ECLI:NL:GHARL:2023:8463

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof: 200.310.803

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9359346)

arrest van 10 oktober 2023

in de zaak van

[appellante],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eisende partij,

hierna: [de huurster] ,

advocaat: mr. J.P.J. Botterblom,

tegen

de stichting

Stichting De Alliantie,

die is gevestigd in Hilversum,

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij,

hierna: de Alliantie,

advocaat: mr. W. Vos.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 21 februari 2023 heeft op 21 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

De rechtbank heeft de tussen partijen vaststaande feiten weergegeven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.37 van het bestreden vonnis. Het hof neemt deze feitenvaststelling over en maakt deze tot de zijne, zij het dat in de zevende regel van rechtsoverweging 2.23 in plaats van
“zeer vochtig tot nat”moet worden gelezen
“vochtig”. In het kort gaat het om het volgende.

2.2.

[de huurster] huurde vanaf 24 juni 2002 van de Alliantie de woning aan de [adres] te [woonplaats1] . Zij heeft daar gewoond met haar twee kinderen. Zij heeft veel klachten over het leefklimaat van de woning. Zo zijn de kruipruimte en de vertrekken in de woning te vochtig, waardoor er schimmel- en zwamvorming optreden en zoutuitbloeiing op de muren wordt waargenomen. Ook een vermoedelijk lek in het riool draagt bij aan het ongezonde leefklimaat in de woning. Belangrijke oorzaken van de hoge vochtigheidsgraad zijn volgens haar onder meer de onvoldoende ventilatie in de kruipruimte, doordat tijdens het aanbrengen van PURschuim in de kruipruimte de ventilatiekanalen eind jaren 80 zijn dichtgepurd, het ontbreken van een mechanisch ventilatiesysteem in de woning en lekkages in de badkamer en ter plaatse van de schouw. Daarnaast is het PURschuim door het vochtige klimaat een goede voedingsbodem voor schimmels en scheidt het schuim giftige stoffen uit. Verder zijn er kristallen/glitters in de woning aangetroffen, die voor een zoutachtig klimaat zorgen. De radiatoren zijn voor een deel defect, waardoor de temperatuur niet op orde te krijgen is. Voorts heeft zij meermalen geklaagd over gaslekkages vanuit de cv-installatie en over onvolkomenheden van de elektra-installatie en ook over de aanwezigheid van houtworm en torren. Ten slotte heeft [de huurster] gesteld dat de bouwkundige staat van de woning zo slecht is dat instortingsgevaar dreigt.

2.3.

De Alliantie heeft de afgelopen jaren de nodige maatregelen genomen om aan de klachten van [de huurster] tegemoet te komen. Zo is er in 2018 een mechanisch afzuigsysteem geplaatst, dat de lucht afzuigt vanuit de keuken, de badkamer, de WC en de overloop. Verder is er puin uit de kruipruimte verwijderd, zijn de dichtgepurde ventilatiekanalen aan de achterzijde van de kruipruimte doorgestoken en zijn aanvullende ventilatiekanalen geplaatst en is een hechthouten vloer op de aanwezige planken geplaatst. De Alliantie heeft ook voorbereidingen getroffen om de geconstateerde openingen tussen de houten vloer en de PUR-isolatie nabij het kruipluik af te dichten. In opdracht van de Alliantie zijn de nodige onderzoeken gedaan. Daaruit is gebleken dat er geen gaslekken zijn, dat de elektra-installatie geen gebreken vertoont en dat er geen sprake is van aanwezigheid van schadelijk insecten.

2.4.

In de opdracht van partijen en derden, waaronder de gemeente Hoevelaken, zijn onderzoeken gedaan naar het leefklimaat van de woning. [de huurster] heeft op 17 november 2018 de woning met haar gezin verlaten, omdat volgens haar de gezondheid van haar en haar kinderen te veel in gevaar kwam. Bij vonnis van 28 september 2020 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland de ontruiming bevolen van de woning. Dit oordeel is bekrachtigd bij arrest van dit hof van 14 oktober 2020. De Alliantie heeft vervolgens de in de woning aanwezige zaken van [de huurster] ontruimd en opgeslagen.

2.5.

