Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.258.510/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 186459)
arrest van 27 oktober 2020
in de zaak van
1.[appellant1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant1],
[appellant1],
2. [appellant2] ,
wonende te [B] ,
hierna:
[appellant2],
[appellant2],
3. [appellant3] ,
wonende te [B] ,
hierna:
[appellant3],
[appellant3],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. G.M. Tiddens, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Vereniging van Eigenaars Gorechtkade oneven nummers 5 t/m 43,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
de VVE,
de VVE,
advocaat: mr. E. van Riet, kantoorhoudend te Arnhem.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
31 juli 2018, 5 december 2018 en 30 januari 2019 die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 april 2019 (met grieven en producties) gericht tegen het eindvonnis;
- de conclusie van eis van 7 mei 2019;
- de memorie van antwoord van 16 juli 2019;
- het comparitiearrest van 19 november 2019;
- het proces-verbaal van de zitting van 8 oktober 2020.
2.2
Vervolgens hebben partijen arrest verzocht op het comparitiedossier aangevuld met het proces-verbaal en heeft het hof een datum bepaald.
3.Waar het in deze procedure om gaat
3.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of eigenaren van een appartement in het complex gelegen aan de Gerechtkade, oneven nummers 5 tot en met 43b, hun appartement kamergewijs (aan studenten) mogen verhuren. Het hof legt de akte van splitsing zo uit dat dit niet is toegestaan.
3.2
De vordering om de VVE te veroordelen om binnen drie maanden er voor te zorgen dat appartementseigenaren daadwerkelijk met kamerverhuur stoppen is in dit stadium niet toewijsbaar. Daarvoor moet de VVE eerst een besluit nemen en bij dat besluit moeten ook de belangen van de desbetreffende eigenaren worden betrokken.
Het hof zal dit oordeel hierna motiveren.
4.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
5. [appellanten] c.s. zijn allen eigenaar van één van de 68 appartementsrechten in het complex Gorechtkade, oneven nummers 5 tot en met 43b.
5.1
Dit complex is in appartementsrechten gesplitst bij notariële akte van
6 november 1978. In de akte is in artikel 9, tweede lid, opgenomen:
“De privé-gedeelten zijn bestemd om door de betreffende eigenaar of de gebruiker met zijn eventuele gezin te worden gebruikt als woning”
5.2
In de splitsingsakte is het Modelreglement 1973 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van toepassing verklaard (verder MR 1973) en is de VVE opgericht.
5.3
Artikel 9 van Pro MR 1973 bepaalt, voor zover van belang:
“1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt (…).
2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomsten de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
3. (…)”
5.4
In de vergadering van 18 september 1995 heeft de VVE een gewijzigd huishoudelijk reglement vastgesteld.
In dat reglement is als artikel 18 opgenomen Pro:
“Verhuur van een appartement is slechts toegestaan aan een alleenwonende, danwel aan meer personen, tot een maximum van drie, welke dan tenminste een gemeenschappelijk huishouding voeren en waarvan één der gebruikers eerste verwant dit te zijn van de eigena(a)r(es). Er mogen geen anderen wonen dan deze persoon, casu quo de deelgenoten in de gemeenschappelijke huishouding. (…)”
terwijl in artikel 34 is Pro bepaald:
“In aanvulling op het bepaalde in artikel 18 van Pro dit reglement is het de eigenaars van de appartementen toegestaan onder opgave van de namen van de huurder(s); in reeds bestaande situaties de huidige toestand te handhaven, onder dien verstande dat:
- indien er sprake is van een wijziging inzake de bewoning, de eigenaar gehouden is met de inachtneming van het bepaalde in artikel 18, de huidige situatie in overeenstemming te brengen met hetgeen in dat artikel is bepaald
(…)”
5.5
In de algemene ledenvergadering van 3 juni 1996 is besloten dat het huishoudelijk reglement wordt aangevuld met artikel 35, waarin is bepaald:
“Op artikel 34 wordt Pro een uitzondering gemaakt voor die eigenaars van de gemeente Groningen toestemming hebben gekregen voor kamergewijze verhuur (4 kamers) van hun appartement”.
5.6
Tussen 1996 en 2017 hebben ongeveer 20 appartementseigenaren van de gemeente Groningen toestemming gekregen voor kamergewijze verhuur van hun appartement.
5.7
In de vergadering van 2 juli 2013 is een besluit genomen tot wijziging van het huishoudelijk reglement (artikel 18, 34 en 35) in die zin dat binnen twee jaar een eind moet zijn gekomen aan de kamergewijze verhuur van appartementen in het complex. Dit besluit is in rechte aangevochten en bij beschikking van 31 maart 2016 heeft de kantonrechter te Groningen dat besluit nietig verklaard omdat beperkingen aan het gebruik van privé-gedeelten niet in het huishoudelijk reglement geregeld mogen worden. Tegen die beslissing is geen hoger beroep ingesteld.
5.8
Het huishoudelijk reglement is daarna op 18 oktober 2016 opnieuw vastgesteld waarbij de artikelen 18, 34 en 35 zijn komen te vervallen.
