Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.301.749
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 383885)
arrest van 11 april 2023
in de zaak van
1.[appellant1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2.
[appellante2],
[appellante2],
wonende te [woonplaats2] ,
3.
[appellante3],
[appellante3],
wonende te [woonplaats3] ,
4.
[appellante4],
[appellante4],
wonende te [woonplaats2] ,
5.
[appellant5],
[appellant5],
wonende te [woonplaats2] ,
6.
[appellant6],
[appellant6],
wonende te [woonplaats4] ,
7.
[appellant7],
[appellant7],
wonende te [woonplaats3] ,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna: [appellanten] ,
advocaat: mr. C.M. van der Corput,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KlokGroep Bouw & Ontwikkeling B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: Klok,
advocaat: mr. E. Beele.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 14 juni 2022 heeft op 31 januari 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Het gaat hier kort gezegd om de vraag of [appellanten] gehouden is om het perceel waar het in deze procedure over gaat aan Klok te leveren onder de voorwaarde dat Klok een koopsom van € 2.200.000,- aan haar voldoet.
2.2.
Klok heeft bij de rechtbank gevorderd [appellanten] daar, op straffe van een dwangsom, toe te veroordelen. Daarnaast heeft zij ook een schadevergoeding van € 44.000,- van [appellanten] gevorderd, bestaande uit belastingschade die Klok stelt te hebben geleden doordat [appellanten] het perceel niet in 2020 heeft geleverd. [appellanten] heeft op haar beurt gevorderd voor recht te verklaren dat Klok onrechtmatig beslag heeft gelegd op het perceel in kwestie en Klok te veroordelen het beslag op te heffen. Daarnaast heeft [appellanten] een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, gevorderd van Klok vanwege de schade die dit beslag bij haar heeft veroorzaakt.
2.3.
De rechtbank heeft de vordering van Klok tot levering van het perceel toegewezen en die tot schadevergoeding afgewezen. De tegenvorderingen van [appellanten] zijn afgewezen en [appellanten] is in conventie en reconventie veroordeeld in de proceskosten. [appellanten] is het daar niet mee eens. De bedoeling van haar hoger beroep is dat de vordering van Klok tot levering van het perceel alsnog wordt afgewezen en dat haar eigen tegenvorderingen alsnog worden toegewezen. Klok heeft geen hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing van haar vordering tot schadevergoeding. Dit punt vormt dan ook geen onderdeel meer van het geschil in hoger beroep.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing in het kort
3.1.
Ook het hof komt tot de conclusie dat [appellanten] gehouden is om het perceel in kwestie aan Klok te leveren. Hij zal het vonnis van de rechtbank dus bekrachtigen, met dien verstande dat het hof het te leveren perceel in lijn met de klacht daarover van [appellanten] , nog nader zal afbakenen.
Wat is er gebeurd?
3.2.
Het hof verwijst naar de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld in r.o. 2.1 tot en met 2.16 van het bestreden vonnis, neemt die over en vult die aan. In het kort komt het erop neer dat het volgende is gebeurd.
3.3.
[appellanten] is eigenaar van een braakliggend perceel grond aan de [adres1] / [adres2] te [plaats1] (hierna: het perceel). Klok heeft interesse getoond in de aankoop van het perceel om daar woningen op te ontwikkelen (hierna: het project). Zodoende zijn partijen medio 2019 met elkaar in gesprek gegaan over een mogelijke aan- en verkoop van het perceel. Aan de kant van [appellanten] zijn de onderhandelingen voornamelijk gevoerd door gedaagde sub 7 (hierna: [appellant7] ) en aan de kant van Klok onder andere door haar directeur [de directeur] (hierna: [de directeur] ).
3.4.
Begin december 2019 heeft Klok per e-mail een door haar opgestelde concept samenwerkingsovereenkomst aan [appellanten] gestuurd. Het concept is vervolgens een aantal keer heen en weer gegaan tussen [appellant7] en [de directeur] , waarbij [de directeur] steeds de door [appellant7] voorgestelde wijzigingen heeft doorgevoerd. Uiteindelijk hebben partijen de overeenkomst, waarvan de titel op dat moment was gewijzigd in “koopintentie”, op 13 februari 2020 ondertekend (hierna: de overeenkomst).
3.5.
