Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.321.943
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, C/16/531924
arrest van 28 november 2023
in de zaak van
Gemeente Woerden
die zetelt in Woerden
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: de Gemeente
advocaat: mr. S.J.M. Bouwman
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
die ook hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiseres
hierna: [de eigenaresse]
advocaat: mr. S. Booij
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 8 augustus 2023 heeft op 29 september 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[de eigenaresse] was vanaf 2006 rechthebbende op het appartementsrecht [adres] in [woonplaats1] . Zij verhuurde tot 2018 de ruimte als kantoorruimte. Nadat de laatste huurder de huur in 2018 had opgezegd, lukte het [de eigenaresse] niet om de ruimte opnieuw te verhuren. In 2019 heeft zij de Gemeente gevraagd of in het appartement een woonbestemming zou zijn te realiseren. De Gemeente heeft naar aanleiding van deze vraag een haalbaarheidsonderzoek gedaan en aan [de eigenaresse] bericht dat het door haar gewenste plan niet haalbaar was. Omdat tegen het haalbaarheidsonderzoek geen bezwaar openstond, heeft [de eigenaresse] een vergunning tot realisering van de woonbestemming ingediend. De Gemeente heeft deze vergunning bij besluit van 1 april 2020 geweigerd. Tijdens de bezwaartermijn heeft zij het appartement verkocht aan [de advocaat] (hierna: [de advocaat] ) en kort daarop in eigendom overgedragen. [de advocaat] heeft namens [de eigenaresse] en zichzelf bezwaar tegen de weigering van de vergunning ingediend. Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft de Gemeente laten weten dat bij nader inzien wijziging van het gebruik van kantoorruimte naar woonruimte zonder vergunning kon worden gerealiseerd. [de eigenaresse] is daarop deze procedure begonnen om haar schade te verhalen. Zij stelt dat haar schade is veroorzaakt door de onjuiste inlichtingen van de Gemeente omtrent de mogelijkheid het appartement te gebruiken als woonruimte. Daardoor heeft zij het appartement voor een te laag bedrag verkocht aan [de advocaat] . De rechtbank heeft de vordering voor een deel toegewezen. De Gemeente is in hoger beroep gekomen van dit vonnis.
3.Het oordeel van het hof
Beslissing
3.1.
Het hof zal oordelen dat de beslissingen in het vonnis juist zijn en dat het hoger beroep ongegrond is. Er zal slechts een kleine aanpassing plaatsvinden in de berekening van de schade.
Inleidende opmerkingen
3.2.
Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het vonnis. Het hof gaat daarom ook uit van die feiten.
3.3.
Het hof neemt de inhoud van de rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.12 van het vonnis van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne, met uitzondering van de aanpassing in 3.14 hieronder. De grieven zijn dus ongegrond, met uitzondering van hetgeen over de aanpassing in 3.14 wordt overwogen. Het hof licht dat hierna toe.
3.4.
Het hof merkt terzijde op dat de vraag kan worden gesteld of de onjuiste inlichtingen van de Gemeente zozeer samenhangen met het primaire besluit van 1 april 2020 tot weigering van de vergunning dat zij ten opzichte daarvan een onzelfstandig karakter dragen (HR 9 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7774 (
Kuijpers/Valkenswaard)). Tijdens de mondelinge behandeling op 29 september 2023 heeft het hof dit onderwerp aan de orde gesteld. Partijen hebben toen daarover geen opmerkingen gemaakt.
Kuijpers/Valkenswaard)). Tijdens de mondelinge behandeling op 29 september 2023 heeft het hof dit onderwerp aan de orde gesteld. Partijen hebben toen daarover geen opmerkingen gemaakt.
3.5.
Het hof zal daarom de vordering van [de eigenaresse] net als de rechtbank toetsen aan de norm uit het arrest
’s-Hertogenbosch/Van Zoggel(HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219), die als volgt luidt:
’s-Hertogenbosch/Van Zoggel(HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219), die als volgt luidt:
“Het gaat in deze zaak om de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek, over de mogelijkheden die haar regelgeving — in dit geval een bestemmingsplan — die belanghebbende biedt en of die gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld jegens de belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.”
Mate van deskundigheid van [de eigenaresse] en haar omgeving
3.6.
