Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.285.404
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 663901
arrest van 6 september 2022
in de zaak van
de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars Marcusstraat 16 tot en met 42 te Amsterdam
die is gevestigd in Amsterdam
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
verweerster in het incident
hierna de VvE te noemen
vertegenwoordigd door mr. A. El Fathi te Arnhem
tegen
de stichting
Stichting Urbanic Amsterdam I
die is gevestigd in Amsterdam
en bij de rechtbank optrad als eiseres
verzoekster in het incident
hierna de Stichting te noemen
vertegenwoordigd door mr. E.M. de Bie te Amsterdam
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 11 januari 2022 heeft op 15 juni 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak en beslissing
De Stichting wil dat het besluit van de vergadering van de eigenaars van de VvE van 15 januari 2018, dat er toe strekt dat gebruik (anders dan door een gezin) van privé-gedeelten door meer dan drie personen niet is toegestaan en door drie personen alleen met toestemming van de vergadering, wordt vernietigd. De rechtbank heeft dat besluit vernietigd. De bedoeling van de VvE is dat het hof het vonnis vernietigd en dat het besluit van de vergadering van de eigenaars van de VvE in stand blijft. Het hof zal oordelen dat de Stichting met recht vernietiging van het Besluit heeft gevorderd en het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dat oordeel komt.
3.De motivering
De feiten
3.1
Het hof verwijst naar de door de rechtbank in het bestreden vonnis van 18 december 2019 in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 vastgestelde feiten en neemt die hier over. Voor zover relevant in dit hoger beroep komen de feiten neer op het volgende.
3.2
Ten tijde van het besluit was de Stichting de juridisch eigenaar van het appartementsrecht Marcusstraat 38 te Amsterdam. De eigendom in economische zin van het appartementsrecht behoorde toe aan de commanditaire vennootschap Urbanic Amsterdam I C.V., waarvan de beherend vennoot is de besloten vennootschap Urbanic Amsterdam I B.V. (deze partijen hierna te noemen CV, respectievelijk BV). De Stichting verhuurde het appartement aan vijf jongvolwassenen om daarmee inkomsten te verwerven voor de CV.
3.3
Van de veertien leden van de VvE heeft alleen de Stichting tegen het besluit gestemd.
3.4
De Stichting heeft de eigendom van het appartementsrecht op 2 maart 2020 overgedragen aan R-Town B.V. (hierna: R-Town).
Juridisch kader
3.5
Het besluit van de VvE, met de hiervoor aangegeven strekking, betekent dat artikel 17.4 van het modelreglement en daarmee de akte van splitsing van de VvE wordt gewijzigd.
3.6
Het hof stelt voorop dat een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald (art. 5:139 lid 2 BW).
3.7
Het besluit is op deze grondslag genomen, aangezien (alleen) de Stichting tegen het besluit heeft gestemd. Uit art. 5:140b lid 1 BW volgt dan dat op vordering van de Stichting het besluit in beginsel wordt vernietigd. De rechter kan de vordering tot vernietiging alleen afwijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld (art. 5:140b lid 3 BW).
De hoedanigheid van appartementseigenaar.
3.8
De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling van 15 juni 2022, met uitdrukkelijke instemming van de Stichting, een nieuw bezwaar geformuleerd tegen het bestreden vonnis, door te betogen dat de Stichting door de overdracht van het Appartementsrecht aan R-Town niet (langer) geraakt wordt door het besluit, waardoor haar beroep op art. 5:140b lid 1 BW niet meer kan slagen.
3.9
Het hof verwerpt dit betoog voor zover het de strekking heeft dat de Stichting door het verlies van de hoedanigheid van appartementseigenaar zich niet meer kan beroepen op art. 5:140b lid 1 BW. De Stichting heeft haar vordering tot vernietiging ingesteld bij inleidende dagvaarding van 13 april 2018. Op dat moment had de Stichting de hoedanigheid van appartementseigenaar die is vereist voor een vordering op grond van art. 5:140b lid 3 BW. Het besluit is bij uitvoer bij voorraad verklaard vonnis van 18 december 2019 vernietigd. Het gevolg daarvan is dat de rechtstoestand van vernietiging van het besluit onmiddellijk is ontstaan (zij het dat die rechtstoestand slechts een voorlopige gelding heeft die voortduurt zolang het vonnis niet als gevolg van dit hoger beroep is vernietigd). Dat de Stichting het appartementsrecht na 18 december 2019 heeft overgedragen aan R-Town doet daar niet aan af. Daar komt nog bij dat het hof bij arrest in het incident van 19 januari 2021 het verzoek van de Stichting om schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town heeft afgewezen.