De overeenkomst voorziet onder andere in een exclusiviteitsperiode, gedurende welke Klok de haalbaarheid van het project kon onderzoeken. Klok heeft [appellanten] op 23 oktober 2020 bericht het project haalbaar te achten en tot koop over te zullen gaan. Vervolgens is er een discussie ontstaan tussen partijen over de uitleg van de overeenkomst. [appellanten] heeft zich daarbij medio januari 2021 op het standpunt gesteld dat de exclusiviteitsperiode op 13 januari 2021 was verstreken zonder dat aan de voorwaarden voor het aangaan van aan-/verkoop van het perceel was voldaan. Zij achtte zich daarom vrij met het perceel te doen en laten wat zij wilde. Volgens Klok is [appellanten] gelet op haar mededeling van 23 oktober 2020 echter verplicht het perceel aan haar te leveren. Daarom heeft zij in januari 2021 conservatoir beslag tot levering op het perceel laten leggen. Vervolgens is zij deze bodemprocedure gestart.
De beoordeling
3.6.
Zoals hiervoor overwogen is er tussen partijen discussie ontstaan over de rechten en verplichtingen die over en weer voortvloeien uit de overeenkomst. Meer in het bijzonder gaat het dan om de vraag of de haalbaarheid van het project is komen vast te staan en of [appellanten] op grond van artikel 9 van Pro de overeenkomst gehouden is het perceel aan Klok te leveren. De tekst van de overeenkomst, voor zover hier relevant, luidt als volgt:
“
2. Ontwikkelaar[hof: Klok]
wenst het perceel (exclusief het parkeerterrein dat thans verhuurd is aan Story BMW, en door partijen schetsmatig is aangegeven op Bijlage 1) aan te kopen van de Eigenaar[hof: [appellanten] ]
om daarop voor eigen rekening en risico een project te ontwikkelen, bestaande uit een nader te bepalen aantal woningen, waarbij het uitgangspunt is dat er ca 150-175 woningen / appartementen worden gerealiseerd, afhankelijk van de mogelijkheid om gestapeld te bouwen, hierna te noemen: het Project;
2. Ontwikkelaar[hof: Klok]
wenst het perceel (exclusief het parkeerterrein dat thans verhuurd is aan Story BMW, en door partijen schetsmatig is aangegeven op Bijlage 1) aan te kopen van de Eigenaar[hof: [appellanten] ]
om daarop voor eigen rekening en risico een project te ontwikkelen, bestaande uit een nader te bepalen aantal woningen, waarbij het uitgangspunt is dat er ca 150-175 woningen / appartementen worden gerealiseerd, afhankelijk van de mogelijkheid om gestapeld te bouwen, hierna te noemen: het Project;
3. De exacte afmeting van het thans verhuurde parkeerterrein zal door partijen door middel van een inmeting worden vastgesteld. Indien de gemeente aangeeft dat een stedenbouwkundige afronding aan de [adres1] vereist is, zullen partijen de verplaatsing van het bestaande parkeerterrein, door middel van een grondruil binnen het verkochte, onderzoeken.
4. Dat ter uitvoering van het onder 2 genoemde Project, Partijen deze koopintentie wensen aan te gaan zodat Ontwikkelaar de haalbaarheid van het Project kan toetsen bij de betreffende overheidsinstanties en de markt met inachtneming van het in deze overeenkomst bepaalde. En dat Eigenaar in dat kader volmacht verleend om in deze hoedanigheid met gemeente en derden te spreken.
5. Eigenaar verstrekt de Ontwikkelaar een exclusiviteítsperiode van 6 maanden in te gaan vanaf ondertekening van onderhavige overeenkomst. Ontwikkelaar heeft de mogelijkheid om deze exclusiviteitsperiode eenmalig schriftelijk te verlengen met 5 maanden. Tijdens deze exclusiviteitsperiode zal de Ontwikkelaar voor zijn rekening en risico de haalbaarheid van het Project onderzoeken op de criteria zoals geformuleerd in artikel 6.
6. Het Project wordt haalbaar geacht indien in de exclusiviteitsperiode blijkt dat:
a. Ontwikkelaar publiekrechtelijke medewerking kan verkrijgen voor haar Project;
b. Ontwikkelaar de kwaliteit van de bodem en het grondwater heeft vastgesteld en deze niet zodanig is verontreinigd dat dit de haalbaarheid van het Project naar het oordeel van Ontwikkelaar in de weg staat;
c. Er naar het oordeel van Ontwikkelaar economisch haalbaar plan kan worden gerealiseerd.