De rechtbank heeft [de eigenaresse] aangemerkt als een particulier. Zij werd weliswaar ondersteund door haar architect, [de architect] , die namens haar het haalbaarheidsverzoek had ingediend, maar in de procedure is niet gebleken of het aandeel van [de architect] als deskundige daadwerkelijk groot is geweest (rechtsoverweging 4.6 van het vonnis). De Gemeente voert in grief 1 als kritiek op die overweging aan dat daarmee te kort wordt gedaan aan de deskundigheid van [de eigenaresse] en haar omgeving. Volgens de Gemeente is ook relevant dat [de eigenaresse] in de tijd dat zij om de informatie vroeg eigenaar was van in elk geval twee huurpanden naast haar eigen woning en dat aan haar tenminste enige kennis over vastgoed kan worden toegerekend. Verder is [de architect] deskundiger dan de rechtbank aanneemt. [de architect] is vanaf 2010 87 keer gemachtigde geweest bij aanvragen, haalbaarheidsverzoeken en sloopmeldingen. Deze kennis moet worden toegerekend aan [de eigenaresse] . De partner van [de eigenaresse] , [de partner] , is werkzaam in de vastgoedsector, beschikt over grote ervaring in professioneel vastgoedbeheer en -ontwikkeling en was nauw betrokken bij de aanvraag om inlichtingen. Zijn deskundige bijstand is ook relevant voor de beoordeling van het handelen van [de eigenaresse] . Ten slotte is de kennis van het omgevingsrecht, waarover [de advocaat] beschikt, ook relevant. Hij heeft bij het aanvullen van de gronden van het bezwaar direct de vinger op de zere plek gelegd en erop gewezen dat het bestemmingsplan het toeliet dat het gebruik werd gewijzigd van kantoorruimte naar woonruimte en dat voor de inpandige verbouwing geen omgevingsvergunning nodig was, aldus nog steeds de Gemeente.
3.7.
De grief is niet gegrond. [de eigenaresse] , [de partner] en [de architect] zijn geen juristen. Dat [de eigenaresse] bijzondere kennis over vastgoed heeft, is niet gebleken. Dat [de partner] en [de architect] in hun werk in aanraking komen met het omgevingsrecht en daarover enige kennis zullen hebben verworven, wil niet zeggen dat zij deskundig genoeg waren om te begrijpen dat het antwoord van de Gemeente op de vraag over de gebruikswijziging niet klopte. Dat wordt in de eerste plaats geïllustreerd door het feit dat [de eigenaresse] zich met [de architect] als gemachtigde tot de Gemeente heeft gewend met een onnodige vraag. [de eigenaresse] kon immers haar plan uitvoeren zonder dat enige vergunning of toestemming van de Gemeente nodig was. In dat kader is ook illustratief dat [de eigenaresse] en [de partner] in de communicatie met de Gemeente niet de juiste argumenten hebben aangevoerd. Zo vraagt [de partner] zich af in zijn e-mail aan [de architect] , die [de architect] heeft doorgestuurd naar de gemeente, of artikel 4.9 Besluit omgevingsrecht nog relevant is. [de eigenaresse] beroept zich in haar e-mail aan de Gemeente van 19 december 2019 op het rechtens verkregen niveau. Beide opmerkingen waren niet relevant voor de herbeoordeling door de Gemeente van de haalbaarheid van het plan van [de eigenaresse] . Er is geen aanleiding de kennis die [de advocaat] had aan [de eigenaresse] toe te rekenen. [de advocaat] is geen adviseur van [de eigenaresse] geweest. De Gemeente heeft niet betwist dat [de eigenaresse] alleen in bezwaar tegen de geweigerde vergunning is gekomen, naast [de advocaat] , om eventuele ontvankelijkheidsverweren de pas af te snijden. De Gemeente heeft alleen de noodzaak daarvan ter discussie gesteld. Niet is betwist dat [de eigenaresse] na eigendomsoverdracht van het appartement haar belang bij de uitkomst van de procedure had verloren.
3.8.
Dat het [de eigenaresse] , [de partner] en [de architect] ontbrak aan kennis van het omgevingsrecht van voldoende niveau om de voorliggende materie te doorgronden kan hun niet worden verweten, waar de medewerkers van de Gemeente, wier werk het is om met deze planologische materie om te gaan, zelf niet een goed beeld hebben gekregen van de mogelijkheden die het bestemmingsplan bood voor bewoning van het appartement. Als de kennis van de eigen mensen of van de organisatie als geheel tekortschiet, overtuigt het niet om die kennis van [de eigenaresse] , als leek, of van [de partner] en [de architect] te eisen.