5.9
Een nieuw voorstel van het toenmalige bestuur van de VVE om te komen tot afbouw van de kamergewijze verhuur van appartementen binnen vier jaar is op de vergadering van
9 mei 2017 niet aangenomen; het toen zittende bestuur is afgetreden en een nieuw bestuur is aangetreden dat bestaat uit eigenaren die hun appartementen kamergewijs verhuren.
6.De procedure in eerste aanleg
[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg (kort weergegeven) gevorderd dat
A. de rechtbank voor recht verklaart dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de splitsingsakte en het model splitsingsreglement;
B. de VVE wordt veroordeeld zodanige maatregelen te treffen dat de kamergewijze verhuur van appartementen, voor zover dit thans geschiedt, binnen drie maanden wordt gestaakt, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel,
met veroordeling van de VVE in de kosten van de procedure.
6.1
De zaak is aanvankelijk aangebracht bij de kantonrechter, die bij vonnis van
31 juli 2018 de zaak heeft doorgezonden naar de handelskamer van de rechtbank. Deze heeft een comparitie gelast en bij eindvonnis de vordering afgewezen. De rechtbank heeft overwogen dat de bewoordingen van artikel 9 lid 2 naar Pro objectieve maatstaven moeten worden uitgelegd omdat dit artikel naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van derden die de bedoeling van de contracterende partijen niet kennen te beïnvloeden en ertoe strekt hun rechtspositie op uniforme wijze te regelen. Omdat derden bij deze bepaling belang hebben, moeten zij erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan die zij uit de akte kunnen begrijpen. [1] De rechtbank volgt de VVE in het verweer dat een relevante beperking omtrent het gebruik van het appartement in heldere bewoordingen in de splitsingsakte (of het splitsingsreglement) moet zijn vastgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn in de tekst van de bepaling onvoldoende relevante aanknopingspunten te vinden dat met het begrip ‘gebruik als woning’ is bedoeld bewoning van een zelfstandige woonruimte. Uit de enkele omstandigheid dat in artikel 9 lid 2 wordt Pro vermeld dat het appartement is bestemd voor bewoning door de gebruiker en zijn eventuele gezin volgt niet dat verhuur aan meerdere gebruikers/huurders is uitgesloten. Naar het oordeel van de rechtbank ligt in de bewoordingen van artikel 9 lid 2 van Pro de splitsingsakte daarom niet het door [appellanten] c.s. gestelde verbod van verhuur aan meerdere huurders besloten.
7.De beoordeling van de grieven en de vordering
7.1
[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep dat het eindvonnis wordt vernietigd en dat hun in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen. Zij hebben twee grieven geformuleerd die bezwaren bevatten tegen de motivering van de rechtbank.
Uitleg artikel 9 lid 2 van Pro de akte van splitsing
7.2
Het hof stelt voorop dat geen grieven zijn gericht tegen het door de rechtbank gehanteerde criterium van uitleg naar objectieve maatstaven. Wel ligt in het standpunt van [appellanten] c.s. besloten dat zij het niet eens zijn met het door de VVE bepleite - en door de rechtbank overgenomen - gezichtspunt dat beperkingen op het gebruik van privégedeelten alleen zijn toegelaten als zij klip en klaar uit de splitsingsakte of het reglement van splitsing
blijken. De VVE baseert dit standpunt op artikel 5:120 BW Pro en heeft betoogd dat kamergewijze verhuur is toegestaan aangezien dat in de akte van splitsing of het reglement niet letterlijk verboden is.
7.3
Het hof oordeelt dat de aan te leggen toetsingsmaatstaf niet zover gaat als de VVE voorstaat. De uitleg van de VVE komt er op neer dat artikel 9 lid 2 van Pro de akte van splitsing niet meer inhoudt dan dat het appartement gebruikt moet worden voor bewoning in wat voor vorm dan ook, en niet als bedrijfsruimte. De bepaling bevat echter ook nog de woorden “door de betreffende eigenaar of gebruiker met zijn eventuele gezin”. Er staat niet “gebruikers met hun eventuele gezinnen” wat zou passen indien de eigenaar van een appartement zijn appartement ook aan meerdere gebruikers zou mogen verhuren die niet in enige relatie tot elkaar staan die als gezin kan worden aangeduid. Het hof legt artikel 9 lid 2 zo Pro uit dat dit inhoudt dat de eigenaar zijn appartement alleen als geheel mag verhuren aan een huurder of aan in enig gezinsverband samenwonende huurders (waaronder bijvoorbeeld ook een woongroep kan worden gerekend). De akte van splitsing staat, in de uitleg die het hof daaraan geeft, het opknippen van het appartementsrecht in meerdere kamers die afzonderlijk van elkaar worden verhuurd, niet toe. Daarmee is immers geen sprake meer van gebruik van het appartement als één woning, maar van meerdere afzonderlijke wooneenheden.
7.4
De grieven slagen voor zover deze zich keren tegen de uitleg die de rechtbank aan artikel 9 lid 2 van Pro de splitsingsakte heeft gegeven.
Is sprake van een onherroepelijk gegeven toestemming door de vergadering van de VVE?
