Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.301.482
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 8962381)
arrest van 28 juni 2022
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eisende partij in het verzet in de vordering, (oorspronkelijk gedaagde in deze vordering) en eisende partij in de (voorwaardelijke) tegenvordering,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. M. Rotgans,
tegen:
1.[geïntimeerde1] ,
2.
[geïntimeerde2] ,
[geïntimeerde2] ,
die wonen in [woonplaats1] ,
tegen wie hoger beroep is ingesteld
en die bij de kantonrechter optraden als gedaagde partij in het verzet in de vordering, (oorspronkelijke eiser in de vordering) en verwerende partij in de (voorwaardelijke) tegenvordering,
hierna: [geïntimeerde1] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A. Ramsoedh.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 29 maart 2022 heeft op 24 mei 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan partijen is toegestuurd en aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] heeft per 15 augustus 2015 de woning aan de [adres] in [woonplaats1] gehuurd van [geïntimeerde1] . In deze zaak gaat het erom of deze huurovereenkomst ten einde is gekomen en of en, zo ja, welk bedrag [appellant] aan achterstallige huur en gebruiksvergoeding verschuldigd is en of hij bepaalde bedragen mag verrekenen.
2.2.
[geïntimeerde1] heeft ontbinding en ontruiming van de woning gevorderd en betaling van achterstallige huurpenningen en gebruiksvergoeding voor de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens de kantonrechter is de huurovereenkomst op 5 augustus 2020 zonder dat opzegging noodzakelijk was geëindigd. Daarom heeft zij voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd en de ontruiming van de woning bevolen. Ook heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld aan [geïntimeerde1] te betalen € 1.782,21 voor achterstallige huur en gebruiksvergoeding (met wettelijke rente daarover) en € 1.200 per maand aan gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming. De kantonrechter heeft verrekening van een bedrag van € 1.031,21 voor de kosten van werkzaamheden aan de riolering en van een nieuwe vaatwasser, waarom [appellant] had gevraagd, afgewezenen en de tegenvordering van [appellant] voor dat bedrag afgewezen. [appellant] is in de proceskosten van de procedure ten aanzien van zowel de vordering als de tegenvordering veroordeeld.
2.3.
De woning is op 17 augustus 2021 ontruimd.
2.4.
De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. [appellant] vraagt ook veroordeling van [geïntimeerde1] van de kosten in hoger beroep. Oorspronkelijk heeft [appellant] daarbij ook gevraagd [geïntimeerde1] te veroordelen in de kosten van twee kort geding procedures om executie van het in eerste aanleg door de kantonrechter gewezen verzetvonnis en het eindvonnis te schorsen. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft mr. Rotgans echter verklaard dat dat een vergissing is. Het hof begrijpt daaruit dat [appellant] in zoverre zijn eis verminderd heeft.
3.De beoordeling in hoger beroep
Conclusie
3.1.
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en legt hieronder uit waarom het tot dat oordeel komt.
De huurovereenkomst van [appellant] is op 5 augustus 2020 geëindigd
3.2.
Volgens [geïntimeerde1] is de huurovereenkomst op 5 augustus 2020 geëindigd, omdat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is gesloten, de vergunning voor verhuur onder Leegstandwet op 5 augustus 2020 afliep en de huurovereenkomst bepaalt dat de huurovereenkomst uiterlijk dan zou eindigen. Volgens [appellant] is afgesproken dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn en is de vergunning onder de Leegstandwet ten onrechte verleend, althans is het beroep van [geïntimeerde1] op de Leegstandwet misbruik van recht. Ook vindt [appellant] dat hij na afloop van de huurovereenkomst met goedkeuring van [geïntimeerde1] de woning heeft gebruikt, zodat alsnog een huurovereenkomst tot stand is gekomen (artikel 16 lid 8 Leegstandwet).
3.3.
Het hof oordeelt dat de huurovereenkomst die [geïntimeerde1] en [appellant] hebben gesloten zo moet worden uitgelegd dat deze op 5 augustus 2020 is geëindigd. Bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de door partijen gebruikte bewoordingen, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. In dit geval luidt de kop van de huurovereenkomst “Huurovereenkomst Leegstandwet”, wordt in de huurovereenkomst expliciet verwezen naar de verleende vergunning onder de Leegstandwet en bepaalt artikel 4 van de huurovereenkomst:
“4.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van één jaar, ingaande op 15 augustus 2015 en lopende tot en met 31 augustus 2016. Na verloop van deze termijn loopt de huurovereenkomst door voor onbepaald tijd met dien verstande dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waartegen overeenkomstig artikel 4.2 wordt opgezegd of waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest.”