[de huurster] heeft in een brief aan de Alliantie van 24 januari 2019 geschreven dat de woning gebreken heeft. Zij heeft op 8 augustus 2019 een verzoek tot huurprijsvermindering ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 25 februari 2021 beslist dat de woning op 1 februari 2019 geen ernstige gebreken had die een huurprijsverlaging rechtvaardigden. Deze beslissing is op 25 mei 2021 aan [de huurster] toegezonden. [de huurster] is daarop deze procedure gestart en heeft bij de kantonrechter in conventie gevorderd:

a. een verklaring voor recht inhoudende dat de Alliantie vanaf 17 november 2018 (de datum waarop zij vanwege haar gezondheid werd gedwongen uit de woning te vertrekken), althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum, tekort schiet in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door de gebreken waardoor de woning aan de [adres] te [woonplaats1] onbewoonbaar werd niet afdoende te herstellen en aan haar niet de woning ter beschikking te stellen waarin zij kan wonen;

b. een verklaring voor recht dat zij vanaf 17 november 2018, althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum, geen huur voor de woning aan de [adres] te [woonplaats1] verschuldigd is aan de Alliantie, zolang zij niet de beschikking heeft over de woning aan de [adres] te [woonplaats1] , vrij van gebreken;

c. een verklaring voor recht dat de Alliantie aansprakelijk is voor alle door [de huurster] geleden schade als gevolg van de tekortkoming van de Alliantie in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat;

d.1 primair: veroordeling van de Alliantie om binnen zeven dagen na betekening van het door de kantonrechter te wijzen vonnis, de woning aan de [adres] te [woonplaats1] aan haar zonder gebreken ter beschikking te stellen op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de Alliantie geen gehoor geeft aan deze veroordeling;

d.2 subsidiair: mocht de kantonrechter oordelen dat het niet meer mogelijk is dat de woning aan de [adres] te [woonplaats1] aan haar ter beschikking wordt gesteld, dat de Alliantie wordt veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van het door de kantonrechter te wijzen vonnis een twee-onder-een kapwoning met drie slaapkamers en een tuin, gelegen in [woonplaats1] of [plaats1] , met een maximale huurprijs van € 598,51 aan haar ter beschikking te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de Alliantie geen gehoor geeft aan deze veroordeling;

e. veroordeling van de Alliantie in de kosten van deze procedure.

2.6.

De Alliantie heeft bij de kantonrechter in reconventie gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [de huurster] veroordeelt tot betaling van € 7.627,87 aan huurachterstand, te vermeerderen met € 598,51 per maand met ingang van 1 oktober 2020 tot aan de ontruiming, kosten rechtens.

2.7.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [de huurster] afgewezen en die van de Alliantie voor het overgrote deel toegewezen. Zowel [de huurster] als de Alliantie is in hoger beroep gekomen, waarbij de Alliantie haar eis in reconventie heeft vermeerderd met een vordering tot vergoeding van de integrale proceskosten in hoger beroep en de door de Alliantie gemaakte ontruimings- en opslagkosten.

3.Het oordeel van het hof in het principaal en het incidenteel hoger beroep

Beslissing

3.1.

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en daarnaast een deel van de in hoger beroep vermeerderde eis in reconventie toewijzen. Het zal hieronder uitleggen hoe het tot dit oordeel is gekomen.

[de huurster] is grotendeels ontvankelijk in haar hoger beroep

3.2.

De Alliantie heeft zich beroepen op het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW Pro, waarin staat dat geen hogere voorziening openstaat tegen de beslissing van de kantonrechter. Zij stelt dat [de huurster] niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep. Het hof oordeelt dat dit verweer maar gedeeltelijk opgaat. Artikel 7:262 lid 2 BW Pro brengt mee dat in hoger beroep niet meer aan de orde kan komen of aan het gehuurde gebreken kleven die grond geven voor verlaging van de huurprijs wegens gederfd huurgenot. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat [de huurster] geen huur verschuldigd is (onderdeel b van het petitum, weergegeven in 2.5) in hoger beroep niet meer aan de orde kan komen. Wel kan aan de orde komen of er sprake is van gebreken die grond geven voor andere vorderingen uit wanprestatie, zoals nakoming of schadevergoeding of voor andere remedies. [de huurster] heeft echter aangevoerd dat er sprake is van schending van een fundamenteel rechtsbeginsel omdat de kantonrechter [de huurster] niet de gelegenheid heeft gegeven om haar stellingen te bewijzen. Volgens [de huurster] is er daarom sprake van een grond voor doorbreking van het appelverbod en kan daarom ook de vordering tot huurverlaging in hoger beroep aan de orde worden gesteld. Het hof gaat aan dit betoog voorbij, omdat de kantonrechter terecht niet aan bewijslevering is toegekomen. Zoals hierna zal worden besproken, komt het hof tot het oordeel dat [de huurster] tegen de achtergrond van alle in deze zaak gebleken feiten onvoldoende heeft toegelicht dat er sprake is van gebreken aan de woning, zodat, ook indien de vordering tot huurverlaging in hoger beroep nog aan de orde zou zijn geweest, deze ook dan zou zijn afgewezen. Dit betekent dat het hof [de huurster] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar hoger beroep, voor zover zich dat richt tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering tot huurverlaging (petitum onder b, zoals weergegeven in 2.5). Omdat er dus geen sprake is van gebreken van het gehuurde, moeten overigens ook de andere vorderingen van [de huurster] worden afgewezen.

