ECLI:NL:GHARL:2021:3793

• Datum uitspraak: 20 april 2021
• Publicatiedatum: 20 april 2021
• Zaaknummer: 200.271.891
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: S.C.P. Giesen; A.E.F. Hillen; R.S. de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid hennepkwekerij in woning

De huurder verhuurt sinds 2008 een woning waarin op 17 januari 2019 een hennepkwekerij op zolder is aangetroffen. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens schending van de huurvoorwaarden die hennepteelt verbieden. De kantonrechter wees de vordering af wegens onvoldoende bewijs van daadwerkelijke hennepteelt.

In hoger beroep stelt het hof vast dat hoewel niet met zekerheid kan worden vastgesteld dat er hennep is geteeld, alle benodigde materialen en apparatuur voor hennepteelt aanwezig waren. De verklaring van de huurder dat het materiaal voor bananenplanten was, wordt door het hof als ongeloofwaardig verworpen.

Het hof oordeelt dat de aanwezigheid van de kwekerij, ook als deze niet in werking was, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormt. Gelet op het woonbelang van de huurder en haar minderjarige kinderen wordt een ruime ontruimingstermijn van acht weken toegekend. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder veroordeeld tot ontruiming, betaling van huur over de periode tussen ontbinding en ontruiming, en proceskosten.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens aanwezigheid van een hennepkwekerij en de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen 15 weken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.271.891

(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn 7561762)

arrest van 20 april 2021

in de zaak van

de stichting
Stichting De Woonmensen ,

gevestigd te Apeldoorn,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: De Woonmensen,

advocaat: mr. M.J. Seijbel,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.A. Oosterveer.

1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 februari 2021 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit de mondelinge behandeling, gehouden op 24 maart 2021, waar partijen hun standpunt aan de hand van pleitnotities hebben toegelicht en waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op 8 juni 2021 of zoveel eerder als mogelijk

2. De beoordeling in hoger beroep

2.1

[geïntimeerde] huurt sinds 11 juni 2008 een woning van De Woonmensen aan de [a-straat1] in [A] . Zij woont daar met haar drie kinderen van wie er twee minderjarig zijn. Volgens De Woonmensen is er op 17 januari 2019 op de zolder van de woning een hennepkwekerij aangetroffen. Omdat dat getuigt van slecht huurderschap en in strijd is met artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden, waarin staat dat het niet is toegestaan hennep te kweken in de woning, heeft De Woonmensen bij de kantonrechter gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen de woning te verlaten. De kantonrechter heeft dat afgewezen omdat volgens hem onvoldoende is komen vast te staan dat er daadwerkelijk hennepresten zijn aangetroffen op de zolder en dat er in het gehuurde hennep is gekweekt.

2.2

De Woonmensen legt dezelfde vorderingen nu aan het hof voor. Onder verwijzing naar - de hierna verder te bespreken - processen-verbaal en een hennepbericht van de politie komt het standpunt van De Woonmensen erop neer dat op de zolder van de woning van [geïntimeerde] een hennepkwekerij is aangetroffen die volgens De Woonmensen in werking is geweest omdat de politie ook hennepresten heeft aangetroffen. Maar ook als dat niet het geval is en er slechts sprake was van een hennepkwekerij die nog niet in werking was, is er volgens De Woonmensen sprake van tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof oordeelt als volgt.

2.3

In het proces-verbaal van bevindingen dat op 17 januari 2019 is opgemaakt, staat dat er een professionele hennepkwekerij is aangetroffen op de zolder van de woning van [geïntimeerde] . Vervolgens zijn collega’s van het hennepteam naar de woning van [geïntimeerde] gekomen. Er is een hennepbericht en een ‘proces-verbaal aantreffen hennepkwekerij’ (hierna: het proces-verbaal) opgesteld en er is een aantal foto’s gemaakt. In het hennepbericht staat dat onder andere is aangetroffen: een kweektent (een tent die van licht en warmte geïsoleerd is) met daarin vijftien potten met aarde en wortelresten, een koolstoffilter, een vervuild filterdoek, een CO2-booster, kweekmaterialen, groei- en bloeimiddelen voor hennepplantenen assimilatielampen. In het hennepbericht staat dat er resten van hennepplanten werden aangetroffen in verschillende potten en op de grond in de kweektent. Er is, zo staat in dit bericht, sprake geweest van een eerdere oogst. In het proces-verbaal staat dat gezien de waargenomen uiterlijke kenmerken, kleur, vorm en geur de aangetroffen planten hennepplanten zijn.