Het hof oordeelt dat [geïntimeerde1] en [appellant] op grond van de tekst van de huurovereenkomst redelijkerwijs over en weer mochten verwachten dat een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet was aangegaan, die uiterlijk op de datum dat de vergunning haar geldigheid verloor (in dit geval 5 augustus 2020) zou eindigen. Dat artikel 4.1 ook spreekt van een verlenging voor onbepaalde tijd maakt dat niet anders, omdat die verlenging duidelijk wordt gekwalificeerd door een uiterst tijdstip, namelijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Ook als de overeenkomst “contra proferentem” uitgelegd zou moeten worden, zoals [appellant] betoogt, komt het hof gezien de tekst van de overeenkomst niet tot een andere conclusie. Dat [geïntimeerde1] zelf in de procedure bij de kantonrechter pas na eiswijziging een beroep op de Leegstandwet heeft gedaan, leidt ook niet tot een andere conclusie. Daaruit kan niet afgeleid worden dat [geïntimeerde1] vond dat de Leegstandwet niet van toepassing was, zeker niet omdat hij zich daar vervolgens wel op heeft beroepen. Overige omstandigheden die een andere uitleg dan de tekstuele rechtvaardigen, heeft [appellant] verder niet aangevoerd.
3.4.
Het hof oordeelt ook dat [geïntimeerde1] zich erop kan beroepen dat een huurovereenkomst onder de Leegstandwet is gesloten, omdat er geen sprake is van een ongeldige vergunning of misbruik van recht. [geïntimeerde1] heeft onbetwist, bij de mondelinge behandeling in hoger beroep maar ook al in zijn conclusie van repliek in oppositie, verklaard dat de woning (samen met zijn melkvee bedrijf) aan zijn zoon is verkocht. Ook als deze verkoop gesloten of afgehandeld is na afloop van de vergunningtermijn, betekent dat niet dat de woning niet voor verkoop bestemd was, zoals artikel 15 van de Leegstandwet vereist. Dat de woning ook publiekelijk aangeboden moet worden, zoals [appellant] suggereert, is niet vereist, althans [appellant] heeft niet gesteld waaruit dat volgt. Dat niet aan de vergunningvereisten is voldaan is of dat [geïntimeerde1] misbruik van recht maakt is daarom door [appellant] onvoldoende gemotiveerd.
3.5.
Het hof is het ook niet eens met [appellant] dat hij na afloop van de huurovereenkomst met toestemming van [appellant] de woning heeft mogen gebruiken en dat daardoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De stelplicht en bij betwisting de bewijslast daarvan rusten op [appellant] . Het hof oordeelt dat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld op grond waarvan [appellant] redelijkerwijs mocht aannemen dat hij de goedkeuring van [geïntimeerde1] had voor verder gebruik. [appellant] wijst daarbij op het feit dat [geïntimeerde1] ook na 5 augustus 2020 huurpenningen heeft geaccepteerd. Dit is echter niet voldoende, omdat [appellant] ook wist of had kunnen weten dat [geïntimeerde1] de huur niet wilde voortzetten. [geïntimeerde1] heeft namelijk op 4 mei 2020 aan [appellant] zowel een opzegging van de huurovereenkomst, als de dagvaarding voor de procedure bij de rechtbank laten betekenen. Uit beide documenten bleek duidelijk dat [geïntimeerde1] de huur niet wilde voortzetten. [appellant] heeft van de opzegging wel betwist dat dit een rechtsgeldig exploot is, maar dat kan hem niet baten. [appellant] heeft namelijk niet betwist dat de dagvaarding een rechtsgeldig exploot is en heeft niet ontkend dat de dagvaarding op het adres van de woning is bezorgd. Daarmee staat vast dat hij deze op zijn adres heeft ontvangen. Als [appellant] met deze dagvaarding pas in december bekend is geworden, zoals hij zegt, moet dat daarom voor zijn rekening komen. [appellant] mocht er daarom niet vanuit gaan dat het enkele feit dat [geïntimeerde1] voor het gebruik van de woning na 5 augustus 2020 nog een vergoeding inde, betekende dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met [appellant] tot stand gekomen is.
3.6.
Het hof komt daarom tot de conclusie dat de huurovereenkomst per 5 augustus 2020 tot een einde is gekomen en dat [appellant] de woning moest ontruimen.
3.7.
Voor zover [appellant] nog heeft geklaagd dat de huurachterstand onvoldoende groot was om ontbinding te rechtvaardigen hoeft die klacht niet behandeld te worden, omdat ze niet tot een andere conclusie kan leiden. [geïntimeerde1] heeft ook geklaagd dat de eiswijziging van [geïntimeerde1] bij conclusie van antwoord in oppositie, waarmee voor het eerst een beroep op de Leegstandwet gedaan werd, in strijd met de goede procesorde zou zijn. Bij die klacht heeft hij geen belang, omdat – voor zover hij vindt dat hij onvoldoende op de stellingen daarover in de procedure bij de rechtbank heeft kunnen reageren – hij dat in hoger beroep alsnog heeft kunnen doen.
[geïntimeerde1] hoeft de kosten van [appellant] voor de riolering en de vaatwasser niet te vergoeden
3.8.