Er is geen sprake van een gebrek in de woning

3.3.

De vraag is of het gehuurde in de periode vanaf 17 november 2018 gebreken vertoonde. In artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek gedefinieerd als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

3.4.

De gebreken waarop [de huurster] zich beroept en die door het hof moeten worden onderzocht, hebben betrekking op een gezond leefklimaat. [de huurster] stelt dat er sprake is van vochtoverlast, waardoor schimmel- en zwamvorming en zoutuitbloeiingen optreden en van een onvoldoende scheiding tussen kruipruimte en verblijfsruimten, waardoor ongezonde lucht uit de kruipruimte in de zitkamer en keuken komt. Alvorens inhoudelijk in te gaan op de vochtproblematiek, stelt het hof vijf zaken voorop.

3.5.

[de huurster] heeft in de eerste plaats bij de Alliantie melding gemaakt van een groot aantal andere gebreken. De Alliantie heeft deze meldingen telkens onderzocht en waar nodig herstel laten uitvoeren. Het gaat om de volgende meldingen:

1. Herhaalde klachten over gaslekken, waaraan [de huurster] haar gezondheidsklachten relateerde. Angst voor een gaslek is ook de belangrijkste reden voor [de huurster] geweest om de woning op 17 november 2018 te verlaten (randnummer 8 inleidende dagvaarding). De Alliantie heeft deze klachten laten onderzoeken door Energiewacht, Intergas, Trition en DWA. Ook Liander heeft regelmatig de storingen onderzocht. In 2015 heeft Liander in opdracht van de Alliantie de gasleidingen in de woning vernieuwd. Weliswaar zijn op 8 en 17 maart 2018 storingen verholpen en is op 28 maart 2018 een gaslek gedetecteerd onder de betonnen vloer van de hal dat is verholpen, uit de rapporten van Trition en DWA van april/mei 2018 (producties 9 en 11 conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie eerste aanleg) blijkt echter dat de cv-installatie goed functioneerde. Strooming BV heeft op 14 november 2018 in opdracht van [de huurster] metingen gedaan naar de aanwezigheid van koolmonoxide in de woning, maar deze stof niet aangetroffen. Ook was er geen explosiegevaar.

2. Klachten over de aanwezigheid van boktorren. De heer [de deskundige ongediertebestrijding] van Remondis Nederland B.V. heeft in juni 2017 onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van boktorren in de woning. De aangetroffen insecten bleken meeltorren te zijn, afkomstig van vogelnesten onder de dakpannen en achter het knieschot op zolder, de gaten bleken schroef- en spijkergaten te zijn. De kieren in de aansluiting tussen dak en muur zijn in opdracht van de Alliantie gedicht.

3. [de huurster] heeft gesteld dat de situatie in de woning onveilig was door het ontbreken van aarding van de elektra en dat kortsluiting dreigde. Dit is echter niet komen vast te staan.

4. In januari 2019 heeft [de huurster] aan de Omgevingsdienst de Vallei (hierna: de Omgevingsdienst) gemeld dat haar huis op instorten zou staan. De Omgevingsdienst vond na een inspectie van de woning dat er geen sprake was van een dergelijk gevaar. [de dakdekker] heeft in 2018 onderzoek gedaan naar verzakking of instortingsgevaar van het dak. [de dakdekker] stelde vast dat er geen reden was om zich daarover zorgen te maken.

5. [de huurster] heeft in april 2018 melding gemaakt van een verdacht vat in de kruipruimte dat wellicht de oorzaak van haar gezondheidsklachten zou kunnen zijn. Het vat is daarop weggehaald. Het bleek een speciekuip te zijn.

6. In januari 2019 heeft [de huurster] de Omgevingsdienst bericht dat haar gezondheidsklachten verband zouden houden met de bodem en dat zij een bodemonderzoek zou willen laten uitvoeren. Niet is gebleken dat de bodem verontreinigd was.

7. [de huurster] heeft geklaagd over de aanwezigheid van schadelijke glitters in de woning. De aanwezigheid daarvan is niet komen vast te staan.

3.6.

De Alliantie heeft in de tweede plaats niet alleen de klachten die in deze procedure niet spelen serieus genomen, maar ook de klachten over het leefklimaat. Zo heeft zij de volgende onderzoeken laten uitvoeren en maatregelen genomen:

1. Onderzoek door Trition in mei 2017 naar schimmelvorming in de badkamer en een slaapkamer.

2. Plaatsing van een mechanisch afzuigsysteem (MV-box) in april 2018. LBP/Sight heeft in haar onderzoek uit mei 2019 gerapporteerd dat de capaciteit van de MV-box niet aan de minimale eisen van het Bouwbesluit voldeed. Voor de actie die de Alliantie daarop heeft genomen, verwijst het hof naar punt 3 van 3.7, hieronder.