2.4

[geïntimeerde] heeft terecht kritiek geuit op het proces-verbaal en het hennepbericht. Zo staat in het proces-verbaal dat er hennepplanten op zolder zijn aangetroffen terwijl vaststaat dat dat niet zo was. In het hennepbericht staat dat resten van hennepplanten zijn aangetroffen in verschillende potten en tussen de aangetroffen spullen. Op de foto’s die door de politie zijn gemaakt, zijn echter geen hennepresten te zien. Ook kan niet worden vastgesteld waar het vermeende hennepblad dat te zien is op foto 6, op de zolder is aangetroffen. Op de foto van de 15 potten is, zo is ter zitting met de raadslieden vastgesteld, in ieder geval met het blote oog geen blad te zien. Op de zorgvuldigheid waarmee het hennepbericht en het proces-verbaal zijn opgesteld, valt dus het nodige aan te merken en op basis van het hennepbericht en het proces-verbaal (en de aanvullende verklaring van politieman Goemaat) kan ook naar het oordeel van het hof niet worden vastgesteld dat op de zolder van Van Veluwe hennepresten zijn aangetroffen.

2.5

Uit het hennepbericht, het proces-verbaal, de bijbehorende foto’s en hetgeen tijdens de zitting is besproken, kan over de situatie op de zolder van [geïntimeerde] op 17 januari 2019 wel het volgende worden vastgesteld. Op de zolder van de woning, die met een vlizotrap kan worden bereikt, stond een zogenaamde kweektent die kon worden opengeritst. In die kweektent stonden op de grond 15 potjes met glad afgestreken aarde. In de kweektent hing rechtsboven in de hoek een koolstoffilter. Er was een kleurverschil tussen het filterdoek onder de bevestigingsbanden en de rest van het filterdoek. In de tent stond een CO2-booster. Uit de tent/van achter de tent kwam een afzuigpijp die naar het zolderraam werd geleid en uit het openstaande zolderraam hing. Het koolstoffilter en de CO2-booster waren niet op het elektriciteitsnet aangesloten. Naast de tent stond een waterton met een dompelpomp. In een kast op de zolder stonden, netjes geordend, flessen met voedingsmiddelen voor planten (met op enkele flessen de aanduiding ‘canna’) en lagen er assimilatielampen.

2.6

De verklaring die [geïntimeerde] voor deze aangetroffen situatie heeft gegeven is de volgende. In 2014 heeft een vriend van haar ( [B] ) een zwarte tas met spullen gebracht en de broer van [geïntimeerde] , die toen toevallig bij [geïntimeerde] thuis was, heeft die tas op de zolder gezet. [geïntimeerde] heeft op enig moment in 2016 twee bananenplanten gekocht. Zij heeft die planten in de winter buiten laten staan. De planten leken dat niet te hebben overleefd maar in het voorjaar kwamen er toch jonge plantjes tevoorschijn. De toenmalige partner van [geïntimeerde] (hierna: [C] ) heeft deze plantjes in het najaar van 2017 – om te voorkomen dat deze plantjes ook dood zouden gaan – met de broer van [geïntimeerde] in potjes gezet. Op zolder lag tussen de spullen van [B] een kweektent. [C] heeft die tent – samen met [geïntimeerde] zelf danwel haar broer – opgezet en de plantjes daarin gezet om te voorkomen dat de vloerbedekking nat zou worden bij het water geven. In het voorjaar van 2018 zijn de plantjes buiten in grote potten gezet. Het was de bedoeling dat deze planten in het najaar van 2018 weer op zolder gezet zouden worden maar dat is er niet van gekomen. De situatie die op 17 januari 2019 is aangetroffen, betrof, aldus de verklaring van [geïntimeerde] , dus de situatie zoals die was nadat de plantjes in het voorjaar van 2018 uit de potjes zijn gehaald en in grote potten buiten zijn neergezet.

