Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.316.450
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 10006990
arrest in kort geding van 9 mei 2023
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [appellant]
advocaat: mr. J. Zaim
tegen
Stichting Mitros
die is gevestigd in Utrecht
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Mitros
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 13 december 2022 heeft op 21 maart 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] heeft vanaf medio 2014 een sociale huurwoning van Mitros gehuurd aan de [adres] in [woonplaats1] . De politie heeft op 3 juni 2022 een handelshoeveelheid (vuur)wapens in de woning gevonden. Vervolgens heeft de burgemeester om de openbare orde te handhaven direct besloten om de woning te sluiten op grond van onder meer artikel 174a Gemeentewet. De woning is feitelijk van 3 juni 2022 tot 13 september 2022 gesloten geweest. Mitros heeft bij e-mailbericht van 28 juni 2022 aan [appellant] geschreven dat zij per direct de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro buitengerechtelijk ontbindt. [appellant] heeft zich tegen de ontbinding verzet.
2.2.
Mitros heeft in kort geding bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daaraan heeft Mitros primair ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst is geëindigd doordat zij deze buitengerechtelijk heeft ontbonden. Subsidiair heeft Mitros aangevoerd dat aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure door de rechter zal worden ontbonden, omdat [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort is geschoten. Daarbij gaat het onder meer om de verplichtingen van [appellant] om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben en om de woning niet zonder toestemming van Mitros onder te verhuren.
2.3.
De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, heeft bij vonnis in kort geding van 2 september 2022 de vordering van Mitros toegewezen op basis van de primaire grondslag. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om de woning binnen zeven dagen nadat de burgemeesterssluiting eindigt te ontruimen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De ontruiming van de woning heeft inmiddels plaatsgevonden.
2.4.
De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen ontruimingsvordering van Mitros alsnog wordt afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is het met de kantonrechter eens en zal het vonnis daarom bekrachtigen. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot deze beslissing is gekomen.
Spoedeisend belang aanwezig
3.2.
[appellant] betwist dat Mitros een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Het hof is het niet met [appellant] eens. Na de buitengerechtelijke ontbinding had Mitros een spoedeisend belang de woning tot haar beschikking te krijgen, zodat zij deze weer kon verhuren aan een woningzoekende. Van haar kan niet worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht om een ontruimingsvonnis te verkrijgen. Daaraan doet niet af dat de politie ruim drie weken voorafgaand aan de buitengerechtelijke ontbinding reeds een einde had gemaakt aan de onrechtmatige situatie waarbij wapens in de woning waren aangetroffen.
Zaak geschikt voor kort geding
3.3.
Verder is de zaak wel geschikt om in kort geding te worden beslist. Als uitgangspunt geldt, gelet op de aard van het kort geding, dat in deze procedure in het algemeen geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering. Anders dan [appellant] betoogt, is dat in dit geval ook niet nodig om een voorlopig oordeel te kunnen vormen over de rechtsverhouding van de partijen, aan de hand daarvan over de aannemelijkheid van de vordering en daarmee over de waarschijnlijke uitkomst in een bodemprocedure. Wat [appellant] aanvoert over mogelijke achtergronden die tot de sluiting hebben geleid (wie was degene die de wapens verstopte, hoe lang hebben andere personen in de woning verbleven en dergelijke) kan aan dat oordeel niet bijdragen. De zaak is dan ook niet te omvangrijk om in kort geding te worden behandeld.
Buitengerechtelijke ontbinding mogelijk
3.4.
In artikel 7:231 lid 2 BW Pro is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten. In dit geval staat vast dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van, onder meer, artikel 174a Gemeentewet. De enkele omstandigheid dat de burgemeester de woning heeft gesloten rechtvaardigt al de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Voor de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding op deze grondslag is dus geen tekortkoming van de huurder zelf vereist. [1] De andersluidende stellingen van [appellant] gaan niet op.
3.5.
[appellant] stelt dat sprake is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis een ontruiming op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro niet rechtvaardigt. Dit beroep op de tenzij-clausule gaat niet op, nu van een ontbinding op grond van artikel 6:265 BW Pro geen sprake is, gelet op de primaire grondslag van de door Mitros ingestelde vordering (zie onder 2.2).
