Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.296.781
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 9105146)
arrest in kort geding van 23 augustus 2022
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
appellante, in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [de verhuurster] ,
advocaat: mr. R.F.A. Rorink,
tegen:
[geïntimeerde],
handelend onder de naam [naam1]
wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [de huurder] ,
advocaat: mr. D.F. Briedé.
1.Kern van de zaak en de beslissing
Deze zaak gaat over executoriale beslagen die de huurder [de huurder] heeft gelegd ten laste van zijn verhuurder [de verhuurster] . [de verhuurster] heeft volgens [de huurder] dwangsommen verbeurd door een kort geding-veroordeling om herstelwerk aan het verhuurde te laten uitvoeren niet goed na te zijn gekomen. Of [de huurder] daarin gelijk heeft, betwijfelt het hof. Het hof heft daarom de door hem gelegde beslagen op en verbiedt hem om het eerdere kort geding-vonnis opnieuw ten uitvoer te leggen en veroordeelt [de huurder] tot ongedaanmaking van de tenuitvoerlegging van het eerdere kort geding-vonnis. Voor toewijzing van de vorderingen van [de verhuurster] tot ontruiming en tot betaling van de toekomstige huur ziet het hof onvoldoende redenen.
Het hof legt hieronder uit hoe het tot zijn beslissingen is gekomen. Eerst beschrijft het kort wat er in de procedure in hoger beroep is gebeurd.
Het hof legt hieronder uit hoe het tot zijn beslissingen is gekomen. Eerst beschrijft het kort wat er in de procedure in hoger beroep is gebeurd.
2.Het procesverloop tot nu toe
Uit hoofde van het op 17 augustus 2021 uitgesproken tussenarrest is een openbare zitting gehouden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt en aan partijen toegestuurd. Vervolgens heeft [de verhuurster] een memorie van grieven met producties ingediend, waarbij zij haar vordering heeft gewijzigd. [de huurder] heeft een memorie van antwoord met producties ingediend. Daarna hebben partijen elk nog een akte ingediend. Ten slotte heeft het hof bepaald dat het arrest zal wijzen.
3.De vaststaande feiten
3.1
[de huurder] huurt bedrijfsruimte van [de verhuurster] , waarin hij een handelsonderneming drijft. Bij vonnis in kort geding van 4 mei 2020 heeft de kantonrechter in Almelo (rechtbank Overijssel) [de verhuurster] veroordeeld om binnen zes maanden na betekening van het vonnis bepaalde gebreken aan het door [de huurder] gehuurde deugdelijk te verhelpen. Het kort geding-vonnis is op 15 mei 2020 aan [de verhuurster] betekend. In het vonnis wordt voor de omvang van het herstelwerk verwezen naar een rapport van Bouwkundig Adviesbureau De Hoeksteen. Aan de veroordeling is een dwangsom verbonden van € 1.000 per (gedeelte van een) week waarin [de verhuurster] met de nakoming daarvan nalatig zou zijn tot een maximum van € 50.000.
3.2
[de verhuurster] heeft na de uitspraak van het vonnis en vóór afloop van de termijn voor nakoming (die op 15 november 2020 eindigde) werkzaamheden in en aan het aan [de huurder] verhuurde gedeelte van het pand laten uitvoeren.
3.3
Bij deurwaardersexploot van 2 maart 2021 [1] heeft [de huurder] aan [de verhuurster] laten aanzeggen dat zij € 16.000 aan dwangsommen had verbeurd, met bevel tot betaling van dat bedrag. Met het exploot is aan [de verhuurster] aangezegd dat de gebreken niet afdoende zijn hersteld, onder verwijzing naar een bij het exploot gevoegde ‘beoordeling van SBM Bouw- en Vastgoedmanagers d.d. 19 februari 2021’. Betaling is uitgebleven, waarna [de huurder] beslag heeft laten leggen onder een bank, waarmee banktegoeden van [de verhuurster] zijn gemoeid, en tevens beslag heeft gelegd onder zichzelf, te weten op de huurpenningen.
4.De procedure in eerste aanleg
4.1
[de verhuurster] heeft [de huurder] in kort geding betrokken en gevorderd om aan [de huurder] te bevelen de tenuitvoerlegging van het vonnis van 4 mei 2020 te staken, de gelegde beslagen op te heffen en de negatieve gevolgen van de executiemaatregelen voor [de verhuurster] ongedaan te maken, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen. Daarnaast heeft [de verhuurster] gevorderd om [de huurder] te veroordelen tot betaling van contractuele boetes en van proceskosten.
