Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 20/00837
uitspraakdatum: 7 december 2021
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 juli 2020, nummer UTR 19/5519, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de Belastingsamenwerking gemeente en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de Belastingsamenwerking gemeente en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 8 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 575.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 634.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 14 oktober 2021. Belanghebbende is vertegenwoordigd door mr. A. Bakker en Y. Huiskens. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1935 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 122 m2. De woning is gelegen op een perceel van 274 m2. Tot de onroerende zaak behoort verder een garage.
3.
Geschil
Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtnaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep primair een waarde voor van € 512.000 en subsidiair van € 552.000. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 512.000 respectievelijk € 552.000.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 575.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van [naam3] (hierna: [naam3] ) van 22 januari 2020. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Schending 8:42 Algemene wet bestuursrecht
4.1.
In hoger beroep stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar het voorschrift van artikel 8:42, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft geschonden. Ter zitting heeft belanghebende toegelicht dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de KOUDV-factoren en het algoritme of de rekenmethode heeft overgelegd die ten grondslag liggen aan de taxatiematrix van [naam3] . Belanghebbende verzoekt het Hof daarom een tussenuitspraak te doen waarin de heffingsambtenaar wordt gelast de gegevens alsnog te verstrekken.
4.2.
Tot de op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten (HR, 4 mei 2018, nr. 16/04237, ECLI:NL:HR:2018:672).
4.3.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij niet over de KOUDV-factoren beschikt, omdat binnen de gemeente [gemeente] slechts een onderscheid wordt gemaakt in ‘bouwkundige kwaliteit’ en ‘staat van onderhoud’. Ook heeft de heffingsambtenaar betwist dat bij het opstellen van de taxatiematrix wordt gewerkt met een algoritme of een rekenmethode en toegelicht dat de taxateur op basis van zijn kennis en ervaring een inschatting maakt van de invloed die de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten hebben op de gezochte waarde.
4.4.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar met betrekking tot de door [naam3] opgestelde taxatiematrix beschikt over KOUDV-factoren en/of algoritmes c.q. rekenmethodes die niet zijn overgelegd. Reeds hierom faalt het betoog van belanghebbende. Voor de volledigheid merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar niet gehouden is met behulp van KOUDV-factoren en algoritmes de waarde van de onroerende zaak uit de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen te destilleren. Op hem rust slechts de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Waarde onroerende zaak
4.5.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.6.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.7.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix waarin aan de hand van vier in [woonplaats] -Zuid gelegen woningen wordt geconcludeerd dat een waarde van € 575.000 niet te hoog is. Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de taxatiematrix in die zin aangepast dat de gebruiksoppervlakte van [adres] 25 is gesteld op 108 m2. In onderstaand overzicht zijn de objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Gebruiks-opp
in m2
Waarde
per m2
Waarde
gebruiks-
opp.
Perceel
in m2
Waarde
perceel
Bijgebouwen
Koopsom
(verkoopdatum)
[adres] 8
(2-onder-1-kap)
1935
122
€ 3.330
€ 406.300
274
€ 150.700
Garage € 18.000
€ 575.000
(WOZ-waarde)
[adres] 10
(2-onder-1-kap)
1928
119
€ 3.950
€ 470.050
309
€ 169.950
Garage € 18.000
€ 681.000
(27 juni 2018)
€ 658.000
(gecorrig. koopsom)
[adres] 7
(tussenwoning)
1935
135
€ 3.612
€ 487.560
168
€ 88.440
Berging € 3.000
€ 577.500
(29 november 2017)
€ 579.000
(gecorrig. koopsom)
[adres] 25
(tussenwoning)
1932
108
€ 4.268
€ 460.990
197
€ 98.010
Berging € 3.000
€ 550.000
(10 juli 2017)
€ 562.000
(gecorrig. koopsom)
[adres] 6
(2-onder-1-kap)
1935
127
€ 3.409
€ 432.950
271
€ 149.050
Berging € 3.000
€ 650.000
(31 juli 2019)
€ 585.000
(gecorrig. koopsom)
4.8.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op het achterstallig schilderwerk, de scheurvorming en de houtrot waarmee de onroerende zaak te kampen heeft. Met deze en andere verschillen in de staat van onderhoud heeft de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende, onvoldoende rekening gehouden. Verder voert belanghebbende grieven aan tegen het gebruik van [adres] 6 en [adres] 25 als vergelijkingsobject en tegen de gebruiksoppervlakte van [adres] 6.