2.7

Het hof acht de verklaring van [geïntimeerde] dat de inrichting van de zolder te maken had met het laten overwinteren van bananenplanten om meerdere redenen onwaarschijnlijk. Op zichzelf is nog wel voorstelbaar dat (niet winterharde) planten in de winter in huis worden gehaald en op zolder worden gezet. Dat vervolgens een kweektent wordt opgezet om de planten in te zetten om te voorkomen dat er water op de vloerbedekking lekt, acht het hof een complexe, weinig voor de hand liggende oplossing. Een afgesloten donkere tent (er waren geen lampen in de tent) waarbij planten dus zijn onttrokken aan (dag)licht lijkt ook geen optimale situatie om bananenplanten te laten overwinteren. Maar veel meer in het oog springt dat er in de tent een koolstoffilter hing en een luchtafvoerbuis vanaf de tent naar het open zolderraam werd geleid en uit het raam hing. Hierover heeft [geïntimeerde] tijdens de zitting verklaard dat [C] (achteraf) tegen haar heeft gezegd dat dat was voor de frisse lucht voor de planten. Dat acht het hof een volstrekt ongeloofwaardige verklaring. Een koolstoffilter wordt aangebracht om geuren af voeren via een luchtpijp. Een koolstoffilter voert geen frisse lucht aan. Voor de aanwezigheid van een CO2-booster heeft [geïntimeerde] in het geheel geen uitleg kunnen geven en dat valt met het overwinteren van bananenplanten niet te rijmen. Datzelfde geldt voor de aangetroffen assimilatielampen en de grote hoeveelheid voedingsmiddelen voor planten (met op enkele flessen de aanduiding ‘canna’). De verklaring van [geïntimeerde] is op nog meer punten niet consistent. [geïntimeerde] heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat alle spullen die [B] heeft gebracht in een grote zwarte tas zaten en dat zij niet wist wat erin zat. De hoeveelheid spullen die op de foto’s valt waar te namen, inclusief de kweektent, past naar het oordeel van het hof zelfs niet in een (hele) grote sporttas. Tijdens de zitting heeft [geïntimeerde] haar verklaring bijgesteld en gezegd dat de kweektent niet in de tas zat. Die zou [B] dan los hebben achtergelaten op de zolder, maar dat strookt weer niet met de schriftelijke verklaring van [B] , die inhoudt dat hij de spullen in een zwarte tas bij [geïntimeerde] had gebracht. Ook op nog meer detailniveau is de verklaring van [geïntimeerde] niet plausibel. Zo zouden in het voorjaar van 2018 de kleine bananenplantjes in potten in de tuin zijn gezet. Op de foto’s zijn vijftien in (vrij rechte) rijen opgestelde potjes waarneembaar, tot vlak onder de rand gevuld met, glad afgestreken, aarde. Dit beeld laat zich moeilijk rijmen met potjes waaruit kleine bananenplantjes zijn gehaald om deze in een grote bak te planten. In dat geval zou ten minste in de aarde in de potjes waarneembaar moeten zijn dat er een plantje uit is verwijderd of geschept. Het hof acht de verklaring van [geïntimeerde] al met al zo ongeloofwaardig, dat deze terzijde wordt geschoven. [geïntimeerde] heeft verklaringen overgelegd van [B] , haar broer, zus, moeder en oudste zoon die in feite neerkomen op een bevestiging van het verhaal van [geïntimeerde] , namelijk dat de inrichting op zolder bedoeld was voor bananenplantjes en niet voor hennepplanten, en dat die er ook nooit hebben gestaan. Ook als er bananenplanten op zolder hebben gestaan, neemt dit niet weg dat, nu het hof de verklaring van [geïntimeerde] heeft verworpen, de aangetroffen inrichting op de zolder niet het doel had bananenplanten te laten overwinteren. Aan het tegenbewijsaanbod van [geïntimeerde] gaat het hof daarom voorbij.