7. De voorlopige koopsom voor het perceel bedraagt € 2.200.000,- (zegge: twee miljoen tweehonderdduizend euro), te vermeerderen met omzetbelasting of overdrachtsbelasting en wordt definitief vastgesteld nadat de haalbaarheid zoals in deze overeenkomst bepaald is gebleken. Deze koopsom van €2.200.000,- is gebaseerd op de ontwikkeling van 150-175 woningen en/of appartementen in het Project. Indien er meer dan 175 woningen en/of appartementen worden gerealiseerd, wordt de koopsom verhoogd met €12.571,43 per appartement, hetgeen zal worden verrekend bij notarieel transport van het Verkochte. Indien blijkt dat er minder dan 150 woningen en/of appartementen in het Project kunnen worden gerealiseerd, treden Partijen in overleg over de consequenties van de koopsom, met als uitgangspunt dat Partijen proberen het plan alsnog voor beide partijen onder acceptabele voorwaarden te realiseren.
8. Deze overeenkomst gaat in op het moment van ondertekening en eindigt 6 maanden nadien, behoudens het geval Ontwikkelaar deze overeenkomst eenmalig verlengd op grond van artikel 5.
Tussentijds kan deze overeenkomst slechts worden beëindigd indien:
a. Partijen zulks schriftelijk overeenkomen;
b. Partijen een koopovereenkomst aangaan ten aanzien van het Project;
c. Er naar het oordeel van Ontwikkelaar tijdens de exclusiviteitsperiode is gebleken dat het Project niet haalbaar is;
d. Eigenaar en/of Ontwikkelaar in staat van faillissement of surseance van betaling verkeerd.
Deze overeenkomst eindigt door middel van een schriftelijke verklaring van de Partij die de beëindiging op een van de in dit artikel genoemde gronden inroept.
9. Indien Ontwikkelaar het Project haalbaar acht, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 5 en Pro 6, zal zij dit schriftelijk aan Eigenaar mededelen, waarna partijen streven om de levering van de grond binnen 2 maanden plaats te laten vinden.”
Klok was exclusief bevoegd zich een oordeel te vormen over de haalbaarheid van het project
3.7.
[appellanten] stelt zich op het standpunt dat de haalbaarheid van het project niet is komen vast te staan. Volgens haar is namelijk niet gebleken dat publiekrechtelijke medewerking kan worden verkregen voor het project als bedoeld in artikel 6 onder Pro a van de overeenkomst. Deze voorwaarde is niet alleen ten behoeve van Klok in de overeenkomst opgenomen en [appellanten] kan zich daar ook op beroepen, aldus [appellanten] . Klok daarentegen betoogt dat het alleen aan haar was om te beoordelen of zij het project haalbaar achtte, inclusief de vraag of zij daarvoor de benodigde publiekrechtelijke medewerking kon verkrijgen. Zo ja, dan ontstond met de schriftelijke mededeling van die beslissing aan [appellanten] volgens Klok op grond van artikel 9 van Pro de overeenkomst een verplichting voor [appellanten] om het perceel aan Klok te leveren.
3.8.
De discussie tussen partijen spitst zich daarmee toe op de betekenis die aan artikel 6 van Pro de overeenkomst toekomt. Dat betekent dat het hof deze bepaling zal moeten uitleggen. Daarbij geldt de ook door de rechtbank terecht aangehaalde Haviltex-maatstaf, die inhoudt dat het bij de uitleg van een schriftelijke bepaling in een overeenkomst niet uitsluitend om een zuiver taalkundige uitleg gaat, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij heeft de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. [1] Dat werkt in deze zaak als volgt uit.
3.9.
Het hof stelt voorop dat uit r.o. 4.4 tot en met 4.7 en de laatste zin van r.o. 4.23 van het bestreden vonnis volgt dat de rechtbank heeft geoordeeld dat er op grond van de overeenkomst voor [appellanten] een verplichting tot levering ontstond op het moment dat het project haalbaar werd geacht en Klok hier schriftelijk mededeling van deed aan [appellanten] . Dit oordeel impliceert dat de overeenkomst niet uitsluitend een overeenkomst was om Klok een periode van exclusiviteit te gunnen, zonder verplichting om te leveren wanneer aan de voorwaarden van de overeenkomst zou zijn voldaan. Tegen dat oordeel heeft [appellanten] geen grieven gericht. Dat betekent dat het hof hieraan gebonden is en dit als uitgangspunt heeft te gelden bij zijn beoordeling. Dat oordeel sluit overigens aan op artikel 9 van Pro de overeenkomst. Op basis van dit artikel, dat op initiatief van [appellanten] aan de overeenkomst is toegevoegd, mocht Klok redelijkerwijs verwachten dat [appellanten] tot levering over zou gaan als zij [appellanten] binnen de exclusiviteitsperiode zou mededelen dat het project haalbaar werd geacht.
