ECLI:NL:GHARL:2022:979 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Afwijzing vordering vergoeding na verwijdering chalet met...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.268.947/03

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 165986)

arrest van 8 februari 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,
bij de rechtbank: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. M.S. Scheffers, die kantoor houdt te Hoogezand,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: eiser,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. M. Helmantel, die kantoor houdt te Sappemeer.

1.De verdere procedure bij het hof

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 januari 2020 hier over.

1.2

In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is niet gehouden.

1.3

Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met één productie).

1.4

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest een datum voor arrest vastgesteld.

1.5

[appellant] vordert in het hoger beroep - samengevat - dat het hof het eindvonnis van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de rechtbank) vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten.
1.6 [appellant] heeft nog niet kunnen reageren op de door [geïntimeerde] bij de memorie van antwoord overgelegde productie. Het hof zal hem ook niet de gelegenheid geven om dat alsnog te doen. Uit wat hierna volgt, zal blijken dat [appellant] daardoor niet in zijn belangen wordt geschaad.

1.7

[appellant] heeft in hoger beroep voor het eerst opheffing van een ten laste van hem gelegd conservatoir beslag gevorderd. Omdat het niet mogelijk is om in hoger beroep voor het eerst een tegenvordering (‘vordering in reconventie’) in te stellen, zal het hof hem niet-ontvankelijk verklaren in deze vordering.

2.Waar gaat deze zaak over?2.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] [geïntimeerde] een vergoeding moet betalen vanwege het afbreken door [appellant] van een chalet, dat [geïntimeerde] met toestemming van [appellant] op diens (inmiddels verkochte) bedrijfsterrein had gebouwd.2.2 De rechtbank heeft die vraag bevestigend beantwoord en heeft [appellant] veroordeeld om ruim € 26.000,-, met rente en kosten, aan [geïntimeerde] te betalen.Het hof komt tot een ander oordeel en zal de vordering van [geïntimeerde] alsnog afwijzen.Het hof zal deze beslissing hierna toelichten, door eerst de relevante feiten en de procedure bij de rechtbank weer te geven en door vervolgens de standpunten van partijen te bespreken.3. De relevante feiten en de procedure bij de rechtbank3.1 [appellant] was eigenaar van een autosloopbedrijf, dat hij exploiteerde op een terrein aan [adres] te [plaats] (hierna: het bedrijfsterrein).3.2 [appellant] was bevriend met [geïntimeerde] . Nadat de woning van [geïntimeerde] was afgebrand, heeft hij [geïntimeerde] in juli 2012 toestemming gegeven een chalet (bestaande uit een stacaravan met een houten ombouw) op het bedrijfsterrein neer te zetten. De bouw van het chalet was in oktober 2012 afgerond. Het chalet werd via een grondkabel voorzien van water en elektriciteit en was aangesloten op de riolering.3.3 Na die tijd is de verhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] verstoord geraakt. [geïntimeerde] heeft het chalet in 2015 verlaten en is in een huurwoning gaan wonen.3.4 Via een bericht op Facebook heeft [appellant] half december 2015 aangegeven dat [geïntimeerde] het chalet diende te verwijderen. Naar aanleiding daarvan heeft de advocaat van [geïntimeerde] in een brief aan [appellant] van 18 december 2015 aangegeven dat [geïntimeerde] het chalet niet kon verwijderen en heeft zij [appellant] aansprakelijk gesteld “voor alle schade die cliënt zal lijden door uw toedoen of nalaten in deze kwestie”.3.5 Naar aanleiding van een gesprek van 18 januari 2016 heeft [appellant] de advocaat van [geïntimeerde] in een brief van 19 januari 2016 geschreven dat [geïntimeerde] het chalet uiterlijk op 15 februari 2016 diende te verwijderen, bij gebreke waarvan hij € 50,- per dag vorderde voor elke dag dat het chalet op zijn terrein zou staan.3.6 [geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard voor de rechtbank. Hij heeft betaling gevorderd van € 26.198,36, volgens [geïntimeerde] de bouwkosten van het chalet, te vermeerderen met rente en proceskosten. Aan deze vordering heeft hij ten grondslag gelegd dat het chalet niet zomaar kan worden verwijderd, omdat het duurzaam met de grond is verenigd en naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. [appellant] is, aldus [geïntimeerde] , dan ook door natrekking eigenaar geworden van het chalet en daardoor ongerechtvaardigd verrijkt.3.7 Nadat [appellant] verweer had gevoerd, heeft bij de rechtbank een comparitie van partijen plaatsgevonden. Partijen hebben de rechtbank toen verzocht een makelaar van het kantoor Vos/Hoving te benoemen om de vraag te beantwoorden of en met welk bedrag de waarde van het bedrijfsterrein is toe- of afgenomen door de aanwezigheid van het chalet. In een tussenvonnis van 30 november 2016 heeft de rechtbank de heer [de deskundige] , makelaar te Groningen (hierna: de deskundige), tot deskundige benoemd met de opdracht de hiervoor vermelde vraag te beantwoorden.3.8 Het chalet is in het voorjaar van 2017 verwijderd. [appellant] heeft het bedrijfsterrein in oktober 2017 verkocht voor € 165.000,-.3.9 De deskundige heeft op 13 november 2018 zijn rapport uitgebracht. Volgens de deskundige had de aanwezigheid van het chalet op de door hem aangehouden waardepeildatum van 29 februari 2016 geen invloed op de waarde van het bedrijfsterrein. De deskundige heeft dit oordeel als volgt gemotiveerd:“Nu heeft taxateur dat chalet niet zelf kunnen opnemen omdat die reeds is weggehaald. Op oudere foto's en video's is echter wel een indruk te krijgen van de buitenkant en binnenkant van dat chalet.

