ECLI:NL:GHARL:2020:871

• Datum uitspraak: 4 februari 2020
• Publicatiedatum: 4 februari 2020
• Zaaknummer: 18/01020
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde woning na hoger beroep met waardering op €400.000

Belanghebbende, eigenaar van een vrijstaande semi-bungalow, maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van zijn woning vastgesteld op €446.000 en ambtshalve verminderd tot €424.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

In het hoger beroep werd de waardebepaling aan de hand van vergelijkingsobjecten getoetst. Het Hof oordeelde dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar waren vanwege verschillen in bouwperiode, ligging, uitstraling en onderhoud. Ook was onvoldoende onderbouwd waarom een extra neerwaartse correctie van €40.000 op een vergelijkingsobject gerechtvaardigd was.

Belanghebbende kon zijn lagere waarde van €360.000 niet aannemelijk maken, mede omdat zijn vergelijkingsobjecten ook niet volledig vergelijkbaar waren. Het Hof bepaalde daarom in goede justitie de waarde op €400.000. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en het betaalde griffierecht. De aanslag onroerendezaakbelasting werd dienovereenkomstig verminderd.

Uitkomst: Het Hof stelt de WOZ-waarde van de woning vast op €400.000 en veroordeelt de heffingsambtenaar in proceskosten en griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/01020

uitspraakdatum: 4 februari 2020

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 september 2018, nummer Awb 17/2322, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
Regionale Belastingsamenwerking DOWR (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 446.000 en nadien ambtshalve verminderd tot € 424.000. Tegelijk met de beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (eigenaren) voor het jaar 2017 opgelegd, die nadien – overeenkomstig de ambtshalve vermindering van de waarde – eveneens is verminderd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1968 gebouwde vrijstaande semi-bungalow, inhoud van 439 m3, met een aangebouwde garage en een carport. Het perceel heeft een grootte van 1.478 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016.

3.2.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 360.000.

3.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door hem in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van 13 november 2017, opgesteld door taxateur [A] , waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van zes in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 424.000.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten [b-straat] 75, [c-straat] 21, [d-straat] 1B, [e-straat] 1 en [f-straat] 6 minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, vanwege wezenlijke verschillen in bouwperiode ( [c-straat] 21 en [d-straat] 1B), uitstraling ( [d-straat] 1B en [f-straat] 6), ligging ( [e-straat] 1, veel groter perceel) en onderhoud/kwaliteit ( [b-straat] 75, [c-straat] 21, [d-straat] 1B en [f-straat] 6). [e-straat] 1 en [f-straat] 6 hebben beide bovendien een veel grotere inhoud. De verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten behoeven hierdoor aanzienlijke correcties om tot een goede inschatting van de gezochte waarde te komen. De taxateur heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen doorwerken in de waardering van de onroerende zaak. [g-straat] 14 is, ondanks een grotere inhoud, een geschikter vergelijkingsobject. Dit object is het dichtst bij de onroerende zaak gelegen en is in dezelfde periode gebouwd. Vanwege de mindere ligging (op circa 18 meter afstand van hoogspanningskabels) heeft de heffingsambtenaar de ligging van [g-straat] 14 gewaardeerd met factor 2, waar de onroerende zaak voor ligging is gewaardeerd met factor 3. In verband met de hoogspanningskabels heeft de heffingsambtenaar voor [g-straat] 14 een extra neerwaartse correctie van € 40.000 toegepast. Het Hof is van oordeel dat de taxateur, tegenover de betwisting door belanghebbende, onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat [g-straat] 14, naast een lagere factor voor ligging, een extra correctie van € 40.000 behoeft. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

4.5.

Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, dient belanghebbende aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van € 360.000 niet te laag is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.6.

