ECLI:NL:GHARL:2022:2165

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.224.664

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/418122)

arrest van 22 maart 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. J.B. Maliepaard,

tegen:

1.[geïntimeerde1] ,

wonende te [woonplaats2] ,

advocaat: mr. J.M. de Bruijn,

2.
[geïntimeerde2],

wonende te [woonplaats2] ,

advocaat: mr. E.M. Uijttewaal,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , tezamen ook [geïntimeerden] c.s.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 december 2020 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

■ het deskundigenbericht van 2 maart 2021;

■ de memorie na deskundigenbericht van [appellant] , met producties;

■ de antwoordmemorie na deskundigenbericht van [geïntimeerde1] ;

■ de antwoordmemorie na deskundigenbericht van [geïntimeerde2] .

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De verder motivering van de beslissing in hoger beroep

2.1

Het hof heeft in zijn tussenarrest van 1 december 2020 ir. G.J. Rozemeijer van Adviesbureau Lüning benoemd tot deskundige en hem de volgende vragen voorgelegd:

1. Wilt u op basis van het voorhanden materiaal een beschrijving geven van de begin 2015 ontdekte houtaantasting in het rechter gedeelte - vanaf de weg gezien - van de woning? Was deze houtaantasting aanwezig op 27 december 2012, de dag van levering van de woning aan [appellant] en zo ja, in welke omvang?

2. In hoeverre wijkt de aldus door u vastgestelde of geschatte omvang van de houtaantasting op 27 december 2012 af van hetgeen [appellant] op grond van het rapport van Melssen van 21 november 2012 mocht verwachten, met name op basis van de opmerking:
“De vloer in de zitkamer golft maar langs de gevels is de vloer recht en stabiel. Ons inziens wordt dit veroorzaakt door uitzetting van de topvloer. Dit wordt mogelijk veroorzaakt door vocht van onder het huis. De beide houten vloeren van de vleugels links en rechts liggen boven het water; dit kan aantasting veroorzaken. Constructieve problemen zijn niet geconstateerd”?

3. In hoeverre kunt u de oorzaak van de houtaantasting vaststellen? Is deze veroorzaakt door damptransport vanuit de ondergrond of het water, of door een constructiefout in de houtskeletbouw, zoals een onjuiste aansluiting van de vlonders aan de gevels van de woning of de wijze van plaatsing van de damwand aan de linkerzijde, of door onvoldoende onderhoud van bijvoorbeeld de potdekseldelen of door een andere oorzaak? Als u van mening bent dat de houtaantasting mede is veroorzaakt door onvoldoende onderhoud van de woning, kunt u vaststellen in hoeverre die nalatigheid heeft plaatsgevonden na 27 december 2012 en in hoeverre dat heeft bijgedragen aan de schade, mede in het licht van het advies van Melssen:
“Het buitenschilderwerk ziet er redelijk uit, maar begint op diverse plaatsen te barsten en de potdekseldelen zijn deels aangetast door vocht. Het is aan te raden om uiterlijk het voorjaar van 2014 het houtwerk opnieuw te schilderen”?

4. Geeft het voorhanden materiaal u een basis voor de vaststelling dat de houtaantasting door werkzaamheden aan het oog is onttrokken of dat er aannemingswerkzaamheden zijn verricht in de aangetaste houtdelen zonder deze onder handen te nemen, terwijl goed vakmanschap had meegebracht de houtaantasting aan te pakken?

5. Wat is volgens u de meest geëigende manier van herstel van de houtaantasting? Wat zijn de kosten van uitvoering van deze herstelwerkzaamheden, gewaardeerd naar het prijspeil 2015, inclusief eventueel herstel van overige delen van het perceel? Wilt u daarbij de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor een herstel als dit betrekken, met name of de verbouwing moet voldoen aan nieuwbouweisen, het rechtens verkregen niveau of een norm als NEN 8700? Moet er volgens u een aftrek nieuw voor oud plaatsvinden en zo ja, hoe omvangrijk is deze? Zou [appellant] tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden elders moeten logeren en zijn inboedel moeten opslaan?

6. Geeft het onderzoek overigens nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn?

2.2

De deskundige heeft in zijn rapport van 2 maart 2021 de vragen beantwoord. Het hof citeert de volgende passages uit het rapport:

[
Naar aanleiding van vraag 1:]

(p. 6-7)
“Op basis van bestudering van bovengenoemde bronnen krijgen wij het volgende beeld van de situatie ter plaatse van de rechter zijgevel:

- Aan de rechterzijde (vanaf de weg gezien) bevindt zich de azobé damwand buiten de gevel. Deze situatie wijkt enigszins af van de achter- en linkergevel waar de gevel op de damwand is geplaatst. Ten gevolge van het feit dat de damwand meer naar buiten staat, liggen er naast de onderregel van de gevel nog 2 planken horizontaal tot aan de damwand. De planken bevonden zich onder de naastgelegen steiger. Net als de onderregel van de rechtergevel dragen de 2 horizontale planken af op de Azobé vloerbalken die parallel aan de achtergevel lopen. Zie schets van de herleidde bouwkundige situatie in figuur 1.

- Deze situatie wijkt af van de schets in het document van Constructiebureau De Prouw BV (12-24-) NLD262-Principedetails bestaand en nieuw d.d. 23-02-2015. Het niveau van de vlonder was ~10 centimeter hoger tov het niveau van de vloer van de woning. In het detail van De Prouw is deze ongeveer 10 cm te hoog getekend. Tevens bleek ook aan de rechterzijde, net als bij de achtergevel en linkerzijgevel een damwand aanwezig te zijn.