Het chalet heeft volgens opgave een maat van 11,5 keer 6,9 meter en het zou gebouwd zijn van hout met een golfplaten dak. Het chalet heeft op de waardepeildatum een aansluiting op het riool, op een waterput en op het elektriciteitsnet. Voor gasverbruik is een LPG-installatie.

Aan taxateur zijn verder geen bijzonderheden bekend gemaakt over de indeling, afwerking en leeftijd van de materialen; anders dan de in het vonnis genoemde bedrag voor de oprichtingskosten.

De foto's en video's laten een beeld zien van verouderd chalet met deels rotte kozijnen.

Taxateur concludeert door navraag bij de gemeente dat er geen vergunning is afgegeven

voor de bouw van het chalet. Volgens de gemeente zou voor de oprichting van een dergelijk

bouwwerk een vergunning nodig zijn en die is blijkbaar niet verleend waardoor het een

illegaal bouwwerk betrof.

Tevens was op de peildatum niet aannemelijk dat een legalisatie van deze illegale situatie tot

de mogelijkheden behoorde en het feit dat de gemeente niet had besloten tot handhaving

maakte niet dat zij dat niet alsnog zou kunnen doen (het niet handhaven leidt niet tot

gedogen). Het object is overigens ook nooit opgevoerd in de BAG-registratie.

Wanneer bewust is gekozen voor de bouw, montage of plaatsing van een bouwwerk zonder

vergunning dan is het risico dat het object dient te worden afgebroken vanwege handhaving

substantieel. In zo'n context kan aan het chalet geen waarde worden toegekend als

zelfstandig vruchtdragend (deel)object. Ook het alternatieve gebruik van het chalet voor

bijvoorbeeld kantoorgebruik ligt niet voor de hand. Autosloperijen opereren vaak vanuit

zodanig eenvoudige kantoorruimtes dat een portacabin ook zou hebben volstaan en voor

zover door taxateur waarneembaar was reeds een dergelijk object voor het gebruik als

kantine/ kantoor aanwezig op het terrein ten tijde van de waardepeildatum. Vanuit het

waarderingsperspectief zijn dan geen positieve kasstromen te gebruiken als basis. De basis

voor de waardering van vastgoed is normaliter de (al dan niet gepercipieerde) huidige of

toekomstige aanwezigheid van kasstromen. Voor het wonen geldt dat verhuur van de ruimte

onmogelijk is omdat de huurbescherming zich niet verhoudt tot het risico op handhaving.

Ook is er in de onderhavige situatie geen basis voor financiering door bijvoorbeeld een

bank. Een illegaal bouwwerk is lastig te financieren.

Wanneer er geen exploitatie denkbaar is van het chalet en wanneer er geen publiekrechtelijk

juridische basis is voor de aanwezigheid van het chalet dan blijft over als waarde-invloed op

het perceel de kosten van verwijdering. De eventuele opbrengst van de materialen hangt af

van de wijze waarop die materialen aangeboden kunnen worden aan de markt (als geheel

chalet of gedemonteerd) en ook aan de marktpositie op dat moment. Taxateur gaat er vanuit

dat de verwijderkosten (inclusief vervoer en aanhechtingen) gelijk of lager [het hof leest:

hoger] zijn aan de opbrengst.