3. Doorsteken van de dichtgepurde ventilatiekanalen in de kruipruimte in april 2018.

4. Plaatsing van multiplexplaten over de houten vloerdelen op de begane grond om de scheiding tussen kruipruimte en verblijfsruimten te verbeteren en de toetreding van lucht uit de kruipruimte te voorkomen/verminderen in april 2018.

5. Plaatsen van kapje op de schoorsteenpot om inregenen tegen te gaan in april 2018.

3.7.

Ten derde heeft [de huurster] ook bijgedragen aan het ontstaan van klachten over het leefklimaat door vocht, schimmel- en zwamvorming en zoutuitbloeiingen of het voortduren daarvan:

1. Nadat [de huurster] op 17 november 2018 de woning had verlaten, is in de woning niet meer op de gebruikelijke manier gestookt en geventileerd. Zo heeft de Omgevingsdienst in januari 2019 geconstateerd dat het gas was afgesloten en de woning dus niet werd verwarmd, terwijl het buiten vroor.

3. [de huurster] heeft op 12 augustus 2019 geen toestemming gegeven aan de Alliantie om de capaciteit van de mechanische afzuiginstallatie in overeenstemming te brengen met de eisen van het Bouwbesluit, om puin en afval uit de kruipruimte te verwijderen en om het kruipluik aan te helen. In augustus 2020 heeft zij een nieuwe poging van de Alliantie om de mechanische ventilatie bij te stellen en tevens om de radiatoren te repareren tegengehouden. Niettemin heeft [de huurster] het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijkerk op 4 mei 2020 verzocht handhavend op te treden, waarna het college/de Omgevingsdienst de Vallei op 6 augustus 2020 een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aan de Alliantie heeft verstuurd in verband met de ontoereikende capaciteit van het mechanische ventilatiesysteem. Uit het dossier blijkt niet dat de last daadwerkelijk is opgelegd.

4. In 2020 heeft [de huurster] haar medewerking onthouden aan de renovatie van de woning, zodat de Alliantie mede daarom genoodzaakt was via de rechter ontruiming te bewerkstelligen.

3.8.

Ten vierde is onderzoek gedaan naar mogelijke andere oorzaken van een ongezond leefklimaat in de woning dan vocht, schimmel- en zwamvorming en zoutuitbloeiingen. Uit dat onderzoek blijkt dat andere stoffen dan biologische agentia (schimmels) niet de oorzaak kunnen zijn van de gezondheidsklachten van [de huurster] en haar gezin.

1. Strooming heeft op 14 november 2018 in opdracht van [de huurster] een dergelijk onderzoek uitgevoerd. Uit haar onderzoek blijkt dat de concentratie zuurstof in de woning precies op het goede niveau was en er geen concentraties vluchtige organische koolwaterstoffen, die kunnen duiden op de aanwezigheid van brandstoffen, oplosmiddelen en rioolgassen, werden gemeten, evenmin als waterstofsulfide (H2S) en formaldehyde. De fijnstofconcentratie was prima, evenals de luchtvochtigheid in de woning.

2. LBP/Sight en haar opdrachtnemer RPS hebben in opdracht van het Kennisplatform gespoten PURschuim op 21 mei 2019 onderzoek gedaan naar mogelijke emissies vanuit het in de kruipruimte aangebrachte PURschuim. RPS heeft geen verhoogde concentraties van vluchtige organische koolwaterstoffen, formaldehyde en isocyanaten (MDI) aangetroffen in de kruipruimte en de woning. Volgens LBP/Sight zijn er daarom geen aanwijzingen gevonden die wijzen op een verband tussen het aangebrachte PURschuim en de gezondheidsklachten. LBP/Sight heeft ook vastgesteld dat de verkleuring van het PURschuim nabij het luik geen schimmel was, maar stof. Het hof hecht meer waarde aan deze meetresultaten dan de hypotheses die [kennis1] en [kennis2] hebben geuit in hun brieven van 11 mei 2022, respectievelijk 1 augustus 2022 en het rapport Evaluatie werkpraktijk gespoten PUR-isolatie van RoyalHaskoningCHV van 1 augustus 2022 dat niet voldoende specifiek op de casus van [de huurster] ingaat en waarin geen specifieke onderzoeksresultaten betreffende de woning van [de huurster] te vinden zijn.

