Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 18/00636 en 18/00637
uitspraakdatum: 8 oktober 2019
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X] B.V.te
[Z] (Ov)(hierna: belanghebbende)
[Z] (Ov)(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraken van de rechtbank Overijssel van 14 juni 2018, nummer AWB 18/300 en nummer AWB 18/301, in de gedingen tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
nummer 18/00636
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 769.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (gebruiker niet-woning) voor het jaar 2017 vastgesteld op € 2.267,78.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
nummer 18/00637
1.6.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [b-straat] 50 te [Z] (Ov), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 2.312.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (eigenaar niet-woning) voor het jaar 2017 vastgesteld op € 8.508,16.
1.7.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.8.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.9.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.10.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
beide nummers
1.11.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2019. De zaken zijn gelijktijdig ter zitting behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [A] . Het betreft een autoshowroom met werkplaats, kantoor en opslag/magazijn, gebouwd in 1971 en gerenoveerd in 2010.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [b-straat] 50 te [Z] (Ov). Het betreft een autoshowroom met werkplaats, kantine, opslag/magazijn (een bandenhotel) en extra grond, gebouwd in 2013 en nadien verbouwd.
3.Geschil
In beide zaken is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden was om op verzoek van belanghebbende marktgegevens te verstrekken ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactoren. Verder is de waarde van beide onroerende zaken in geschil, in het bijzonder de in dat kader te hanteren objectkenmerken, huurwaarden en kapitalisatiefactoren. In de zaak 18/00637 ( [b-straat] 50) is voorts in geschil of de hoorplicht is geschonden.
4.Beoordeling van het geschil
Verstrekking (markt)gegevens in de bezwaarfase
4.1.
Belanghebbende heeft in haar pro forma bezwaarschriften verzocht om toezending van het taxatieverslag en de berekening van de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft de taxatieverslagen verstrekt, maar geen marktgegevens ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor vanwege de concurrentie- en privacygevoeligheid van die gegevens. De belangen van de verstrekkers van die gegevens hebben in de bezwaarfase zwaarder te wegen dan de belangen van belanghebbende, aldus de heffingsambtenaar.
4.2.
De marktgegevens waarover de heffingsambtenaar beschikt dienen ter onderbouwing van de waarde. Daarmee zijn het op de zaak betrekking hebbende stukken. De voorschriften uit de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) over de beschikbaarstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende vormen een belangrijke waarborg dat een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan dat bestuursorgaan ter beschikking staan en hebben gestaan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beslissing rekening kan houden. Omdat duidelijke aanwijzingen voor het tegendeel ontbreken, kan - anders dan de heffingsambtenaar betoogt - niet worden aangenomen dat de wetgever heeft beoogd die waarborg te begrenzen met artikel 40 Wet Pro WOZ (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Inzage in de marktgegevens kon belanghebbende niet met een beroep op het laatstgenoemde artikel door de heffingsambtenaar worden onthouden. Indien en voor zover hij daartoe gewichtige redenen aanwezig achtte, had de heffingsambtenaar een beroep kunnen doen op geheimhouding van die stukken als bedoeld in artikel 7:4, zesde lid, en artikel 8:29 van Pro de Awb.
Waarde van de onroerende zaken
4.3.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.4.
Belanghebbende bepleit voor zowel [a-straat] 1 als [b-straat] 50 gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
[a-straat] 1
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [B] van 20 februari 2018 (en diens aanvulling hierop van 19 december 2018) waarin de waarde van de [a-straat] 1 is bepaald op € 1.075.000. Die waarde is in het taxatierapport - voor zover relevant - als volgt opgebouwd:
Omschrijving
K
O
U
D
V
Opp.
Huurwrd/m2
Huurwaarde
KF
Waarde onderdeel
Showroom
2
3
3
3
3
1.08
42
45.36
9,00
408.24
Kantoor
2
3
3
3
3
210
49
10.29
9,00
92.61
Werkplaats
2
2
3
3
3
1.58
38
60.04
9,00
540.36
Opslag/magazijn
2
2
3
3
3
200
19
3.8
9,00
34.2
Totaal
3.07
119.49
1.075.410
4.6.
Partijen verschillen van mening over de oppervlakte van de werkplaats. De taxateur van de heffingsambtenaar gaat uit van 1.580 m2, terwijl de taxateur van belanghebbende bij nameting ter plaatse is uitgekomen op 1.400 m2 (overeenkomstig de oppervlakte die in het taxatieverslag is genoemd). Gelet hierop had het op de weg van de taxateur van de heffingsambtenaar gelegen om de bouwtekeningen over te leggen waarmee hij de oppervlakte zegt te hebben berekend. Aan de hand van die bouwtekeningen had de juistheid van zijn berekening kunnen worden beoordeeld. Dit klemt temeer nu de oppervlakte van wezenlijke betekenis is voor de uitkomst van de waardering en de verschillen tussen beide taxaties aanzienlijk zijn.
