Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.309.948/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9013770
arrest van 30 mei 2023
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
voormalig advocaat: mr. M. Helmantel, die kantoor houdt in Sappemeer,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
die ook hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiser,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. J.B. de Jong, die kantoor houdt in Almere.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 10 januari 2023 heeft op 9 mei 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerde] heeft zijn woning verkocht aan [appellante] . In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. [appellante] heeft met een beroep daarop de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. De vraag is of [appellante] tijdig en op de juiste wijze een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van financiering en of zij gehouden is de contractuele boete van € 25.000,- aan [geïntimeerde] te betalen.
2.2.
Het geschil kent de volgende feitelijke achtergrond.
2.3.
Op 4 november 2020 hebben [geïntimeerde] als verkoper en [appellante] als koper een koopovereenkomst gesloten ter zake van de woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 250.000,-. [geïntimeerde] heeft zich bij de verkoop van de woning laten bijstaan door Schouten Makelaars.
2.4.
In de koopovereenkomst zijn – voor zover relevant – de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 4 Juridische Pro overdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 februari 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).
(…)
artikel 14 Ingebrekestelling Pro/Ontbinding
14.1
Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
14.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 18 Ontbindende Pro voorwaarden
18.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 15 december 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 250.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan, of een rentepercentage niet hoger dan, bij de volgende hypotheekvorm: tegen de gangbare en huidige tarieven en voorwaarden die gelden bij de Nederlandse geldverstrekkende instellingen.
(…)
18.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijke mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij minstens 1 geldverstrekkende instantie een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en van de financieringsaanvraag met daarin duidelijk vermeld voor welk hypotheekbedrag i aangevraagd alsmede de afwijzing en de onderbouwing van de afwijzing te overleggen. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.”
2.5.
In een e-mail van 15 december 2020 heeft [appellante] aan Schouten Makelaars geschreven:
“Ik wil hierbij afzien van de koop van de [adres] te [woonplaats1] . Ik krijg de financiering niet rond en heb geen hypotheek verstrekker kunnen vinden.
Kunt u de ontbinding van de koop bevestigen?”
2.6.
Schouten Makelaars heeft daarop in een e-mail van 16 december 2020 aan [appellante] geschreven:
“Helaas is dit niet voldoende voor de ontbinding
Zoals in de getekende koopovereenkomst (getekend d.d. 4-11-2020) in artikel 18.3 is opgenomen dat de mededeling van ontbinding goed gedocumenteerd dient te zijn. In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij minstens 1 geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en van de financieringsaanvraag met daarin duidelijk vermeld voor welk hypotheekbedrag is aangevraagd alsmede de afwijzing en de onderbouwing van de afwijzing te overleggen.
Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.
Wij verzoeken u de afwijzing van de geldverstrekkende instelling waarmee wordt voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ zoals opgenomen in de koopovereenkomst naar ons te versturen.”
2.7.
In december 2020 hebben partijen de ontbindende voorwaarde van financiering verlengd tot 4 januari 2021.
2.8.
In een e-mail van 3 januari 2021 heeft [appellante] aan Schouten Makelaars geschreven:
“N.a.v. een gesprek met een derde financieel adviseur, blijkt dat de gang naar de bank voor de aanvraag van een hypotheek voor mij niet door hem gedaan wordt, omdat mijn werk in de zorg, wat momenteel is omgezet naar loondienstverbanden, toch wordt gezien als werk als zelfstandige. Mijn huidige inkomsten zijn hoog genoeg voor deze hypotheek, maar de inkomsten van de afgelopen 2,5 jaar, zijn lager, waardoor de bank minder hypotheek zou verstrekken dan verwacht. Om deze reden gaan de bank en de financieel adviseur dit traject momenteel (toch) niet aan en kan ik geen hypotheek aanvragen.”
2.9.
In een e-mail van 4 januari 2021 heeft Schouten Makelaars aan [appellante] geschreven dat haar e-mail van 3 januari 2021 onvoldoende is voor de ontbinding van de koopovereenkomst en is verwezen naar de voorwaarden uit artikel 18.3 van de koopovereenkomst.
2.10.
In een e-mail van 6 januari 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven:
“U heeft op 15 december 2020 via een eenvoudige email de koopovereenkomst willen ontbinden, omdat u kennelijk geen hypotheek kunt krijgen. De makelaar heeft u medegedeeld dat u dient te voldoende aan de formele vereisten voor ontbinding van de koopovereenkomst. Die boodschap is nog eens herhaald.
Omdat de koopovereenkomst niet tijdig en/of op de juiste manier is ontbonden, is sprake van een definitieve koopovereenkomst en dient u af te nemen.
De juridische levering is bepaald op of omstreeks 1 februari 2020[hof: 2021]
. Namens client deel ik u mede dat hij nakoming vordert van de koopovereenkomst. Zo nodig dient u deze email als ingebrekestelling aan te merken.
. Namens client deel ik u mede dat hij nakoming vordert van de koopovereenkomst. Zo nodig dient u deze email als ingebrekestelling aan te merken.