3. Trition heeft in haar rapport van juni 2017 onderzoek gedaan naar het ontstaan van een door [de huurster] gerapporteerde rioollucht na regenval. Trition heeft na uitvoering van een rookproef vastgesteld dat er geen stankafsluiter/zwanenhals onder de gootsteen in de keuken was aangebracht en geen beluchter op het dak. In haar rapport van april 2018 heeft Trition vermeld dat de Alliantie deze gebreken had hersteld en dat dit werd bevestigd door de uitvoering van een herhaalde rookproef. Van der Velden Rioleringsbeheer heeft in juni 2018 de riolering geïnspecteerd. Volgens Van der Velden diende een buitenput in de achtertuin te worden vervangen door een schrobput. Verder hebben zij geen gebreken kunnen constateren. Wel hebben zij een deel van de horizontale afvoerleiding niet kunnen onderzoeken. Uit de brief van mevrouw [de bedrijfsjurist] van 11 juli 2018 blijkt dat de Alliantie de opdracht tot verwijdering van de buitenput zou uitzetten. Uit de mail van [de huurster] van 30 oktober 2018 blijkt dat deze actie in opdracht van de Alliantie was uitgevoerd. [de onderzoeker van de Huurcommissie] , die in opdracht van de Huurcommissie op 9 maart 2020 de woning heeft onderzocht, sloot niet uit dat het waargenomen vocht in de kelderkast verband hield met de rioolleiding die daaronder loopt. Hij heeft daarvan echter een foto genomen en niet geconstateerd dat deze leiding lekte. Kennelijk was de rioolleiding onder de kelderkast wel zichtbaar. De Keurder heeft bij haar onderzoek van 13 oktober 2020 geen lekkages van het riool aangetroffen en geen rioollucht waargenomen in de woning. [de huurster] heeft onder aanhaling van de verhandelingen van [partijdeskundige1] en [partijdeskundige2] gesteld dat in het niet te inspecteren deel van de horizontale afvoerleiding zich een lekkage bevond die voor vochtoverlast en stank zorgde. Deze hypothese is echter in het licht van de hierboven weergegeven uitkomsten van de diverse onderzoeken van Trition, Van der Velden, de Huurcommissie en De Keurder te weinig uitgewerkt, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

3.9.

Ten slotte is van belang dat er het nodige onderzoek in de woning is gedaan door deskundigen die daarbij niet handelden in opdracht van een van beide partijen. Het onderzoek door LBP/Sight is uitgevoerd in opdracht van het Kennisplatform Gespoten PURschuim, dat door [de onderzoeker van de Huurcommissie] op 9 maart 2020 in opdracht van de Huurcommissie, dat van de Omgevingsdienst in opdracht van de gemeente Nijkerk en dat van De Keurder in opdracht van de Omgevingsdienst. Voor zover er tussen hun bevindingen geen relevante verschillen zijn, kan het hof hun bevindingen overnemen en hoeft er geen aanvullend onderzoek te worden verricht. Een dergelijk onderzoek zou overigens op praktische belemmeringen stuiten, omdat de woning inmiddels grondig is gerenoveerd.

3.10.

Over de vochtplekken, schimmel- en zwamvorming en zoutuitbloeiingen is het volgende gerapporteerd:

1. Trition heeft in mei 2017 onderzoek gedaan naar de oorzaak van schimmel op de kozijnen van de slaapkamer en in de badkamer. Zij heeft in de badkamer schimmels waargenomen op het raam-/kozijnhout en op verschillende voegen. In de slaapkamer is een kleine hoeveelheid waargenomen. Volgens [de huurster] zou er in de winter meer schimmel zijn. Bij aanvang van het onderzoek waren de ventilatieroosters in de slaapkamer gesloten. De vochtmetingen tonen aan dat er verhoogde vochtwaarden worden gemeten in verschillende wanden van de badkamer. Om uit te sluiten dat de lekkage werd veroorzaakt door een lekke afvoer van de wastafel is met een endoscoop gekeken in de afvoer. Een deel van de afvoerleiding was maar toegankelijk in verband met vervuiling. Er zijn geen gebreken geconstateerd aan de afvoerleiding. In de slaapkamer zijn geen verhoogde vochtwaarden gemeten. Trition heeft gedurende twee weken dataloggers geplaatst die om de tien minuten de relatieve luchtvochtigheid en de CO2-waarden maten. Uit het onderzoek bleek dat de slaapkamer en de badkamer onvoldoende werden geventileerd.

2. Strooming heeft op 14 november 2018 een luchtmonster in de zitkamer genomen, waaruit bleek dat de luchtkwaliteit slecht was met betrekking tot de concentratie schimmels in de lucht (cladosporium, acremonium en penicilium, in een concentratie van 300, 380, respectievelijk 240 kve/m3). Zij heeft zichtbare schimmels waargenomen in de kast/kelder. Strooming constateerde dat de ramen netjes openstonden.