- Van de gevel aan de rechterzijde vertonen de onderregel, de onderzijde van de stijlen en het onderste rabatdeel houtaantasting.

- Ook de 2 horizontale planken buiten de gevel zijn aangetast; deze planken lijken te zijn uitgevoerd in een andere houtsoort dan Azobé (lagere duurzaamheidsklasse; mogelijk grenen? - vuren hout).

- Er zijn geen aanwijzingen gevonden dat ook de Azobé vloerconstructie aan de binnenzijde van de woning was aangetast.

(…)

(p. 8)
De houtaantasting is veroorzaakt door slechte (regen)waterafvoer onder de steiger. Regenwater dat op de steiger en de gevel valt stroomt tussen de steigerbeplanking af en komt terecht op de horizontale planken aan de buitenzijde van de rechtergevel. Zeer waarschijnlijk zijn als gevolg hiervan de horizontale planken, de onderzijde van het onderste rabatdeel en de onderregel van de gevel veelvuldig nat geworden en langdurig nat gebleven waardoor houtrot heeft kunnen optreden.

Het is niet duidelijk is of er een bouwkundige vochtkering aanwezig is geweest achter de onderste rabatdelen en op de horizontale planken. Een dergelijke waterkering is nergens op de foto's aangetroffen. (Ook al zou deze er geweest zijn, dan nog bestaat het risico dat na verloop van tijd vocht achter/onder de constructie kan komen en niet meer weg kan). De aanwezige bouwkundige constructie is gevoelig voor vochtophoping. Als het water op de horizontale planken komt kan het moeilijk wegkomen. Uit de foto 2 van bijlage 2-8 blijkt dat de (oorspronkelijke gevel- ) oplegging van de steigerbeplanking gedeeltelijk is hersteld door een regel ( inschatting 70 x 70 mm Azobé) op buitenste plank boven de damwand aan te brengen. Hierdoor is ongewild een gootconstructie gerealiseerd, wat mogelijk tot gevolg had dat de vochtophoping alleen is verergerd. Het is niet te achterhalen wanneer deze regel is aangebracht, maar gezien de kleur ervan oogt deze niet al te oud. Deze verkeerde waterafvoer is aan het zicht onttrokken door de bovengelegen steiger. Voor houten constructies in dergelijke vochtige omstandigheden is een houtsoort met duurzaamheidsklasse 1 (bijv. Azobé) aan te raden omdat houtsoorten met een slechtere duurzaamheidsklasse het risico lopen sneller aangetast te worden. Een ondeugdelijke bouwkundige constructie. Op basis van de foto's lijkt het erop dat de onderregel van de gevel en de horizontale planken naast de gevel niet uitgevoerd in Azobé. Waarschijnlijk is dit geen hout met duurzaamheidsklasse I.

Naar aanleiding van de vraag:Is deze veroorzaakt door damptransport vanuit de ondergrond of het water, of door een constructiefout in de houtskeletbouw:Damptransport: Damptransport vind plaats van warme lucht naar koude lucht. Mede omdat er sprake is van een ongeïsoleerde constructie is damptransport dan ook niet waarschijnlijk de oorzaak van de schade aan de gevel en de horizontale planken naast de gevel.

Zoals aangegeven bij antwoord vraag lb ligt de oorzaak in een slechte waterafvoer, niet in een constructiefout in de houtskeletbouw. De later aangebrachte regel tbv oplegging steigerdelen heeft de situatie mogelijk nog verergerd. Op basis van de foto's concluderen wij dat de andere genoemde oorzaken (de wijze van plaatsing van de damwand aan de linkerzijde, of door onvoldoende onderhoud van bijvoorbeeld de potdekseldelen of door een andere oorzaak) hier niet van toepassing zijn.

(…)

(p. 9) De snelheid van aantasting is afhankelijk van een groot aantal factoren en is niet met zekerheid vast te stellen. Er kan dus niet met zekerheid worden gesteld of de in 2015 aangetroffen aantasting ook al in december 2012 aanwezig is geweest. Gezien de omvang van de aantasting in 2015 vinden wij het aannemelijk dat een deel hiervan ook al in 2012 aanwezig zal zijn geweest.

(…)

[naar aanleiding van vraag 2:]

Het rapport Melssen constateert dat er sprake is van enige aantasting aan de houten geveldelen en dat onderhoud hieraan op korte termijn noodzakelijk is. Ook wordt geconstateerd dat de topvloer van de zitkamer golft, met als mogelijke oorzaak vocht. Op basis van bovengenoemde opmerking had [appellant] niet kunnen weten dat er sprake was van aantasting van de onderconstructie van de gevel. De in 2015 aangetroffen aantasting was niet zichtbaar zonder het verwijderen van geveldelen of steigerplanken.

(…)

[naar aanleiding van vraag 3:]

De houtaantasting van de rechterzijgevel is niet veroorzaakt door de verminderde staat van de gevelbekleding, maar door de detaillering aan de onderzijde van de gevel waardoor er sprake is geweest van veelvuldig en langdurige vochtophoging.

(…)

(p. 10)

[naar aanleiding van vraag 4:]

In de periode 2002-2012 zijn er reparaties uitgevoerd aan de steiger. Niet duidelijk is waar en wanneer deze reparaties precies zijn uitgevoerd. Het is dus niet duidelijk of dit op de plek is geweest waar nu de aantasting is aangetroffen. Ook is niet met zekerheid vast te stellen of op dat moment er ook al sprake is was van aantasting. Het lijkt aannemelijk dat de extra Azobé regel na 2002 is aangebracht.

