ECLI:NL:GHARL:2021:4758

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.259.140/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 6254465)

arrest van 18 mei 2021

in de zaak van

[appellante],

wonende te [A] ,

appellante in het principaal hoger beroep en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagde,

hierna te noemen:
[appellante],

advocaat: mr. M.W. Veldhuijsen, kantoorhoudend te Bussum,

tegen

de stichting
Stichting de Alliantie,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep en appellante in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: eiseres,

hierna te noemen:
De Alliantie,

advocaat: mr. W. Vos, die kantoor houdt te Amsterdam.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 maart 2020 hier over.

1.2

Ter uitvoering van het genoemde tussenarrest heeft op 16 juni 2020 via een skype verbinding met instemming van partijen een enkelvoudige comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de processtukken.

1.3

Daarna is de zaak naar de rol verwezen voor arrest.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1

De Alliantie verwijt [appellante] dat zij overlast aan andere huurders van De Alliantie veroorzaakt en heeft bij de kantonrechter geëist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van het aan haar verhuurde appartement en tot betaling van de gebruikskosten na ontbinding, de ontruimingskosten en de proceskosten.

2.2

[appellante] is het er niet mee eens dat zij overlast veroorzaakt, waarna de kantonrechter in het tussenvonnis van 25 april 2018 aan De Alliantie bewijs heeft opgedragen. Na zeven getuigen, waaronder [appellante] , te hebben gehoord, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 6 februari 2019 geoordeeld dat De Alliantie in de bewijsopdracht is geslaagd. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, [appellante] veroordeeld tot ontruiming en betaling van de gebruiksvergoeding tot de datum van de ontruiming en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

2.3

[appellante] heeft haar appartement noodgedwongen ontruimd en is het met het eindvonnis van de kantonrechter niet eens. [appellante] wil in hoger beroep dat het eindvonnis wordt vernietigd en de huurovereenkomst met De Alliantie in stand blijft.

2.4

De Alliantie vindt dat de kantonrechter tot een juist oordeel is gekomen. In hoger beroep heeft De Alliantie ook nog geëist dat [appellante] de ontruimingskosten, de opslagkosten en de kosten van herstel van het appartement gaat betalen.

2.5

Het hof is het met de beslissing van de kantonrechter eens. Ook vindt het hof dat [appellante] € 3.030,02 aan ontruimings- en herstelkosten moet betalen. Na een weergave van de feiten wordt uitgelegd waarom dat zo is.

3.De vaststaande feiten

3.1

Met ingang van 1 oktober 2003 is [appellante] op basis van een schriftelijke huurovereenkomst het appartement aan de [a-straat 1] in [A] (hierna: het Appartement) van De Alliantie gaan huren. Het Appartement is gelegen op de eerste etage van een complex appartementen met twee verdiepingen. In de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige Woonruimte, versie 1997, op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing verklaard.

3.2

Vanaf medio 2016 hebben omwonenden – ook huurders van De Alliantie – klachten over [appellante] bij De Alliantie geuit. De klachten hebben vooral betrekking op ongevraagd fotograferen, schelden en geluidsoverlast.

3.3

In een uitvoerige brief van 21 september 2016 aan [appellante] heeft De Alliantie de klachten van omwonenden opgesomd, de reactie van [appellante] op die klachten weergegeven en het standpunt van De Alliantie gemeld. Aan het slot van de brief staat onder meer:

zowel [appellante] als de buren wordt geadviseerd elkaar voortaan te negeren,
[appellante] zal geen foto’s van de buren meer maken,
op 28 september 2016 zal De Alliantie een lekkage in het Appartement bekijken.

3.4

Op 28 september 2016 en 6 oktober 2016 heeft [appellante] geweigerd medewerkers van De Alliantie binnen te laten voor het onderzoek naar een lekkage. Een medewerker mocht uiteindelijk op 6 oktober 2016 even op het balkon kijken.

3.5

In een brief van 7 november 2016 heeft De Alliantie [appellante] bericht een zorgmelding bij het Sociaal Plein van de gemeente te hebben gedaan en aangegeven dat het Sociaal Plein met [appellante] contact zal opnemen om te luisteren naar haar verhaal en te bezien welke hulp aan haar kan worden geboden. [appellante] heeft het contact met het

Sociaal Plein afgehouden en hulp en begeleiding geweigerd.

