Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.284.852/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8040866)
arrest van 7 december 2021
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
bij de rechtbank: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. H.A. van Beilen, die kantoor houdt te Leeuwarden,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden,
bij de rechtbank: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. J.D. Nijenhuis, die kantoor houdt te Leeuwarden.
1.De procedure bij de rechtbank
Voor het verloop van de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van de tussenvonnissen van 24 december 2019 en 28 juli 2020 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter), heeft gewezen.
2.De procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 oktober 2020,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord (met producties),
- het proces-verbaal van de op 23 september 2021 gehouden mondelinge behandeling, die met instemming van partijen enkelvoudig heeft plaatsgevonden.
2.2
Het hof heeft daarna arrest bepaald op het ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde procesdossier, aangevuld met het proces-verbaal daarvan.
3.De vaststaande feiten
3.1
In 2003 hebben [appellanten] c.s. de woning aan de [adres] 40 in [woonplaats1] door koop in eigendom verkregen. In of rond 2006 hebben zij de woning verbouwd.
3.2
In 2018 hebben [appellanten] c.s. het huis te koop aangeboden door bemiddeling van
Op de Hoek Makelaardij. In de presentatie van de woning op Funda is vermeld dat het bouwjaar van de woning 2006 is.
3.3
Na een bezichtiging hebben [geïntimeerden] c.s. het huis van [appellanten] c.s. gekocht voor
€ 150.000,-.
€ 150.000,-.
3.4
De koopovereenkomst is ondertekend op 3 en 4 mei 2018. In de koopovereenkomst staat onder meer vermeld:
“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor permanente bewoning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
3.5
De akte van levering is gepasseerd op 12 oktober 2018.
3.6
In oktober 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. op de eerste verdieping een lekkage geconstateerd. Zij hebben [appellanten] c.s. daarvan op de hoogte gesteld en hebben hen, na wat communicatie over en weer, bij brief van 7 februari 2019 aansprakelijk gesteld voor schade door gebreken aan het dak.
3.7
In opdracht van [geïntimeerden] c.s. heeft ing. [de deskundige1] van Expertisebureau Noord (hierna: [de deskundige1] ) op 18 februari 2019 het dak onderzocht. Van zijn bevindingen heeft hij op 1 maart 2019 rapport uitgebracht. Hierin wordt – voor zover van belang – het volgende vermeldt:
“De uitvoering van het hoofddak is matig, en niet professioneel uitgevoerd. (…) Materiaal is gescheurd (…) en provisorisch hersteld, terwijl hier vervanging nodig was. De opbouw van het dak is niet duidelijk. Door de mogelijk foutieve toepassing van isolatiemateriaal en dampremmende en dampdichte folies is het denkbaar dat een gedeelte van de lekkage en aantasting te wijten is aan interne condensatie in de constructie.
De verzakkingen en het veren van de ondergrond geeft aan dat waarschijnlijk het dakhout is aangetast door de aanwezige lekkages (en mogelijk condensatie) en geen dragende functie meer heeft.
Doordat er geen overstort aanwezig is, en toch een redelijke opstand, kan bij overvloedige regenval en/of een verstopte afvoer, de waterbelasting van het dak te hoog worden, met instorting tot gevolg.”
3.8
[de deskundige1] concludeert onder meer dat de dakranden en de dakbedekking dienen te worden vervangen. Afhankelijk van de mate van aantasting, dient ook de onderliggende constructie geheel of gedeeltelijk te worden vervangen.
3.9
Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. de heer [de deskundige2] van Bouwbedrijf De Vries te Sneek (hierna: [de deskundige2] ) opdracht gegeven om het dak te inspecteren. Zijn bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 24 juni 2019 waarin eveneens melding wordt gemaakt van gebreken aan het hoofddak. De dakconstructie van het hoofddak zakt op een aantal plaatsen door en dakbedekking is niet goed aangebracht. Op tenminste vier plaatsen in het huis zijn lekkages zichtbaar. In de woning is bij het schuine dak isolatiemateriaal te zien, waarbij geen dampdichte folie is aangebracht. Door een gat in het plafond zijn de balken en dakbedekking zichtbaar. De bitumenbedekking kan met de hand naar boven worden gedrukt. Ook verkruimelt een dakplaat bij contact als gevolg van aantasting door vocht. Er zitten ook diverse sporen en vlekken van opgedroogd water op de dakbalken.
