Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.278.888
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: NL.19.4921)
arrest van 24 mei 2022
in de zaak van
1.[appellant1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna: [appellant1] ,
2.
[appellante2],
[appellante2],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna: [appellante2] ,
3.
[appellant3],
[appellant3],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna: [appellant3] ,
4.
[appellant4],
[appellant4],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna: [appellant4] ,
5.
[appellant5],
[appellant5],
wonende te [woonplaats2] ,
hierna: [appellant5] ,
6.
[appellant6] ,
[appellant6] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna: [appellant6] ,
7.
[appellante7],
[appellante7],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna: [appellante7] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk: [appellanten] c.s.,
advocaat: mr. S.H. van Loon,
tegen:
de stichting
Woningstichting De Goede Woning,
gevestigd te Apeldoorn,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verweerster,
hierna: DGW,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 10 augustus 2021 waarin een meervoudige mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de meervoudige mondelinge behandeling met de daarin vermelde stukken, die op 23 februari 2022 heeft plaatsgevonden.
1.2
Het hof heeft vervolgens arrest bepaald op het door [appellanten] c.s. aangeleverde procesdossier.
2.De feiten
Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 25 februari 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:1224, hierna: het vonnis) onder 2.1 tot en met 2.7 heeft vastgesteld. [appellanten] c.s. richten zich met grief 1 tegen de onvolledigheid van de feitenvaststelling (met name onder 2.1) maar niet tegen de feitenvaststelling zelf. Voor zover van belang zal het hof hierna bij zijn beoordeling nog op de niet door de rechtbank vastgestelde feiten ingaan.
3.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
3.1
Deze zaak gaat kort gezegd over het volgende. Appellanten 1 tot en met 5 hebben in de periode 2008-2010 koopovereenkomsten met DGW gesloten tot aankoop van appartementsrechten (te weten, vestiging van een recht tot erfpacht op een perceel grond met de rechten op de daarop te bouwen opstallen) in het project De Seizoenen, terwijl appellanten 6 en 7 in 2009 een reeds bestaande woning van DGW hebben gekocht (hierna voor alle appellanten: de woning). De woningen zijn gekocht met toepassing van het concept Koopgarant. DGW heeft dit concept in licentie verkregen van de Stichting Opmaat. De Koopgarantregeling houdt, samengevat, in dat op de getaxeerde marktwaarde van de woning (hierna: verkoopwaarde of marktwaarde, ook wel in de stukken met onderhandse verkoopwaarde of koop- en aanneemsom aangeduid) bij aankoop een korting wordt verleend. Appellanten hebben na aftrek van deze korting de zogeheten uitgifteprijs betaald. Het kortingspercentage van appellanten 1 tot en met 5 bedroeg 33,33%. Bij appellanten 6 en 7 was dit 25%. In bedragen bedroegen de kortingen voor [appellant1] gezamenlijk met [appellante2] afgerond € 82.000; voor [appellant3] € 77.000; voor [appellant4] € 82.000, voor [appellant5] € 82.000 en voor [appellant6] gezamenlijk met [appellante7] € 50.000.
Op grond van de Koopgarantregeling bestaat er, onder meer, een zelfbewoningsplicht, een verplichting om de woning te koop aan te bieden op basis van een terugkoopformule aan de woningcorporatie (de zogeheten terugkoopregeling), een terugkoopverplichting van de woningcorporatie en een regeling omtrent een evenredige verdeling van het waardeverschil bij terugkoop. Voor alle appellanten bedroeg dit aandeel 50%. Appellanten hebben hun woning in de periode maart 2015 tot en met februari 2017 met toepassing van de terugkoopregeling aan DGW terugverkocht en geleverd. Dit heeft voor appellanten geresulteerd in de volgende negatieve waardeontwikkeling: voor [appellant1] gezamenlijk met [appellante2] afgerond € 39.300; voor [appellant3] € 34.475; voor [appellant4] € 55.506,
voor [appellant5] € 51.500 en voor [appellant6] gezamenlijk met [appellante7] € 22.500. Appellanten stellen dat bij aankoop van de woning de uitgifteprijs te hoog dan wel dat de marktwaarde niet volgens de richtlijnen is vastgesteld, waardoor zij bij aankoop te veel hebben betaald. Appellanten 6 en 7 stellen dat de marktwaarde ook bij terugkoop te laag is vastgesteld, waardoor zij te weinig hebben terugontvangen.
