ECLI:NL:GHARL:2020:9791

• Datum uitspraak: 10 november 2020
• Publicatiedatum: 26 november 2020
• Zaaknummer: 200.257.360
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; O.G.H. Milar; R.M. Wagemakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep in huurzaak over rechtsverhouding en ongerechtvaardigde verrijking

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in een huurgeschil tussen [appellant], eigenaar van een pand, en [geïntimeerde], die het pand in opdracht van [appellant] zou verbouwen en het recht had om het te verhuren. De kern van het geschil betreft de rechtsverhouding tussen partijen en de vraag of [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt door huurinkomsten te ontvangen zonder dat [appellant] daarvan profiteert. Het hof kan de rechtsverhouding niet vaststellen, maar constateert dat de eigenaar toestemming heeft gegeven voor de verhuur. De vordering van [appellant] tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur wordt afgewezen. Het hof bekrachtigt de eerdere vonnissen van de kantonrechter, die de vordering van [appellant] ook al had afgewezen. De kosten van het hoger beroep worden toegewezen aan [geïntimeerde].

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.257.360/01

(zaaknummer rechtbank 5836981 CV 17-2116)

arrest van 10 november 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. M. Krabben-Tmim,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B. Anik.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 26 april 2017, 3 oktober 2018 en 27 februari 2019 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton- en handelsrecht, locatie Apeldoorn) heeft gewezen.

1. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 28 maart 2019,

- de memorie van grieven met twee producties,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1. De feiten in hoger beroep

1.1.

[appellant] is eigenaar van het pand aan de [a-straat] 69 te [B] .

1.1.

Op 11 mei 2014 hebben partijen een overeenkomst gesloten die – kort gezegd – inhield dat [geïntimeerde] in opdracht van [appellant] het pand zou verbouwen. [appellant] zou [geïntimeerde] daarvoor geen geld betalen, maar [geïntimeerde] kreeg het recht om het pand te verhuren. De huuropbrengsten tot 1 juni 2016 zouden toekomen aan [geïntimeerde] .

1. Het geschil

1.1.

[appellant] vorderde (na wijziging van eis) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige huur of een billijke vergoeding. De kantonrechter heeft de vordering – na bewijslevering – afgewezen.

1.1.

In hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van het eindvonnis van 27 februari 2017 en:

1.1.1.

primair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te voldoen € 3.000,00 per maand vanaf 1 juni 2016 tot het einde van de huurovereenkomst minus de door [geïntimeerde] betaalde huurpenningen ad € 64.000,00 (in totaal € 101.600,00),

1.1.1.

subsidiair de overeenkomst van opdracht tussen partijen te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te voldoen alle door hem verworven huurinkomsten, welke dienen te worden aangetoond middels huurovereenkomsten door [geïntimeerde] , vanaf 1 juni 2016 tot en met heden,

1.1.1.

primair: [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te voldoen de buitengerechtelijke kosten, te weten € 1.791,00 (berekend op basis van de achterstallige huurpenningen ad € 101.600,00,

1.1.1.

subsidiair: [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te voldoen de buitengerechtelijke kosten die later dienen te worden begroot op basis van alle huurinkomsten die [geïntimeerde] heeft verworven vanaf 1 juni 2016,

1.1.1.

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

1. De beoordeling in hoger beroep

1.1.

Tussen partijen staat vast dat de overeenkomst van 11 mei 2014 tussen partijen is gaan gelden. [geïntimeerde] voert aan dat hij “
zeer fors financieel benadeeld is ” door deze overeenkomst, maar hij verbindt daar geen rechtsgevolgen aan.

1.1.

[appellant] stelt dat partijen ook een huurovereenkomst hebben gesloten. Die huurovereenkomst, gedateerd op 1 oktober 2014, waar hij zich op beroept, houdt (voor zover hier van belang) in:

“
Duur, verlenging opzegging

3.1.

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 01-11-2014 en lopende tot 01-11-2016

3.2.

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar […].

4.2.

De huurprijs bedraagt per maand € 3.000,- […]”

1.1.