4.Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
4.1
[geïntimeerden] c.s. hebben de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd om:
a. voor recht te verklaren dat [appellanten] c.s. zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichting om een woning af te leveren die geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis,
b. voor recht te verklaren dat [appellanten] c.s. jegens [geïntimeerden] c.s. zijn gehouden tot vergoeding van alle schade die voortvloeit uit de geconstateerde tekortkoming in de nakoming van de
overeenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
c. [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van
€ 12.000,- als voorschot op de verschuldigde schadevergoeding,
€ 12.000,- als voorschot op de verschuldigde schadevergoeding,
d. [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van € 653,40 in verband met de gemaakte onderzoekskosten,
e. [appellanten] c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure, met inbegrip van een bedrag voor betekening van het vonnis en nasalaris, indien niet binnen een week na datum vonnis aan alle veroordelingen geheel zal zijn voldaan.
4.2
De kantonrechter heeft in zijn tussenvonnis van 24 december 2019 – kort gezegd – geoordeeld dat [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. niet met succes kunnen aanspreken voor de gebreken aan het dak die zichtbaar en/of van ondergeschikte betekenis zijn, maar wel voor zover de constructie van het dak zo slecht is dat herstel alleen kan plaatsvinden door het vervangen van de constructie of delen daarvan. Daarbij heeft de kantonrechter geoordeeld dat aansprakelijkheid is beperkt tot de kosten van herstel en dat rekening moet worden gehouden met 50% aftrek ‘nieuw voor oud’. Omdat het nog onduidelijk is in hoeverre het dak moet worden vervangen en dus ook wat de herstelkosten zijn, acht de kantonrechter een deskundigenonderzoek nodig en heeft hij partijen in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten.
4.3
Na deze aktewisseling heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 28 juli 2020 de heer [de deskundige3] van Benedictus Bouwkundig Adviesbureau te Sneek als deskundige benoemd en een vraagstelling geformuleerd met de uitdrukkelijke bepaling dat het onderzoek betrekking heeft op de vraag of het dak geheel of gedeeltelijk moet worden vervangen en wat de kosten daarvan zijn. Het onderzoek gaat, aldus de kantonrechter, uitdrukkelijk niet over de oorzaak van de gebreken, de staat van de dakbedekking of lekkages. Verder heeft de kantonrechter bepaald dat tegen dit vonnis en het tussenvonnis van 24 december 2019 tussentijds hoger beroep kan worden ingesteld.
5.De vordering in hoger beroep
5.1
[appellanten] c.s. hebben in (tussentijds) hoger beroep gevorderd dat het hof de tussenvonnissen van 24 december 2019 en 28 juli 2020 vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog afwijst, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
5.2
[geïntimeerden] c.s. stellen zich op het standpunt dat het hof de vorderingen van [appellanten] c.s. afwijst, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
6.De beoordeling van de grieven en de vordering
6.1
[appellanten] c.s. hebben vier bezwaren (‘grieven’) geformuleerd tegen de hiervoor genoemde tussenvonnissen van de kantonrechter. De eerste twee grieven richten zich – kort gezegd – tegen het oordeel dat [appellanten] c.s. aansprakelijk zijn voor schade voortvloeiend uit gebreken aan de dakconstructie. Grief 3 richt zich tegen de benoeming van een deskundige en de formulering van de aan de deskundige te stellen vragen. Met grief 4 maken [appellanten] c.s. bezwaar tegen de vaststelling van de hoogte van het voorschot en het oordeel dat partijen elk de helft van het voorschot op de deskundigenkosten dienen te voldoen.
6.2
Door [geïntimeerden] c.s. is geen incidenteel hoger beroep ingesteld, zodat het hoger beroep zich, gelet op de grieven, beperkt tot de (aansprakelijkheid van [appellanten] c.s. ten aanzien van) gebreken aan de dakconstructie en niet aan eventuele andere gebreken aan het dak.
Gebreken en aansprakelijkheid dakconstructie – woning geschikt voor normaal gebruik?
6.3
[appellanten] c.s. betwisten dat de woning zodanige ernstige gebreken bevat dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. De huidige lekkage kan – mede gelet op de ouderdom van de woning – in ieder geval niet tot dat oordeel leiden. Er is geen sprake van een onveilige situatie. [geïntimeerden] c.s. wonen er al drie jaar en als er al sprake was van een onveilige situatie, hadden zij de geadviseerde herstelwerkzaamheden al moeten uitvoeren om erger te voorkomen. Er zijn in het verleden wel lekkages geweest, maar die zijn in 2010 verholpen. Die oude lekkages waren ten tijde van de bezichtiging nog zichtbaar en daar is met [geïntimeerden] c.s. ook over gesproken. Sindsdien zijn er geen lekkages meer geweest.