Belanghebbende heeft een taxatierapport van 15 mei 2017 overgelegd, opgesteld door taxateur [B] , alsmede een herziene taxatiekaart waarin de onroerende zaak aan de hand van drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 360.000. Het Hof is van oordeel dat [h-straat] 26 qua bouwperiode (jaren tachtig) minder goed vergelijkbaar is. Bovendien is dat object gelegen op een aanzienlijk groter perceel. [g-straat] 14 en [g-straat] 6 acht het Hof beter vergelijkbaar met de onroerende zaak, waarbij het Hof opmerkt dat het laatst genoemde vergelijkingsobject het best vergelijkbaar is, omdat het is gelegen aan de achterzijde van de onroerende zaak en de woning een vergelijkbare inhoud en bouwperiode heeft. Anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld, maakt de omstandigheid dat dit vergelijkingsobject iets verder van de waardepeildatum is verkocht (op 5 oktober 2016) niet dat deze transactie bij de waardering niet kan worden gebruikt. Evenmin ziet het Hof grond voor de veronderstelling van de heffingsambtenaar dat het verkoopcijfer van dit object niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, omdat de voorbereiding - gezien de gehanteerde vraagprijs - niet optimaal zou zijn geweest. Met de omstandigheid dat [g-straat] 6 in vergelijking met de onroerende zaak in een meer gedateerde staat is verkocht, is in de taxatiekaart van belanghebbende rekening gehouden door een lagere factor toe te kennen aan onderhoud en luxe. In het taxatierapport van belanghebbende is de ligging van zowel de onroerende zaak als van vergelijkingsobjecten [g-straat] 14 en [g-straat] 6 gewaardeerd met factor 7. Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de ligging van deze vergelijkingsobjecten met factor 8 zou zijn gewaardeerd als geen rekening wordt gehouden met de hoogspanningskabels. Dat de ligging van de onroerende zaak is gewaardeerd met factor 7 impliceert dat de ligging, afgezien van de hoogspanningskabels, minder is dan van [g-straat] 14 en [g-straat] 6. Belanghebbende heeft dat naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Daarbij komt dat het verschil in kubiekemeterprijs tussen de onroerende zaak (€ 441) en [g-straat] 6 (€ 483), gelet op de vergelijkbare inhoud, niet is te verklaren. Dit geldt temeer nu de onderhoudstoestand van [g-straat] 6 ook volgens de taxatiekaart van belanghebbende minder is dan die van de onroerende zaak. Dat betekent dat ook belanghebbende niet heeft voldaan aan zijn bewijslast.

4.7.

Nu partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 400.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 525), ofwel in totaal op € 2.622.

Hoewel de onderhavige beschikking en aanslag zijn verenigd in eenzelfde aanslagbiljet met de beschikking en aanslag ter zake van het object [i-straat] waarvan het Hof het hoger beroep van belanghebbende bij uitspraak van heden (zaaknummer 18/01019) eveneens gegrond heeft verklaard, ziet het Hof geen aanleiding om hieraan het gevolg te verbinden dat slechts één kostenvergoeding dient worden toegekend. Daarmee zou onvoldoende recht worden gedaan aan de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in redelijkheid heeft moeten maken. Het betreffen immers twee zeer verschillende objecten (woning versus een serviceflat), die in bezwaar een objectspecifieke behandeling hebben gehad en in (hoger) beroep afzonderlijk zijn aangebracht en behandeld. Daarbij komt dat wat [i-straat] betreft sprake is van samenhang met een achttal andere procedures. Ook in zoverre staat de onderhavige procedure op zichzelf. Daarom heeft het Hof aanleiding gezien om met toepassing van artikel 2, derde lid, van het Besluit de proceskosten te berekenen als ware de beschikkingen en aanslagen ter zake van de beide objecten niet op één aanslagbiljet verenigd.

Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de door hem ingeschakelde deskundige. Het Hof stelt de vergoeding overeenkomstig de overgelegde factuur vast op € 242.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 400.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.864, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 4 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer,

(E.D. Postema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 februari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.