Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.309.054
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8954735)
arrest van 11 juli 2023
in de zaak van
1.[appellant] en
2. [appellante]
die wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie, verweerders in (voorwaardelijke) reconventie
hierna samen: [appellant]
advocaat: mr. D. de Waal
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. E.J. van Os.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 28 maart 2023 heeft op 21 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Deze zaak gaat – kort samengevat – over het volgende. [geïntimeerde] huurt sinds 1992, aanvankelijk van een rechtsvoorganger van [appellant] en sinds 24 december 2010 van [appellant] een woning met aangrenzende tuin aan de [adres1] 2r2 te [woonplaats1] . [geïntimeerde] staat ook op dit woonadres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (tot voor kort stond hij ingeschreven op [adres1] 2). De huur geldt voor onbepaalde tijd. Op korte afstand van het door [geïntimeerde] gehuurde wonen op het perceel [adres1] 2 de jongste zoon van [appellant] , [naam1] , en diens partner die dit perceel in 2020 van [appellant] hebben gekocht.
2.2.
[appellant] is ook eigenaar van het perceel [adres1] 2rl, waarop onder meer camping ‘ [naam2] ’ en een woning of schuur staan. Die woning/schuur is verhuurd aan [naam3] . [appellant] is verder juridisch eigenaar van een perceel van 5 hectare met (bedrijfs-)woning aan de [adres2] 2 te [woonplaats1] . Het economisch eigendom van het perceel en de onderneming – er wordt een melkveebedrijf annex camping geëxploiteerd – zijn ingebracht in een vennootschap onder firma van [appellant] en zijn oudste zoon, [naam5] . [appellant] exploiteert nog (grotendeels) de camping, ‘ [naam4] ’.
2.3.
Aanvankelijk woonde [appellant] in de woning aan de [adres2] 2. Sinds mei 2021 woont daar [naam5] (met zijn gezin), aan wie [appellant] het gebruiksrecht van de woning heeft overgedragen in verband met de overname door [naam5] van het bedrijf op de [adres2] 2. [appellant] bewoont nu een op de camping ‘ [naam4] ’ gelegen recreatiewoning – een trekkershut. Dit perceel is ongeveer 450 meter verwijderd van de woning die [geïntimeerde] huurt. Bestemmingsvoorschriften verbieden permanente bewoning van de trekkershut.
2.4.
Bij exploot van 29 oktober 2020 heeft [appellant] een brief van 27 oktober 2020 aan [geïntimeerde] betekend, waarbij [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opzegt per 1 mei 2021 wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft niet toegestemd in de beëindiging.
2.5.
De gemeente Utrechtse Heuvelrug (hierna: de gemeente) heeft bij aangetekende brief van 17 januari 2023 aan [geïntimeerde] een last onder dwangsom opgelegd wegens het permanent bewonen van een recreatiewoning in strijd met geldende wet- en regelgeving. [geïntimeerde] heeft zich jegens de gemeente op het standpunt gesteld dat hij op grond van het (overgangs-)recht er permanent mag wonen gezien de lange duur van zijn bewoning althans omdat hij in aanmerking komt voor een persoonsgebonden gedoogbeschikking. De gemeente heeft daar nog niet op beslist.
2.6.
[appellant] heeft in eerste aanleg, kort gezegd, gevorderd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt beëindigd en dat [geïntimeerde] de woning moet ontruimen. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] is in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van drie grieven. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep niet slaagt en zal het bestreden vonnis bekrachtigen met bepaling dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Hieronder legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt.
3.2.
Het hof stelt voorop dat de verhuurder die (zoals [appellant] ) een beroep doet op artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW, om te beginnen aannemelijk moet maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering hier (reeds) op strandt, omdat [appellant] dit niet voldoende heeft onderbouwd. Zo heeft [appellant] ook in hoger beroep niet concreet toegelicht dat hij de trekkershut, waar hij nu woont en die zijn eigendom is, moet verlaten. Weliswaar is permanente bewoning van de trekkershut niet toegestaan, maar concrete aanwijzingen dat de gemeente daartegen gaat optreden ontbreken. Dit neemt niet weg dat [appellant] er belang bij heeft om de illegale situatie te beëindigen, maar nu in hoger beroep duidelijk is geworden dat de woning van [geïntimeerde] evenmin permanent bewoond mag worden, bereikt hij dat doel niet indien hij naar die woning verhuist. Uit het ‘beleid permanente bewoning recreatiewoonverblijven’, dat de gemeente aan [geïntimeerde] op zijn verzoek heeft toegestuurd, blijkt namelijk dat het gedoogbeleid wat betreft permanente bewoning van recreatiewoningen in Leersum draait om toetsingsmomenten (van inschrijving) in 1994 en 2004. Het staat vast dat [appellant] (pas) in 2010 eigenaar is geworden van het perceel met de aan [geïntimeerde] verhuurde woning. Tegen die achtergrond heeft [geïntimeerde] het beroep dat [appellant] doet op het illegale karakter van het wonen in de trekkershut ontkracht. [appellant] komt niet in aanmerking voor permanente bewoning – het beoogde eigen gebruik – van de door [geïntimeerde] gehuurde woning. [appellant] heeft nog gesteld dat hij met de gemeente in gesprek is met de bedoeling dat hij de woning als mantelzorgwoning kan gebruiken, maar dat is, zoals [appellant] ter zitting bij het hof ook heeft beaamd, een plan voor de lange termijn. [appellant] is immers nog volop aan het werk – fulltime op de boerderij en de campings, fulltime oppas van de kleinkinderen – en heeft de pensioengerechtigde leeftijd nog niet bereikt. Hij heeft verder niets gesteld waaruit op dit moment een behoefte aan een mantelzorgwoning kan worden afgeleid. Ook hierin is dus geen reden voor dringend eigen gebruik gelegen.