6.4
Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW Pro dient bij koop het geleverde aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is niet het geval indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Dit hebben zij gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat de woning aan [geïntimeerden] c.s. geleverd zou worden in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst legt daarmee in beginsel het risico voor alle gebreken - zichtbare en onzichtbare - bij [geïntimeerden] c.s. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst dienden [appellanten] c.s. er echter wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning. Op grond van deze bepaling geldt daarom dat [appellanten] c.s. wel aansprakelijk zijn voor gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. [appellanten] c.s. zijn echter weer niet aansprakelijk voor dergelijke gebreken indien die gebreken aan [geïntimeerden] c.s. bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
6.5
Gelet op dit toetsingskader zal het hof eerst beoordelen of de dakconstructie van de woning gebreken kent en of deze ten tijde van de levering al in de woning aanwezig waren. Op basis van de hiervoor onder 3.7 – 3.9 genoemde deskundigenrapportages staan de gebreken aan de dakconstructie in voldoende mate vast. Beide rapporten maken melding van lekkages en verzakkingen van het hoofddak, waarbij het hof opmerkt dat zodanige ernstige verzakkingen aan een dak, zoals in dit specifieke geval, doorgaans wijzen op problemen met de constructie van dat dak. Daarbij acht deskundige [de deskundige1] het waarschijnlijk dat het dakhout is aangetast door de lekkages en de dakconstructie geen dragende functie meer heeft. [de deskundige1] vermeldt zelfs dat er bij hevige regenval – door gebrek aan afwatering – de kans bestaat dat het dak instort. Hij heeft in de woning meerdere lekkages geconstateerd en in de opengebroken loze ruimte tussen de badkamer en de slaapkamer was aangetast hout zichtbaar. Deskundige [de deskundige2] heeft eveneens meerdere lekkages vastgesteld. Hij heeft bij de inspectie van de balken en de dakbedekking aangetaste dakplaten en vochtplekken op de dakbalken geconstateerd, waarbij er bij contact ook een dakplaat door waterschade verkruimelde. [de deskundige2] concludeert dat de dakconstructie al is aangetast. Deze rapporten maken voor het hof voldoende duidelijk dat de dakconstructie door lekkages gebreken kent.
6.6
Daarbij is het aannemelijk dat deze lekkages ten tijde van de levering al aanwezig waren in de woning. De akte van levering is gepasseerd op 12 oktober 2018 en [geïntimeerden] c.s. hebben diezelfde dag de woning betrokken. Enkele dagen daarna ontdekten [geïntimeerden] c.s. een lekkage aan het plafond bij het ophangen van een klamboe. Deze lekkage wordt ook expliciet door het rapport van [de deskundige2] onderschreven. Ook hebben [geïntimeerden] c.s. toen contact gehad met [appellanten] c.s. over de lekkage. Gelet op de korte tijd tussen de levering van de woning en de ontdekking en melding van de lekkage, de inhoud van de deskundigenrapportages en de aard van de geconstateerde gebreken, treft de stelling van [appellanten] c.s. dat er na 2010 geen lekkages meer zijn geweest geen doel. De aanwezigheid van het gebrek ten tijde van de levering wordt daarom als vaststaand aangenomen.
6.7
Vervolgens zal de vraag worden beantwoord of het gebrek naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
6.8
De twee deskundigenrapportages geven de ernst van de lekkages weer. Deze rapporten komen in grote lijnen met elkaar overeen voor wat betreft de aangetroffen gebreken. Zoals hiervoor al is overwogen, hebben de deskundigen lekkages aangetroffen in de woning die tot aantasting van dakconstructie hebben geleid. Het dak is op bepaalde plekken verzakt, wat erop wijst dat het dak op die plaatsen wellicht geen dragende functie meer heeft. Het hof is dan ook van oordeel dat deze ernstige gebreken in de weg staan aan het normale gebruik van de woning als woonhuis voor permanente bewoning. Bij een dergelijk normaal gebruik moet een woning een constructief veilig en waterdicht dak hebben. Hiervan is geen sprake. [geïntimeerden] c.s. hoefden niet te verwachten dat de dakconstructie in dermate slechte staat verkeerde zoals [de deskundige1] en [de deskundige2] hebben omschreven. En hoewel [appellanten] c.s. terecht stellen dat [geïntimeerden] c.s. ook zelf onderhoud aan de woning moeten verrichten, mochten [geïntimeerden] c.s. er op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst echter wel op vertrouwen dat de woning ten tijde van de verkoop geschikt was voor normaal gebruik als woning.
Gebreken kenbaar?