4.2
[de huurder] heeft verweer gevoerd, welk verweer ertoe heeft geleid dat de kantonrechter bij vonnis van 3 juni 2021 de vorderingen van [de verhuurster] heeft afgewezen en haar in de proceskosten heeft veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat [de huurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het dak nog steeds lekt en (dus) niet deugdelijk is hersteld. De vordering tot betaling van contractuele boetes voldoet naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de voorwaarden die worden gesteld aan toewijzing van een geldvordering in kort geding.
5.De beoordeling in hoger beroep
5.1
[de verhuurster] heeft hoger beroep ingesteld. Zij bestrijdt dat zij het vonnis van 4 mei 2020 niet deugdelijk is nagekomen en dat het dak van het gehuurde nog steeds lekt.
5.2
Het vereiste spoedeisend belang bij de door [de verhuurster] gevorderde voorzieningen blijkt al uit de aard van die voorzieningen.
5.3
Het rapport van SBM is blijkens de tekst daarvan opgesteld na een bezoek dat SBM op 19 februari 2021 aan het door [de huurder] gehuurde heeft gebracht. SBM schrijft daarin geen lekkages te hebben waargenomen, maar wel sporen daarvan. Zij vermeldt dat de houten boeien rondom het dak aan vervanging toe zijn omdat zij verrot zijn en dat lokaal herstel van de boeien met epoxy heeft plaatsgevonden. Er ontbreken voorzieningen voor de afvoer van hemelwater en op een andere plaats wordt hemelwater waarschijnlijk ‘illegaal’ afgevoerd op terrein van de buren. De ruimte achterin het pand is voorzien van een tweede schil, maar de constructie daarvan is gebrekkig, want het geeft geen zekerheid op waterdichtheid en bij bepaalde weertypes en temperaturen zal aan de onderzijde van de nieuwe platen condens ontstaan. Een dakgoot is onder verkeerd afschot geplaatst en loost eveneens op een aangrenzend perceel, dit met een verstoppingsgevoelige constructie. Een raamkozijn in de rechter zijgevel en een buitendeurkozijn zijn op diverse plaatsen verrot; getracht is om het raamkozijn op te lappen met stroken kunststof composiet.
5.4
Hier staat tegenover dat de heer [naam2] (van De Hoeksteen) in november 2020 aan [de verhuurster] heeft bericht dat het herstelwerk goed was uitgevoerd en dat [de huurder] van lekkages alleen bewijs heeft geleverd met foto’s en de video’s die hij zelf heeft gemaakt. [de verhuurster] bestrijdt dat de foto’s en video’s, waarvan onduidelijk is of SBM die heeft gezien, zijn gemaakt in het gehuurde pand en op de data die de desbetreffende jpeg-bestanden en video files hebben. De twijfel over de vraag of er dwangsommen zijn verbeurd wordt vergroot doordat [de huurder] vóór 9 maart 2021 niet bij [de huurder] over lekkages heeft geklaagd, dit terwijl het volgens hem vanaf 27 december 2020 herhaaldelijk opnieuw heeft gelekt. Gelet hierop was de beslaglegging het eerste signaal dat [de verhuurster] kreeg dat het herstelwerk mogelijk toch niet deugdelijk zou zijn uitgevoerd.
5.5
Voor zover [de huurder] meent dat dwangsommen zijn verbeurd doordat de boeien rond het dak en kozijnen in de rechterzijgevel zijn verrot, is niet duidelijk in hoeverre desalniettemin van een deugdelijk herstel sprake is. Dat bij herstelwerk ‘illegale’ afwatering is aangelegd waardoor regenwater op buurpercelen wordt geloosd, maakt niet zonder meer duidelijk dat [de verhuurster] niet aan de veroordeling van 4 mei 2020 heeft voldaan. In het kader van de beantwoording van de vraag of het herstelwerk ‘deugdelijk’ is uitgevoerd kan van belang zijn welke eisen [de huurder] aan de door hem gehuurde gedeeltes van het pand mag stellen. In de voor deze procedure overgelegde stukken ontbreekt een voldoende diepgaande discussie over die eisen.