3.6

In de brief van 26 juli 2017 heeft De Alliantie weergegeven wat vanaf november 2016 is gebeurd. Zo heeft de brandweer op 30 juni 2017, na een melding van buren van [appellante] , het Appartement bezocht. De brandweer heeft de politie gewaarschuwd. Met de politie is de brandweer in het Appartement geweest en heeft gezien dat de voordeur gebarricadeerd was en dat het gehele Appartement vol stond met spullen. De brandweer achtte het Appartement “zeer” brand “onveilig”.

Op verzoek van de politie is op 30 juni 2017 ook de GGZ naar het Appartement gekomen en heeft [appellante] , na een aanvankelijke weigering, ingestemd met hulpverlening en begeleiding door de GGZ en andere hulp die nodig wordt geacht. Op 21 juli 2017 heeft [appellante] volgens De Alliantie de GGZ laten weten niet meer met hulp door de GGZ en andere instanties in te stemmen en een opgesteld plan van aanpak niet te zullen ondertekenen. De Alliantie heeft in de brief [appellante] een laatste kans gegeven hulpverlening te accepteren. In de brief wordt aangekondigd dat als [appellante] bij haar weigering blijft, De Alliantie een juridische procedure tegen [appellante] zal starten die er toe kan leiden dat zij het gebruik van het Appartement verliest. Aan het slot van de brief wordt [appellante] nogmaals gevraagd te stoppen met overlast, bestaande uit het uitschelden van buren en visite van buren, het gooien van spullen vanaf haar balkon, het ongevraagd fotograferen en filmen van omwonenden en hun visite en het veroorzaken van geluidsoverlast.

3.7

In een kort geding procedure heeft [appellante] toegezegd mee te zullen werken aan een onderzoek van haar geestesgesteldheid. [appellante] heeft aan de afspraak in kort geding uitvoering gegeven en zich laten onderzoeken. De uitkomst van dat onderzoek heeft [appellante] in deze procedure niet overgelegd.

3.8

De Alliantie heeft het vonnis van de kantonrechter van 6 februari 2019 tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het Appartement ten uitvoer gelegd, waarna het Appartement op 18 april 2019 is ontruimd.

3.9

De Alliantie heeft [appellante] in een brief van 13 mei 2019 laten weten dat de opruim- en afvoerkosten € 3.439,62 bedragen en haar verzocht dit bedrag binnen 14 dagen te betalen.

3.1

In een brief van 22 mei 2019 aan [appellante] heeft De Alliantie laten weten dat bij de eindopname van het Appartement herstelwerkzaamheden nodig waren tot een bedrag van € 2.559,52. In de brief is een uitvoerige specificatie van dit bedrag opgenomen. In de brief wordt aangekondigd dat het bedrag zal worden verrekend met de eindafrekening.

3.11

In een brief van 29 mei 2019 heeft De Alliantie aan [appellante] opgegeven dat zij in totaal een bedrag van € 6.618,20 aan ontruimings- en afvoerkosten, kosten van herstelwerkzaamheden en deurwaarderskosten moet betalen.

4.De beoordeling van het geschil

klachten in hoger beroep

4.1

In haar schriftelijk stuk (memorie van grieven) heeft [appellante] twee klachten (grieven) geformuleerd. In de eerste grief komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat De Alliantie in haar bewijsopdracht is geslaagd en dat er jarenlang sprake is van door [appellante] veroorzaakte overlast die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met grief 2 bestrijdt [appellante] dat van De Alliantie niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten en wordt in de toelichting in het bijzonder ingegaan op het niet aanbieden van een andere woning.

4.2

De Alliantie is in het incidenteel appel opgekomen tegen de niet toegewezen ontruimingskosten en heeft haar eis gewijzigd en vermeerderd. De Alliantie heeft gevorderd dat [appellante] ook wordt veroordeeld tot betaling van € 5.589,54 aan kosten voor de ontruiming, herstel van het Appartement en kosten voor transport en opslag van de ontruimde spullen. Deze eisvermeerdering heeft De Alliantie in haar eerste processtuk in hoger beroep (de memorie van antwoord) gedaan en komt het hof niet in strijd met de goede procesorde voor. [appellante] heeft daartegen ook geen bezwaar gemaakt en tegen de eisvermeerdering alleen inhoudelijk verweer gevoerd. Het hof zal in de beoordeling van de vermeerderde eis uitgaan.