6.9
Om de vraag te kunnen beantwoorden wie de gevolgen van de gebreken aan de dakconstructie moet dragen, is op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst van belang in hoeverre deze gebreken aan de dakconstructie aan [geïntimeerden] c.s. bekend of kenbaar waren. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht) en de koper dan niet met succes kan verwijten dat deze onderzoek had moeten doen
6.1
Het hof neemt bij de beantwoording van de vraag of de gebreken bekend of kenbaar waren het volgende in aanmerking. Voor het hof is duidelijk dat de woning in [woonplaats1] een oud huis betreft. De woning is echter in 2006 ingrijpend gerenoveerd en als bouwjaar is bij de verkoop van de woning in 2018 ook 2006 aangegeven. Tijdens de bezichtiging van de woning heeft [appellant] aan [geïntimeerden] c.s. ten aanzien van de zichtbare oude vochtplekken meegedeeld dat deze plekken het gevolg waren van een oude lekkage uit 2010 die verholpen was. Deze mededeling, samen met de wetenschap dat de woning in 2006 grondig gerenoveerd was, hoefde voor [geïntimeerden] c.s. dan ook geen aanleiding te zijn om nader onderzoek te verrichten naar de staat van, in dit geval, de dakconstructie van de woning. Dat geldt te meer omdat de gebreken aan de dakconstructie niet samen lijken te hangen met de ouderdom van de woning, maar met gebrekkige reparaties die later – al dan niet door [appellant] zelf – zijn uitgevoerd. Ook waren de gebreken aan de dakconstructie pas zichtbaar na het openen van het luik achter de badkamer en de daarachter opengebroken platen.
6.11
Dit leidt tot de conclusie dat de onderzoeksplicht van [geïntimeerden] c.s. niet zo ver reikte dat zij gehouden waren om nader onderzoek te verrichten naar de staat van de dakconstructie van het hoofddak van de woning.
6.12
Omdat [appellanten] c.s. niet datgene hebben geleverd wat zij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst hadden behoren te leveren, zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten. Dit betekent dat de grieven 1 en 2 falen.
Vraagstelling te benoemen deskundige
6.13
Met grief 3 voeren [appellanten] c.s. aan dat benoeming van een deskundige niet aan de orde kan zijn omdat er geen sprake is van een tekortkoming. Hiervoor heeft het hof echter wel een tekortkoming aangenomen, zodat deze grief in zoverre faalt. In de toelichting op deze grief richten [appellanten] c.s. zich verder tegen de aan de deskundige te stellen vragen. [appellanten] c.s. zijn van mening dat de deskundige onderzoek zou moeten doen naar de staat waarin de constructie van het dak zich bevond ten tijde van de verkoop in oktober 2018. [appellanten] c.s. kunnen niet verantwoordelijk worden gehouden voor gebreken aan de constructie die na oktober 2018 zijn ontstaan. [geïntimeerden] c.s. hebben een schadebeperkingsplicht en van hen mag worden verwacht dat ze noodmaatregelen hebben genomen. Daarnaast dient de deskundige niet te beoordelen of het dak geheel of gedeeltelijk vervangen dient te worden, maar de dak
constructie.
constructie.
6.14
Deze grief slaagt. Het hof is van oordeel dat de deskundige de huidige situatie van de dakconstructie zal moeten beoordelen en de vraag zal moeten beantwoorden, zo nodig mede aan de hand van door partijen ter beschikking te stellen informatie, of deze situatie redelijkerwijs overeenkomt met de situatie ten tijde van de koop van de woning in oktober 2018.
Kosten voorschot deskundige
6.15
[appellanten] c.s. richten zich met grief 4 tegen het oordeel van de kantonrechter dat het voorschot van de deskundige moet worden bepaald op € 5.000,- en dat partijen ieder de helft van deze kosten voor hun rekening dienen te nemen. Deze kosten zijn te hoog en staan in geen verhouding tot de kosten van het herstel. Daarnaast dienen [geïntimeerden] c.s. het volledige voorschot te betalen, nu op hen – als eisende partij – de stelplicht en bewijslast rust.
6.16
Het uitgangspunt is dat de eisende partij, als degene op wie de stelplicht en bewijslast rust, het voorschot van de deskundige dient te voldoen. Uitzondering hierop is wanneer de eisende partij het bewijs van zijn stellingen reeds heeft geleverd of dat bewijs voorshands geleverd moet worden geacht. De kantonrechter heeft partijen tot elk de helft van het voorschot veroordeeld en daarbij overwogen dat uit eerder onderzoek naar de staat van het dak kan worden opgemaakt dat de dakconstructie zo slecht is dat herstel alleen kan plaatsvinden door het vervangen van de constructie of delen daarvan. Het hof begrijpt de kantonrechter zo dat hij hiermee het bewijs van gebreken aan de dakconstructie (voorshands) geleverd acht. Het had in dat geval voor de hand gelegen dat [appellanten] c.s. het volledige voorschot zou moeten voldoen. Omdat [geïntimeerden] c.s. op dit punt geen incidenteel hoger beroep hebben ingesteld en [appellanten] c.s. niet slechter mogen worden van hun hoger beroep, blijft de kostenverdeling van het voorschot aldus dat ieder de helft dient te voldoen.