3.2
Bij de rechtbank hebben [appellanten] c.s., samengevat, het volgende gevorderd:
- primair: voor recht te verklaren dat [appellanten] c.s. hebben gedwaald bij het aangaan van de respectievelijke koopovereenkomsten en/of bij terugkoop over de (vaststelling van de) marktwaarde van de woningen bij uitgifte en DGW, primair, veroordeelt tot vergoeding van de door [appellanten] c.s. als gevolg van voormelde dwaling geleden schade (nader op te maken bij staat) ter opheffing van het nadeel dat [appellanten] c.s. door de dwaling geleden hebben;
- subsidiair: voor recht te verklaren dat DGW toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de met [appellanten] c.s. gesloten koopovereenkomsten, te weten het veronachtzamen van de overeengekomen taxatievoorschriften uit de Koopgarantbepalingen, en DGW te verplichten de schade (nader op te maken bij staat) van [appellanten] c.s. te vergoeden;
- meer subsidiair: voor recht te verklaren dat DGW onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade (nader op te maken bij staat) van [appellanten] c.s. te vergoeden.
Daarnaast hebben [appellanten] c.s. betaling gevorderd van concrete bedragen ten titel van te veel betaalde koopprijs en ten titel van (aanvullende) schadevergoeding te vermeerderen met de wettelijke rente. Ook hebben zij de kosten gevorderd van de deskundige en de proceskosten.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en hen in de kosten veroordeeld.
3.3
[appellanten] c.s. zijn met 15 grieven tegen het vonnis in hoger beroep gekomen. [appellanten] c.s. verwijzen in hoger beroep in het bijzonder ook nog naar de – ter voorbereiding van de mondelinge behandeling – overgelegde productie 20 tot en met 29 waarin herberekeningen zijn opgenomen van de actuele en gecorrigeerde verkoop- en terugkoopbedragen van de woningen en het daaruit volgende nadeel en/of de schade van appellanten. Het hof ziet aanleiding om de grieven 2 tot en met 13 gezamenlijk te behandelen.
Dwaling
3.4
[appellanten] c.s. keren zich tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 5.5 – in het licht van het antwoord op de vraag of de vorderingen op grond van dwaling van [appellanten] c.s. zijn verjaard – dat [appellanten] c.s. vanaf het moment waarop zij de berekening van de terugkoopprijs ontvingen, bekend waren met de wijze waarop de terugkoopprijs tot stand was gekomen en met de hoogte daarvan en zij dus toen in staat waren om daadwerkelijk een rechtsvordering gegrond op dwaling in te stellen.
Volgens [appellanten] c.s. kan dit oordeel geen stand houden omdat zij bij ontvangst van de terugkoopprijs in ieder geval niet bekend waren dat de taxaties niet conform de Koopgarantbepalingen en geldende taxatieregels waren uitgevoerd, dat die marktwaarde te hoog was en dat zij ervan uit gingen dat er op juiste wijze was getaxeerd. Zij konden dus ook geen rechtsvordering op grond van dwaling instellen omdat zij toen ook nog niet wisten dat zij (uitgezonderd appellanten 6 en 7) bij de aankoop en uitgifte over de toen gehanteerde marktwaarde hadden gedwaald. Eerst na de eerste uitzending van “De Monitor” op 2 oktober 2016, althans door de memo’s van OpMaat van januari 2017 kwamen zij erachter dat mogelijk een taxatie bij de uitgifte ontbrak (uitgezonderd appellanten 6 en 7). Daardoor ontstond het vermoeden dat de marktwaarde bij aankoop en uitgifte destijds te hoog was vastgesteld waardoor de terugkoopprijs mogelijk te laag was. Dit vermoeden was aanleiding voor het verzoek aan de rechtbank om een voorlopig deskundigenbericht te gelasten. Pas bij het uitbrengen van het rapport van 10 maart 2018 van door de rechtbank benoemde deskundige [de deskundige1] werd het voor appellanten 1 tot en met 5 duidelijk dat de taxaties bij aankoop en uitgifte in strijd waren met de Koopgarantbepalingen en geldende taxatierichtlijnen. Eerst toen waren zij in staat een rechtsvordering op grond van dwaling in te stellen, hetgeen dus ook geldt voor [appellant5] , waarvan de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zijn vordering was verjaard. Ook zijn vordering dient dus alsnog inhoudelijk te worden beoordeeld. Daarnaast stellen [appellant6] en [appellante7] (appellanten 6 en 7) thans in hoger beroep dat zij niet alleen hebben gedwaald over de marktwaarde bij terugverkoop maar ook over de waarde bij aankoop en uitgifte.