(…)
Mocht u na lezing van deze email tot de conclusie komen dat u de woning onmogelijk kunt afnemen, omdat u de benodigde financiering niet kunt rondkrijgen, dan verzoek ik u mij dat onomwonden en zonder voorbehoud mede te delen.
U dient dan ook te vermelden dat u definitief afziet van koop van de woning. Client lijdt extra schade als hij in onzekerheid blijft.
Ik wijs u uitdrukkelijk op de regeling van art. 14 van Pro de koopovereenkomst.”
2.11.
[appellante] heeft in een e-mail van 6 januari 2021 aan de advocaat van [geïntimeerde] geschreven dat de koop onmogelijk tot stand kan komen omdat zij de financiering niet op tijd rond krijgt. Volgens [appellante] hebben meerdere financieel adviseurs de gang naar de bank niet willen maken omdat haar inkomen te laag is voor de gewenste hypotheek. [appellante] schrijft dat zij dit meerdere keren met de makelaar heeft besproken en dat zij momenteel nog in gesprek is met de Rabobank en één andere financieel adviseur maar dat zij de koop heeft ontbonden, omdat de termijn is verlopen.
2.12.
In een e-mail van 7 januari 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven dat hij uit de e-mail van [appellante] van 6 januari 2021 afleidt dat zij ermee instemt dat [geïntimeerde] zijn woning opnieuw ter verkoop zal aanbieden en dat zij afziet van koop. Verder schrijft de advocaat dat [appellante] niet heeft voldaan aan de vereisten voor ontbinding zoals bedoeld in artikel 18 lid 3 van Pro de koopovereenkomst en dat daarom sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan haar zijde. De advocaat maakt namens [geïntimeerde] aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs.
2.13.
In een e-mail van 15 januari 2021 heeft een medewerker van de Rabobank aan [appellante] geschreven:
“U heeft bij ons een aanvraag gedaan voor een hypothecaire financiering voor de aankoop van een bestaande woning met een aankoopprijs van € 250.000,-.
Op basis van de door aangeleverde en besproken gegevens heb ik voor u een oriënterende berekening gemaakt.
Helaas moet ik u bij deze mededelen dat wij de door u gewenste financiering niet kunnen verstrekken op basis van uw leencapaciteit.”
2.14.
In een brief van 8 december 2021 heeft een medewerker van de Rabobank nog aan [appellante] geschreven dat uit het dossier van de Rabobank blijkt dat de financieringsaanvraag van [appellante] bij het maken van de afspraak op 28 december 2020 reeds was afgewezen door een onafhankelijk tussenpersoon en dat de Rabobank de aanvraag van [appellante] , na een telefonische afspraak op 12 januari 2021, op 15 januari 2021 heeft afgewezen omdat uit en eerste inschatting al duidelijk was dat de gevraagde financiering niet haalbaar was en de ontbindende voorwaarden van financieren al waren verlopen.
2.15.
[geïntimeerde] heeft de woning opnieuw te koop aangeboden. De woning is in
februari 2021 aan een derde partij verkocht voor een koopprijs van € 242.500,-.
2.16.
[appellante] is niet tot betaling van de contractuele boete overgegaan.
2.17.
[geïntimeerde] heeft – na vermindering van eis - bij de kantonrechter gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld een bedrag van € 25.000,- aan hem te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot de voldoening en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, eveneens te vermeerderen met wettelijke rente.
2.18.
De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1.
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 24 november 2021. Volgens [appellante] komt haar wel degelijk een geslaagd beroep toe op de ontbindende voorwaarde van financiering. Mocht ze de boete al verschuldigd zijn dan doet [appellante] (subsidiair) een beroep op rechterlijke matiging van de boete. Het hof zal de bezwaren van [appellante] tegen het vonnis hierna bespreken. De beslissing zal zijn dat [appellante] de contractuele boete aan [geïntimeerde] verschuldigd is. Het hof ziet daarbij geen aanleiding tot matiging van deze boete. Het hof zal dit alles hierna toelichten.
Het beroep op artikel 224 Rv Pro
3.2.
[geïntimeerde] heeft een incidentele vordering tot zekerheidstelling voor de proceskosten ingesteld. Het hof zal deze vordering afwijzen. Op grond van artikel 224 Rv Pro is eenieder zonder woon- of gewone verblijfplaats in Nederland die bij een Nederlandse rechter een vordering instelt, verplicht op vordering van de wederpartij zekerheid te stellen voor de proceskosten (en schadevergoeding) tot betaling waarvan hij veroordeeld zou kunnen worden. De strekking van dit artikel is dat de gedaagde partij een middel heeft om te voorkomen dat hij blijft zitten met een proceskostenveroordeling van de eisende partij die niet ten uitvoer kan worden gelegd, omdat de eisende partij zich niet bevindt in Nederland of een ander land waar een Nederlandse rechterlijke uitspraak kan worden geëxecuteerd. In dit geval is tussen partijen niet in geschil dat [appellante] haar woonplaats in Nederland heeft, zodat artikel 224 Rv Pro alleen al daarom niet van toepassing is. Daarbij komt dat [appellante] in dit geval als oorspronkelijke gedaagde te gelden heeft, zodat zij als eiser in hoger beroep niet gehouden kan worden tot zekerheidstelling (artikel 353 lid 2 Rv Pro).