6.17
Ten aanzien van de hoogte van het deskundigenvoorschot is het hof van oordeel dat door [appellanten] c.s. onvoldoende is onderbouwd waarom deze kosten niet in verhouding zouden staan tot de kosten van het herstel van de gebreken. [appellanten] c.s. verwijzen enkel naar de eerder door [geïntimeerden] c.s. in het geding gebrachte deskundigenrapporten. Maar die deskundigen zijn niet met dezelfde opdracht ingeschakeld én zij begroten in hun rapporten niet (alleen) de kosten van het herstel van de constructie van het dak. Of [geïntimeerden] c.s. in dit kader al dan niet schadebeperkende maatregelen hebben getroffen, is voor de hoogte van het voorschot niet relevant.
6.18
Dit betekent dat grief 4 faalt.
6.19
Tot slot: het hof geeft partijen in overweging om nogmaals een poging te doen om het geschil zelf tot een einde te brengen. Dit hoger beroep is beperkt tot de grieven die [appellanten] c.s. tegen de tussenvonnissen van de kantonrechter hebben aangevoerd. Voortprocederen kost dan ook niet alleen extra tijd, geld en moeite, maar brengt ook onzekerheden en risico’s over het verdere verloop en de uitkomst van de procedure voor beide partijen met zich mee. Partijen kunnen zich een en ander (waaronder de aanzienlijke kosten van de deskundige) besparen, en proberen alsnog overeenstemming te bereiken over een vergoeding voor herstel van het dak/de dakconstructie. Met de tot nu toe door hen gemaakte kosten zouden de kosten van herstel wellicht al (grotendeels) vergoed kunnen zijn.
7.De slotsom
7.1
De grieven 1, 2 en 4 falen. Grief 3 slaagt. Dat betekent dat het tussenvonnis van
24 december 2019 zal worden bekrachtigd. Het tussenvonnis van 28 juli 2020 zal worden vernietigd waar het de vraagstelling aan de deskundige betreft en zal voor het overige worden bekrachtigd.
24 december 2019 zal worden bekrachtigd. Het tussenvonnis van 28 juli 2020 zal worden vernietigd waar het de vraagstelling aan de deskundige betreft en zal voor het overige worden bekrachtigd.
7.2
De deskundige zal antwoord dienen te geven op de volgende vragen:
a. Kunt u een beschrijving geven van de staat van de constructie van het dak van de woning aan de [adres] 40 te [woonplaats1] en kunt u, met redenen omkleed, aangeven of deze staat redelijkerwijs overeenkomst met de staat ten tijde van de verkoop in oktober 2018? Heeft de constructie gebreken, en zo ja welke?
Opmerking: het gaat bij dakconstructie met name om het ‘onderliggende’ hout (zoals dakbeschot, dakplaten, balken) en dus niet om delen van het dak die van buiten zichtbaar zijn (zoals dakbedekking, nokvorsen, dakranden).
b. Indien u gebreken aan de dakconstructie waarneemt, hoe moeten deze gebreken worden hersteld? Is het daarvoor nodig om de dakconstructie geheel of gedeeltelijk te vervangen?
c. Wat zijn de kosten van herstel?
d. Zijn er nog andere feiten of opmerkingen die volgens u van belang zijn voor een goede beoordeling van de zaak?
7.3
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen (twee punten, tarief II). De kantonrechter zal bij eindvonnis over de proceskosten in eerste aanleg beslissen.
8.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussenvonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 24 december 2019;
vernietigt het tussenvonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 28 juli 2020, ten aanzien van de in rechtsoverweging 2.9 geformuleerde vragen aan de deskundige en in zoverre opnieuw recht doende verzoekt de deskundige antwoord te geven op de hiervoor onder 7.2 genoemde vragen;
bekrachtigt het tussenvonnis van 28 juli 2020 voor het overige;
verwijst de zaak naar de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, voor verdere afdoening en beslissing, met inachtneming van wat in dit arrest is overwogen en beslist;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 338,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. M. Willemse, mr. H. de Hek en mr. J.E. Wichers en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
7 december 2021.
7 december 2021.