5.6
Al met al zou deskundig onderzoek of ander bewijs nodig zijn om vast te stellen of [de verhuurster] de dwangsommen heeft verbeurd, waarvoor dit kort geding onvoldoende mogelijkheden biedt. Door niettemin op de in deze procedure gepresenteerde basis beslag te leggen, maakt [de huurder] naar het oordeel van het hof dan ook misbruik van zijn executie-bevoegdheden. Die basis is daarvoor namelijk te wankel en mede gelet op het belang van [de verhuurster] om te kunnen beschikken over haar banktegoeden en de huurontvangsten zal het hof toewijzen de vorderingen zoals ingesteld bij memorie van grieven tot opheffing van de gelegde beslagen (vordering 1) en tot het staken en gestaakt houden van de executie van het vonnis van 4 mei 2020 (vordering 2). Aan de laatstvermelde vordering zal het hof dwangsommen verbinden zoals hierna vermeld, met bepaling van een maximumbedrag dat uit hoofde van dit vonnis kan worden verbeurd.
5.7
Ook vordering 4 bij memorie van grieven (terugbetaling van € 26.577,03) en vordering 5 (uitbetaling van het bedrag van € 12.650,- aan achterstallige huurpenningen tot en met 28 februari 2022, waarop [de huurder] onder zichzelf beslag heeft gelegd) zijn toewijsbaar omdat daarmee wordt bereikt dat de tenuitvoerlegging van het vonnis van 4 maart 2020 ongedaan wordt gemaakt.
5.8
Voor het treffen van de voorlopige voorzieningen die [de verhuurster] verder nog heeft gevorderd ziet het hof onvoldoende reden. [de verhuurster] heeft haar vorderingen in hoger beroep uitgebreid met een vordering tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de (deels toekomstige) huurpenningen. De voorshands gebleken huurachterstand heeft een bijzonder karakter, omdat nog rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat [de verhuurster] de dwangsommen heeft verbeurd, in welk geval er achteraf (mogelijk) geen huurachterstand zal blijken te hebben bestaan. Voor voorzieningen die tot niet of moeilijk omkeerbare gevolgen kunnen leiden, zoals de ontruiming, zou daarom een stevigere basis moeten bestaan, die het hof in dit geval mist. De vordering tot betaling van contractuele boetes is een geldvordering, waarvan het lot in een eventuele bodemprocedure mede afhangt van de vraag of [de verhuurster] haar herstelverplichtingen is nagekomen. Of dat zo is, is onzeker, zodat voor toewijzing daarvan in dit kort geding evenmin aanleiding bestaat. [de huurder] is in beginsel verplicht om de huur onverkort te betalen, maar houdt belang bij de mogelijkheid om zich in de toekomst op opschorting van de betaling van (een gedeelte van) de huur te beroepen, bijvoorbeeld met het oog op herstel van (toekomstige) gebreken. Afweging van de belangen van de beide partijen leidt daarom tot afwijzing van de andere vorderingen van [de verhuurster] .
5.9
Partijen worden elk gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom bepalen dat partijen de eigen kosten van de beide instanties dragen.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep,
6.1
vernietigt het vonnis van 3 juni 2021 dat de kantonrechter in Almelo als voorzieningenrechter heeft uitgesproken en
beslist als volgt in hoger beroep:
beslist als volgt in hoger beroep:
6.2
heft het door [de huurder] op 19 maart 2021 ten laste van [de verhuurster] gelegde executoriale beslag onder de naamloze vennootschap ABN Amro Bank N.V. op;
6.3
heft het door [de huurder] op 22 maart 2021 onder zichzelf ten laste van [de verhuurster] gelegde executoriale beslag op;
6.4
beveelt [de huurder] om de executie van het vonnis van 4 mei 2020 van de kantonrechter in Almelo (zaaknummer 8148316) met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte van een dag dat [de huurder] in strijd met dit bevel handelt, met een maximum van € 10.000;
6.5
veroordeelt [de huurder] om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest de bedragen van € 26.577,03 en € 12.650 aan [de verhuurster] te betalen;
6.6
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7
weigert de overigens gevorderde voorzieningen;
6.8
compenseert de kosten van de procedures in eerste aanleg en in hoger beroep aldus, dat elk van de beide partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, A.A. van Rossum en M. Wallart en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2022.