3.5
DGW herhaalt in hoger beroep dat de vorderingen van [appellanten] c.s. zijn verjaard. De verjaringstermijn is na het sluiten van de koopovereenkomsten aangevangen. Ook overigens is geen sprake van dwaling nu [appellanten] c.s. de getaxeerde marktwaarde hebben aanvaard en geen van hen voor het sluiten van de koopovereenkomst zelf een taxatie heeft laten verrichten. Voor [appellant6] en [appellante7] geldt dat zij over een taxatie moeten beschikken in verband met de financiering bij aankoop van de woning, maar dat die niet is overgelegd. Ook maakt DGW bezwaar dat [appellanten] c.s. niet duidelijk hebben gemaakt op grond van welke dwalingsgrond van artikel 6:228 BW Pro zij hebben gedwaald.
3.6
Het hof stelt het volgende voorop. Voor een geslaagd beroep op dwaling is beslissend dat de partij die zich op dwaling beroept, een overeenkomst is aangegaan die zij bij juiste voorstelling van zaken niet, of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan (vergelijk ECLI:NL:HR:2020:717). Dit betekent dat [appellanten] c.s. elk dienen te stellen en zo nodig te onderbouwen ten aanzien van welke feiten en omstandigheden zij een onjuiste voorstelling van zaken hadden en dat zij bij een juiste voorstelling de koopovereenkomsten niet of niet onder die voorwaarden zouden zijn aangegaan. Naar het oordeel van het hof heeft geen van appellanten het beroep op dwaling in voldoende mate feitelijk onderbouwd. Appellanten hebben uitsluitend verwezen naar het moment waarop zij gingen vermoeden dat er mogelijk iets met de taxatie bij verkoop aan de hand was en zij daarom een onjuiste voorstelling hadden over de marktwaarde van woningen bij het aangaan van de koopovereenkomst. Dit vermoeden is ontstaan door een uitzending van “De Monitor” op 2 oktober 2016, en later gevolgd door de memo’s van OpMaat van januari 2017. Appellanten hebben echter nagelaten in voldoende mate te onderbouwen op grond waarvan zij elk individueel hebben gedwaald. Zij lijken hun beroep op dwaling uitsluitend te baseren op de algemene stellingname dat uit de overgelegde taxatierapporten volgt dat de waarde bij aankoop te hoog is vastgesteld. Zij verwijzen in dit verband naar de rapporten van [de deskundige1] uit 2018, het in hoger beroep in het geding gebrachte rapport van [de deskundige2] uit 2020 (als deskundige door de rechtbank benoemd in andere zaken dan de onderhavige) en de nader in het geding gebrachte taxaties van [de deskundige3] uit 2020. In deze rapporten komen deze drie deskundigen tot aanzienlijke verschillen in de bedragen van hun hertaxaties dan wel berekeningen. Ten aanzien van het rapport van [de deskundige2] stellen [appellanten] c.s. dat zij het overigens niet eens zijn met de door [de deskundige2] vastgestelde waarden, terwijl zij dit rapport eerder wel ter onderbouwing van hun stellingen hebben overgelegd. Het hof zal bij de beoordeling over de gestelde tekortkoming nog nader op de rapporten ingaan.
De redenering dat uit deze rapporten van drie verschillende deskundigen eenduidig volgt dat de marktwaarde van de woningen foutief is vastgesteld en er dús sprake is van dwaling bij de verkoop, en wat [appellant6] en [appellante7] betreft ook bij terugkoop, volgt het hof dan ook niet. Bovendien geldt dit standpunt dan weer niet voor de door [de deskundige2] vastgestelde waarden. Het lag op de weg van [appellanten] c.s. om uit te leggen hoe deze rapporten van drie verschillende deskundigen, waarop zij zich beroepen, zich tot elkaar verhouden, welke deskundige het in hun ogen juist ziet en hoe, mede in het licht van het gemotiveerde verweer van DGW op dit punt, juist díe deskundige het goed ziet en hoe het kan dat de andere twee door [appellanten] c.s. aangeroepen deskundigen, tot andere conclusies zijn gekomen. Nu [appellanten] c.s. dat hebben nagelaten, heeft zij deze dwalingsgrondslag onvoldoende onderbouwd. Het is niet aan het hof om de standpunten van [appellanten] c.s. uit de diverse overgelegde rapporten te destilleren, temeer nu de door de deskundigen vastgestelde waarden aanzienlijk verschillen. De enkele verwijzing in de memorie van grieven naar marktontwikkelingen in Apeldoorn volstaat daarvoor niet. Terecht heeft DGW aangevoerd dat de overgelegde grafieken te weinig specifiek zijn voor de woningen in kwestie. Het beroep op dwaling (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW Pro) kan alleen al om die reden niet worden toegewezen. Of sprake is van verjaring hoeft dan ook geen beoordeling meer.