Het beroep op het voorbehoud van financiering
3.3.
[appellante] komt in hoger beroep op tegen het oordeel van de kantonrechter dat haar geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde in artikel 18 lid 3 van Pro de koopovereenkomst toekomt. Zij stelt daartoe dat zij meerdere keren aan [geïntimeerde] en diens verkoopmakelaar heeft gemeld dat het haar niet lukte een hypothecaire geldlening voor de financiering van de woning te verkrijgen, dat de verlengde termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud te kort was en dat het niet mogelijk was een schriftelijk onderbouwde afwijzing te verkrijgen, omdat uit de eerste inschatting van de geldverstrekker al bleek dat een offerte-aanvraag afgewezen zou worden. Bovendien blijkt volgens [appellante] uit de brief van de Rabobank van 8 december 2021 dat een eerdere financieringsaanvraag binnen de termijn is afgewezen.
3.4.
Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] niet inzichtelijk heeft gemaakt dat zij aan haar inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen heeft voldaan en is het met de kantonrechter eens dat haar dus geen beroep toekomt op de ontbindende voorwaarde van financiering. Het hof neemt over wat de kantonrechter hierover in rechtsoverweging 4.1 tot en met 4.4 van het vonnis van 24 november 2021 heeft beslist en maakt deze beslissingen tot de zijne. Voor zover [appellante] in hoger beroep nog heeft aangevoerd dat uit de brief van de Rabobank van 8 december 2021 blijkt dat een eerdere aanvraag van [appellante] op 28 december 2020 (en dus voor 4 januari 2021) is afgewezen, kan dit haar niet baten. Voor zover van een afwijzing op 28 december 2020 al sprake is geweest, geldt dat deze afwijzing (eveneens) niet ‘goed gedocumenteerd’ is in de zin van artikel 18 van Pro de koopovereenkomst. Uit niets blijkt voor welk hypotheekbedrag een offerte is aangevraagd en ook is niet onderbouwd waarom de aanvraag is afgewezen. Daarbij volgt uit de brief van de Rabobank dat het zou gaan om een afwijzing van een financieringsaanvraag door een onafhankelijk tussenpersoon, terwijl artikel 18 lid 3 van Pro de koopovereenkomst een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling vereist.
3.5.
Het voorgaande betekent dat het beroep van [appellante] op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst niet opgaat, zodat zij gehouden was haar verplichtingen uit die overeenkomst na te komen. Dat wil zeggen dat [appellante] diende mee te werken aan de levering en betaling van de woning op 1 februari 2021. [appellante] heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] uit de e-mail van [appellante] van 6 januari 2021 (zie rov. 2.11) mocht afleiden dat zij in de nakoming van de overeenkomst zou tekortschieten, zodat op grond van artikel 6:80 lid 1 sub b BW Pro de gevolgen van niet-nakoming al intreden
voordat dat vordering tot het afnemen van de woning en de betaling van de koopprijs opeisbaar is. [appellante] heeft evenmin het oordeel van de kantonrechter aangevochten dat [geïntimeerde] de overeenkomst rechtsgeldig op 7 januari 2021 heeft ontbonden.
3.6.
In artikel 14 lid 2 van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat, indien de overeenkomst is ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming, de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij terstond een opeisbare boete van 10% van de koopprijs zal verbeuren. Omdat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [geïntimeerde] is ontbonden wegens een aan [appellante] toerekenbare tekortkoming, is [appellante] deze boete van € 25.000,- verschuldigd geworden.
Het beroep op matiging van de contractuele boete
3.7.
Daarmee komt het hof toe aan het door [appellante] gedane beroep op matiging van de contractuele boete, op grond van artikel 6:94 BW Pro. De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. [1] Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij de toepassing daarvan, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed [2] .
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat als de overeenkomst bij een contractschending voorziet in een boeteregeling, het opleggen van de contractueel bedongen boete het uitgangspunt is en matiging de uitzondering. Daarbij is het op grond van artikel 150 Rv Pro aan [appellante] , als de partij die zich op rechterlijke matiging beroept, om concreet feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die meebrengen dat toepassing van het boetebeding van artikel 14 lid 2 van Pro de koopovereenkomst in deze zaak tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Aan die stelplicht heeft [appellante] niet voldaan. De enkele, niet nader onderbouwde, stelling van [appellante] dat zij de boete niet kan betalen is daartoe onvoldoende. Het hof ziet dan ook geen aanleiding voor matiging van de boete van € 25.000,-.
De conclusie
3.9.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar in de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [3]
3.10.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 24 november 2021;
4.2.
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 783,- aan griffierecht;
€ 4.593,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x tarief III)
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. P.S. Bakker, mr. J.H. Kuiper en mr. J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 30 mei 2023.