2.8

Het hof stelt vast dat op de zolder alle benodigde apparatuur en materiaal voor het kweken van hennepplanten aanwezig was: een kweektent, CO2-booster, koolstoffilter met afvoerpijp die uit het raam hing, de potjes met grond, een waterton met dompelpomp, assimilatielampen, (‘canna’)groeimiddelen en een knipschaartje. Dit betreft materiaal en apparatuur die worden gebruikt, respectievelijk nodig zijn voor het kweken van hennep(plantjes). Naar het oordeel van het hof wijzen de aangetroffen zaken in ieder geval op een hennepkwekerij die ofwel vrijwel klaar was voor gebruik, ofwel niet langer gebruikt werd. Het hof kan, zoals gezegd, niet vaststellen dat er hennepresten zijn aangetroffen en of al eerder daadwerkelijk hennep is gekweekt op zolder, hoewel de vervuiling van het filter een sterke aanwijzing vormt dat dat wel is gebeurd. De vraag of er al daadwerkelijk is geteeld, kan in het midden blijven. Ook de aanwezigheid van een hennepkwekerij die vrijwel klaar was voor gebruik dan wel niet langer gebruikt werd, levert schending van artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden op en is in strijd met het handelen als goed huurder. De Woonmensen heeft in dit verband ook aangevoerd dat zij uitdraagt dat een zero-tolerance beleid geldt. De aanwezigheid van een hennepkwekerij brengt grote potentiële risico’s en nadelen mee. Er kan water- en stankoverlast ontstaan en mogelijk brandgevaar. Het heeft een negatieve uitstraling op de omgeving en het risico bestaat dat criminaliteit wordt aangetrokken. Voor zover [geïntimeerde] zich er nog op beroept dat zij niets afwist van wat zich op haar zolder afspeelde, wijst het hof op artikel 7:219 BW op grond waarvan [geïntimeerde] verantwoordelijk is voor het gedrag van degenen die zij toelaat in haar woning.

2.9

De aanwezigheid van een hennepkwekerij die vrijwel klaar was voor gebruik dan wel niet langer gebruikt werd, levert een tekortkoming op in de naleving van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Wanneer het woonbelang van [geïntimeerde] en haar drie kinderen, onder wie twee minderjarige, wordt afgezet tegen deze tekortkoming, dan komt aan het woonbelang niet een zodanig gewicht toe dat de vordering tot ontbinding moet worden afgewezen. Wel ziet het hof in de omstandigheid dat er minderjarige kinderen in het spel zijn, aanleiding een ruimere ontruimingstermijn te bepalen van acht weken vanaf heden. Bovenop de ontruimingstermijn telt het hof het aantal weken dat bij vervroeging uitspraak is gedaan. Dat is zeven weken. De huur over de periode tussen ontbinding en ontruiming zal, zoals gevorderd, moeten worden voldaan als schadevergoeding. Ook de vordering tot terugbetaling van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg wordt toegewezen.

3. De conclusie

3.1

Het principaal hoger beroep slaagt, het incidenteel hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [geïntimeerde] wordt in de kosten van beide instanties veroordeeld. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van De Woonmensen zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 83,52

- griffierecht
€ 121,-

totaal verschotten € 204,52

- salaris advocaat € 540,-

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 101,05

- griffierecht
€ 760,00

totaal verschotten € 861,05

- salaris advocaat € 2.785,- (2,5 punten x tarief II)

3.2

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter te Apeldoorn van 31 juli 2019 en 2 oktober 2019 en doet opnieuw recht;

ontbindt de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en De Woonmensen met betrekking tot de woning aan de [a-straat1] te [A] ;

veroordeelt [geïntimeerde] binnen
uiterlijk 15 weken na heden de woning met al het hare en de haren en met alle goederen die geen eigendom zijn van De Woonmensen te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon, zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van De Woonmensen te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan De Woonmensen van een schadevergoeding gelijk aan de hoogte van de huurtermijnen gerekend vanaf de ontbindingsdatum tot de dag van ontruiming;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van De Woonmensen wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 204,52 voor verschotten en op € 540,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 861,05 voor verschotten en op

€ 2.785,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [geïntimeerde] aan De Woonmensen de proceskosten terug te betalen die De Woonmensen op grond van het vonnis van 2 oktober 2019 aan haar heeft betaald;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, A.E.F. Hillen en R.S. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2021.