Geen strijd met redelijkheid en billijkheid
3.6.
Wèl dient het hof te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig is. Daarvoor is van belang of, zoals [appellant] stelt maar Mitros betwist, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kennelijk onaanvaardbaar is dat Mitros gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en ontruiming te vorderen. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is en legt dit als volgt uit. Mitros heeft als woningcorporatie een groot belang om op te kunnen treden in de situatie dat een handelshoeveelheid (vuur)wapens in een van haar woningen wordt gevonden. Door in een dergelijk geval een huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden kan Mitros ervoor zorgen dat de woning en de woonomgeving weer veilig worden. Aan dat zwaarwegende belang van Mitros doen de stellingen van [appellant] dat in dit geval de wapens zich maar heel kort in de woning bevonden, geen schade aan de woning is aangericht, geen overlast is veroorzaakt en de huurtermijnen zijn betaald, niet af. Bovendien is begrijpelijk dat Mitros met de buitengerechtelijke ontbinding ook een duidelijk signaal aan andere huurders wil afgeven dat dergelijke gevaarzettende activiteiten in haar huurwoningen vanzelfsprekend nooit of te nimmer zijn toegestaan. [appellant] is dan wel door de strafrechter op 14 december 2022 onherroepelijk vrijgesproken van betrokkenheid bij de handel in (vuur)wapens en het opzettelijk hebben van vuurwapens in de woning maar dat neemt niet weg dat de wapens wel in zijn woning aanwezig waren, waaruit volgt dat [appellant] tenminste onvoldoende toezicht heeft gehouden op de woning en de personen die toegang hadden tot de woning. Van belang is dat [appellant] voor een langere periode in het buitenland verbleef en dat hij de sleutels van de woning aan een vriend heeft gegeven, ene [naam1] , die door de strafrechter wel is veroordeeld voor wapenhandel en het voorhanden hebben van wapens in de woning. Verder is in kort geding met voldoende aannemelijkheid komen vast te staan dat [appellant] de woning aan veel verschillende personen (tegen betaling) in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd. Sinds het begin van de huurovereenkomst hebben er, naast [appellant] zelf, op het adres van de woning 14 andere personen ingeschreven gestaan in de Basis Registratie Personen. Dat volgt uit het op ambtseed opgemaakte proces-verbaal van bevindingen van 26 juni 2022 van een handhavingsinspecteur van de gemeente Utrecht die tevens buitengewoon opsporingsambtenaar is en waarvan in kort geding mag worden uitgegaan. Ook dit duidt erop dat [appellant] zijn verantwoordelijkheid om als goed huurder en zorgvuldig met de woning om te gaan niet serieus heeft genomen. Tot slot heeft [appellant] gesteld dat hij geen vervangende woonruimte heeft ( [appellant] zegt momenteel in zijn auto, bij een vriend of bij zijn ex-vrouw te overnachten) en dat hij psychische problemen heeft. Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, leggen deze gestelde persoonlijke omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal en brengen deze het hof niet tot een ander oordeel. Ten aanzien van de stellingen van [appellant] dat hij zonder vast adres zijn uitkering niet kan behouden en de woning noodzakelijk is om omgang te hebben met zijn kinderen, overweegt het hof dat [appellant] ter zitting heeft verklaard dat hij ook na de ontruiming zijn uitkering heeft kunnen behouden en dat hij sinds de ontruiming toch (zij het beperkter dan voorheen) omgang kan hebben met zijn kinderen. Alles afwegende geldt naar het voorlopig oordeel van het hof dat het niet aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kennelijk onaanvaardbaar is dat Mitros gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en ontruiming te vorderen.
De conclusie
3.7.
Geoordeeld wordt dat zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst door de buitenrechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro is geëindigd. Nu [appellant] daarom geen recht of titel meer had om in de woning te verblijven, heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming op de primaire grondslag terecht toegewezen. Aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag van de vordering tot ontruiming komt het hof dan ook niet toe.
3.8.
Het hoger beroep slaagt dus niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [2] De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 2 september 2022;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van Mitros, tot zover begroot op:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Mitros (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, D.W.J.M. Kemperink en R. Verkijk, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Verkijk en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.