De conclusie is daarmee dat de aanwezigheid van het chalet geen invloed heeft op de waarde

van het object.”

3.1

De rechtbank heeft in haar eindvonnis van 17 juli 2019 de vordering van [geïntimeerde]

toegewezen op de “kennelijk subsidiair aangevoerde” grondslag dat [appellant]

onrechtmatig heeft gehandeld door het chalet te (laten) slopen. Omdat [appellant] die

grondslag niet heeft bestreden en ook de hoogte van de gevorderde schade niet heeft

vergoed, is de vordering van [geïntimeerde] toewijsbaar, aldus de rechtbank.

3.11

De politierechter te Groningen heeft [appellant] op 28 september 2020

veroordeeld tot een geldboete van € 1.000,- voor vernieling van het chalet.

4.De beoordeling van het geschil

Inleiding

4.1

In de procedure bij de rechtbank heeft [geïntimeerde] zijn vordering aanvankelijk

gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking. Nadat de deskundige had gerapporteerd, heeft

hij ook gesteld dat [appellant] tijdens de procedure doelbewust schade heeft toegebracht

aan het chalet en dat dit jegens hem onrechtmatig is. Hij heeft die stelling verder niet

toegelicht en heeft ook niet aangegeven hoe die zich verhoudt tot zijn eerdere betoog dat [appellant]

door natrekking eigenaar was geworden van het chalet. De rechtbank heeft de

vordering vervolgens toegewezen op basis van onrechtmatige daad.

4.2

In de procedure bij het hof kan in het midden blijven of de rechtbank met dit oordeel

buiten de rechtsstrijd is getreden, omdat [geïntimeerde] de feitelijke grondslag van zijn

vordering heeft aangevuld door aan te geven dat hij niet de gelegenheid heeft gehad het

chalet, dat hij met toestemming van [appellant] had gebouwd, zelf te verwijderen. Het hof

begrijpt de stellingen van [geïntimeerde] zo dat de onrechtmatigheid erin is gelegen dat ook

al is het chalet eigendom geworden van [appellant] , [geïntimeerde] wel het recht had om

het chalet te verwijderen en dat [appellant] door het chalet weg te halen/te vernielen dat

recht heeft gefrustreerd.

4.3

Daarvan uitgaande, zal het hof eerst beoordelen of de vordering van [geïntimeerde]

op deze grondslag toewijsbaar is. Indien dat niet het geval is, zal het hof vervolgens nagaan

of de vordering wel toewijsbaar is op grond van de door de rechtbank niet gehonoreerde

oorspronkelijke grondslag, die van de ongerechtvaardigde verrijking.

4.4

Indien het hof tot de conclusie komt dat de vordering van [geïntimeerde] niet op deze

grondslagen niet toewijsbaar is, kunnen de verdere bezwaren van [appellant] tegen het

vonnis van de rechtbank onbesproken blijven.

Onrechtmatige daad

4.5

Ook indien ervan wordt uitgegaan dat [appellant] het chalet heeft verwijderd of

heeft laten verwijderen en dat hij door dat te doen onrechtmatig heeft gehandeld, is de

vordering van [geïntimeerde] alleen (gedeeltelijk) toewijsbaar indien en voor zover hij door

dat handelen schade heeft geleden. Het ligt op de weg van [geïntimeerde] zijn stelling dat

hij schade heeft geleden deugdelijk te onderbouwen.

4.6

[geïntimeerde] heeft de door hem geleden schade onderbouwd met bewijsstukken van

door hem gemaakte bouwkosten. Die onderbouwing overtuigt niet, omdat voor de begroting

van de schade, zoals [appellant] terecht opmerkt, niet de bouwkosten van het chalet, maar

de waarde van het (ook nog eens te ontmantelen) chalet in het economisch verkeer

doorslaggevend is. Het gaat er om wat de waarde in het economisch verkeer van het - voor

tegeldemaking of gebruik elders noodzakelijkerwijs af te breken - chalet, of de

onderdelen waaruit het was opgebouwd, was op het moment van het verwijderen daarvan.

Daarover heeft [geïntimeerde] niets gesteld. Hij heeft ook niet onderbouwd dat hij het chalet,

of onderdelen daarvan, na dit te hebben afgebroken en afgevoerd elders te gelde had kunnen

maken of zelf had kunnen gebruiken en dat de baten daarvan zouden hebben opgewogen tegen de door hem met het afbreken en afvoeren van het chalet te maken kosten.