3.9.
De Gemeente verdedigt onder grief 2 dat [de eigenaresse] in werkelijkheid niet heeft vertrouwd op de juistheid van de inlichtingen. Zij heeft zich niet neergelegd bij de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek en een vergunning aangevraagd, in de hoop dat het plan aan de bezwaarcommissie zou worden voorgelegd, die aandacht zou besteden aan de rechtsongelijkheid die zij ervoer. Toen de vergunning werd geweigerd, heeft zij bezwaar ingediend.
3.10.
Aan de Gemeente kan worden toegegeven dat [de eigenaresse] de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek en de weigering van de vergunning niet voor zoete koek heeft geslikt. Zij ervoer die uitkomst en weigering als rechtsongelijkheid. Uiteindelijk zijn die uitkomst en weigering er wel de oorzaak van geweest dat [de eigenaresse] de procedure naar aanleiding van de weigering van de vergunning niet heeft doorgezet en haar appartement heeft verkocht voor een prijs die niet is gebaseerd op gebruik als woonruimte. In zoverre heeft [de eigenaresse] zich in haar gedrag wel laten leiden door de onjuiste inlichtingen van de Gemeente.
3.11.
Dat de Gemeente zich door de vraag van [de eigenaresse] op het verkeerde been gezet voelde, weegt onvoldoende zwaar. Van de Gemeente mag zodanige kennis worden gevergd dat ook op een verkeerd ingestoken vraag geen fout antwoord wordt gegeven, respectievelijk niet een verkeerd besluit wordt genomen. De strekking van de vraag van [de eigenaresse] was voor de Gemeente voldoende duidelijk, te weten of wonen in haar appartement mogelijk was. Dat [de eigenaresse] of [de architect] ervan uitgingen dat daarvoor een bestemmingswijziging nodig was, verhindert niet dat de Gemeente had moeten toetsen of die vooronderstelling klopte. Grief 2 is daarom ook ongegrond.
3.12.
[de eigenaresse] heeft voldoende aannemelijk gemaakt, ook tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, dat zij in mei 2020, toen zij haar appartement verkocht aan [de advocaat] , er rekening mee hield dat zij geen vergunning zou krijgen en daarnaast verwachtte dat de procedure nog lang zou duren. [de eigenaresse] is toen op zeer korte termijn overgegaan tot verkoop en levering van haar appartement. Verder is zij akkoord gegaan met een clausule die meebracht dat er geen nabetaling zou worden gedaan als de procedure gunstig voor [de advocaat] zou aflopen. Deze omstandigheden brengen, anders dan de Gemeente verdedigt, niet mee dat daardoor het condicio-sine-qua-non-verband wordt doorbroken tussen de gegeven inlichtingen en de gestelde schade of dat de schadelijke gevolgen in redelijkheid niet meer aan de Gemeente kunnen worden toegerekend. Het valt redelijkerwijs te voorzien dat een belegger zijn beleggingsobject van de hand doet in de omstandigheden als in dit geval, als de Gemeente inlichtingen heeft gegeven met de strekking dat het gewenste gebruik van het object niet is toegestaan. Grief 3 is daarom niet gegrond. Wel heeft de rechtbank deze feiten beoordeeld als omstandigheden die in het kader van de beoordeling van het eigen-schuld-verweer voor rekening van [de eigenaresse] komen, van welke beslissing [de eigenaresse] op haar beurt niet in hoger beroep is gekomen.
3.13.