bewijsopdracht

4.3

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 25 april 2018 aan De Alliantie te bewijzen opgedragen dat “van de zijde van [appellante] sprake is van het veroorzaken van een zodanige aan haar toe te rekenen overlast voor omwonenden dat van De Alliantie niet langer kan worden gevergd de huurovereenkomst met [appellante] voort te zetten”. Ter toelichting heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 6 februari 2019 overwogen dat de bewijsopdracht er niet toe strekt dat komt vast te staan dat de overlast toerekenbaar is in juridische zin maar dat komt vast te staan dat de klachten van omwonenden over door [appellante] veroorzaakte overlast reëel zijn en niet zijn ingegeven door discriminatie vanwege haar achtergrond. Na 6 getuigen van De Alliantie en [appellante] als getuige in de contra-enquête te hebben gehoord, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 6 februari 2019 geoordeeld dat [appellante] voor overlast zorgt – bestaande uit uitschelden, geluidoverlast en (gewelds)incidenten in 2016 en op 14 april 2018 – zodat De Alliantie in de bewijsopdracht is geslaagd.

4.4

Tegen de (bedoeling van de) bewijsopdracht is [appellante] niet opgekomen. Met grief 1 bestrijdt [appellante] de waardering van het door De Alliantie geleverde bewijs.

uitschelden

4.5

Allereerst rekent de kantonrechter [appellante] in het bijzonder aan dat zij omwonenden, huurders van De Alliantie die veelal op leeftijd zijn, op ‘buitengewoon akelige wijze’ uitscheldt en daarmee ook tijdens de procedure is doorgegaan. De omwonenden voelen zich door het schelden van [appellante] ernstig in hun woongenot aangetast en worden volgens de kantonrechter op een niet acceptabele wijze in hun bewegingsvrijheid beperkt. Ter ondersteuning verwijst de kantonrechter naar:

de geluidopnames, overgelegd als prod. 62 en 66 (kennelijk is bedoeld productie 60);
de getuigenverklaringen van het echtpaar [B] en mevrouw [C] .

4.6

[appellante] heeft als getuige verklaard dat zij [D] , de bezoeker van de benedenbuurman [E] , regelmatig heeft uitgescholden.

Uit de verklaringen van het echtpaar [B] (toen 90 en 82 jaar) blijkt dat [appellante] hen iedere keer als zij in hun achtertuin zijn uitscheldt voor ‘aso’s’, ‘alcoholisten’, ‘terror-oma’, hen ziektes toewenst en hen toeroept dat zij naar het bejaardentehuis moeten. [appellante] was bij het getuigenverhoor van [B1] aanwezig. Uit het proces-verbaal blijkt dat zij toen naar aanleiding van de verklaring van [B1] heeft gezegd dat zij hen uitscheldt omdat het echtpaar [B] haar als aso in de buurt heeft weggezet. Het echtpaar [B] heeft dat laatste in hun getuigenverklaringen ontkend. In ieder geval heeft [appellante] met die verklaring het uitschelden van het echtpaar [B] toegegeven.

De (toen 65-jarige) getuige [E] (benedenbuurman) heeft verklaard dat hij door [appellante] is uitgescholden en dat ook zijn bezoek ( [D] en zijn ex-vrouw [F] ) verwensingen van [appellante] kreeg te horen. Zelf heeft [appellante] bij de kantonrechter verklaard de bezoeker [D] voor onder meer “terror- [D] ” en “schreeuw- [D] ” te hebben uitgemaakt. Het echtpaar [B] heeft in hun verklaringen bevestigd dat [E] door [appellante] wordt uitgescholden. Ook de schriftelijke verklaring van zijn ex-vrouw [F] bevestigt het schelden van [appellante] tegen [E] en tegen haar. Dat uitschelden is volgens het echtpaar [B] ook de vroegere bewoners [G] en (de 92-jarige) [H] overkomen. Een geluidsopname van het schelden naar [E] is als productie 60 bij akte 23 mei 2018 overgelegd. Te horen is dat [appellante] zegt: “
Kutchemtrails! Kankerveroorzakende chemtrails! Veel te veel van die schijtbejaarden! Met je doorgeflipte paardenhoer! Schijtbejaarde! Terrorbejaarde!".

In hoger beroep heeft [appellante] de verweten bewoordingen (‘alcoholisten’) aan het adres van de familie [B] niet bestreden, maar aangevoerd dat zij haar planten op het balkon toespreekt met de woorden dat die planten ‘zuipschuiten zijn’. Volgens [appellante] heeft het echtpaar [B] die woorden ten onrechte als scheldpartij richting hen opgevat. Die stelling acht het hof, mede gelet op haar eigen verklaringen tegenover de kantonrechter, ongeloofwaardig.