3.7
Het hof heeft zich er rekenschap van gegeven dat in de loop van de procedure de feitelijke grondslag van de dwalingsvordering is verschoven van de wijze (de vorm) waarop de taxatie heeft plaatsgevonden naar de volgens [appellanten] c.s. onjuiste hoogte van de getaxeerde waarde van de woningen bij aankoop en bij terugkoop. Over de wijze waarop de taxaties hebben plaatsgevonden zal het hof hierna bij de beoordeling of sprake is van een tekortkoming nog nader ingaan. Deze op zichzelf toegestane wijziging in grondslag in hoger beroep laat echter onverlet dat [appellanten] c.s. gehouden zijn de in hoger beroep aan de orde zijnde grondslag in voldoende mate te onderbouwen. Dit hebben zij niet gedaan.
3.8
Ten overvloede merkt het hof het volgende op. Tijdens de zitting bij het hof heeft geen van de appellanten (waarbij het hof geen reden heeft om niet te kunnen aannemen dat [appellant1] mede namens [appellante2] het woord heeft gevoerd) desgevraagd kunnen aangeven welke onjuiste voorstelling van zaken zij bij het aangaan van de respectievelijke koopovereenkomsten hadden en evenmin dat zij zonder die onjuiste voorstelling de koopovereenkomsten niet of niet onder die voorwaarden zouden zijn aangegaan. Integendeel, [appellant1] , [appellant3] , [appellant4] , [appellant5] , [appellant6] en [appellante7] hebben elk ter zitting verklaard dat zij zich bij het aangaan van de koopovereenkomst bewust waren van het op hen van toepassing zijnde kortingspercentage, dat zij kennis droegen van de omvang van dit percentage in geld uitgedrukt, dat zij zich bewust waren van de elementen van de terugkoopregeling en dat zij wisten dat bij terugkoop aan DGW zij voor de helft in de mogelijke winst of verlies met DGW zouden delen. Ook heeft geen van appellanten zich ter zitting desgevraagd voldoende specifiek uitgelaten onder welke voorwaarden zij de koopovereenkomst dan wel zouden hebben gesloten. Allen hebben bevestigd dat het hun bij aankoop duidelijk was dat indien zij niet akkoord zouden gaan met de koopprijs de koopovereenkomst niet door DGW zou zijn gesloten. Met andere woorden, zij hebben allen het aanbod van DGW, waaronder de uitgifteprijs aanvaard. Gelet op hun toelichting ter zitting, waaruit volgt dat zij de terugkoopregeling bij aangaan van de koopovereenkomsten goed hadden begrepen, volgt daarmee ook dat [appellanten] c.s. hebben aanvaard dat de waarde bij uitgifte het uitgangspunt zou vormen bij de berekening van de terugkoop. Ze waren zich allen goed bewust dat de aanzienlijke bedragen (variërend van € 50.000 tot € 82.000) die bij aankoop in mindering op de koopprijs zijn gebracht, in de terugkoopberekening zouden worden meegenomen in de zin dat een waardestijging of daling zou kunnen leiden tot een mogelijke met DGW gedeelde winst of verlies bij terugkoop.
Zelfs indien veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat [appellanten] c.s. over de waarde bij uitgifte, en [appellant6] en [appellante7] ook bij terugkoop, hebben gedwaald dan dient dit gezien het voorgaande voor hun rekening te komen.
3.9
De conclusie van het voorgaande is dan ook dat [appellanten] c.s. hun dwalingsberoep onvoldoende feitelijk hebben onderbouwd. De bezwaren die [appellanten] c.s. hebben geuit, wijzen er meer op zij allen teleurgesteld zijn dat zij bij terugkoop aan DGW te maken hebben gekregen met een negatieve verkoopwaarde. Deze mogelijkheid was hen bij aankoop bekend en hebben zij ook allen aanvaard. Door dit oordeel wordt ook niet toegekomen aan de op dwaling gerelateerde vordering op grond van artikel 6:230 BW Pro.
Tekortkoming en onrechtmatig handelen
3.1
In hoger beroep zijn de stellingen van [appellanten] c.s. inzake de korting(sregeling) niet meer aan de orde (memorie van grieven onder 26), zodat die geen beoordeling meer hoeven.