De rechtbank heeft geoordeeld dat op grond van het slagen van het eigen-schuld-verweer de schade voor 50% voor rekening van [de eigenaresse] blijft. De Gemeente voert bij grief 4 aan dat dit percentage 100% moet zijn. De grief is niet gegrond. Het hof ziet geen aanleiding om een groter aandeel eigen schuld aan te nemen dan de rechtbank heeft gedaan. De in dit verband door de Gemeente genoemde omstandigheden heeft de rechtbank in haar oordeel betrokken. De Gemeente maakt niet duidelijk waarom die omstandigheden tot een hogere mate van eigen schuld zouden moeten leiden dan door de rechtbank aangenomen. De Gemeente legt in hoger beroep extra nadruk op de door de rechtbank in aanmerking genomen omstandigheid dat [de eigenaresse] de uitkomst van het bezwaar had kunnen afwachten. Daarmee ziet De Gemeente eraan voorbij dat [de eigenaresse] pas na verkoop van het appartement aan [de advocaat] in bezwaar is gekomen van de weigering van de vergunning. Het hof neemt in aanmerking dat [de eigenaresse] iedere maand verlies leed op haar investering in het appartement en had te maken met een Gemeente die niet meewerkte aan realisering van een woonbestemming. Onder die omstandigheden is het te begrijpen dat zij het appartement heeft verkocht, toen zich daartoe onverwacht de mogelijkheid voordeed en brengt deze verkoop niet mee dat iedere schadevergoedingsplicht van de Gemeente wegvalt. De Gemeente heeft drie scenario’s geschetst waarin of [de eigenaresse] of [de advocaat] of beiden onzuivere motieven hadden bij het aangaan van de koopovereenkomst. Daarvan is echter niets gebleken, zodat het hof daaraan voorbijgaat.
3.14.
Onder grief 5 voert de Gemeente bezwaren aan tegen de schadeberekening van [de eigenaresse] die is overgenomen door de rechtbank. Zij voert aan dat de waardering van het appartement met gebruikmaking van datatool Brainbay en door Woerden Makelaardij hiaten vertoont, omdat het appartement een studio is en de vergelijkingspanden vaak meerkamerappartementen zijn. De bruikbaarheid van de taxatie is door Woerden Makelaardij in haar brief van 29 juli 2022 toegelicht. Hetgeen de Gemeente hiertegen herhaald aanvoert is te algemeen van karakter zodat het hof hieraan voorbijgaat. Het hof gaat ook voorbij aan het verweer dat [de eigenaresse] het appartement in 2020 onder de marktwaarde heeft verkocht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de eigenaresse] verteld dat zij is gezakt met de vraagprijs om het eens te worden over de koopprijs. Ervan uitgaande dat een verkoper in het algemeen probeert een zo hoog mogelijke prijs voor zijn object te verkrijgen, had de Gemeente dit verweer verder moeten uitwerken. Ook de grief over de verbouwingskosten is te weinig uitgewerkt, zodat het hof ook daaraan voorbij gaat. Tussen partijen is niet langer in geschil dat het appartement een oppervlakte heeft van 69 m2 en niet van 70 m2. Dit betekent dat het door de rechtbank in rechtsoverweging 4.10 berekende bedrag van de totale schade met € 3.485,-, te weten de waarde van één m2, moet worden verlaagd. Het verschil is € 96.950 - € 3.485 = € 93.465,-. Dit bedrag moet in verband met het aandeel eigen schuld worden gedeeld door 2 en bedraagt € 46.723,50. Het dictum van het vonnis zal worden bekrachtigd met de aanpassing dat het bedrag van € 48.475,- in onderdeel 5.2 van de beslissing van de rechtbank zal worden vervangen door € 46.732,50. Onweersproken is door de Gemeente gesteld dat uitvoering is gegeven aan het vonnis. [de eigenaresse] zal daarom worden veroordeeld tot terugbetaling van het verschil van € 1.742,50, met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling.
3.15.
Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, omdat hetgeen te bewijzen is aangeboden niet tot een andere beslissing zal leiden.
De conclusie
3.16.
Het hoger beroep slaagt voor het overgrote deel niet. Omdat de Gemeente in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de Gemeente tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 12 oktober 2022, met dien verstande dat in onderdeel 5.2 van het dictum voor het bedrag van € 48.475,- moet worden gelezen: € 46.732,50 en het vonnis dus in zoverre wordt vernietigd;
4.2.
veroordeelt [de eigenaresse] tot terugbetaling van het verschil van € 1.742,50, met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
4.3.
veroordeelt de Gemeente tot betaling van de volgende proceskosten van [de eigenaresse] :
€ 783,- aan griffierecht
€ 4.314,- aan salaris van de advocaat van [de eigenaresse] (2 procespunten x appeltarief IV)
4.4.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, F.J. de Vries en M.F.J.N. van Osch, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.