Daarmee staat het schelden naar het op de begane grond wonende echtpaar [B] , [E] en hun bezoekers voldoende vast. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [appellante] op het ontoelaatbaar schelden geregeld door omwonenden en De Alliantie is aangesproken, maar dat zij in haar gedrag volhardt.

De getuigen verklaren dat zij door onder meer dit gedrag van [appellante] in hun huurgenot worden aangetast. Als [appellante] thuis is, gaan zij niet meer in de achtertuin zitten en voelen zij zich in hun eigen huis niet veilig. Zij zijn bang dat [appellante] ergere dingen dan schelden gaat doen. Het echtpaar [B] heeft daarvoor gewezen op de doodsbedreigingen die [appellante] op Facebook heeft geuit. Prints van de facebookpagina van [appellante] zijn als producties 41, 42, 44, 45 en 50 overgelegd. De (27-jarige) getuige [C] heeft verklaard dat omwonenden vanwege [appellante] zo weinig mogelijk buiten komen en dat zij door hen gebeld wordt om hun vuil buiten te zetten. Het hof is van oordeel dat hiermee voldoende aannemelijk is gemaakt dat deze gedragingen van [appellante] het huurgenot van de beneden huurders aantasten en hen in hun bewegingsvrijheid beperken.

geluidsoverlast

4.7

Ten tweede heeft de kantonrechter aangenomen dat [appellante] op onacceptabele wijze geluidsoverlast veroorzaakt. De kantonrechter heeft verwezen naar de getuigenverklaringen van [E] en het echtpaar [B] . Het verweer van [appellante] dat een ander in het appartementencomplex geluidsoverlast veroorzaakt, heeft de kantonrechter verworpen met de overweging dat die persoon overlast van een andere aard veroorzaakte (harde muziek), die persoon niet meer in het appartementencomplex woont en de geluidsoverlast ook na het vertrek van die andere persoon is doorgegaan.

4.8

In hoger beroep blijft [appellante] erbij dat zij geen geluidsoverlast aan haar (beneden)buren veroorzaakt. Zij betwist dat zij hard en langdurig op deurbellen drukt en dat zij in haar Appartement geluid maakt (aangeduid als timmeren, hakken, tikken en dat het lijkt alsof er wordt ‘gebeeldhouwd’) om aan de benedenburen hinder toe te brengen.

4.9

Tegenover deze betwisting van [appellante] staan de getuigenverklaringen van de benedenbewoners, het echtpaar [B] en [E] en de vele per e-mail ingediende concrete klachten van het echtpaar [B] en [E] die zijn overgelegd. Uit dit alles blijkt dat [appellante] regelmatig lang op de bel/intercom drukt, met intervallen langdurig geluiden maakt die het echtpaar [B] associeert met timmergeluiden en [E] met ‘gebeeldhouw’ alsof [appellante] ‘een boomstam over de vloer rolt’.

4.1

Met deze e-mails en getuigenverklaringen is voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellante] geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Haar enkele ontkenning is onvoldoende om het geleverde bewijs onvoldoende te achten. [appellante] heeft in hoger beroep onvoldoende onderbouwd dat een ander die geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat de frequentie en de duur van de geluidsoverlast het huurgenot van de benedenbewoners merkbaar negatief beïnvloedt. Zo verklaart getuige [E] dat hij zich niet meer in zijn eigen huis thuis voelt.

geweldsincident

4.11

Ten derde tilt de kantonrechter zwaar aan het geweldsincident op 14 april 2018 waar [appellante] na de comparitie van partijen bij de kantonrechter bij betrokken is geraakt. De aanleiding voor dat geweldsincident is volgens de kantonrechter geweest dat [appellante] mensen tegen hun wil heeft gefilmd en/of gefotografeerd. De kantonrechter verwijst naar de overgelegde getuigenverklaringen. Weliswaar is volgens de kantonrechter de beeldopname die [appellante] heeft overgelegd niet erg duidelijk, maar de opname sluit ‘naadloos’ aan op de verklaringen van de betrokkenen over het incident. Dit incident, tezamen met het voorval in 2016 waarover [I] heeft verklaard, en de verdere gedragingen van [appellante] richting [I] en haar kinderen leveren volgens de kantonrechter een ernstige aantasting van het woongenot van [I] en haar gezin op.