Gezien het bovenstaande geeft het voorhanden materiaal ons onvoldoende basis om vast te stellen dat door werkzaamheden de houtaantasting, zoals is geconstateerd in 2015, aan het oog is onttrokken. Ook is er voor ons onvoldoende basis om vast te stellen dat er tijdens werkzaamheden verricht na 23 augustus 2002 rotte delen niet onder handen zijn genomen in of in de buurt van de in 2015 geconstateerde aangetaste delen.

[naar aanleiding van vraag 5:]

Herstel bestaat uit 2 onderdelen:

aangetaste houten onderdelen (onderregel en stijlen hsb gevel en horizontale, planken buiten de gevel), én
Het verbeteren van de waterafvoer om toekomstige problemen te voorkomen.

Wat betreft het laatste punt is het aan te raden om een deugdelijke waterkering met afschot aan te brengen. Omdat niet voorkomen kan worden dat er (regen)water toestroomt onder de steiger is het noodzakelijk om dit water snel af te voeren. Voorkomen moet worden dat er langdurig water kan blijven staan. Het afschot dient er voor te zorgen dat water snel wordt afgevoerd van de gevel weg. De waterkering moet er voor zorgen dat de ondergelegen constructie beschermd wordt.

(…)

(p. 11)

Als uitgangspunt voor de kostenraming wordt aangehouden dat 50% van de gevels (rechterzijgevel — een deel van de achtergevel en linkerzijgevel) is aangetast en moet worden vervangen:

- Stempelconstructie aanbrengen tbv ondersteuning houten dak

2 rijen stempels totaal lengte 12 ml € 400,00

- Sloop slechte houtskeletbouw gevel totaal geschat op:

- 50% x 29 x 2,6 =~ 38 m2 x € 50,00 = € 1.900,00

- Nieuwe houtskeletbouw gevel 38 m2 á € 600,00= € 22.800,00

- Herstel waterkering boven damwand rechter zijgevel € 2.000,00

- Beschermen en herstel van bestaande afwerkingen 1 post á € 2.000,00

- Aanhelen / herstel dakaansluitingen 1 post á€ 2.000,00

Totale directe kosten € 31.100,00

Staartkosten ABK 10%, AK 7% W&R 4%; totaal 22,4%€ 6.966,40

Totale bouwkosten prijspeil 2015 €38.066,40

(…)

Als basis[voor de aftrek nieuw voor oud, toevoeging hof]
wordt uitgegaan van de kosten zoals opgevoerd door SRK rechtsbijstand d.d. 3 juni 2015 (het vervangen van de houtconstructie door een nieuwe betonconstructie):

- Productie 6 ( SRK)(= inclusief verbetering isolatie e.d)€ 204.365,22

Totale bouwkosten prijspeil 2015 herstel- € 38.066,40

Verschil nieuw voor oud€ 166.298,82

De woning heeft door toevoeging van de verdiepte betonconstructie, een nieuwe paalfundering en isolatie rondom een meerwaarde. Het bestaande pand dateert volgens gegevens uit 1930 en een gedeelte uit 1985. Om te kunnen voldoen aan het bouwbesluit 2012, zoals die nu geldig is, moet een bestaande constructie minimaal voldoen aan het rechtens verkregen niveau met een absoluut minimum veiligheidsniveau volgens NEN 8700: het afkeur niveau, gebaseerd op een restlevensduur van 1 jaar. Indien wordt besloten een bestaand gebouw te verbouwen, moet minimaal worden uitgegaan van het NEN 8700 verbouwniveau, gebaseerd op een ontwerplevensduur van 15 jaar. Dit niveau is een lager veiligheidsniveau ten opzichte van het nieuwbouwniveau.

Bij de verbouwing zoals hier uitgevoerd, zal dit qua directe kosten nauwelijks invloed hebben op de bouwprijs. Het zal theoretisch iets meer wapening vergen in de betonconstructie (~5%) en de rekenwaarde op de palen zal ~5% hoger zijn. De toegepaste wapening is een praktisch basisnet en de toegepaste palen zijn niet uitgenut, waardoor het verschil in de bouwprijs (constructief) te verwaarlozen is.

De isolatiewaarde van de bestaande gevel, vloer en dak behoeft niet te worden verbeterd. De nieuw aan te brengen gevel moet anno 2015 een minimale isolatiewaarde hebben van R = 1,4 m2K/W. (eis bestaande bouw).

(…)

(p. 12)

Op tekening van de architect staat aangegeven "onbenoemde ruimte". Elders logeren is dan niet nodig. Bovengelegen ruimte is een terras.

Over de inboedel is geen mening te vormen, omdat:

1 Het is niet duidelijk is wat de totale inboedel is.

2 Het is niet duidelijk hoeveel vrije ruimte er is in het (niet verbouwde)

woongedeelte.

[naar aanleiding van vraag 6:]

(…)

Kwaliteit van de bestaande basisvloer:

Uit de geraadpleegde documenten is nergens aannemelijk gemaakt dat de conditie van de Azobé vloerconstructie constructief onvoldoende zou zijn. Op basis van een aantal foto's kan beargumenteerd worden dat de bestaande vloer voldoende draagkracht bezat medio 2015 en er derhalve geen reden was voor vervanging. Argumenten hiervoor zijn de steiger die rechtstreeks op deze vloer is geplaatst, zonder verdere verdeelbalken of dergelijke én de graafmachine die ook rechtstreeks op de vloer aan het werk is.

(…)

(p. 13)

Zoals al bij vraag 5c is aangegeven behoefde de verbouwing van de woning niet te voldoen aan een referentieperiode van 50 jaar. (…)

Bij een besluit om de constructie geheel nieuw op te bouwen, had dit ook uitstekend in hout kunnen worden uitgevoerd op basis van een referentieperiode van 50 jaar.