[appellanten] c.s. hebben in de memorie van grieven gesteld dat er een samenloop is tussen de tekortkoming en de dwaling. Volgens [appellanten] c.s. is de wijze (de vorm) waarop is getaxeerd onderdeel van de DGW verweten tekortkoming. Deze tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten bestaat er volgens [appellanten] c.s. uit, dat DGW in strijd met de Koopgarantbepalingen de marktwaarde van de woningen bij aankoop niet heeft vastgesteld met een taxatie maar met een bij uitgifte gehanteerde prijslijsten/prijsadviezen dan wel een waardeverklaring (gezamenlijk: waardeverklaring). Hierbij verwijzen zij mede naar de memo’s van Stichting OpMaat. DWG herhaalt in hoger beroep dat het hanteren van een waardeverklaring niet in strijd is met de Koopgarantbepalingen en dus van een tekortkoming geen sprake is.
3.11
Het hof heeft in zijn arrest van 3 november 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:8980) en herhaald in zijn vier arresten van de 30 maart 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:3029, 3037, 3033 en 3035) geoordeeld dat het hanteren bij de verkooptaxatie van een waardeverklaring niet in strijd is met de Koopgarantregeling. Het hof blijft bij dit oordeel en verwijst daarnaar. De aanvullend in het geding gebrachte rapporten van [de deskundige2] en [de deskundige3] brengen daarin, mede gezien het in r.o. 3.6 overwogene geen verandering.
3.12
In de memorie van grieven hebben [appellanten] c.s. vele bezwaren geuit tegen de conclusie van de rechtbank (onder 5.10) dat [de deskundige1] de waarde van de woningen bij uitgifte niet op juiste wijze heeft vastgesteld. Datzelfde geldt voor het oordeel van de rechtbank dat de door [de deskundige1] uitgevoerde herberekening geen taxatie is en dus ook niet voldoet aan de voorwaarden die volgens hem aan een taxatie moet worden gesteld, dat hij bovendien zelf heeft aangegeven onvoldoende kennis over de Apeldoornse markt te hebben en dat de door [de deskundige1] gebruikte postcodeapplicatie van de NVM voor een vervuiling van de cijfers heeft gezorgd.
Het hof is van oordeel dat [appellanten] c.s. hun bezwaren tegen het oordeel van de rechtbank ook op dit punt in onvoldoende mate hebben onderbouwd. De memorie van grieven bevat niet meer dan een herhaling van het oordeel van de rechtbank en de vermelding dat [appellanten] c.s. het daar niet mee eens zijn. Daarbij herhalen zij slechts de bezwaren tegen het deskundigenbericht van [de deskundige1] , die de rechtbank reeds heeft meegewogen bij haar oordeel. Het had op de weg van [appellanten] c.s. gelegen om meer concreet aan te geven waarom de rechtbank het rapport van [de deskundige1] wel had dienen te volgen. Nu zij dat hebben nagelaten sluit het hof zich aan bij het oordeel van de rechtbank met betrekking tot het rapport van [de deskundige1] en maakt dat oordeel tot het zijne. Daarbij komt dat de bezwaren die [appellanten] c.s. uiten tegen het oordeel van de rechtbank op dit onderdeel telkens zijn terug te voeren op de stelling dat geen taxatie volgens de Koopgarantregeling heeft plaatsgevonden, hetgeen het hof, zoals het hiervoor reeds heeft overwogen, niet volgt.
3.13
Voor het geval de hertaxatie van [de deskundige1] onvoldoende zouden zijn, hebben [appellanten] c.s. hun woningen met terugwerkende kracht laten hertaxeren door [de deskundige3] (productie 10 tot en met 14 bevatten de concept-rapporten en producties 15 tot en met 19 de niet-gevalideerde rapporten). [appellanten] c.s. hebben echter in onvoldoende mate de uitgebreide en gemotiveerde bezwaren van DWG tegen de rapporten van [de deskundige3] , waaronder het ontbreken van validatie door het NWWI, weersproken. De als productie 34 overgelegde reactie van [de deskundige3] volstaat daartoe, zonder nadere toelichting, niet. Het hof verwijst ook naar hetgeen het over die verschillende rapporten reeds overwoog in rechtsoverweging 3.6 van dit arrest.