3. LBP/Sight heeft op 21 mei 2019 een bouwfysisch onderzoek verricht. Zij heeft geen noemenswaardige schimmelaantasting aangetroffen. Wel is op basis van metingen van biologische agentia gebleken dat de luchtkwaliteit in de woning nadelig wordt beïnvloed door toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte. Het klimaat in de kruipruimte kan als enigszins vochtig worden beschouwd. De ventilatievoorzieningen in de woning kunnen over het algemeen als toereikend worden aangemerkt, waarbij het functioneren van de mechanische afvoer van de ventilatielucht verbetering behoeft. De penicilium en cladosporium schimmel zijn in een verhoogde concentratie aangetroffen in de woonkamer (2.132, respectievelijk 728 kve/m3). De penicilium schimmel is in een hoge concentratie in de kruipruimte aangetroffen. De hogere concentratie in de kruipruimte (> 2.600 kve/m3) is niet afwijkend en komt veel voor in de grond waar schimmel organische (planten)materiaal afbreekt. De penicilium schimmel is niet direct bekend als humaan pathogeen (ziekteverwekkend). Wel kunnen mensen met een verhoogde gevoeligheid hier allergische klachten van ondervinden. Door aanwezigheid van openingen en luchtlekkages in de houten vloer is toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte naar de woning mogelijk. Het (gering) vochtige klimaat in de kruipruimte zorgt voor goede ontwikkelcondities voor schimmels op de bodem van de kruipruimte.

4. [de onderzoeker van de Huurcommissie] , adviseur van de Huurcommissie, heeft de woning op 9 maart 2020 onderzocht. [de onderzoeker van de Huurcommissie] heeft een schimmel-/zwamachtige substantie aangetroffen op de laminaatvloer aan de voorzijde van de woonkamer. Hij heeft verder sporen van vocht en zouten aangetroffen in de trapkast van 0,02 m2, 0,04 m2 en 0,08 m2. Uit deze metingen is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als vochtig is aan te merken. De oorzaak van de vochtplekken was tijdens het onderzoek niet te achterhalen. Wel loopt de riolering onder het betonnen vloertje van de kelderkast door. Verder bevinden zich sporen van vocht op het schoorsteenkanaal op de zolderberging over een oppervlakte van 0,08 m2, waarschijnlijk veroorzaakt door vochtdoorslag. Dit constructiedeel moet als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd worden. De klacht over vochtproblemen in de badkamer is niet geconstateerd.

5. Op 9 juni 2020 heeft de Omgevingsdienst de Vallei een onderzoek in de woning uitgevoerd. Zij heeft op de eerste verdieping geen schimmels waargenomen. De ventilatieroosters en ramen waren gesloten. Op het laminaat en de op de grond geplaatste printer groeide iets dat mogelijke schimmels of zwammen kunnen zijn. Op het aanrechtblad lag veel stof, maar ook waren glinsteringen zichtbaar. In de kelderkast zijn op de muren witte uitbloeiingen geconstateerd. Er zijn geen bouwkundige gebreken waargenomen.

6. Op 13 oktober 2020 heeft De Keurder in opdracht van de Omgevingsdienst onderzoek in de woning uitgevoerd. Zij oordeelde dat het klimaat in de kruipruimte droog was en dat in de ruimtes boven de kruipruimte geen optrekkend vocht is waargenomen. Voor de ventilatie van de kruipruimte zijn er meer dan voldoende renovatie-ventilatiekokers aangebracht aan zowel de voor- als achterzijde van de woning. De Keurder heeft geen lekkages of rioollucht waargenomen.

7. De Omgevingsdienst heeft op 28 oktober 2020 aan [de huurster] bericht dat bij een inspectie op 26 oktober 2020 is geconstateerd dat de constructie tussen de kruipruimte en de woning waterdicht was en voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit. Er zijn lage vochtwaarden gemeten in zowel de bouwvloer als de wanden en dit impliceert dat er geen optrekkend vocht naar de verblijfruimtes is.

3.11.