(…)

(p. 14)

[naar aanleiding van vragen van [appellant] ]

In het onderzoek is het gehele rechterdeel (gezien vanaf de weg) beschouwd, dus naast de rechterzijgevel, ook de achter- en linker-zijgevel en de vloer. Het beschikbare materiaal heeft ons geen aanleiding gegeven om vast te stellen dat de damwanden aan de achterzijde en de linkerzijgevel overmatig zouden zijn aangetast. Met overmatig wordt hier bedoeld: dusdanige aantasting dat vervanging van de damwand noodzakelijk is. Op de foto voor de sloop is voor ons geen aantasting waarneembaar.

(…)

(p. 15)

Op foto IMG 5118 is door ons geen aantasting waargenomen. Foto's IMG 3647 en IMG_6729 zijn foto's van de situatie na sloop. Hierdoor zijn de foto's moeilijker te interpreteren. De bovenzijde van de damwand is niet vlak op deze foto's. Onduidelijk is of dit door aantasting, danwel door de sloop, danwel door een combinatie van beide is veroorzaakt. Op basis van de foto's IMG 3647 en IMG_6729 kunnen wij niet concluderen dat de aanwezige damwanden aan de achterzijde en linkerzijgevel dusdanig aangetast waren dat deze volledig vervangen zouden moeten worden.

De foto in bijlage 2-2 is genomen tijdens de sloop. In tegenstelling tot foto IMG_6729 is de damwand aan de achterzijde op deze foto nog over nagenoeg de gehele lengte aanwezig. Op basis van deze foto hebben wij niet kunnen concluderen dat de damwand overmatig was aangetast.

Op basis van de foto in bijlage 2-3 en de tekening van de aangepaste situatie (bijlage 2- 13) hebben wij geconcludeerd dat in de nieuwe situatie de bestaande damwanden zijn hergebruikt. Ook hieruit hebben wij afgeleid dat het niet aannemelijk was dat de damwand aan de achterzijde en linkerzijgevel overmatig waren aangetast.

Omdat mogelijk kleine herstelwerkzaamheden aan de damwanden aan de achter- en linkerzijde noodzakelijk zijn, hebben wij bij het bepalen van de herstelkosten wel rekening gehouden met (het deels) vervangen van de achter- en linkerzijgevel.

(…)

(p. 19-20)

[naar aanleiding van vragen van [geïntimeerde2] ]

Het begrip'Aftrek van Nieuw voor Oud`is in ons vakgebied geen gangbaar begrip. Het begrip is daardoor door ons wellicht verkeerd geïnterpreteerd.

Naar aanleiding van de vragen (meerdere) hebben wij dit begrip en de vraag van het Hof opnieuw bestudeerd en komen we met de volgende aanvulling:

Voor het begrip'Aftrek van Nieuw voor Oud'hebben we de volgende definitie gehanteerd: Bedrag dat in mindering wordt gebracht op de reparatiekosten (materialen en arbeidslonen) op grond van het feit dat het verzekerde object wordt geacht door de reparatie in betere staat te verkeren dan voor de schade.

Deze definitie heeft in zich het uitgangspunt dat een nieuwer object zich in betere staat

bevindt dan een ouder object. Er is volgens de definitie dus sprake van het verouderen/verslechteren van het object.

De vraag is of dit op de houten (gevel)constructie van het woonhuis van toepassing is? De woning is gebouwd in houtskeletbouw en bevindt zich gedeeltelijk boven het water. Naar onze mening is het niet reëel te verwachten dat een dergelijke woning een oneindige levensduur heeft. Hierbij wordt opgemerkt dat wij voor het deel dat zich boven het water bevindt een kortere levensduur verwachten dan voor het deel dat op de grond staat. Wij vinden het reëel aan te nemen dat met name de (gevel)constructie die zich boven het water bevindt op termijn aan veroudering/ verslechtering onderhevig is. In dit licht lijkt ons eenaftrek van Nieuw voor Oudterecht.

De hoogte van deze aftrek is conform bovenstaande definitie afhankelijk van de mate

van veroudering. Deze mate van veroudering kan worden bepaald door de leeftijd van

de (gevel)constructie te vergelijken met de te verwachten levensduur ervan.

De leeftijd van de (gevel)constructie (in 2015) is ons niet bekend.

Wij schatten de te verwachten levensduur van een dergelijke (gevel)constructie gebouwd in hout en boven het water op ca. 30 jaar, uitgaande dat er regulier onderhoud wordt gepleegd.

[naar aanleiding van vragen van [geïntimeerde1] :]

(p. 23)

De totale herstelkosten zijn gebaseerd op 14,50 m1 gevel. Dit omvat de rechter zijgevel (de lengte van de houten vloer is aangehouden: 10 meter) + 4,50 m1 verdeeld over de rest van de gevels (geschat partiëel herstel). Uitgangspunt is dat de damwanden zelf aan achtergevel en linkerzijgevel niet vervangen hoefden te worden.

(p. 24)

De opmerkingen bij vraag 6 waren bedoeld om aan te geven, dat de vloerconstructie van goede kwaliteit was. Ruim voldoende om te voldoen aan de eisen geldend voor woningbouw (225 kg/m2). Hoe zwaar de BobCat was, is ons niet bekend, echter zal dit naar verwachting meer zijn dat 225 kg/m2. Als voorbeeld: Een gewicht van 1200 kg te verdelen over 3 m2 is een vloerlast van 400 kg /m2.”