3.14
Ondanks dat [appellanten] c.s. een beroep doen op de uitgangspunten die [de deskundige2] in zijn rapport heeft opgenomen, stellen zij het niet eens te zijn met de door hem vastgestelde waarden. In het door [appellanten] c.s. overlegde rapport van [de deskundige2] zijn deze waarden onleesbaar gemaakt. In de memorie van antwoord heeft DGW die waarden wel weergegeven en blijkt dat de afwijking in procenten ruimschoots binnen de veelal geaccepteerde bandbreedte van 20% blijft. [appellanten] c.s. hebben dit verweer van DGW niet weersproken en zij hebben ook niet toegelicht waarom desondanks niet van de waarden van [de deskundige2] kan worden uitgegaan terwijl zij wel de door hem beschreven methodiek onderschrijven. Daarnaast hebben [appellanten] c.s. niet toegelicht hoe zij zich verhouden tot de uitspraak van [de deskundige2] in zijn rapport dat een afwijking van meer dan 10% van de taxatiewaarde niet zonder meer betekent dat de taxatie als ondeskundig of onjuist kan worden gekwalificeerd. De uitkomsten zijn afhankelijk van welke uitgangspunten bij taxatie zijn gehanteerd, aldus [de deskundige2] .
3.15
Het enkele feit dat [de deskundige1] , [de deskundige2] en [de deskundige3] op verschillende waarden uitkomen maakt niet dat de waarden in de waardeverklaringen dús onjuist zijn geweest. Een taxatie is altijd een schatting van de waarde van een object gelet op de marktomstandigheden van het moment waarop de taxatie van toepassing is. Vermelding verdient dat [de deskundige1] aangeeft zelf geen taxatie te hebben uitgevoerd maar slechts een herberekening, die anders uitkomt dan DGW heeft aangeboden bij uitgifte. De uitkomsten van de hertaxaties van [de deskundige2] en [de deskundige3] verschillen aanzienlijk. Zoals vermeld, maakt dit echter niet dat de door DGW uitgevoerde waardeverklaring dús onjuist moet zijn geweest. Daarnaast valt op dat alle deskundigen slagen om de arm houden, vermoedens aannemen en de eigen beperkingen inzichtelijk maken ten aanzien van het materiaal dat ze hebben gebruikt. De zekerheden die [appellanten] c.s. in hun stellingen ontlenen aan de deskundigenrapporten, leest het hof niet in die rapporten in voldoende mate terug, nog daargelaten dat zij als gezegd niet verklaren waarom die deskundigen dan onderling van mening verschillen.
Dit zou mogelijk anders zijn geweest als [appellanten] c.s. gemotiveerd hadden gesteld dat geen redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar tot de door DGW gebruikte waardeverklaringen had kunnen komen. Dit hebben [appellanten] c.s. niet voldoende (concreet) gedaan. De enkele constatering van [appellanten] c.s. dat de doelomschrijving uit de taxatie moet blijken en dat dit niet het geval is bij de waardeverklaring, overtuigt niet tegen de achtergrond van de uitvoerig beschreven Koopgarantregeling in de koopovereenkomsten en akten.
Voor zover [appellanten] c.s. bedoelen te stellen dat uit de waardevaststellingen van [de deskundige1] en [de deskundige3] volgt dat DGW in redelijkheid niet tot de waarden bij uitgifte had kunnen komen, dan is dit niet alleen onjuist (want niet in strijd met de Koopgarantregeling, zie hiervoor onder 3.11) maar het kan ook niet dienen ter onderbouwing dat de taxatie op grond van een waardeverklaring op ondeugdelijke wijze tot stand is gekomen. Hun stellingen onderbouwen slechts de niet door het hof gevolgde aanname dat de waardeverklaring niet in overeenstemming is met de toen geldende richtlijnen en Koopgarantregeling.
3.16
Uit het voorgaande volgt ook dat de bezwaren die [appellanten] c.s. hebben aangevoerd tegen de interpretatie door de rechtbank van de e-mail van [naam1] niet slagen, nu zij alle terug te voeren zijn op de wijze waarop door DGW destijds tot vaststelling van de uitgifteprijs is gekomen, hetgeen niet in strijd was met de Koopgarantregeling.
3.17
Voor [appellant6] en [appellante7] geldt bovendien dat indien zij het niet eens waren met de hoogte van het terugkoopwaarde zij de in de Koopgarantregeling opgenomen geschillenregeling hadden kunnen volgen. Niet gesteld of gebleken is dat [appellant6] en [appellante7] dit hebben gedaan. Door akkoord te gaan met de terugkoopwaarde hebben zij die waarde aanvaard. Daarvoor geldt naar het oordeel van het hof voorts niet iets anders dan ten aanzien van de door appellanten 1 tot en met 5 in dit geschil aangevallen aankoopwaarde.