Uit de diverse rapporten blijkt dat er in de kelderkast vochtplekken en zoutuitbloeiingen van bescheiden omvang zijn geconstateerd in de periode nadat [de huurster] de woning had verlaten en de woning niet meer werd verwarmd. Verder heeft Trition in 2017 geconstateerd dat de relatieve luchtvochtigheid op de verdieping voor een te lange periode te hoog blijft, maar die klacht is in latere onderzoeken niet bevestigd. Integendeel, [de onderzoeker van de Huurcommissie] heeft vastgesteld dat daarvan in maart 2020 geen sprake was. Ook de Omgevingsdienst en De Keurder hebben geen vochtoverlast waargenomen. Schimmels zijn wel vastgesteld, zowel vóór het vertrek van [de huurster] uit de woning (Trition en Strooming), als na haar vertrek (LBP/Sight, de Omgevingsdienst en De Keurder). De gemeten concentraties zijn na het vertrek van [de huurster] wel toegenomen: cladosporium van 300 naar 728 kve/m3, penicilium van 240 naar 2.132 kve/m3, wat naar alle waarschijnlijkheid het gevolg is van het niet meer bewonen, verwarmen en ventileren van de woning. Niettemin heeft LBP/Sight gerapporteerd dat de aangetroffen concentratie penicilium in de kruipruimte (> 2.600 kve/m3) niet afwijkend van het normale niveau is en dat de geanalyseerde cladosporiumwaarde in de woning vrijwel gelijk is aan de waarde die in de buitenlucht wordt gevonden. De geanalyseerde penicilium komt ook normaal in de buitenlucht voor en staat niet direct bekend als ziekteverwekkend (wel kunnen mensen met een verhoogde gevoeligheid hier allergische klachten van ondervinden). LBP/Sight heeft wel geadviseerd om maatregelen te nemen waarmee de invloed van de kruipruimte op het binnenmilieu in de woning wordt verminderd en de luchtverversing van de woning wordt verbeterd. De Omgevingsdienst heeft echter gerapporteerd dat de constructie tussen de kruipruimte en de woning wel in overeenstemming met het Bouwbesluit was. [de huurster] heeft een groot aantal klachten over de kwaliteit van de woning geuit tegen de Alliantie. In 2018 speelde vooral de angst bij [de huurster] voor een koolmonoxidevergiftiging en een gasexplosie. Daarnaar is in opdracht en op kosten van de Alliantie zeer veel onderzoek gedaan. De Alliantie heeft ook ten aanzien van de andere klachten onderzoek laten doen en nagenoeg alle aanbevelingen van de onderzoekers opgevolgd. Dat geldt ook voor de klachten met betrekking tot vochtbestrijding, ventilatie en schimmelpreventie. Na 17 november 2018 werd de Alliantie belemmerd in herstel van geconstateerde gebreken, doordat zij geen toestemming van [de huurster] kreeg de woning te betreden. De Alliantie werd niet in de gelegenheid gesteld om de meeste aanbevelingen van LBP/Sight uit te voeren: [de huurster] heeft tegengehouden dat de Alliantie eventuele luchtlekkages zou aanhelen bij het kruipruimteluik, om puin uit de kruipruimte te verwijderen, om de mechanische ventilatie bij te stellen en om radiatoren te repareren. Gezien deze bereidheid van de Alliantie om de talloze klachten op haar kosten te onderzoeken en de aanbevelingen uit te voeren en haar voornemen de woning grondig te renoveren, kan daarom het feit dat de Alliantie niet heeft kunnen toekomen aan aanvullende maatregelen tot reductie van de schimmeloverlast, in feite alleen nog maar van de peniciliumschimmel in de verblijfsruimten, een niet als humaan pathogeen bekend staande schimmel, hoogstwaarschijnlijk mede veroorzaakt door het niet meer bewonen, verwarmen en ventileren van de woning, niet worden beschouwd als een tekortkoming in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst. Daarom is er van een gebrek evenmin sprake.

3.12.

Het hof acht het verslag van [naam1] van Konekta Services B.V. van 4 september 2019 minder overtuigend dan met name de rapporten van Strooming, LBP/Sight, de Omgevingsdienst en De Keurder. Hij beschrijft een vreemde lucht in de woning die bij het inademen zijn weerslag heeft op de luchtwegen, een tinteling op de huid geeft en leidt tot een zoute smaak in de mond. Verder beschrijft hij dat er bij het aanraken van spullen glitters en kristallen op de huid achterblijven en dat de metalen zijn aangetast, dat er vreemde paddenstoelachtige schimmels waarneembaar zijn in de woonkamer en dat er grote schimmelgroei waarneembaar is in de kruipruimte, ook op het PURschuim. De kans is volgens hem zeer reëel dat er een rottingsproces is ontstaan van de balken en de vloerdelen door de hoge vochtigheidsgraad. Tenslotte zijn er salpeter en vocht te zien in de kelderkast. Voor een deel zijn deze beschrijvingen te onbestemd en te subjectief om in de beoordeling mee te nemen (vreemde lucht, tinteling op de huid, zoute smaak, glitters en kristallen). Voor een ander deel sporen ze met de constateringen van de andere onderzoekers (vocht en zoutuitbloeiingen in de kelderkast, schimmel/zwamachtige paddenstoelen in de woonkamer en schimmelgroei in de kruipruimte), waarbij het hof zich echter richt op de metingen die met name Strooming en LBP/Sight hebben gedaan. Ten slotte is een deel hypothetisch (rotting van de houten delen), dat niet in andere onderzoeken wordt bevestigd. Om die reden moet het hof daaraan voorbijgaan.