4.7.
Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde verwijst de taxateur van de heffingsambtenaar naar huurtransactiecijfers die op of omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor de [c-straat] 5 te [C] (€ 58.075 per jaar) en - in aanvulling hierop - [d-straat] 12 te [A] (€ 36.000 per jaar). De taxateur heeft, nog daargelaten of dat laatste huurtransactiecijfer marktconform is, onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hieruit een huurwaarde van € 119.490 kan worden afgeleid, in aanmerking nemende dat het om wezenlijk andere objecten gaat gezien de objectkenmerken (locatie, bouwjaar en bvo van de verschillende onderdelen) en het fotomateriaal.
4.8.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ten slotte niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot een kapitalisatiefactor van 9.0 is gekomen. Het taxatierapport bevat hiervoor geen onderbouwing, noch ‘top-down’ noch ‘bottom-up’. De verklaring dat de kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van - kort gezegd - een statistische regressieanalyse, acht het Hof zonder inzicht hierin niet voldoende.
4.9.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.10.
Belanghebbende kan evenmin worden gevolgd in de door haar verdedigde waarde overeenkomstig het door haar ingebrachte taxatierapport van taxateur [D] van 5 mei 2017 (en diens aanvulling hierop) waarin de waarde is bepaald op € 665.000. De taxateur van belanghebbende heeft niet voldoende onderbouwd dat de oppervlakte van de werkplaats 1.400 m2 bedraagt. De enkele verklaring dat dit ter plaatste door hem is nagemeten, acht het Hof onvoldoende. De juistheid hiervan kan evenmin worden beoordeeld. Verder gaat de taxateur van belanghebbende uit van een huurwaarde van € 95.000, welke hij zou hebben afgeleid uit hem ter beschikking staande huurtransactiecijfers van automotive-panden. Niet inzichtelijk is geworden om welke huurtransactiecijfers het gaat en hoe de gehanteerde huurwaarde hieruit kan worden afgeleid. De door de taxateur van belanghebbende berekende kapitalisatiefactor van 7.0 berust ten slotte op inschattingen en aannames omtrent onder meer het opslagrisico. De taxateur van belanghebbende heeft niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij op basis van marktgegevens tot die inschattingen en aannames is gekomen. De door hem opgestelde marktanalyses aan de hand van verkooptransacties, acht het Hof onvoldoende.
4.11.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van [a-straat] 1 in goede justitie vaststellen op € 720.000.
[b-straat] 50
4.12.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [B] van 28 februari 2018 (en diens aanvulling hierop van 19 december 2018) waarin de waarde van de [b-straat] 50 is bepaald op € 2.340.000. Die waarde is in het taxatierapport - voor zover relevant - als volgt opgebouwd:
Omschrijving
K
O
U
D
V
Opp.
Huurwrd/m2
Huurwaarde
KF
Waarde onderdeel
Showroom
4
4
4
4
4
246
75
18.45
11,60
214.02
Showroom
2
2
4
2
2
164
30
4.92
11,60
57.072
Werkplaats
4
4
3
3
3
972
50
48.6
11,60
563.76
Opslag/magazijn
4
4
4
5
5
554
90
49.86
11,60
578.376
Kantine
4
4
4
4
4
129
70
9.03
11,60
104.748
Werkplaats
4
4
3
3
3
141
50
7.05
11,60
81.78
Extra grond
4.25
174
(eenheidsprijs)
63.75
11,60
739.5
Totaal
6.456
201.66
2.339.256
4.13.
Partijen verschillen van mening over (de oppervlakten van) de verschillende onderdelen en de invloed hiervan op de waarde, in het bijzonder het onderdeel opslag/magazijn (een volledig geautomatiseerd ‘bandenhotel’) en de extra grond. Bouwtekeningen en kadastrale gegevens aan de hand waarvan de juistheid van de elementen van de taxatie-opbouw had kunnen worden beoordeeld, zijn evenwel niet overgelegd. De precieze aard en inrichting van het object zijn hierdoor niet komen vast te staan.
4.14.
Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde verwijst de taxateur van de heffingsambtenaar in de eerste plaats naar een eigen huurcijfer. Naar het oordeel van het Hof kan daarvan echter niet worden uitgegaan, aangezien dat huurcijfer op 23 januari 2013 en daarmee te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. Verder wordt ook hier verwezen naar huurtransactiecijfers die op of omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor de [c-straat] 5 te [C] (€ 58.075 per jaar) en - in aanvulling hierop - [d-straat] 12 te [A] (€ 36.000 per jaar). De taxateur heeft, nog daargelaten of dat laatste huurtransactiecijfer marktconform is, onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hieruit een huurwaarde van € 201.660 kan worden afgeleid, in aanmerking nemende dat het om wezenlijk andere objecten gaat gezien de objectkernmerken (locatie, bouwjaar en bvo van de verschillende onderdelen) en het fotomateriaal.
4.15.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ten slotte niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot een kapitalisatiefactor van 11.6 is gekomen. Het taxatierapport bevat hiervoor geen onderbouwing, noch ‘top-down’ noch ‘bottom-up’. De verklaring dat de kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van - kort gezegd - een statistische regressieanalyse, acht het Hof zonder inzicht hierin niet voldoende.
4.16.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.17.
Belanghebbende kan evenmin worden gevolgd in de door haar verdedigde waarde overeenkomstig het door haar ingebrachte taxatierapport van taxateur [D] van 3 oktober 2017 (en diens aanvulling hierop) waarin de waarde is bepaald op € 1.296.000. De juistheid van de daarin genoemde oppervlakten van de verschillende onderdelen, kan - bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing - evenmin worden beoordeeld. Verder gaat de taxateur van belanghebbende uit van een huurwaarde van € 112.770 (exclusief extra grond en verharding), welke hij zou hebben afgeleid uit hem ter beschikking staande huurtransactiecijfers van automotive-panden. Niet inzichtelijk is geworden om welke huurtransactiecijfers het gaat en hoe de gehanteerde huurwaarde hieruit kan worden afgeleid. De door de taxateur van belanghebbende berekende kapitalisatiefactor van 7.8 berust ten slotte op inschattingen en aannames omtrent onder meer het opslagrisico. De taxateur van belanghebbende heeft niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij op basis van marktgegevens tot die inschattingen en aannames is gekomen. De door hem opgestelde marktanalyses aan de hand van verkooptransacties, acht het Hof onvoldoende.
4.18.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van [b-straat] 50 in goede justitie vaststellen op € 1.800.000.
Schending hoorplicht
4.19.
Het antwoord op de vraag of de hoorplicht is geschonden doordat de heffingsambtenaar belanghebbende niet (aanvullend) op het bezwaar heeft gehoord kan in het midden blijven, aangezien belanghebbende het Hof uitdrukkelijk heeft verzocht om zelf in de zaak te voorzien en het hoger beroep wat de waarde betreft reeds slaagt.
SlotsomOp grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof de hoger beroepen gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht te vergoeden.
18/000636
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) vast op € 508 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 254), € 512 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt (beroepschrift) wegingsfactor 1 € 512) en € 1.280 voor de kosten in hoger beroep (2,5 punten (hogerberoepschrift, repliek, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512), ofwel in totaal op € 2.300. De voor een vergoeding in aanmerking komende kosten ter zake van het taxatierapport bepaalt het Hof op € 361,40. Het Hof heeft de aan belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting hierbuiten gehouden, omdat belanghebbende wordt geacht deze als voorbelasting in aftrek te kunnen brengen. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken, zodat de totale vergoeding in deze zaak uitkomt op € 2.661,40.
18/000637
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Bpb vast op € 254 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift) wegingsfactor 1 € 254), € 512 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt (beroepschrift) wegingsfactor 1 € 512) en € 1.280 voor de kosten in hoger beroep (2,5 punten (hogerberoepschrift, repliek, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512), ofwel in totaal op € 2.046. De voor een vergoeding in aanmerking komende kosten ter zake van het taxatierapport bepaalt het Hof op € 361,40. Het Hof heeft de aan belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting hierbuiten gehouden, omdat belanghebbende wordt geacht deze als voorbelasting in aftrek te kunnen brengen. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken, zodat de totale vergoeding in deze zaak uitkomt op € 2.407,40.
Het Hof heeft geen aanleiding gezien voor het in aanmerking nemen van samenhang tussen de beide zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraken van de Rechtbank,
– verklaart de bij de Rechtbank ingestelde beroepen gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de waarde van de [a-straat] 1 tot € 720.000,
– vermindert de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) dienovereenkomstig,
– vermindert de waarde van de [b-straat] 50 tot € 1.800.000,
– vermindert de aanslag OZB (eigenaar niet-woning) dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.068,80 (€ 2.661,40 + € 2.407,40), en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 676 (€ 338 + € 338) in verband met de beroepen bij de Rechtbank en € 1.016 (€ 508 + € 508) in verband met de hoger beroepen bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 8 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 oktober 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.