3.1
Voor zover het betoog van de VvE de strekking heeft dat de Stichting door de overdracht van het appartementsrecht aan R-Town niet langer schade zal lijden door het besluit, komt dat hierna aan de orde.
Leidt het ontbreken van schade tot vernietiging?
3.11
De essentie van de bezwaren (grieven) van de VvE tegen het bestreden vonnis is dat de vordering van de Stichting tot vernietiging van het besluit moet worden afgewezen omdat de Stichting door het besluit geen schade in haar vermogen lijdt. Die schade wordt geleden door de gerechtigden tot het vermogen van de CV. Niet relevant is of de Stichting een evident belang heeft het schadedebat te voeren ten behoeve van de gerechtigden van het CV-vermogen omdat dat tot haar taak behoort. Waar het volgens de VvE om gaat is of de Stichting dat belang heeft in de hoedanigheid van appartementseigenaar en dat belang heeft zij slechts als zij zelf schade lijdt. De door derden geleden schade doet daarbij niet ter zake, aldus nog steeds de VvE.
3.12
Het hof is het niet eens met de VvE dat het ontbreken van schade bij de Stichting in haar hoedanigheid van appartementseigenaar altijd moet leiden tot afwijzen van haar vordering tot vernietiging van het besluit. Art. 5:140b lid 3 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid - en geen verplichting - de vordering tot vernietiging af te wijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. De wetgever heeft overwogen dat bij het ontbreken van schade afwijzing van die vordering voor de hand ligt. Daarmee heeft de wetgever ruimte gelaten aan de rechter om tot een ander oordeel te komen. [1] Het hof acht in dit verband het volgende van belang.
3.13
De rechtbank heeft beslist dat het waarschijnlijk is dat door de wijziging van artikel 17.4 van de akte van splitsing, de economisch eigenaar van het appartementsrecht er op achteruit zal gaan doordat dan nog maar aan twee of drie personen huur in rekening kan worden gebracht. In ieder geval kan niet als voldoende zeker kan worden aangenomen dat de economisch eigenaar er niet op achteruit zal gaan. Verder heeft de rechtbank vastgesteld dat de eigenaar aanzienlijke kosten zal moeten maken om het appartement aan te passen aan de nieuwe situatie indien het besluit in stand blijft. Deze oordelen zijn in hoger beroep niet bestreden zodat vaststaat dat de (economisch) eigenaar schade lijdt als gevolg van het besluit.
3.14
De VvE heeft niet betwist dat de Stichting tot taak heeft de belangen van de economisch eigenaar te behartigen en dat de Stichting door de economisch eigenaar kan worden aangesproken als zij die taak niet naar behoren uitvoert (door niet de vernietiging van het besluit te vorderen). De Stichting heeft tijdens de mondelinge behandeling - met instemming van de VvE - daaraan toegevoegd dat de exploitatiemogelijkheden van de nieuwe eigenaar R-Town worden aangetast indien het besluit in stand blijft en dat de Stichting voor die schade door R-Town aan te spreken is. Naar oordeel van het hof heeft de VvE dat onvoldoende weerlegd, waarbij van belang is dat R-Town die vernietiging niet zelf kon vorderen omdat zij toen nog niet de vereiste hoedanigheid van appartementseigenaar had. Daarmee houdt de Stichting ook in de huidige situatie belang bij de vernietiging van het besluit.
3.15
Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat de enkele omstandigheid dat de schade die ontstaat ten gevolge van het besluit voor de eigenaar van het appartementsrecht niet (langer) voor rekening komt van de Stichting, maar voor R-Town of de gerechtigden in het vermogen van de CV, in dit geval onvoldoende grond vormt om de vordering van de Stichting tot vernietiging van het besluit af te wijzen.
De conclusie
3.16
Het hoger beroep slaagt niet en het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Omdat de VvE in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvE tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
4.De beslissing
Het hof:
1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 december 2019;
2. veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van de Stichting:
€ 760,- aan griffierecht
€ 2.228,-- aan salaris van de advocaat van de Stichting (2 procespunten x appeltarief II)
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, S.C.P. Giesen en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.