Volgens [appellant] is de looptijd een vergissing: bedoeld is dat deze huurovereenkomst zou gaan gelden na de overeenkomst van mei 2014. [geïntimeerde] erkent dat hij de overeenkomst van 1 oktober 2014 getekend heeft, maar voert aan dat de overeenkomst niet is wat partijen overeengekomen zijn: het stuk zou door [appellant] bedoeld zijn om een bank van onjuiste informatie te voorzien. [geïntimeerde] beroept zich op een brief van hem aan [appellant] van 2 oktober 2020, waarin staat:

“
D [e]
huurovereenkomst heeft u gisteren (woensdag) getekend dit had u nodig voor het verkrijgen van het hypotheek.

Bij nader inzien zie ik af van deze constructie “huurovereenkomst" omdat uw bank mij gaat benaderen en ik nee moet zeggen. Ik ga U ook geen huurpenningen betalen want ik ben volop bezig om uw pand op te knappen en geschikt te maken voor doorverhuur, opdat ik mijn uren terug moet verdienen. Ik heb op dit moment twee kamers aan Hongaren verhuurd, zoals u bekend, elk voor € 500,- Deze bedragen zullen gebruikt worden voor de bouw. ”

1.1.

[appellant] voert hiertegen aan dat hij die brief nooit heeft ontvangen. Wat erin staat klopt volgens hem ook niet. Volgens hem geldt de overeenkomst van 1 oktober 2014 en is [geïntimeerde] hem daarom achterstallige huur verschuldigd.

1.1.

[geïntimeerde] voert aan dat [appellant] niet grieft tegen het tussenvonnis waarin de kantonrechter het beroep op de huurovereenkomst heeft verworpen, maar grief 2 laat geen andere lezing toe dan dat [appellant] grieft tegen het oordeel van de kantonrechter in dat tussenvonnis dat “
de getekende overeenkomst van 1 oktober 2014 niet [kan]
dienen als bewijs ”. Het hof zal daarom het geschil over de huurovereenkomst wel behandelen.

1.1.

Een getekende onderhandse akte, zoals deze huurovereenkomst, levert – in beginsel – dwingend bewijs op tegen de ondertekenaars van de juistheid van de inhoud van de akte. Daartegen kan tegenbewijs worden geleverd en in dit geval is [geïntimeerde] daarin geslaagd: immers, vast staat dat [geïntimeerde] geen huurprijs van € 3.000,00 per maand verschuldigd zou zijn in de periode tot 1 juni 2016. In de huurovereenkomst staat wel ondubbelzinnig dat [geïntimeerde] dat bedrag al vanaf november 2014 verschuldigd zou zijn. Gelet daarop is ontzenuwd dat deze overeenkomst de rechtsverhouding tussen partijen juist weergeeft. [appellant] licht verder niet toe hoe de overeenkomst is gesloten en wat partijen toen hebben besproken. Daarom is onduidelijk waarop [appellant] baseert dat er slechts sprake was van een “vergissing” en dat partijen over en weer al in 2014 bedoelden en over en weer redelijkerwijs moesten begrijpen dat [geïntimeerde] na 1 juni 2016 het bedrag € 3.000,00 per maand zou gaan betalen. Dat betekent dat de overeenkomst waarop [appellant] zich beroept, geen grondslag biedt voor de ingestelde vordering. De grief tegen dit oordeel van de kantonrechter faalt daarom.

1.1.

Subsidiair beroept [appellant] zich op een overeenkomst van opdracht. Hij stelt echter niet wat die overeenkomst inhield en hoe die tot stand gekomen zou zijn. Voor zover hij bedoelt dat de volmacht (zie hierna onder 1.2) uitgelegd moet worden als een overeenkomst van opdracht, is evenmin onderbouwd welke verplichtingen over en weer voortvloeiden uit de volmacht en op basis waarvan partijen die volmacht over en weer redelijkerwijs zo hadden moeten begrijpen. Uit de stellingen van [appellant] kan niet worden afgeleid dat er tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen en evenmin dat op basis van de volmacht de huurpenningen aan [appellant] zouden toekomen.

1.1.

Als derde grondslag voor de vordering voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt omdat [geïntimeerde] de huurtermijnen int zonder dat [appellant] als eigenaar van het pand daarvan profiteert.