3.10.
Voor de vraag wanneer het project haalbaar kon worden geacht, is artikel 6 van Pro belang. Dat artikel bevat een opsomming van drie criteria aan de hand waarvan de haalbaarheid getoetst moest worden. Partijen zijn het daarbij, zoals hiervoor onder r.o. 3.7 overwogen, niet eens over de uitleg van het criterium onder a (het kunnen verkrijgen van publiekrechtelijke medewerking). Voor de uitleg is niet alleen de tekst van deze bepaling zelf relevant, maar ook de context van de gehele overeenkomst waarin zij is opgenomen. In dat kader weegt mee dat artikel 4 van Pro de overeenkomst bepaalt dat de overeenkomst wordt aangegaan zodat Klok de haalbaarheid van het project kan toetsen bij de betreffende overheidsinstanties en de markt. Daartoe heeft [appellanten] blijkens dit artikel een volmacht aan Klok verleend om met de gemeente en derden te spreken. Nergens volgt uit dat partijen zijn overeengekomen dat Klok verplicht is om [appellanten] op de hoogte te houden van de voortgang en bevindingen van haar haalbaarheidsonderzoek en/of om in dat kader afstemming met [appellanten] te zoeken. De praktische uitvoering van dit onderzoek lag dus volledig bij Klok. Dat geldt ook voor de financiële kant daarvan. In artikel 5 staat Pro namelijk beschreven dat Klok de haalbaarheid van het project voor haar rekening en risico zal onderzoeken, en wel op de criteria geformuleerd in artikel 6. Vervolgens staat in artikel 9 dat Pro partijen zullen streven naar levering binnen twee maanden nadat Klok het project haalbaar acht en Klok dit schriftelijk aan [appellanten] mededeelt. In lijn hiermee bepaalt artikel 8 dat Pro de overeenkomst tussentijds kan worden beëindigd als er naar het oordeel van Klok is gebleken dat het project niet haalbaar is (onder c). Op basis van het samenstel van deze bepalingen mocht Klok redelijkerwijs verwachten dat haar de exclusieve bevoegdheid toekwam om zich een oordeel te vormen over de haalbaarheid van het project, inclusief de vraag of zij daarvoor publiekrechtelijke medewerking kon verkrijgen. Deze uitleg vindt ook steun in de vaststelling dat er in artikel 6 onder Pro a niet is opgenomen i) wanneer kan worden aangenomen dat publiekrechtelijke medewerking kan worden verkregen, en ii) dat Klok (met stukken) moet onderbouwen dat aan het betreffende criterium is voldaan. Het gebruik van het woord “blijkt” in de eerste zin van artikel 6 is Pro onvoldoende om een dergelijke verplichting aan te nemen, zeker nu deze zin ook geldt voor de criteria onder b en c en partijen het erover eens zijn dat deze criteria volledig ter beoordeling van Klok zijn. Het enkele gegeven dat in artikel 6 onder Pro a, anders dan bij onder b en c, niet is opgenomen dat het ter beoordeling van Klok is of aan dit criterium is voldaan, biedt gelet op het voorgaande onvoldoende aanknopingspunt om anders te oordelen. Daarbij komt dat Klok redelijkerwijs niet hoefde te verwachten dat [appellanten] een belang had om zich ook op de voorwaarde van artikel 6 onder Pro a te kunnen beroepen. Dat [appellanten] daar een financieel belang bij heeft, zoals zij aanvoert, heeft zij onvoldoende onderbouwd. Het risico dat Klok uiteindelijk geen of slechts beperkte publiekrechtelijke medewerking voor het project krijgt, ligt na levering bij Klok: [appellanten] behoudt ook in dat geval haar recht op de koopprijs van in ieder geval € 2.200.000,- die bij levering betaald moet worden. Verder hebben partijen in artikel 7 afspraken Pro gemaakt over de koopprijssystematiek. Er is dan ook geen mogelijkheid voor [appellanten] om, bijvoorbeeld naar aanleiding van de uitkomst van de mate waarin uiteindelijk publiekrechtelijke medewerking wordt verkregen, daar nog opnieuw over in onderhandeling te treden. Daarbij komt dat het – uiteraard binnen de grenzen van de verkregen publiekrechtelijke medewerking – volledig aan Klok is om te bepalen hoeveel woningen zij op het perceel realiseert mits zij de afgesproken koopprijs betaalt. Ook als de publiekrechtelijke medewerking ruimte laat voor de bouw van meer dan 175 woningen, staat het Klok vrij te besluiten de bouw te beperken tot 175 woningen. [appellanten] is dus zelf niet bij machte om invloed uit te oefenen op de koopprijs. Dit betekent dat zonder nadere toelichting van [appellanten] , die ontbreekt, niet kan worden aangenomen dat zij een financieel belang had bij het kunnen inroepen van artikel 6 onder Pro a. [appellanten] heeft verder betoogd dat haar belang er ook in gelegen is dat zij, gelet op het garagebedrijf dat zij naast het perceel exploiteert, weet welk type appartementen worden gerealiseerd. Maar los van de vraag of [appellanten] daar daadwerkelijk belang bij heeft, is gesteld noch gebleken dat [appellanten] dit punt tijdens de onderhandelingen heeft opgebracht. Klok hoefde daar bij de zin die zij aan de betreffende bepaling mocht toekennen dan ook geen rekening mee te houden.