4.7

De vordering van [geïntimeerde] is alleen om deze reden al niet toewijsbaar op de

grondslag van de onrechtmatige daad. Voor zover [appellant] met (de toelichting op) grief

6 bezwaar maakt tegen de toewijzing van de vordering op deze grondslag, slaagt de grief.

Ongerechtvaardigde verrijking

4.8

Tegen de op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde vordering van [geïntimeerde]

heeft [appellant] onder meer het verweer gevoerd dat van verrijking geen sprake is.

Vanwege dit verweer heeft de rechtbank een deskundige benoemd. De conclusie van de

deskundige is dat het chalet (van [geïntimeerde] ) niet tot een waardevermeerdering van het

perceel van [appellant] heeft geleid.

4.9

[geïntimeerde] heeft het rapport van de deskundige bestreden. De rechtbank heeft het

rapport vervolgens buiten beschouwing gelaten, volgens [appellant] ten onrechte. Het hof

zal daarom eerst ingaan op de vraag naar de betekenis van het rapport voor het geschil

tussen partijen.

4.1

Volgens [geïntimeerde] heeft de deskundige zijn onderzoek ondeugdelijk

uitgevoerd en is zijn rapport uiterst partijdig. [geïntimeerde] baseert dat allereerst op het feit

dat de deskundige het perceel pas heeft bezichtigd toen het chalet al was verwijderd. Op de

vraag van zijn advocaat hoe de deskundige de hem gestelde vraag kon beantwoorden, heeft

zijn advocaat nooit een antwoord ontvangen, aldus [geïntimeerde] . Hij voegt daaraan toe dat

de deskundige de waarde heeft bepaald op basis van door [appellant] aangeleverde foto’s

en video’s. [geïntimeerde] is niet in de gelegenheid gesteld zelf foto’s en video’s of andere

documenten aan de deskundige te leveren en heeft ook niet de gelegenheid gehad op de door

[appellant] aangeleverde informatie te reageren, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

4.11

Uit het rapport van de deskundige blijkt dat voor het antwoord op de vraag of de

waarde van het perceel van [appellant] is toegenomen door de aanwezigheid van het chalet

de precieze toestand van het chalet slechts zijdelings (en beperkt) van belang is. De

deskundige heeft vastgesteld dat de aanwezigheid van een chalet in beginsel niet leidt tot een

toename van de waarde van een perceel als dat van [appellant] . Dat uitgangspunt heeft de

deskundige in zijn rapport overtuigend toegelicht. Het is door [geïntimeerde] ook niet,

gemotiveerd, weersproken. [geïntimeerde] heeft ook niet gesteld, en al helemaal niet

toegelicht, dat dit uitgangspunt verband houdt met de, vermeende, partijdigheid van de

deskundige. Het hof zal de deskundige daarin dan ook volgen.

4.12

De deskundige heeft, vervolgens, vastgesteld dat er in dit geval geen reden is om van

dit uitgangspunt - een chalet leidt niet tot een waardevermeerdering van een perceel als dat

van [appellant] - af te wijken. De deskundige heeft allereerst vastgesteld dat het niet voor

de hand ligt dat het chalet functioneel gebruikt wordt, bijvoorbeeld als kantoorruimte, omdat

er naast het chalet al een vergelijkbare ruimte op het perceel aanwezig was. [geïntimeerde]

heeft die vaststelling niet bestreden, zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan.

4.13

Ten slotte heeft de deskundige beoordeeld of het chalet een waardeverhogend effect

heeft op het perceel, doordat de onderdelen ervan na demontage te gelde kunnen worden

gemaakt. Het hof leest het rapport zo, dat dit niet het geval is, omdat de te verwachten

opbrengst van de onderdelen van het chalet niet hoger is dan de kosten van demontage,

afvoer en verwijdering. Het hof merkt in dit verband op dat de deskundige in zijn rapport op

dit punt, bij vergissing, het woord “lager” heeft gebruikt, terwijl zich uit de context (onder

meer de conclusie) laat afleiden dat hij het woord “hoger” bedoeld heeft. Alleen bij het

oordeel van de deskundige op dit punt kan de staat van het chalet mogelijk een rol hebben

gespeeld. De deskundige heeft zich voor zijn oordeel over de staat van het chalet

aanvankelijk alleen gebaseerd op door [appellant] aan hem verstrekte informatie. Uit de

door [appellant] overgelegde correspondentie met de deskundige volgt dat deze informatie

ook aan (de advocaat van) [geïntimeerde] is verstrekt. [geïntimeerde] had naar aanleiding