1.1.

Deze vordering is alleen toewijsbaar als [appellant] voldoende onderbouwd stelt (en bij voldoende betwisting: bewijst) dat de verrijking van [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is. [geïntimeerde] voert als verweer dat [appellant] hem een volmacht heeft verleend om het pand te verhuren, zodat de verrijking niet ongerechtvaardigd is. De volmacht van 1 augustus 2014 waarop [geïntimeerde] zich beroept houdt – voor zover hier van belang – in:

“[…]
[appellant] […]
geeft hierbij volmacht aan […]
[geïntimeerde] om de belangen van de ondergetekende te behartigen i.v.m. het pand […]
inhoudende het opstellen van (kamer)huurovereenkomsten, het innen van huurbedragen op rekening van de gevolmachtigde, het nodige onderhoud aan het pand te verrichten […].”

1.1.

Volgens [appellant] is de handtekening op de volmacht vervalst. [geïntimeerde] verklaarde als partijgetuige over deze volmacht: “
Die volmacht heb ik op 12 oktober 2016 aan hem [ [appellant] , hof]
teruggegeven .” [appellant] erkent dat de volmacht is teruggeven en legt het kennelijk zo uit dat na het teruggeven van de volmacht de volmacht niet langer gold. Hij betwist wel dat hij over het origineel beschikt.

1.1.

Het hof kan op basis van de stellingen van [appellant] niet vaststellen wat de rechtsverhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] is (geweest). [geïntimeerde] heeft in augustus tot en met oktober 2016 eenmaal € 3.000,00, eenmaal € 1.000,00 en eenmaal € 2.400,00 betaald, zonder dat in deze procedure duidelijk is geworden wat de rechtsgrond voor die betalingen is geweest. In eerste aanleg is een getuige gehoord die onder ede heeft verklaard dat hij in oktober 2016 heeft gehoord dat [appellant] en [geïntimeerde] spraken over een huurbetaling van € 3.000,00 en dat [geïntimeerde] betaling daarvan toezegde, om vervolgens onder ede te verklaren dat hij onder druk van [appellant] in zijn eerste verklaring gelogen heeft.

1.1.

Dat de betalingsverplichtingen waar [appellant] zich op beroept, zijn overeengekomen is in deze procedure niet komen vast te staan. Maar omdat wel duidelijk is dat er afspraken zijn gemaakt tussen [appellant] en [geïntimeerde] kan het hof ook niet vaststellen dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt. [geïntimeerde] voert immers aan dat hij niet ongerechtvaardigd is verrijkt omdat hij toestemming had het pand te verhuren en de huur te innen: het hof kan de inhoud van die afspraken niet nauwkeurig vaststellen, maar dat is niet vereist. [geïntimeerde] verhuurde het pand en sloot de huurovereenkomsten op eigen naam. Dat kan [appellant] niet ontgaan zijn en uit het uitblijven van enig protest over de gang van zaken, leidt het hof af dat dit met instemming van [appellant] gebeurde. Daarom kan in het midden blijven of de handtekening op de volmacht vervalst is of niet. Het is [appellant] die moet stellen dat de gegeven toestemming de verrijking – het ontvangen van de huurpenningen – niet rechtvaardigde en de stellingen van [appellant] zijn op dit punt onvoldoende concreet om hem toe te laten tot bewijslevering. Bovendien ontbreekt in hoger beroep een concreet bewijsaanbod, terwijl [appellant] tot slot ook niet duidelijk maakt wat de al gehoorde getuigen in hoger beroep meer of anders zouden kunnen verklaren. Het hof komt daarom, net zoals de kantonrechter, tot het oordeel dat er geen rechtsgrond voor de vorderingen van [appellant] kan worden vastgesteld. De vorderingen zijn daarom terecht afgewezen en de grieven in hoger beroep falen.

1. De slotsom

1.1.

De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.

1.1.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 324,00

- salaris advocaat € 3.161,00 (1 punt × tarief V)

1. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de tussen partijen (onder zaaknummer 5836981) gewezen vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn) van 16 augustus 2017 en van 27 februari 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,00 voor verschotten en op € 3.161,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 november 2020.