3.11.
Gelet op het voorgaande is de conclusie dat het aan Klok was om de haalbaarheid van het project, inclusief het kunnen verkrijgen van publiekrechtelijke medewerking, te beoordelen. Daarbij hoefde zij richting [appellanten] niet te onderbouwen hoe zij tot dat oordeel kwam.
Artikel 7 (koopprijs) staat niet in de weg aan het aannemen van een leveringsverplichting
3.12.
Met de positieve uitkomst van Kloks beoordeling van de haalbaarheid van het project binnen de exclusiviteitsperiode en de mededeling daarvan aan [appellanten] , ontstond naar het oordeel van het hof dus een leveringsverplichting voor [appellanten] . Anders dan [appellanten] betoogt, staat artikel 7 over Pro de koopprijs daar niet aan in de weg. In dit artikel is bepaald dat op het moment van levering wordt afgerekend conform de in dat artikel afgesproken prijssystematiek. Die systematiek gaat uit van een vaste koopprijs van € 2.200.000,-, te verhogen met een bedrag van € 12.571,43 per appartement op het moment dat er meer dan 175 woningen worden gerealiseerd. Als er minder dan 150 woningen worden gerealiseerd, treden partijen in overleg. [appellanten] heeft aangevoerd dat zonder duidelijkheid over de publiekrechtelijke medewerking (waaruit volgt dat en hoeveel woningen gerealiseerd mogen worden) bij levering niet kan worden vastgesteld wat de koopprijs is terwijl dit artikel dat wel vereist. Zodoende kan volgens haar geen leveringsverplichting worden aangenomen. Dat gaat niet op. Zoals hiervoor overwogen, heeft namelijk als uitgangspunt te gelden dat de leveringsverplichting ontstaat op het moment dat Klok het project naar haar oordeel haalbaar acht en daarvan schriftelijk mededeling doet aan [appellanten] . Met andere woorden: het vast kunnen stellen van de definitieve koopprijs is op grond van de overeenkomst geen voorwaarde voor het ontstaan van de leveringsverplichting. Daarbij acht het hof van belang dat partijen het wel eens waren over de wijze waarop de koopprijs berekend zou worden, Namelijk een vast bedrag van € 2.200.000,-, eventueel aangevuld als er meer dan 175 woningen zouden worden gerealiseerd. Nadere onderhandeling daarover was niet meer mogelijk of nodig. Het gaat dan dus in feite alleen om het tijdstip waarop een eventueel surplus kan worden vastgesteld en wordt uitbetaald. Gelet op het voorgaande ziet het hof dan ook aanleiding aansluiting te zoeken bij de uitleg van artikel 7 zoals Pro die Klok voorstaat. Die komt erop neer dat Klok bij levering verplicht is om aan [appellanten] in ieder geval de koopprijs van € 2.200.000,- te betalen. Voor zover op dat moment nog niet duidelijk is wat het definitieve aantal te realiseren woningen is, zal Klok verplicht zijn om op het moment dat blijkt dat er meer dan 175 woningen worden gerealiseerd een nabetaling aan [appellanten] te doen. [de directeur] heeft er in dat kader bij e-mail aan [appellant7] van 5 februari 2020, dus een week voor ondertekening van de overeenkomst, ook op gewezen dat het wellicht lastig is om bij levering al het definitieve aantal te realiseren woningen vast te stellen. Hij heeft toen voorgesteld om een nabetalingsmechanisme in de overeenkomst op te nemen. Dat is uiteindelijk niet gebeurd. Maar dat neemt niet weg dat [appellanten] er in ieder geval vanaf het moment dat [appellant7] die e-mail ontving, bekend mee moet worden geacht dat het wellicht niet mogelijk zou zijn om het definitieve aantal woningen bij levering vast te stellen. Ook als [appellanten] het voorstel voor een nabetalingsmechanisme heeft afgewezen en ervan uitging dat binnen de looptijd van de overeenkomst duidelijk zou worden hoeveel appartementen gerealiseerd zouden kunnen worden, zoals zij te bewijzen heeft aangeboden, blijft staan dat [appellanten] de overeenkomst heeft ondertekend. Daarmee