7.5
Het hof moet, in het kader van de devolutieve werking van het appel, ook de verdere verweren van de VVE tegen de vorderingen van [appellanten] c.s. beoordelen. De VVE heeft aangevoerd dat de besluiten van de vergadering van de VVE van 1995 en 1996 (hiervoor onder 4.4 en 4.5 weergegeven) een toestemming voor afwijkend gebruik inhouden als bedoeld in artikel 9 lid 2 van Pro het MR 1973. Omdat uit die besluiten niet blijkt dat de toestemming weer kan worden ingetrokken, staat volgens de VVE vast dat alle appartementen kamergewijs verhuurd mogen worden, op voorwaarde dat de eigenaar over een onttrekkingsvergunning van de gemeente Groningen beschikt.
7.6
Het hof volgt de VVE niet in dit verweer. Desbetreffende besluiten van de vergadering van de VVE hadden betrekking op inmiddels ingetrokken bepalingen van het huishoudelijk reglement en niet op verzoeken van individuele appartementseigenaren. De besluiten betreffen ook niet een algehele toestemming tot kamergewijze verhuur. De in 1995 getroffen regeling komt er op neer dat verhuur aan maximaal drie personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren is toegestaan (artikel 18) en dat er een overgangsregeling is getroffen (artikel 34) voor toen bestaande gevallen met de verplichting voor de appartementseigenaar om bij wijziging in de bewoning weer artikel 18 in Pro acht te nemen. In 1996 is die laatste verplichting komen te vervallen indien de appartementseigenaar over een onttrekkingsvergunning beschikt. Daarmee is alleen een blijvende uitzondering voorzien voor in 1995 al bestaande gevallen waarin sprake was van kamergewijze verhuur waarvoor een onttrekkingsvergunning wordt verkregen. In de besluiten van de vergadering kan niet worden gelezen dat de vergadering aan alle appartementseigenaren toestemming heeft verleend om hun appartementen alsnog kamergewijs te verhuren mits een onttrekkingsvergunning wordt verkregen.
7.7
Het hof is verder van oordeel dat de toestemming, bedoeld in artikel 9 lid 2 van Pro het MR 1973 geen betrekking heeft op een generieke vrijstelling waarvan geen gebruik is gemaakt. De vergadering mag een dergelijke generieke vrijstelling wijzigen voor appartementseigenaren die daarvan geen gebruik hebben gemaakt, ook zonder dat dit was bepaald bij het besluit tot de generieke vrijstelling.
De verklaring voor recht
7.8
Uit het voorgaande volgt dat de door [appellanten] c.s. gevraagde verklaring voor recht kan worden verleend in die zin dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de akte van splitsing en dat geen sprake is van een door de vergadering van de VVE op grond van het MR 1973 verleende toestemming aan alle appartementseigenaren om dit wel te doen op voorwaarde dat beschikt wordt over een onttrekkingsvergunning.
De beëindiging van kamergewijze verhuur op straffe van verbeurte van een dwangsom
7.9
De verdere vorderingen van [appellanten] c.s. zijn niet toewijsbaar in deze procedure. [appellanten] c.s. beogen dat de VVE optreedt tegen individuele appartementseigenaren die zijn overgegaan tot kamergewijze verhuur. Daarvoor dient echter de vergadering van de VVE besluiten te nemen, waarbij de belangen van de desbetreffende eigenaren moeten worden afgewogen. Die eigenaren zijn ook niet in deze procedure betrokken. Die eigenaren kunnen zich mogelijk wel beroepen op aan hen verleende toestemming tot kamergewijze verhuur door de vergadering van de VVE op basis van de besluiten van 1995 en 1996. Zij kunnen een aan hen gericht besluit van de VVE tot handhaving van het verbod op kamergewijze verhuur ook overeenkomstig de wettelijke bepalingen in rechte aanvechten. De verdere vorderingen van [appellanten] c.s. zal het hof dan ook afwijzen.
8.De slotsom
8.1
De grieven slagen, zodat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende een verklaring voor recht zal uitspreken zoals hiervoor onder 6.8 is omschreven. Het hof zal de VVE als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen. De rechtbank heeft de kosten van de procedure in eerste aanleg gecompenseerd. Het hof zal die beslissing in stand laten omdat de vordering van [appellanten] c.s. slechts ten dele toewijsbaar is.
8.2
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] c.s. in hoger beroep zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 104,54
- griffierecht
€ 332,00
€ 332,00
subtotaal verschotten € 436,54
- salaris advocaat € 2.148 (2 punten tarief II)
9.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van rechtbank Noord-Nederland (locatie Groningen) van
30 januari 2019 behoudens voor zover daarbij de kosten van de procedure zijn gecompenseerd, en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de akte van splitsing en dat geen sprake is van een door de vergadering van de VVE op grond van het MR 1973 verleende toestemming aan alle appartementseigenaren om dit wel te doen op voorwaarde dat beschikt wordt over een onttrekkingsvergunning;
veroordeelt de VVE in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] c.s. vastgesteld op € 436,54 voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, G. van Rijssen, en I.F. Clement is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
27 oktober 2020. [2]