ECLI:NL:GHARL:2020:2440

• Datum uitspraak: 24 maart 2020
• Publicatiedatum: 20 maart 2020
• Zaaknummer: 19/00461
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.H.J. Verhagen; A. van Dongen; A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning in Noordoostpolder

Belanghebbende is eigenaar van een in 1955 gebouwde rijwoning in Noordoostpolder. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2017 vast op €114.000, waartegen belanghebbende bezwaar maakte en vervolgens beroep instelde bij de rechtbank, dat ongegrond werd verklaard.

In hoger beroep betwist belanghebbende de waarde en pleit voor een lagere waarde van €105.000. De heffingsambtenaar onderbouwde de vastgestelde waarde met een taxatiematrix gebaseerd op vergelijkbare referentieobjecten in dezelfde straat. Het hof stelde vast dat de taxatiematrix en de gehanteerde vergelijkingsmethode voldoende betrouwbaar zijn, ondanks het buiten beschouwing laten van een referentieobject vanwege onduidelijkheid over de verkrijgingsomstandigheden.

De inhoudsberekeningen en correcties naar de waardepeildatum werden eveneens beoordeeld en geacht adequaat te zijn. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen vergoeding van griffierecht of proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €114.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/00461

uitspraakdatum: 24 maart 2020

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 28 februari 2019, nummer UTR 18/2638, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 10 februari 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 29 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 114.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB), voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld op € 171,79.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2020. Namens belanghebbende is zijn gemachtigde verschenen. De heffingsambtenaar is niet ter zitting verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.5.

De griffier heeft bij aangetekende brief van 10 januari 2020 de heffingsambtenaar uitgenodigd ter zitting te verschijnen, onder vermelding van datum en tijdstip. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Nu uit de van PostNL/Track en Trace afkomstige informatie kan worden afgeleid dat de zending op 13 januari 2020 aan de heffingsambtenaar is uitgereikt, is hij op juiste wijze uitgenodigd voor de zitting van het Hof.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1955 gebouwde rijwoning met een inhoud van 301 m3, gelegen op een perceel van 240 m2.

3.
Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 105.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB.

3.3.

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 114.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 20 augustus 2018, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die grotendeels in dezelfde straat zijn gelegen als de woning. Van deze referentieobjecten zijn marktgegevens beschikbaar en opgenomen in de taxatiematrix.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de taxatiematrix in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde per waardepeildatum 1 januari 2017. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua ligging, inhoud, bouwjaar en perceelgrootte zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met verschillen in perceelgrootte en onderhoudstoestand is voldoende rekening gehouden.

4.5.

Ten aanzien van referentieobject [a-straat] 51 merkt het Hof op dat het desbetreffende referentieobject ten tijde van de verkoop werd verhuurd en dat de huurder het referentieobject pas na levering daarvan heeft verlaten. Uit de gedingstukken valt niet af te leiden of de koper dit referentieobject na aankoop zelf is gaan bewonen of als belegging heeft gekocht. Dit brengt met zich dat gerede twijfel bestaat of de transactieprijs van dit referentieobject is vastgesteld in overeenstemming met de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof zal het referentieobject [a-straat] 51 daarom buiten beschouwing laten.

4.6.

De stelling van belanghebbende betreffende referentieobject [a-straat] 51 behoeft gelet op het onder 4.5. overwogene geen verdere behandeling.

4.7.

Belanghebbende heeft inhoudsberekeningen van WoningWeter.nl overgelegd van zowel de woning als de in de taxatiematrix opgenomen referentieobjecten. Uit deze berekeningen zou, zo stelt belanghebbende, blijken dat de in de taxatiematrix opgenomen inhoudsmaten van de referentieobjecten te laag zijn. In dit kader stelt het Hof voorop dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s en kadastrale gegevens blijkt dat, met uitzondering van het referentieobject [a-straat] 57, de woning en de referentieobjecten wat buitenafmetingen betreft vrijwel identiek zijn. Uit de satellietbeelden die het Hof tijdens de zitting aan de gemachtigde heeft voorgehouden, blijkt niet dat deze referentieobjecten over andere waardevermeerderende aanbouwsels beschikken dan door de heffingsambtenaar in aanmerking zijn genomen. Het Hof acht dan ook aannemelijk dat de inhoudsmaten van de woning en de referentieobjecten gelijk zijn. Voor wat betreft [a-straat] 57 is niet in geschil dat dit object een aanbouw heeft en zodoende een afwijkende inhoudsmaat heeft. In de taxatiematrix is aan deze aanbouw een aparte waarde toegekend, zodat daarmee voldoende rekening is gehouden. Bovendien blijkt uit informatie op de website van de producent van het gebruikte berekeningsprogramma WoningWeter.nl dat, als de input juist is, de nauwkeurigheid van de berekeningen ongeveer 97% is, ongeacht hoe ingewikkeld het pand is. Nu de door belanghebbende aangevoerde verschillen tussen de inhoudsberekeningen van de heffingsambtenaar en de inhoudsberekeningen van WoningWeter.nl, op één na, binnen de vermelde foutmarge vallen en er geen andere aannemelijke verklaringen voor de geconstateerde verschillen zijn gegeven, acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gebruikte inhoudsmaten juist zijn.

4.8.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de transactiecijfers van de referentieobjecten te corrigeren naar de waardepeildatum, dan wel dat deze correctie niet consequent heeft plaatsgevonden. Het Hof stelt vast dat twee van de vier in het oordeel betrokken referentieobjecten zijn verkocht binnen een periode van één maand rond de waardepeildatum, zodat in zoverre een correctie achterwege mocht worden gelaten. Voor het referentieobject [a-straat] 37 baat het standpunt van belanghebbende haar niet, nu het toepassen van een correctie naar de waardepeildatum zou leiden tot een hogere vastgestelde waarde, gelet op de door belanghebbende aangevoerde positieve prijsontwikkeling op de woningmarkt in de desbetreffende periode. Ter zake van het referentieobject [a-straat] 59 dat ruim een jaar na de waardepeildatum is verkocht heeft belanghebbende niet betoogd dat een grotere correctie zou moeten worden doorgevoerd dan door de taxateur reeds in aanmerking is genomen.

4.9.

Het Hof is op grond van het onder 4.4. tot en met 4.8. overwogene van oordeel dat de heffingsambtenaar door middel van de overgelegde taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 24 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In zijn plaats ondertekent mr. Van Dongen.

(S. Darwinkel) (A. van Dongen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 maart 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.