3.18
Van vormfouten zoals destijds door Stichting OpMaat in de memo van 9 januari 2017 is beschreven, is geen sprake. Dit is ook niet gesteld door [appellanten] c.s. Andere gronden waarop de gestelde tekortkoming van DGW kan worden gebaseerd, heeft [appellanten] c.s. niet gesteld en zijn ook niet gebleken.
3.19
De conclusie van het voorgaande is dat op de gronden die [appellanten] c.s. hebben aangevoerd geen tekortkoming van DGW in de uitvoering van de koopovereenkomsten kan worden aangenomen.
3.2
Ook het beroep van [appellanten] c.s. op onrechtmatig handelen wijst het hof af. [appellanten] c.s. hebben geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan onrechtmatig handelen van DGW kan worden aangenomen. De enkele verwijzing naar het feitensubstraat dat [appellanten] c.s. ten grondslag hebben gelegd aan hun dwalingsberoep dan wel op de gestelde tekortkoming door DGW is, zonder dat [appellanten] c.s. ook maar enigszins duidelijk hebben gemaakt dat deze feiten en omstandigheden ook onrechtmatig zouden zijn, is onvoldoende. De vordering op die grondslag zal dus ook worden afgewezen. Dit betekent dat de grieven 2 tot en met 13 falen.
Richtlijn 93/13/EEG
3.21
Het hof dient, voor zover onderdeel van de rechtsstrijd tussen partijen, ambtshalve te onderzoeken welke van de hier relevante koopgarantbepalingen, die gelden tussen [appellanten] c.s. enerzijds en DGW anderzijds algemene voorwaarden zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) en indien dat zo is deze te toetsen aan de bepalingen van die Richtlijn en aan de bepalingen in afdeling 6.5.3 BW, gelezen in de context van de Richtlijn. Het hof heeft dit tijdens de zitting in hoger beroep aan de orde gesteld en partijen de gelegenheid gegeven zich daarover uit te laten.
De Richtlijn is alleen van toepassing op overeenkomsten met consumenten in de zin van artikel 2 onder Pro b van de Richtlijn. Op grond van artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van artikel 6:231 aanhef Pro en onder a BW gelezen in de context van de Richtlijn zijn bedingen die de kern van de prestaties aangeven, geen algemene voorwaarden voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Een kernbeding moet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (vergelijk Conclusie van 8 mei 2020 van A-G Hartlief, ECLI:NL:PHR:2020:455). Dit transparantievereiste is van belang in de periode voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, omdat het voor de consument van wezenlijk belang is dat hij vooraf kennis neemt van alle contractvoorwaarden en de gevolgen van de sluiting van de overeenkomst, zodat hij op basis daarvan kan beslissen of hij de overeenkomst wenst aan te gaan. Dit vereiste moet, gezien het feit dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke positie bevindt en met name over minder informatie beschikt, ruim worden uitgelegd. Daarom volstaat grammaticale en taalkundige begrijpelijkheid niet. Het beding moet zodanig transparant zijn dat een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument, op grond van duidelijke en begrijpelijke criteria, de economische gevolgen die er voor hem uit voortvloeien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kan voorzien. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol (HvJ EU 23 april 2015, C96/14, EU:C:2015:262 (Van Hove)).
3.22
De koopgarantbepalingen zijn als bijlage bij de overeenkomsten tussen [appellanten] .c.s en DGW gehecht. Daarover is niet afzonderlijk onderhandeld tussen [appellanten] c.s. als consumenten en DGW. In dit geschil gaat het om de hoofdstukken D, E, F en I (zoals geciteerd in het bestreden vonnis onder 2.3) van de Koopgarantregeling.
Het hof is van oordeel dat deze hoofdstukken de kern van de prestatie van de Koopgarantregeling betreft zonder welke de overeenkomst niet tot stand kan komen. Deze hoofdstukken vormen daarmee geen beding in algemene voorwaarden in de zin van afdeling 6.5.3 BW, gelezen in de context van de Richtlijn zodat een oneerlijkheids/onredelijk bezwarendheidstoets op die grondslag niet aan de orde is. Wel dienen deze hoofdstukken, in onderlinge samenhang bezien, te worden getoetst aan het transparantievereiste.