4.9.
Naar het oordeel van het Hof zijn vooral de objecten [adres] 6 en [adres] 10 voor wat betreft type woning (twee-onder-een-kap), bouwjaar (1928-1935), bouwkundige kwaliteit (voldoende), ligging (buurpanden), gebruiksoppervlakte (tussen 119 m2 – 127 m2) en perceelgrootte (tussen 271 m2 – 309 m2) zeer geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Het Hof zal zich daarom op deze objecten richten. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden in beginsel steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 575.000.
4.10.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de verkoop van [adres] 6 niet als vergelijkingstransactie kan woren gebruikt, omdat dit object negentien maanden na de waardepeildatum is verkocht. Evenals de Rechtbank ziet het Hof geen aanleiding deze transactie buiten beschouwing te laten. Redengevend daarvoor is dat [adres] 6 de andere helft van de twee-onder-een-kap betreft en om die reden één van de best denkbare vergelijkingsobjecten is. Wel dient rekening te worden gehouden met de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2018 en de verkoopdatum 31 juli 2019. De heffingsambtenaar heeft de koopsom in verband hiermee gecorrigeerd van € 650.000 naar € 585.000, welke correctie als zodanig niet door belanghebbende wordt betwist.
4.11.
Belanghebbende verzet zich verder tegen de in de taxatiematrix vermelde gebruiksoppervlakte van [adres] 6 van 127 m2 en wijst in dat verband op de verkoopadvertentie waarin staat dat het object een woonoppervlakte (gemeten volgens NEN2580) heeft van 131 m2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende de gebruiksoppervlakte van [adres] 6 niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat deze oppervlakte in het verleden aan de hand van de bouwtekeningen is berekend, is in dat verband onvoldoende. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat ook de gebruiksoppervlakte van [adres] 25 in het verleden aan de hand van de bouwtekeningen zal zijn bepaald, maar dat deze in hoger beroep na een herbeoordeling toch is aangepast. Het Hof zal daarom uitgaan van een gebruiksoppervlakte van 131 m2, hetgeen resulteert in een prijs per m2 van [adres] 6 van € 3.305. Deze correctie rechtvaardigt op zichzelf bezien echter niet de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Het Hof wijst er in dat verband op dat een waarde van € 3.305 per m2 nog altijd in lijn ligt met de waarde van € 3.330 per m2 waarvan de heffingsambtenaar bij de iets kleinere gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak is uitgegaan.
4.12.
Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak in het algemeen en met scheurvorming, achterstallig schilderwerk en houtrot in het bijzonder. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat scheurvorming zich ook bij [adres] 6 en [adres] 10 voordoet, hetgeen het Hof aannemelijk acht gelet op de overeenkomsten tussen de onroerende zaak en deze vergelijkingsobjecten in bouwjaar, ligging, bouwkundige kwaliteit en type object. De invloed van de scheurvorming is derhalve in de verkoopprijzen van [adres] 6 en [adres] 10 verdisconteerd, zodat voor een aanvullende correctie geen aanleiding bestaat. De staat van onderhoud van [adres] 6 wordt in de verkoopadvertentie aangeduid met ‘redelijk tot goed’, hetgeen naar het oordeel van het Hof in lijn ligt met de kwalificatie ‘voldoende’ die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Dat de staat van onderhoud van [adres] 6 bovengemiddeld is, zoals belanghebbende ter zitting heeft gesteld, valt uit de verkoopadvertentie en de daarbij behorende foto’s niet af te leiden. De staat van onderhoud van [adres] 10 wordt in de verkoopadvertentie als ‘goed’ aangeduid. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht waarom desondanks is uitgegaan van kwalificatie ‘voldoende’, welke verklaring het Hof aannemelijk acht. Bovendien volgt uit de taxatiematrix dat aan de gebruiksoppervlakte van [adres] 10 een veel hogere waarde (bijna € 65.000) is toegekend dan aan de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met een eventueel verschil in staat van onderhoud voldoende rekening is gehouden.
