Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.318.279
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 9686419)
arrest van 5 september 2023
in de zaak van
Woningstichting De Goede Woning
die is gevestigd in Apeldoorn
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: De Goede Woning
advocaat: mr. M.J. Seijbel
tegen
[geïntimeerde]in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van de onder bewind gestelde goederen die (zullen) toebehoren aan
[naam1]
[naam1]
die woont in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: de bewindvoerder en [naam1]
advocaat: mr. D.W.E. Urbanus
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 16 mei 2023 heeft op 26 juli 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[naam1] huurt sinds 3 september 2020 een woning van De Goede Woning in de sociale huursector. In september 2021 is bij controle door de politie vastgesteld dat er vanuit de woning illegale prostitutie plaatsvond. De Goede Woning vindt dat daarom, maar ook omdat zij denkt dat [naam1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
2.2.
De Goede Woning heeft bij de kantonrechter gevorderd dat deze de huurovereenkomst zou ontbinden en [naam1] zou veroordelen tot ontruiming van de woning en betaling van een vergoeding gelijk aan de huur tot en met de dag van de ontruiming, met veroordeling van [naam1] in de proceskosten.
2.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen bij vonnis van 27 juli 2022 afgewezen onder compensatie van de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [naam1] de woning moet ontruimen. Het hof legt dat oordeel hierna uit.
3.2.
Partijen zijn het erover eens dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat vanuit de woning illegale prostitutie plaatsvond, zoals bij een controle door de Afdeling Vreemdelingenpolitie op 14 september 2021 is gebleken. Elke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst geeft de andere partij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [naam1] beroept zich op die ‘tenzij’-uitzondering. Het hof dient bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval te betrekken. Daarbij rust op [naam1] de stelplicht en, bij voldoende gemotiveerde betwisting, de bewijslast van feiten die tot het oordeel kunnen leiden dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om tot ontbinding over te gaan.
3.3.
[naam1] heeft hiertoe het volgende aangedragen. Hij wijst erop dat niet is komen vast te staan dat de prostitutie langere tijd heeft geduurd en stelt dat hij er niet van wist, tot de inval door de politie. Hij draagt als goed huurder zorg voor de woning. [naam1] bewoont de woning met zijn drie minderjarige kinderen en hij draagt samen met hun moeder, zijn ex-partner, de zorg voor hen. [naam1] heeft een zwaar behandelingsprogramma voor de boeg onder meer gericht op traumaverwerking. Hij is aangewezen op de sociale huurmarkt in Apeldoorn en om te voorkomen dat hij in een negatieve spiraal terecht komt, is de woning als stabiele thuissituatie voor hem van belang.
3.4.
De Goede Woning heeft gemotiveerd betwist dat deze omstandigheden zich voordoen of dat ze reden zijn om een afweging van belangen in het voordeel van [naam1] te doen uitvallen, onder verwijzing naar de eigen stellingen van [naam1] en de verklaringen van buurtbewoners. De Goede Woning beroept zich op de navolgende omstandigheden. Zij heeft een zwaarwegend belang bij het eindigen van de huurovereenkomst. De woning ligt in een klein wooncomplex in een wijk met forse sociale problematiek, waar veel overlast wordt ondervonden. De buren hebben direct last van bijvoorbeeld illegale prostitutie. Voor de geloofwaardigheid van het beleid dat De Goede Woning voert om overlast in en vanuit woningen te voorkomen en de buurt leefbaar te houden, is het van belang dat zij effectief kan optreden tegen illegaliteit en overlast. Daarom moet de huurovereenkomst worden beëindigd van een huurder die verantwoordelijk is voor illegale prostitutie. [naam1] verdient dan ook geen ‘laatste kans’. Daarbij komt dat al eerder maar ook recent meldingen over hem zijn binnengekomen over overlast door hemzelf, door illegale bewoning en door drugshandel.
3.5.
