat de woning, los van de aardbevingsproblematiek, als veilig moet worden aangemerkt. Het hof leest in het aanvullende rapport van Beumer niet dat hij op die conclusie terugkomt, nog daargelaten dat Marenland de veronderstelling van Beumer gemotiveerd heeft betwist dat voor het binnenblad geen gebruik is gemaakt van een latei en in het verlengde daarvan ook de door Beumer veronderstelde omvang van de spanning op de achterpui heeft betwist. Het hof gaat dan ook voorbij aan het betoog van [appellante] dat het risico op het bezwijken van het draagsysteem in dit geval een gebrek oplevert dat tot huurvermindering moet leiden.
4.1
[appellante] heeft in haar e-mail van 18 september 2016 ook geklaagd over scheuren in de buitenmuren en lekkage in de zolderkamer. Ook op dit punt blijkt uit de overgelegde inspectierapporten niet van vochtdoorslag. Wel zijn scheuren in de buitengevel geconstateerd, maar niet dat die van dien aard waren dat daardoor de gebruiksmogelijkheden van de woning zijn aangetast. Het hof oordeelt dat [appellante] niet heeft aangetoond dat de scheuren in de buitengevel een verlaging van de huurprijs rechtvaardigden.
4.11
De grieven 1 en 2 treffen dan ook geen doel.
4.12
Grief 3heeft betrekking op de vergoeding voor immateriële schade. Het hof oordeelt dat de door [appellante] overgelegde medische bescheiden er op duiden dat zij serieuze psychische klachten heeft gehad als gevolg van aardbevingsproblematiek en de bedwantsenplaag. Op voet van artikel 7:208 BW Pro kan [appellante] van Marenland schadevergoeding vorderen als zij schade heeft geleden die het gevolg van een gebrek aan het gehuurde en het gebrek aan het gehuurde is toe te rekenen.
4.13
Voor zover de gestelde immateriële schade als vergoeding voor de psychische klachten in verband staat met de bedwantsenplaag geldt dat Marenland zich terecht heeft beroepen op het onherroepelijke vonnis van 22 maart 2016 waarin de kantonrechter heeft beslist dat deze plaag geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro was.
4.14
Voor zover deze schade het gevolg is van gevoelens van onveiligheid die de aardbevingen hebben opgeroepen, oordeelt het hof dat het zowel het zich voordoen van aardbevingen als de omstandigheid dat de woning destijds niet aardbevingsbestendig gebouwd is, niet aan Marenland is toe te rekenen. Het hof acht ook niet door [appellante] aannemelijk gemaakt dat Marenland eerder - ingrijpende - versterkingsmaatregelen had kunnen en moeten doorvoeren aan de woning om de woning wel aardbevingsbestendig te maken. Voor zover de gestelde psychische schade aardbevingsrelateerd is, oordeelt het hof dat Marenland daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden. De opmerking van [appellante] dat Marenland dan maar een regresvordering bij de NAM moet instellen, mist eveneens een juridisch fundament. Het hof overweegt nog wel, onder verwijzing naar HR 19 juli 2019
ECLI:NL:HR:2019:1278, dat het [appellante] vrijstaat om zelf de NAM dan wel de Staat aan te spreken voor vergoeding van het door haar gestelde immateriële schade, waartoe het hof in het bijzonder wijst op de overweging 2.13.4 van dat arrest.
4.15
Voor zover [appellante] in appel haar vordering op dit punt mede heeft gebaseerd op de hiervoor besproken gebrekkige vervanging van de achterpui oordeelt het hof dat op dat punt geen sprake is van gebrek in de zin van 7:204 lid 2 BW terwijl evenmin is gebleken dat [appellante] als gevolg van de achterpui psychische klachten heeft gekregen.
4.16
Grief 3 treft evenmin doel.
De slotsom
4.17
Aangezien geen van de grieven doel treft zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellante] , als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep veroordelen, aan de zijde van Marenland te begroten op het griffierecht en op een bedrag voor salaris van haar advocaat te begroten op 1,5 punt naar tarief I.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 27 februari 2018;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Marenland vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 1.138,50 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
10 september 2019.