Het aan de deskundige ter beschikking gestelde dossier

2.3

[geïntimeerde1] heeft opgemerkt dat [appellant] een procesdossier aan de deskundige heeft toegestuurd dat afwijkt van het procesdossier, zoals dat is gevormd door de ter rolle en tijdens de zitting genomen stukken en dat deze afwijkingen ook zijn teruggevonden in het aanvullende dossier dat [appellant] op 21 juni 2021 aan het hof heeft gefourneerd. Volgens [geïntimeerde1] gaat het om de volgende onregelmatigheden:

1. producties 8 (aanvullende verklaring Het Inspectiehuis van 7 maart 2018) en 21 (verklaring PB Makelaars van 7 maart 2018) bij memorie van antwoord zijn niet toegestuurd;

2. producties 4 en 5 die bij de brief van mr. De Bruin van 1 februari 2017 aan de rechtbank zijn gestuurd (kleurenfoto’s van de woning) zijn door [appellant] in zwart-wit toegestuurd, terwijl [appellant] zijn eigen foto’s wel in kleur aan de deskundige heeft toegestuurd;

3. bijlage 1 (kleurenfoto’s) bij het als productie 1 bij conclusie van antwoord van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] overgelegde rapport van Het Inspectiehuis van 29 september 2015 is niet toegestuurd;

4. in plaats van de verklaring van R. de Lange van 2 bladzijden (overgelegd als productie 9 bij dagvaarding (blz. 2) en bij brief van mr. Maliepaard van 3 februari 2017 (beide bladzijden); is als bijlage bij de brief van 3 februari 2017 een verklaring van De Lange van 5 bladzijden toegestuurd, met een andere inhoud en een toevoeging van 21 kleurenfoto’s.

5. de spreekaantekeningen van mr. Maliepaard van de comparitie van februari 2017 zijn aan de deskundige toegestuurd, hoewel de rechtbank de spreekaantekeningen had geweigerd;

6. de fotobijlage bij het aanvullende briefrapport van Bureau voor Bouwpathologie van 11 februari 2020 die als productie D als bijlage bij de brief van mr. Maliepaard van 12 februari 2020 aan het hof is gezonden, wijkt af van de productie D die (via de USB stick) aan de deskundige is toegestuurd.

2.4

[appellant] heeft de USB-stick, die hij aan de deskundige had toegestuurd, als productie E bij de memorie na deskundigenbericht overgelegd. Het blijkt dat wat [geïntimeerde1] daarover heeft opgemerkt, ten aanzien van de punten 2, 3 en 4 juist is. Wat de overige punten betreft geldt dat slechts de schutbladen van producties 8 en 21 bij memorie van antwoord, maar niet de producties zelf, ontbreken (punt 1), [geïntimeerden] c.s. in het door het hof op 4 mei 2020 van hen ontvangen procesdossier ook de pleitaantekeningen van mr. Maliepaard voor de comparitie van partijen hebben opgenomen (punt 5) en de foto’s op de fotobijlage bij het rapport van Bureau voor Bouwpathologie (punt 6) wel dezelfde zijn.

2.5

[appellant] heeft niet de gelegenheid gehad om hierop te reageren, maar hetgeen [geïntimeerde1] ten aanzien van de punten 2, 3 en 4 heeft gesignaleerd blijkt onmiskenbaar uit de inhoud van de door [appellant] in het geding gebrachte USB-stick. Het is een uitvloeisel van het in artikel 6 Europees Pro Verdrag voor de Rechten van de Mens verankerde recht van hoor en wederhoor dat niet alleen de rechter maar ook de door de rechter benoemde deskundige zijn onderzoek verricht en zijn beslissingen neemt op basis van gegevens die aan beide partijen bekend zijn en op basis van alle stellingen en gegevens die partijen in de procedure hebben gebracht. Het was daarom onjuist van de advocaat van [appellant] om door [geïntimeerden] c.s. overgelegde foto’s hetzij weg te laten, hetzij in zwart-wit toe te sturen terwijl zij in kleur waren overgelegd. Zou [appellant] het nodig hebben gevonden om een uitgebreidere verklaring van De Lange in het geding te brengen, dan had die apart aan de deskundige moeten worden toegestuurd met kopie aan [geïntimeerden] c.s. en eventueel als productie bij de memorie na deskundigenbericht moeten worden overgelegd. Het vervangen van de aanvankelijk opgestelde verklaring door een uitgebreidere verklaring in het procesdossier van de eerste aanleg is vanzelfsprekend fout, vooral omdat de kans dat [geïntimeerden] c.s. daarvan onwetend zouden zijn gebleven, groot is. Het hof heeft de zaak daarom beoordeeld aan de hand van het door [geïntimeerden] c.s. gefourneerde dossier van de eerste aanleg en de originele overgelegde stukken in hoger beroep. De uitgebreidere verklaring van De Lange is niet op de juiste manier in het geding gebracht en laat het hof buiten beschouwing.

De bezichtiging die niet is doorgegaan; de communicatie met de deskundige

2.6

Deskundige Rozemeijer heeft de opdracht samen met zijn kantoorgenoot ing. J. Wolters uitgevoerd. Wolters heeft voorgesteld om op 11 februari 2021 de woning van [appellant] te bezichtigen. [appellant] heeft erop aangestuurd dat Wolters de woning slechts in zijn aanwezigheid zou bezichtigen. Daartegen heeft [geïntimeerde1] bezwaar gemaakt. Op zijn beurt heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen aanwezigheid van alle partijen met hun advocaten en eigen deskundigen, vooral omdat dit in strijd zou zijn met de toen geldende corona-maatregelen. Daarop heeft de deskundige besloten af te zien van een bezichtiging. Het hof billijkt die beslissing, vooral omdat de te beoordelen situatie uit 2012-2015 door de verbouwing niet meer te inspecteren viel en omdat het hof daarom aan de deskundige had gevraagd een bureaustudie te verrichten. Daarnaast stond de deskundige voor een lastig dilemma: als hij de woning zou bezichtigen slechts in aanwezigheid van [appellant] zou dat spanning opleveren met het beginsel van hoor en wederhoor; zou hij dat doen in aanwezigheid van alle partijen met hun advocaten en partijdeskundigen, zou dat in strijd kunnen komen met de corona-maatregelen. Ook daarom is de beslissing om de bezichtiging niet door te laten gaan juist.