Illegale prostitutie vanuit de woning levert een ernstige tekortkoming op. Weliswaar betwist [naam1] dat hij zelf bij de prostitutie betrokken was, maar als huurder is hij in beginsel verantwoordelijk voor wat er in de woning gebeurt en er is geen reden om daar in dit geval van af te wijken. [naam1] heeft naar eigen zeggen de woning vanaf begin september 2021 een tijd verlaten om bij zijn vriendin te verblijven en toen de sleutel van de woning gegeven aan een persoon die hij dermate bedreigend vindt vanwege zijn contacten in het criminele milieu – zo begrijpt het hof – dat hij diens naam niet durft te noemen. Onder die omstandigheden komen de illegale activiteiten die daarna hebben plaatsgevonden voor zijn rekening. Er zijn bovendien aanwijzingen voor een langere duur van de prostitutie en grotere betrokkenheid van [naam1] daarbij dan hij toegeeft, zoals dat verschillende buurtbewoners [naam1] al vanaf eind 2020 in verband brengen met buitenlandse vrouwen die als prostituee in zijn woning werkzaam waren, lang voordat de politie daar een einde aan maakte.
3.6.
[naam1] heeft een zwaarwegend belang bij een stabiele woonsituatie, maar dat weegt niet op tegen de belangen van De Goede Woning. Het hof acht niet aannemelijk dat [naam1] zijn kinderen in de woning verzorgt en opvangt. Niet alleen vanwege de betwisting daarvan door De Goede Woning, die zij met verklaringen van buurtbewoners onderbouwt, maar ook omdat uit de toelichting ter zitting door zijn begeleidster volgt dat [naam1] sinds een paar maanden weer in een dal zit en sprake is van een terugval in cocaïnegebruik. Zij heeft de kinderen in het jaar dat zij [naam1] begeleidt slechts eenmaal gezien, ondanks dat zij regelmatig in de woning komt. Kennelijk heeft het hebben van een eigen woning die terugval niet weten te voorkomen. Daarentegen gaat het hof ervan uit dat [naam1] recent nog geluidsoverlast veroorzaakt en betrokken is bij de handel in drugs rondom de woning, zoals De Goede Woning aanvoert. Zij heeft die stelling met verschillende verklaringen van buurtbewoners onderbouwd (komend uit een buurtonderzoek van 1 november 2022 en in mei 2023 ingestuurde overlastmeldingen) en [naam1] heeft dat niet gemotiveerd betwist. Hij heeft slechts opgemerkt dat die verklaringen anoniem zijn, maar dat betekent niet dat ze waardeloos zijn. Ondanks dat hij op de hoogte was van de zittingsdatum, is [naam1] niet op de zitting bij het hof verschenen, waardoor hij ook daar niet inhoudelijk kon ingaan op de verklaringen uit november 2022 en mei 2023. [naam1] heeft de hem door de kantonrechter geboden kans dus niet gegrepen. Vaststaat ten slotte dat De Goede Woning er als sociale verhuurder op haar beurt zwaarwegend belang bij heeft om effectief tegen illegale prostitutie en andere overlast veroorzakende activiteiten te kunnen optreden. Naar het oordeel van het hof is gelet op al deze omstandigheden de tekortkoming van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden.
3.7.
[naam1] heeft bewijs aangeboden voor zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde had (wat ziet op het tweede verwijt van De Goede Woning aan [naam1] ), maar daar komt het hof niet aan toe omdat de huurovereenkomst kan en zal worden ontbonden vanwege de illegale prostitutie, zeker wanneer deze in samenhang wordt bezien met de ook na het vonnis van de kantonrechter nog veroorzaakte overlast.
3.8.
Het hoger beroep slaagt. Omdat [naam1] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.9.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 27 juli 2022 en beslist als volgt:
4.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen De Goede Woning en [naam1] voor de woning aan de [adres] te [woonplaats1] ;
4.3.
veroordeelt de bewindvoerder de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] , met al het zijne en de zijnen met alle goederen die geen eigendom zijn van De Goede Woning te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon, zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van De Goede Woning te stellen, zulks binnen drie weken na betekening van dit arrest;
4.4.
veroordeelt de bewindvoerder om aan De Goede Woning te betalen een vergoeding gelijk aan de voorheen als huurpenningen bedoelde gelden, voor de periode gelegen vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst en tot en met de dag van de ontruiming van het gehuurde;
4.5.
veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de volgende proceskosten in eerste aanleg van De Goede Woning tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 128,- aan griffierecht
€ 125,03 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam1]
€ 1.126,- aan salaris van de advocaat van De Goede Woning (2 procespunten x tarief II)
en tot betaling van de volgende proceskosten van De Goede Woning in hoger beroep, tot op vandaag begroot op:
€ 783,- aan griffierecht
€ 129,74 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam1]
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van De Goede Woning (2 procespunten x appeltarief II);
4.6.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.7.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, R.W.E. van Leuken en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023.