3.3.
Wat betreft de gemiste inkomsten van verhuur van de trekkershut verenigt het hof zich eveneens met het oordeel van de kantonrechter. Het moge zo zijn dat [appellant] de trekkershut voor een goede prijs kan verhuren, zeker in het hoogseizoen, maar dat [appellant] door het mislopen van deze inkomsten niet in zijn levensonderhoud zou kunnen voorzien is niet onderbouwd. [appellant] heeft nog altijd de campings (deels) in eigendom en verhuurt ook [adres1] 2rl (en heeft in 2020 nog de woning aan de [adres1] 2 verkocht aan zijn zoon). Dat [appellant] met de verhuur van kampeerplekken omzet maar geen winst zou genereren is in het geheel niet door hem onderbouwd en komt het hof ook onwaarschijnlijk voor. Dat [appellant] inkomsten derft doordat hij de trekkershut niet kan verhuren levert al met al niet een dringende reden op voor eigen gebruik.
3.4.
Volgens [appellant] is de trekkershut te klein (56 m2) om in te wonen, maar [geïntimeerde] heeft gesteld dat deze een groter woonoppervlak heeft dan de woning die hij huurt, wat door [appellant] niet is weersproken. De stelling van [appellant] dat de woning die [geïntimeerde] huurt ideaal gelegen is voor [appellant] om zijn zoons te kunnen begeleiden bij de exploitatie van het melkveebedrijf en van de campings en om op de kleinkinderen te passen, laat onverlet dat de trekkershut ook in de nabijheid van het melkveebedrijf en de woningen van zijn zoons en de campings is gelegen. Het belang bij verkorting van die afstand heeft daarom slechts een beperkt gewicht. Het hof passeert ook de stelling van [appellant] dat hij recht heeft op het gebruik van de woning van [geïntimeerde] omdat hij eigenaar is, en dat het onaanvaardbaar is dat [appellant] een woning zou moeten huren om een dak boven zijn hoofd te hebben. Immers bepaalt de wet dat het recht van een ander uit een huurovereenkomst een aanvaarde beperking op het eigendomsrecht (vgl. art. 5:1 lid 2 BW Pro) kan maken, en blijkt – ook al omdat niet vast staat dat [appellant] de trekkershut moet verlaten – uit niets dat [appellant] op straat komt te staan of zelf een woning moet huren.
3.5.
[appellant] heeft verder gesteld dat de situatie inmiddels onhoudbaar is, omdat hij midden op de camping woont en daar voortdurend door de campinggasten, die zelfs zomaar de trekkershut binnenlopen, wordt benaderd en aangesproken, terwijl hij juist afstand wil nemen van de exploitatie van de camping, met meer rust en privacy. Het hof heeft begrip voor het feit dat de huidige situatie zeer onwenselijk is voor [appellant] , maar ook dit werpt hier slechts een beperkt gewicht in de schaal. Daarbij ligt niet voor de hand dat [appellant] , die meerdere percelen in eigendom heeft, geen enkel alternatief zou hebben en uitsluitend is aangewezen op het aan [geïntimeerde] verhuurde. Het hof merkt op dat [appellant] er volledig aan voorbij lijkt te gaan dat hij ook gevolgen ondervindt van zijn eigen keuzes. [appellant] stelt verder dat [geïntimeerde] na de aankoop van de woning door [appellant] akkoord ging met het plan van [appellant] om rond zijn zestigste levensjaar zelf in de woning te gaan wonen. Doordat [geïntimeerde] dit heeft bestreden, is het niet aannemelijk geworden, maar zelfs indien [appellant] alsnog bewijs van zijn stelling zou leveren is de instemming van [geïntimeerde] met het plan van [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende voor het oordeel dat van [appellant] niet verlangd kan worden om de huur te laten voortduren. Van het gestelde dringend eigen gebruik is namelijk niet gebleken.
3.6.
[appellant] wijst nog op een arrest uit 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BS8674) waarin eveneens dringend eigen gebruik na een bedrijfsovername speelde. Het hof overweegt dat, zoals uit het voorgaande is gebleken, de beoordeling van dringend eigen gebruik aan de hand van alle (relevante) feiten en omstandigheden van dit geval tot een andere uitkomst leidt dan in de zaak van 2011. Aangezien [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, hoeft het hof ook niet in te gaan op de vraag of [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Dat is een bijkomende vereiste, en draagt niet bij aan dringend eigen gebruik van [appellant] (waar [geïntimeerde] voor zou moeten wijken).
3.7.
Het voorgaande betekent dat grieven 2 en 3 falen. Met grief 1, waarmee [appellant] klaagt over vaststelling van feiten in het vonnis van de kantonrechter, heeft het hof voor zover relevant voor de beoordeling al rekening gehouden. Aan bewijslevering komt het hof niet toe, ook al omdat [appellant] geen concrete feiten en/of omstandigheden heeft aangedragen die zijn vordering kunnen dragen. Bij deze stand van zaken wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd (art. 7:273 lid 2 BW Pro). Het hof zal bepalen dat de verlenging geldt voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is immers voor onbepaalde tijd aangegaan en er is niets gebleken dat verlenging voor een bepaalde tijd aangewezen doet zijn.
3.8.
De conclusie is dat het hoger beroep niet slaagt. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 juli 2021;
4.2.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
4.3.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 338,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II),
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, H.E. de Boer en Z.J. Oosting, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.