4.12

Ook [I] is huurster van De Alliantie. Uit de verklaringen blijkt dat [I] en haar kinderen op 14 april 2018 samen met haar vriendin [J] en een dochter van [J] met de hond aan het wandelen waren. Op zeker moment kwamen zij [appellante] met haar fiets tegen. [appellante] filmde hen. Volgens [I] waren haar kinderen – mede door eerdere incidenten – bang voor [appellante] en vroeg zij [appellante] met het filmen te stoppen. [I] heeft verklaard dat [appellante] met de camera enkele malen op haar hoofd heeft gestompt, waarna haar vriendin [J] heeft ingegrepen. [J] heeft de camera uit de handen van [appellante] geslagen. Getuige [J] heeft deze door [I] geschetste gang van zaken bevestigd. Dit incident heeft [I] bij e-mail van 17 april 2018 aan De Alliantie gemeld, waarna ook de verklaring van haar vriendin [J] in de e-mail van 20 april 2018 is toegezonden. Het incident in 2016 betrof de indringende bemoeienis van [appellante] met boomhutten die de kinderen van [I] hadden gemaakt.

4.13

Volgens [appellante] heeft niet zij [I] maar heeft [I] haar aangevallen. Deze enkele verklaring is naar het oordeel van het hof onvoldoende om het door De Alliantie geleverde bewijs voor het incident in april 2018 te ontkrachten. Zo is de door [appellante] gemaakte en overgelegde filmopname fragmentarisch en kan daaruit de feitelijke gang van zaken niet worden afgeleid. In dat opzicht biedt deze ook geen steun aan de lezing van [appellante] . Bovendien heeft de kantonrechter bij de waardering van de filmopname mogen meewegen dat [appellante] de getuigen [I] en [J] bij het getuigenverhoor bij de kantonrechter niet met deze filmopname heeft geconfronteerd. Haar beroep op de verklaring van de forensisch geneeskundige biedt ook voor haar lezing van de feitelijke gebeurtenissen geen steun doordat in die verklaring wordt gesproken over een incident op 13 april 2018 – daarmee een dag voor het voorval met [I] – en uit die verklaring niet kan worden afgeleid wat de feitelijke gang van zaken op 14 april 2018 is geweest.

Het is begrijpelijk dat het optreden van [appellante] in 2016 en op 14 april 2018 op [I] en haar kinderen een diepe indruk heeft nagelaten en zij in hun doen en laten in en rond het gehuurde beperkt worden.

tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt

4.14

Een huurder heeft zich als goed huurder te gedragen en zich van overlast veroorzakende activiteiten aan andere huurders van de verhuurder te onthouden. Vast is komen te staan dat [appellante] langdurig en structureel de benedenbewoners en hun visite heeft uitgescholden, aan de benedenbewoners geluidsoverlast heeft veroorzaakt en zij bij een geweldsincident met (de kinderen van) een andere huurder betrokken is geweest. Met deze gedragingen heeft [appellante] het huurgenot van die omwonenden ernstig en frequent aangetast en als gevolg daarvan was De Alliantie tegenover de andere huurders gehouden tegen [appellante] op te treden. Ondanks intensieve interventie en het aanbieden van hulp van de zijde van De Alliantie heeft [appellante] in haar handelwijze naar de omwonenden volhard. Deze gedragingen leveren een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.15

In de memorie van grieven heeft [appellante] nog bestreden dat zij rookoverlast veroorzaakt, spullen van haar balkon gooit en door de ramen bij omwonenden hinderlijk naar binnen kijkt. Deze verwijten heeft de kantonrechter bij de beoordeling van de tekortkomingen die de ontbinding rechtvaardigen niet betrokken, zodat deze bezwaren van [appellante] onbesproken kunnen worden gelaten.

andere woonruimte

4.16

Uit de toelichting bij grief 2 blijkt dat [appellante] bepleit dat De Alliantie gehouden is haar gezien het conflict tussen haar en de benedenbewoners andere vervangende woonruimte aan te bieden.

4.17

Ook deze grief slaagt niet. Hiervoor is overwogen dat de tekortkomingen aan de zijde van [appellante] zodanig zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. In een dergelijk geval rust er op de verhuurder geen wettelijke of contractuele verplichting, die ook niet is gesteld, tot het aanbieden van andere woonruimte aan de huurder.

ontruimingskosten

4.18

De Alliantie vordert een bedrag van € 3.030,02 (€ 5.589,54 minus de mutatiekosten van € 2.559,52) aan ontruimingskosten. Dit bedrag is onderbouwd met drie facturen van Bruweij B.V., de eindafrekening bij brief van De Alliantie van 13 mei 2019, de brief van

29 mei 2019 en de e-mail van de gemeente van 23 september 2019.