2.7

[appellant] heeft er bezwaar tegen gemaakt dat de deskundige niet bereid was telefonisch te overleggen en slechts bereikbaar was via e-mail. Die beslissing van de deskundige is juist. Zij voorkomt dat de deskundige betrokken raakt in een debat met de ene partij zonder dat de andere partij daaraan deelneemt of daarvan afweet.

2.8

[appellant] heeft opgemerkt dat de deskundige bij diens beschrijving van de door hem ontvangen stukken heeft vermeld een concept-arrest van 30 juni 2020 te hebben ontvangen. Het hof merkt hierover op dat het in het algemeen aan een door hem benaderde deskundige de reeds uitgesproken arresten toestuurt en de aan de deskundige te stellen vragen, opdat de deskundige weet wat van hem wordt verwacht en hij een begroting kan maken. In dit geval is hem naast het tussenarrest van 17 maart 2020 een concept van het later uitgesproken tussenarrest van 1 december 2020 gestuurd, dat in feite niet meer bevatte dan de aan de deskundige te stellen vragen. Het concept is nadien niet gewijzigd, behalve dat daarin de gegevens van de deskundige zijn opgenomen.

De achter- en linkergevel

2.9

[appellant] is van oordeel dat de damwanden onder de achter- en linkerzijgevel verrot waren en moesten worden vervangen. Volgens [appellant] had de deskundige aan dat aspect in het concept-rapport ten onrechte geen aandacht besteed. Daarom heeft hij in zijn brief aan de deskundige van 18 februari 2021 aandacht gevraagd voor de verrotte staat van de damwanden. Hij heeft daarbij gewezen op de foto’s IMG_5118, IMG_3647 en IMG_6729. De reactie van de deskundige is op blz. 6 van dit arrest weergegeven (blz. 15 van het deskundigenbericht) en wordt hier nog eens weergegeven:

“Op foto IMG 5118 is door ons geen aantasting waargenomen. Foto's IMG 3647 en IMG_6729 zijn foto's van de situatie na sloop. Hierdoor zijn de foto's moeilijker te interpreteren. De bovenzijde van de damwand is niet vlak op deze foto's. Onduidelijk is of dit door aantasting, danwel door de sloop, danwel door een combinatie van beide is veroorzaakt. Op basis van de foto's IMG 3647 en IMG_6729 kunnen wij niet concluderen dat de aanwezige damwanden aan de achterzijde en linkerzijgevel dusdanig aangetast waren dat deze volledig vervangen zouden moeten worden.

2.1

[appellant] acht deze reactie ongenoegzaam. Hij leidt uit de opsomming van geraadpleegde stukken bij de beantwoording van vraag 1a af dat de deskundige niet het gehele beschikbare dossier zou hebben geraadpleegd. Die kritiek is te onbepaald, omdat de deskundige in bijlage 1 bij zijn rapport heeft opgesomd welke processtukken en later door partijen aangeleverde informatie hij heeft geraadpleegd. [appellant] geeft niet aan welk stuk niet in die lijst is opgenomen. [appellant] meent verder dat de deskundige, als hij niet zou zijn overtuigd door de door [appellant] overgelegde foto’s van houtrot in de damwanden onder de achter- en linkergevel, hij om betere foto’s had moeten verzoeken. Dat is onjuist. Het is de taak van [appellant] om in het geval hij van mening verschilt met de deskundige, deze te wijzen op het voorhanden materiaal dat zijn stelling steunt. De deskundige behoeft niet eigener beweging alle foto’s na te lopen om na te gaan of er misschien andere foto’s zijn die de stelling van [appellant] wel steunen. [appellant] heeft bij productie Z foto’s overgelegd die voor een deel zijn beoordeeld door de deskundige in het kader van de discussie over de damwanden van de achter- en linkergevel (IMG_3647 en IMG_6729).^[1][appellant] kon niet volstaan met het achteraf toevoegen van eigen opmerkingen bij deze foto’s. Hij had dit aan de deskundige moeten melden of achteraf een eigen deskundige moeten vragen het oordeel van Rozemeijer tegen te spreken. Ook voor het geval [appellant] bij productie Z nieuwe foto’s in het geding heeft gebracht, leidt dat niet tot een ander oordeel over dit onderwerp. [appellant] heeft immers de gevolgtrekking van de deskundige niet weersproken dat de damwanden van de achter- en linkergevel zijn hergebruikt bij de herbouw van het rechter gedeelte van de woning, wat de deskundige gebaseerd heeft op basis van de bijlagen 2-3 en 2-13 bij het rapport (zie p. 15 van het deskundigenrapport). Daaruit heeft de deskundige de conclusie mogen trekken dat de damwanden niet verrot waren.