Naar het oordeel van het hof is in het licht van het voorgaande aan het transparantievereiste voldaan. In deze hoofdstukken van de Koopgarantregeling is onder overzichtelijke kopjes de Koopgarant regeling stap voor stap weergegeven en is (met duidelijke rekenvoorbeelden) onder meer de taxatie, het percentage van de korting, de terugkoopprocedure alsook het aandeel in het waardeverschil van [appellanten] c.s. bij terugkoop vermeld. Op grond hiervan konden [appellanten] c.s. als redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consumenten inschatten welke economische gevolgen het aangaan van de Koopgarantregeling voor hen zouden hebben. Daarbij komt, zoals hiervoor reeds overwogen, dat [appellanten] c.s. elk ter zitting hebben verklaard dat zij zich bij het aangaan van de koopgarantovereenkomst ervan bewust waren dat zij door de Koopgarantregeling minder hoefde te betalen voor de woning, dat het daarom binnen hun respectievelijke budgetten viel en dat zij zich realiseerden dat er een aantal voorwaarden verbonden was aan de Koopgarantregeling, zoals de terugkoopregeling. Ook hebben zij allen verklaard zich te hebben gerealiseerd dat bij terugverkoop van de woning een mogelijke winst of verlies met DGW gedeeld diende te worden en dat die verdeling in dit geval 50/50 zou zijn.
De bezwaren van [appellanten] c.s. in deze procedure zien, desgevraagd, op de teleurstelling in de waardedaling die zich na de koop van de woningen heeft voorgedaan. Van strijd met het transparantiebeginsel is naar het oordeel van dit hof ten aanzien van de genoemde hoofdstukken D, E, F en I van de Koopgarantregeling geen sprake. Wat betreft de andere hoofdstukken van de Koopgarantregeling, hebben [appellanten] c.s. uitdrukkelijk van een beoordeling door het hof afgezien (m.b.t. de kortingsregeling in randnummer 26 van de grieven en pagina 9 van het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep) en dat onderwerp daarmee buiten de rechtsstrijd gebracht, dan wel maakte het daar geregelde vanaf het begin geen onderdeel uit van de rechtsstrijd.
Overig
3.23
Voor zover [appellanten] c.s. hebben gesteld dat DGW in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld, dan hebben zij die stelling niet onderbouwd. Evenmin is hieromtrent een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank.
Grief 14 gericht tegen de proceskostenveroordeling en het voor rekening laten van de kosten van de deskundige voor [appellanten] c.s. komt geen zelfstandige betekenis meer toe nu het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen. Ditzelfde geldt voor grief 15, die uit een veeggrief bestaat.
3.24
[appellanten] c.s. hebben bewijs aangeboden, onder meer door het horen van [de deskundige1] , [de deskundige2] en [de deskundige3] over de totstandkoming en inhoud van hun respectievelijke rapporten. Het hof heeft zich hierover reeds uitgesproken. [appellanten] c.s. hebben geen bewijs aangeboden van feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Het bewijsaanbod wordt dan ook gepasseerd.
3.25
Daarnaast heeft het hof het volgende tijdens de zitting in hoger beroep aan de orde gesteld en partijen de gelegenheid geboden zich hierover uit te laten. Het hof is gehouden (buiten de door de grieven ontsloten rechtsstrijd in hoger beroep) ambtshalve na te gaan of in dit geschil sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van boek 6, afdeling 3A BW (gelezen in het licht van Richtlijn 2005/29/EG, die anders dan DGW heeft betoogd ook ziet op “onroerend goed”, blijkens artikel 2 sub c van Pro die Richtlijn). Dat is niet het geval. Uit het voorgaande blijkt dat [appellanten] c.s. door DGW volledig en juist zijn geïnformeerd voordat zij het besluit hebben genomen over te gaan tot het aangaan van de koopovereenkomst met DGW. Van een oneerlijke (art. 6:193b BW) of misleidende (art. 6:193c BW) handelspraktijk is daarom geen sprake. Evenmin is sprake van een misleidende omissie (art. 6:193d BW). De essentiële informatie als bedoeld in art. 6:193e BW is tijdig aan [appellanten] c.s. verstrekt.
4.De slotsom
4.1
Het hoger beroep slaagt niet, zodat het bestreden vonnis moet wordt bekrachtigd.
4.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s., hoofdelijk in die zin dat als de een betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd, in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van DGW zullen worden vastgesteld op € 5.517 aan verschotten (griffierecht) en op € 2.228 (2 punten x tarief II).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van 25 februari 2020 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen;
veroordeelt [appellanten] c.s. - hoofdelijk in die zin dat als de een betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd - in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DGW vastgesteld op € 5.517 voor verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de hierin vermelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Ch.E. Bethlem, S.M. Evers en J.G.J. Rinkes, en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.