daarvan ook zelf informatie over de staat van het chalet kunnen verstrekken. In zijn rapport

heeft de deskundige geschreven dat hij tijdens de bezichtiging met partijen “uitdrukkelijk aan

beide partijen heeft gevraagd om aanvullende informatie”. Dat [geïntimeerde] die informatie

vervolgens niet heeft verstrekt, ook nadat hij ermee werd geconfronteerd dat [appellant]

wel aanvullende informatie had verstrekt, kan hij de deskundige niet in redelijkheid

verwijten. Bovendien heeft hij naar aanleiding van het concept-rapport alsnog aanvullende

informatie verstrekt en de deskundige heeft die informatie vervolgens in zijn oordeel

betrokken. Hij schrijft in zijn rapport:

“ [geïntimeerde] meldt dat hetgeen door taxateur verwoord niet juist is; het zou geen

verouderd chalet zijn met deels verrotte kozijnen. Taxateur heeft die conclusie getrokken

op basis van de door [appellant] gestuurde foto’s. In de door [geïntimeerde] gestuurde

foto’s ziet taxateur het beeld van een verouderde stacaravan waar blijkbaar een schil van

nieuw hout omheen is gebouwd. Taxateur ziet dan ook geen reden om de gebruikte

kwalificaties te herzien”.

Uit deze passage volgt dat de deskundige zich voor zijn definitieve oordeel wel degelijk ook

op door [geïntimeerde] verstrekte informatie over het chalet heeft gebaseerd, zodat de

kritiek van [geïntimeerde] dat de deskundige zich alleen heeft gebaseerd op door [appellant]

verstrekte informatie geen hout snijdt. Voor zover [geïntimeerde] het oordeel van de

deskundige over de waarde van het chalet inhoudelijk heeft willen weerspreken, heeft hij

dat onvoldoende gemotiveerd gedaan.

4.14

[geïntimeerde] heeft ook nog aangevoerd dat de deskundige niet is ingegaan op zijn

kritiek op het concept-rapport. Het hof volgt [geïntimeerde] daarin niet. Op bladzijde 5 van

zijn rapport heeft de deskundige de kritiek van [geïntimeerde] vermeld en besproken.

4.15

De conclusie is dat de kritiek van [geïntimeerde] op het rapport van de deskundige

ongegrond is. Er is dan ook geen goede reden om, zoals de rechtbank heeft gedaan, het

rapport buiten beschouwing te laten. Het rapport biedt geen steun voor de stelling van

[geïntimeerde] dat [appellant] door de bouw van het chalet op zijn perceel is verrijkt. [appellant]

heeft die stelling ook niet op een andere manier onderbouwd. Dat betekent dat

er niet van kan worden uitgegaan dat van enige verrijking van [appellant] sprake is. Alleen

om deze reden al is de vordering van [geïntimeerde] ook niet op de grondslag van

ongerechtvaardigde verrijking toewijsbaar.

4.16

Uit wat hiervoor bij de bespreking van de onrechtmatige daad is overwogen, dat [geïntimeerde]

ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden, zodat zijn

vordering, voor zover die is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, ook daarom niet

toewijsbaar is.

Conclusies

4.17

Omdat hij onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van schade en of verrijking

is de respectievelijk op onrechtmatige daad en ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde

vordering van [geïntimeerde] op [appellant] niet toewijsbaar. De rechtbank heeft deze

vordering dan ook ten onrechte toegewezen. De grieven van [appellant] slagen in zoverre

en kunnen verder onbehandeld blijven.

4.18

Het hof zal het eindvonnis van de rechtbank vernietigen en de vordering van [appellant]

alsnog afwijzen. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure

bij de rechtbank (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief III), waaronder de

helft van de kosten van het deskundigenbericht (€ 1.098,-), en bij het hof (geliquideerd

salaris van de advocaat: 1 punt, tarief III).

4.19

[appellant] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering tot opheffing

van het ten laste van hem gelegde beslag.

5.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland op 17 juli 2019 tussen partijen

heeft gewezen,

en beslist opnieuw als volgt:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten en stelt die proceskosten vast:

- voor de procedure bij de rechtbank op €1.983,08 aan verschotten en op € 1.390,- voor

geliquideerd salaris van de advocaat;

- voor de procedure bij het hof op € 840,01 aan verschotten en op € 1.442,- voor

geliquideerd salaris van de advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vordering tot opheffing van het

ten laste van hem gelegde beslag.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, P.S. Bakker en R. Koolhoven en is uitgesproken

op 8 februari 2022 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.