2.11

Ten slotte stelt [appellant] dat de deskundige in de lijst met geraadpleegde stukken melding maakt van producties 23 tot en met 26 bij memorie van antwoord, terwijl deze memorie maar 21 producties heeft. Hoewel wat onduidelijk (de stukken waren immers niet aan de memorie van antwoord gehecht) heeft de deskundige onder producties 23 tot en met 26 4 documenten opgesomd die (namens)
[appellant]in een e-mail van 29 januari 2021 aan de deskundige zijn gestuurd (productie M, mail namens [appellant] aan de deskundige). Omdat het dus om stukken van [appellant] gaat, faalt dit verwijt van [appellant] . De conclusie van dit alles is dat de kritiek van [appellant] op dit oordeel van de deskundige ongegrond is en dat de conclusie dat de damwanden van de achter- en linkerzijgevels niet verrot waren overeind blijft staan.

Bezwaren van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] tegen het deskundigenbericht

2.12

[geïntimeerde1] heeft aangevoerd dat het door de deskundige geadviseerde extra aanbrengen van een waterkering met afschot niet nodig is en daarom niet voor rekening van [geïntimeerden] c.s. behoort te komen. Het hof volgt daarin [geïntimeerde1] niet. Als dit afschot niet zou zijn aangebracht, aannemende dat [appellant] had gekozen voor de door de deskundige aanbevolen wijze van herstel, zou er nog steeds sprake zijn van water dat op het hout zou blijven liggen, met de mogelijkheid van aantasting van die delen door houtrot. Dit onderdeel is daarom van wezenlijk belang voor het verhelpen van het gebrek.

2.13

[geïntimeerde1] heeft verder aangevoerd dat de deskundige is uitgegaan van een te grote lengte van de rechterzijgevel, zodat daardoor de begrote herstelkosten te hoog zijn uitgekomen. Naar het oordeel van het hof heeft de deskundige op blz. 15 van zijn rapport genoegzaam uitgelegd, waarom ook herstel van een deel van de achter- en linkergevel noodzakelijk is. Bovendien heeft [geïntimeerde1] zijn verweer op dit punt onvoldoende uitgewerkt. Van hem had mogen worden verwacht dat hij dit verweer aan de hand van een plattegrond of bouwtekening had uitgewerkt. Nu hij dat niet heeft gedaan, is het te weinig concreet en gaat het hof eraan voorbij.

2.14

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben beiden bezwaren tegen de redenering van de deskundige over de aftrek nieuw voor oud, die is weergegeven op blz. 7 van dit arrest (blz. 19-20 van het deskundigenrapport). Dat bezwaar is gegrond. Het hof komt hierop terug bij de begroting van de schade (2.20, hieronder).

Conclusie over het deskundigenbericht

2.15

Uitgezonderd hetgeen de deskundige heeft overwogen over de aftrek nieuw voor oud, neemt het hof alle conclusies van de deskundige over en maakt die tot de zijne. Het rapport getuigt van kennis van zaken en is grondig voorbereid. De vragen van het hof zijn duidelijk beantwoord en er is uitgebreid gereageerd op de vragen van partijen. De kritiek van [appellant] op het werk van de deskundige is ongefundeerd.

2.16

De deskundige is op basis van het overgelegde materiaal tot de conclusie gekomen dat er in 2015 sprake was van houtaantasting van de onderregel, de onderzijde van de stijlen en het onderste rabatdeel van de rechtergevel van het rechter gedeelte van de woning. De oorzaak is een slechte (regen)waterafvoer onder de steiger, omdat water bleef staan op twee horizontale planken van een lagere duurzaamheidsklasse (grenen- of vurenhout) die de verbinding vormden tussen de rechterdamwand en de rechtergevel. Het kan niet met zekerheid worden vastgesteld dat deze houtaantasting al aanwezig was in 2012, maar het is wel aannemelijk dat daar in 2012 deels al sprake van was. Volgens de deskundige had [appellant] deze houtaantasting niet behoeven te verwachten op basis van het rapport van Melssen dat bij de gelegenheid van de koop in zijn opdracht is opgesteld. Het herstel bestaat uit het vervangen van de rechtergevel en het verbeteren van de waterafvoer. De kosten daarvan bedragen volgens de deskundige naar het prijspeil van 2015 € 38.066,40.

De vorderingen

2.17

Het hof oordeelt dat [appellant] een dergelijk gebrek dat hem belemmerde in het normaal gebruik van zijn woning, niet behoefde te verwachten en dat de zaak daarom niet beantwoordt aan de overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. De houtaantasting en de herstelkosten daarvan zijn omvangrijk: [appellant] behoefde niet te verwachten dat hij de rechtergevel van het rechter gedeelte van de woning kort na de levering zou moeten vervangen. De houtaantasting was aan het zicht onttrokken door de bovengelegen steiger, wat enerzijds meebrengt dat [geïntimeerden] c.s. hun mededelingsplicht niet hebben geschonden en anderzijds betekent dat [appellant] niet zijn onderzoeksplicht heeft veronachtzaamd. [appellant] had niet uit het rapport van Melssen hoeven afleiden dat het later ontdekte gebrek aanwezig was.