[appellant] klaagt ook dat de kantonrechter ten onrechte heeft vastgesteld dat hij de kosten van de werkzaamheden aan de riolering en de nieuwe wasmachine niet mocht verrekenen met de uitstaande huurbedragen. [appellant] beroept zich daarbij op artikel 7:206 lid 3 BW. Volgens dat artikel mag een huurder gebreken aan het gehuurde zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen, als de verhuurder in verzuim is met het verhelpen daarvan. Artikel 7:206 lid 3 BW kan in een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet worden uitgesloten en dat is in de huurovereenkomst voor de woning ook gebeurd. Omdat het hof oordeelt dat de Leegstandwet van toepassing is, is het ook van oordeel dat artikel 7:206 lid 3 BW in de huurovereenkomst kon worden uitgesloten. [appellant] kon deze kosten dus niet verrekenen.
3.9.
Voor zover de vordering in hoger beroep van [appellant] zo gelezen moet worden dat hij ook tegen het afwijzen van de reconventionele vordering opkomt, geldt het volgende. De kantonrechter heeft ten aanzien van de reconventionele vordering geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld dat hij [geïntimeerde1] op de hoogte heeft gesteld dat hij wilde dat [geïntimeerde1] de gebreken aan de riolering en de vaatwasser wilde herstellen, zodat vergoeding van deze kosten niet aan de orde was. Over dit oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] in hoger beroep niet geklaagd, zodat het hof daar ook vanuit moet gaan. De vordering dat [geïntimeerde1] dit bedrag als onverschuldigd betaald moet terugbetalen moet dan ook worden afgewezen.
Het uitstaande bedrag van de huur
3.10.
Tussen partijen was in eerste aanleg ook in geschil of [appellant] zowel op 30 juli 2019 als op 1 augustus 2019 € 750 heeft overgemaakt naar [geïntimeerde1] . De kantonrechter heeft geoordeeld (in rechtsoverweging 2.25 van het vonnis van 21 juli 2021) dat de huurbetaling van 30 juli 2019 door [geïntimeerde1] is verwerkt op 1 augustus 2019 en dus al was meegenomen in de berekening van de huurachterstand. De kantonrechter heeft dan ook geconcludeerd (in rechtsoverweging 2.26 van dit vonnis) dat [appellant] per 1 januari 2020 een betalingsachterstand had van € 2.786,96, waarvan [appellant] inmiddels € 1.004,75 betaald had, zodat € 1,782,21 resteerde. Voor zover [appellant] heeft willen klagen over de vaststelling dat alleen de betaling van 1 augustus 2019 van € 750 in de vaststelling van het verschuldigd bedrag is meegenomen, gaat het hof daaraan voorbij. Het hof oordeelt dat [appellant] , op wie de stelplicht en bewijslast op dit punt rusten, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde1] zijn stelling dat deze betaling is verricht onvoldoende heeft onderbouwd. [geïntimeerde1] heeft namelijk als productie 11 bij conclusie van antwoord in oppositie zijn bankafschriften uit 2019 voor een Rabobankrekening eindigend op de nummers [nummer1] overgelegd. Uit het bankafschrift met volgnummer 0209, bladnummers 0001 en 0002, blijkt voor de periode van 17 juli 2019 tot en met 5 augustus 2019 één betaling van € 750 door [naam1] , het bedrijf van [appellant] , vanaf haar Bunq rekening. [appellant] heeft een overzicht van mutaties op een SNS rekening overgelegd (productie 7 bij de dagvaarding in verzet). Daarop staat op 30 juli 2019 een betaling van € 750 naar de eerder genoemde rekening van [geïntimeerde1] . Op dit door [appellant] overgelegde overzicht staat zowel voor als na de beweerdelijke betaling van € 750 hetzelfde bedrag als saldo genoemd, namelijk € 0,08. Dit suggereert dat geen betaling verricht is. Dat heeft [geïntimeerde1] ook tijdens de mondelinge behandeling geopperd. [appellant] heeft geen nadere uitleg gegeven, waarom uit het door hem overgelegde overzicht van mutaties in samenhang met de bankafschriften van [geïntimeerde1] afgeleid kan worden dat er op 30 juli 2019 een betaling aan [geïntimeerde1] is gedaan. In het licht van de overgelegde stukken, had dat van [appellant] wel verwacht mogen worden.
3.11.
De vaststelling door de kantonrechter dat [appellant] nog een bedrag van € 1.782,21 moet betalen blijft daarmee in stand.
Slotsom
3.12.
Het hoger beroep faalt. Omdat [appellant] in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, zoals hieronder bepaald.
3.13.
Feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigen zijn gesteld noch gebleken zodat het hof voorbij gaat aan het bewijsaanbod van [appellant] .
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 21 juli 2021;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] :
€ 338,- aan griffierecht; en
€ 2.228,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (2 procespunten x appeltarief II).
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, M.S.A. van Dam en M. Wallart en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022.