4.13.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de heffingambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur
4.14.
Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak desondanks moet worden verminderd, omdat de heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur heeft geschonden.
4.15.
In het kader van het beroep op het gelijkheidsbeginsel voert belanghebbende aan dat aan de objecten [adres] 6, [adres] 10 en [adres] 25 een lagere WOZ-waarde is toegekend dan de geïndexeerde verkoopprijs van deze objecten en dat aan de objecten [adres] 2, [adres] 4, [adres] 6, [adres] 10 en [adres] 25 een lagere WOZ-waarde is toegekend dan aan de onroerende zaak. Niet gebleken is dat de waardering van deze objecten berust op begunstigend beleid of een oogmerk van begunstiging. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dan enkel slagen indien de meerderheidsregel is geschonden. Van een schending van de meerderheidsregel is sprake indien de heffingsambtenaar bij de meerderheid van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten van een te lage waarde is uitgegaan. De relevante groep wordt daarbij gevormd door objecten die identiek zijn aan de onroerende zaak, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (HR, 8 juli 2005, nr. 39 850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat van identieke objecten sprake is. Het Hof wijst er in dat verband op dat [adres] 25 een tussenwoning is, dat van [adres] 2 en [adres] 4 geen gegevens bekend zijn en dat [adres] 6 en [adres] 10 weliswaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak maar dat deze objecten niet identiek zijn. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel is daarom niet gebleken.
4.16.
In het kader van het vertrouwensbeginsel en het verbod op willekeur wijst belanghebbende er onder meer op dat de onroerende zaak niet modelmatig is getaxeerd, zoals de andere objecten, maar ‘handmatig’ met behulp van de vergelijkingsmethode en dat hij erop mocht vertrouwen dat de onroerende zaak ook modelmatig zou worden getaxeerd. Het Hof stelt voorop dat ook de waarde van de onroerende zaak in de aanslagregelende fase modelmatig is bepaald. In zoverre mist de grief van belanghebbende feitelijke grondslag. Omdat belanghebbende zich niet in de aldus vastgestelde waarde kon vinden, heeft de heffingsambtenaar ervoor gekozen de waarde in de beroepsfase met behulp van een taxatiematrix te onderbouwen. Dit leidt niet tot schending van het vertrouwensbeginsel. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende aan de passage in het taxatieverslag dat bij het vaststellen van de WOZ-beschikking gebruik is gemaakt van een modelmatige waardebepaling, niet redelijkerwijs het vertrouwen kunnen en mogen ontlenen dat de heffingsambtenaar zich in alle fase van het geschil tot een modelmatige waardebepaling zou beperken. Evenmin getuigt de keuze voor een taxatiematrix in de beroepsfase van willekeur. Ook de omstandigheid dat de taxateur bij het opstellen van die taxatiematrix zijn eigen kennis en ervaring een rol heeft laten spelen, rechtvaardigt niet de conclusie dat het verbod van willekeur is geschonden. Daarbij wijst het Hof er op dat het uiteindelijk aan de rechter is om te beoordelen of de heffingsambtenaar met het overleggen van de taxatiematrix erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
4.17.
Het gelijk is aan de hefingsambtenaar. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 7 december 2021 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 december 2021.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.