heeft zij een leveringsverplichting aanvaard indien en voor zover aan de in artikel 6 en Pro 9 opgenomen voorwaarden was voldaan. Dit terwijl zij ervoor gewaarschuwd was dat op het moment van levering het definitieve aantal woningen en daarmee de definitieve koopprijs misschien niet kon worden vastgesteld. Om in die omstandigheden artikel 7 strikt Pro taalkundig uit te leggen, in die zin dat er voor partijen geen verplichtingen uit de overeenkomst voortvloeien op het moment dat ten tijde van levering de definitieve koopprijs niet kan worden bepaald omdat niet duidelijk is hoeveel woningen zullen worden gerealiseerd, strookt niet met hetgeen partijen, zoals hiervoor beschreven, op grond van de rest van de overeenkomst redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof passeert daarom het bewijsaanbod van [appellanten] omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
3.13.
De slotsom is dan ook dat [appellanten] gehouden is het perceel aan Klok te leveren, waarbij Klok bij levering een koopprijs van € 2.200.000,- aan [appellanten] moet betalen, op een later moment aangevuld met een eventueel surplus afhankelijk van het definitieve aantal op het perceel te realiseren woningen.
De omvang van het te leveren perceel
3.14.
Niet in geschil is dat partijen hebben afgesproken dat het te leveren perceel niet omvat het parkeerterrein dat [appellanten] verhuurt aan een derde. [appellanten] heeft in hoger beroep gevorderd dat het te leveren object nog duidelijker afgebakend wordt. Zij voert daartoe aan dat partijen mondeling hebben afgesproken dat geen onderdeel van de transactie vormen: i) de toegangsweg van de [adres1] naar het parkeerterrein, ii) het talud naar het parkeerterrein, en (iii) de bosschage rondom het parkeerterrein. Het hof zal de vordering van [appellanten] op dit punt toewijzen. Klok heeft hier namelijk alleen tegenin gebracht dat de afspraken van partijen over het te leveren object zijn vastgelegd in de koopovereenkomst. Maar daarmee heeft zij onvoldoende concreet gemaakt dat de mondelinge afspraak die volgens [appellanten] is gemaakt daar geen onderdeel vanuit maakt en/of dat deze mondelinge afspraak überhaupt niet is gemaakt. Dat betekent dat het ervoor gehouden moet worden dat de door [appellanten] gestelde afspraak is gemaakt.
De conclusie
3.15.
Het hoger beroep slaagt niet, behalve ten aanzien van de nadere afbakening van het door [appellanten] aan Klok te leveren perceel. Gelet op deze uitkomst blijft ook het oordeel van de rechtbank in reconventie (over de gestelde onrechtmatigheid van het beslag dat Klok op het perceel heeft gelegd) in stand.
3.16.
Omdat het hof [appellanten] grotendeels in het ongelijk stelt, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [2]
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 4 augustus 2021, behalve de beslissing onder 5.1;
en opnieuw recht doende:
4.2.
veroordeelt [appellanten] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan Klok de eigendom over te dragen van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie F nr. 1459, ter grootte van 0.85.00 hectare, met uitzondering van i) het daarop gelegen en nog in te meten parkeerterrein, ii) de toegangsweg van de [adres1] naar het parkeerterrein, iii) het talud naar het parkeerterrein, en (iv) de bosschage rondom het parkeerterrein, onder de voorwaarde dat Klok aan [appellanten] de koopsom van € 2.200.000,- voldoet;
4.3.
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de proceskosten van Klok, tot op heden begroot op € 772,- aan griffierecht en € 2.366,- aan salaris van de advocaat van Klok (2 procespunten x appeltarief 1.183,-);
4.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, M.S.A. van Dam en R.J.A. Dil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023.