2.18

[geïntimeerden] c.s. hebben zich erop beroepen dat de tekortkoming hun niet toerekenbaar is. Stelplicht en bewijslast rusten voor deze stelling op hen. Artikel 6:75 BW Pro bepaalt dat een tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. [geïntimeerden] c.s. hebben niet gesteld dat de non-conformiteit krachtens de in het verkeer geldende opvattingen niet voor hun rekening komt. Het hof oordeelt dat de in het verkeer geldende opvattingen in gevallen als deze meebrengen dat bij de verkoop van onroerende zaken de non-conformiteit aan de verkoper kan worden toegerekend, ook al kan de verkoper, zoals in dit geval, geen verwijt worden gemaakt. Enerzijds is het gangbaar dat de verkoper dit risico op zich neemt, voor zover het gebreken betreft die normaal gebruik belemmeren (zie het in de literatuur vaak besproken artikel 6.3 van de Modelkoopakte). Anderzijds zou een verkoper meer krijgen voor zijn woning dan deze waard is, als het gebrek voor rekening van de koper zou komen. Het beroep op overmacht slaagt daarom niet. Nakoming was blijvend onmogelijk geworden, toen [geïntimeerden] c.s. op de leveringsdatum op 27 december 2012 een woning leverde die niet aan de overeenkomst beantwoordde, welke tekortkoming niet meer kon worden opgeheven, althans [geïntimeerden] c.s. zijn in verzuim gekomen omdat zij niet bereid zijn gebleken het gebrek te herstellen (zie bijvoorbeeld de brief mr. E.A. van Jaarsveld van 31 maart 2015). [geïntimeerden] c.s. zijn daarom in beginsel aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade die de deskundige heeft begroot op € 38.066,40. In zoverre komt de vordering op de primaire grondslag voor vergoeding in aanmerking.

2.19

[geïntimeerde1] voert aan dat [appellant] het gebrek eerder had kunnen ontdekken, als hij het advies van Melssen had opgevolgd om uiterlijk in 2014 het buitenschilderwerk te laten verrichten. Dan zou de aantasting minder zijn gevorderd en zouden de herstelkosten lager zijn geweest. Dit is evenwel niet een omstandigheid die maakt dat [appellant] te laat heeft geklaagd. [appellant] heeft het gebrek begin 2015 ontdekt en de verbouwing vanaf 2015 uitgevoerd. Dat is niet zodanig laat dat om die reden een deel van de schade voor zijn rekening zou moeten blijven. Dit verweer wordt verworpen.

2.2

Wel is er aanleiding om een correctie nieuw voor oud toe te passen. Door de uitvoering van de herstelmaatregelen (onder meer een nieuwe houtskeletbouwgevel en een waterkering op afschot) zou de woning komen te verkeren in een betere staat dan [appellant] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De rechtergevel zou dan immers zijn vernieuwd en er zou een deugdelijke afvoer van regenwater zijn aangelegd. Omdat de deskundige de vraag over de correctie nieuw voor oud anders heeft opgevat dan het hof haar had bedoeld, is het antwoord van de deskundige voor dit onderwerp niet bruikbaar. Het hof zal over deze vraag geen aanvullend advies vragen aan de deskundige, enerzijds omdat daarmee de procedure weer zou worden verlengd en anderzijds omdat daardoor kosten zouden worden gemaakt die niet worden gerechtvaardigd door het geringe belang van dit punt. Het hof schat alle omstandigheden van het geval afwegende de aftrek nieuw voor oud op € 8.000,00. Omdat dit bedrag zal worden afgetrokken van het door de deskundige begrote bedrag van € 38.066,40, resteert een bedrag van € 30.066,40 als schadevergoeding, waarop [appellant] tegenover [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanspraak heeft. Dit bedrag zal worden toegewezen, met de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 31 maart 2015. [appellant] heeft naast toewijzing van de schadevergoeding geen belang bij de onder 1 en 2 gevorderde verklaring voor recht omtrent de conformiteit en de toerekenbaarheid, zodat die verklaringen voor recht niet worden toegewezen.

2.21

De subsidiaire grondslagen behoeven geen behandeling. Het hof merkt echter op dat, voor het geval de non-conformiteit niet aan [geïntimeerden] c.s. zou kunnen worden toegerekend, het hof de meer subsidiaire vordering aldus zou hebben toegewezen dat de koopovereenkomst tussen partijen van 23 november 2012 aldus partieel zou zijn ontbonden met als resultaat dat de koopprijs zou worden verminderd met € 30.066,40.

2.22

[appellant] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden. Het hof gaat niet over tot bewijslevering, omdat die stellingen, ook als zij worden bewezen, niet tot een ander oordeel leiden.

2.23

De door [appellant] gevorderde kosten voor vervangende woonruimte en opslag van meubels wordt afgewezen. Het hof is van oordeel dat [appellant] (zij het met wellicht enig ongemak) gedurende de verbouwingswerkzaamheden in het linkergedeelte van de woning had kunnen verblijven, nu de verbouwingswerkzaamheden alleen de woonkamer aan de rechterzijde van de woning betroffen. Dat [appellant] de inboedel extern heeft moeten opslaan, acht het hof – gelet op het gegeven dat het linkergedeelte van de woning niet in de verbouwing was betrokken - niet voldoende onderbouwd.

2.24

Het anders of meer gevorderde zal worden afgewezen.

3.Slotsom

3.1

De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.

3.2

Uiteindelijk wordt slechts een klein deel van de vordering van [appellant] van € 375.135,33 toegewezen. Het hof zal daarom het bezwaar van [geïntimeerden] c.s. tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring afwijzen. Het hof ziet aanleiding de proceskosten van partijen aldus te compenseren dat beide partijen ieder de eigen kosten van beide instanties dragen. Dat betekent dat de door [appellant] betaalde kosten van het onderzoek door de deskundige voor zijn rekening komen.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 17 mei 2017, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk, wat betekent dat voor zover de een heeft betaald de ander is bevrijd, tot betaling aan [appellant] van € 30.066,40, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2015;

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen proceskosten van beide instanties draagt;

wijst het anders of meer gevorderde af;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, M. Schoemaker en L.A. de Vrey, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.

Aansprakelijkheid verkopers voor houtaantasting rechtergevel houten woning en schadevergoeding