4.19

[appellante] heeft op zichzelf de gevorderde bedragen niet bestreden. Haar verweer dat zij door de ontruiming is verrast en dat de door haar ingeschakelde De Paarse Pelikaan om haar bij de ontruiming te helpen het liet afweten, wordt verworpen. [appellante] is door de betekening van het vonnis en de aangezegde ontruiming op de hoogte gebracht van de ontruimingsdatum. De ontruiming heeft circa 10 weken na het vonnis plaatsgevonden, zodat [appellante] voldoende tijd en gelegenheid had het Appartement leeg en ontruimd aan

De Alliantie op te leveren. De omstandigheid dat de door haar ingeschakelde De Paarse Pelikaan het liet afweten is een omstandigheid die voor haar risico komt en niet aan

De Alliantie kan worden tegengeworpen.

De Alliantie heeft [appellante] bij brieven van 13 mei 2019 en 29 mei 2019, gezonden aan het bij De Alliantie laatst bekende adres van [appellante] , over (onder meer) de ontruimingskosten geïnformeerd en een betalingstermijn van 14 dagen gesteld. Daarmee is deze vordering opeisbaar. De omstandigheid dat er nog eventuele servicekosten zijn waarmee de openstaande bedragen verrekend kunnen worden staat aan de opeisbaarheid niet in de weg.

4.2

Het hof zal het gevorderde bedrag aan ontruimingskosten toewijzen.

mutatiekosten

4.21

De Alliantie vordert een bedrag van € 2.559,52 aan mutatiekosten. De Alliantie heeft dit bedrag onderbouwd met de brief van 22 mei 2019, waarin uitgebreid het totaalbedrag is gespecificeerd.

4.22

Het hof stelt voorop dat een huurder verplicht is bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in goede staat terug te geven. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Als de huurder deze verplichting niet is nagekomen, is de huurder in verzuim, zonder dat een ingebrekestelling is vereist. In het geval geen inspectie voorafgaand aan de ontruiming heeft plaatsgevonden, kan een verhuurder slechts de herstelkosten als schadevergoeding vorderen die de huurder zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren.^[1]

4.23

Niet in geschil is dat voorafgaand aan de ontruiming er geen inspectie heeft plaatsgevonden. Uit de specificatie van de herstelwerkzaamheden blijkt een groot aantal werkzaamheden die [appellante] zelf had kunnen uitvoeren. Het gaat daarbij onder meer om schoonmaken, schilderen en eenvoudig herstelwerk. De Alliantie heeft nagelaten concreet aan te geven welke posten kosten betreffen die [appellante] ook had moeten maken als zij zelf de werkzaamheden had uitgevoerd en welke werkzaamheden te specialistisch zijn om zelf uit te voeren. Hierdoor kan niet goed worden vastgesteld welk bedrag [appellante] aan mutatiekosten verschuldigd is, zodat dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.

5.De conclusie

5.1

De conclusie moet luiden dat het principaal hoger beroep van [appellante] wordt verworpen. [appellante] wordt in de proceskosten in het principaal beroep veroordeeld (tariefgroep II, 2 punten), de nakosten en de wettelijke rente daaronder begrepen.

5.2

Het incidenteel appel slaagt gedeeltelijk. De gevorderde ontruimingskosten zullen worden toegewezen. De mutatiekosten zullen worden afgewezen. De proceskosten in het incidenteel appel zullen daarom worden gecompenseerd.

De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis van 6 februari 2019 voor zover het betreft de afwijzing van de ontruimingskosten,

bekrachtigt het vonnis van 6 februari 2019 voor het overige,

veroordeelt [appellante] tot betaling van € 3.030,02 aan ontruimingskosten,

veroordeelt [appellante] in de proceskosten in het principaal appel en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door De Alliantie gemaakt, op € 741,- aan verschotten en € 2.228,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening,

compenseert de proceskosten in het incidenteel appel in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,

veroordeelt [appellante] in het nasalaris van € 163,-, te verhogen met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening,

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, W.P.M. ter Berg en P.S. Bakker en is op
18 mei 2021 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.

Ontbinding huurovereenkomst wegens langdurige overlast en toewijzing ontruimingskosten