3.13.

Verder kent het hof weinig gewicht toe aan de metingen door KIWA uit begin 2021. Er zijn onduidelijkheden over de uitvoering van het onderzoek. In het rapport wordt vermeld dat een luchtmonster is genomen conform NEN-EN 13098, maar ook dat een stuk uitgehard PURschuim en swabs met muurzouten zijn aangeleverd door opdrachtgever Broa Vloerisolatie B.V. Uit het rapport blijkt niet hoe KIWA het onderzoek heeft uitgevoerd, met name niet of zij ter plaatse is geweest. Dat zou dan in ieder geval bekend moeten zijn bij de Alliantie, omdat [de huurster] op 15 oktober 2020 is ontruimd. [de huurster] heeft de reactie van de Alliantie niet voldoende weersproken dat de verstrekte monsters enkele jaren oud waren. Als de monsters niettemin kort tevoren waren genomen, dan geldt ook daarvoor dat in de beoordeling moet worden betrokken dat de woning al vanaf 17 november 2018 niet meer werd bewoond, verwarmd en geventileerd. Zijn de monsters, zoals de Alliantie aanvoert, jaren oud, dan zijn de uitkomsten om die reden niet betrouwbaar. Niet bekend is immers onder welke omstandigheden de monsters dan zijn bewaard. Worden niettemin de onderzoeksresultaten beoordeeld, dan wordt daarin geconstateerd dat er een viertal schimmels in de keuken en de kruipruimte worden aangetroffen zonder vermelding van de concentraties. In het rapport wordt over die vier schimmels gemeld dat zij de oorzaak van allergische reacties en klachten aan de luchtwegen kunnen zijn. In zoverre is de conclusie van KIWA niet veel afwijkend van die van bijvoorbeeld LBP/Sight.

3.14.

Het hof kent ook weinig gewicht toe aan de verhandelingen van [partijdeskundige1] . De verhandelingen zijn algemeen van aard, bevatten veel hypotheses en worden niet gesteund door metingen of andere onderzoeken. [partijdeskundige1] is kennelijk niet in de woning geweest om daarin metingen te verrichten. Datzelfde geldt ook voor het rapport
“Mould house Hoevelaken”van juni 2020 van de Bouwkundewinkel van de TU/e.

3.15.

[partijdeskundige2] heeft in zijn verslag
“Vochtproblemen in de woning [adres] te [woonplaats1] ”van 28 november 2021 verdedigd dat uit het rapport van Trition uit 2017 blijkt dat de vochtproblemen in de badkamer werden veroorzaakt door een lekke waterafvoer. Hij verwijt Trition dat zij, toen zij in de afvoer een vervuiling aantroffen, deze niet hebben weggespoten om zodoende de afvoer verder te kunnen onderzoeken. Hij heeft verder opgemerkt dat de door Trition gemeten luchtvochtigheid en hoeveelheden CO2 niet duiden op onvoldoende ventilatie. Het uit de lekke afvoerleiding sijpelende water veroorzaakte de vochtplekken en zoutuitbloeiingen in de kelderkast. Daarmee heeft [partijdeskundige2] niet weersproken dat volgens Trition de relatieve luchtvochtigheid te lang op een te hoog niveau bleef en dat daarom de badkamer beter moet worden geventileerd om schimmelvorming te voorkomen. Dat er mogelijk een lekkage is in de afvoer van de badkamer is een hypothese die echter in de andere onderzoeken niet is komen vast te staan. Vervolgens heeft [partijdeskundige2] bestreden dat er te hoge CO2- en luchtvochtigheidswaarden zijn gemeten in de slaapkamer aan de voorkant en dat daarom de conclusie dat er in die kamer onvoldoende is geventileerd onjuist is. Zou [partijdeskundige2] hierin worden gevolgd, dan stelt het hof vast dat de Alliantie adequaat op de klacht van [de huurster] heeft gereageerd door Trition onderzoek te laten verrichten naar de schimmelvorming en dat in geen enkel onderzoek nadien is vastgesteld dat er sprake was van schimmelvorming in de slaapkamer aan de voorkant. In dit opzicht is er dus geen sprake van een tekortkoming van de Alliantie.

3.16.

[de huurster] heeft gesteld dat zij allergisch is voor schimmels (hoewel dat niet is vastgesteld door haar arts, zie 3.18 hieronder). Voor het geval niettemin zou worden vastgesteld dat zij allergisch is voor de in de woning aangetroffen schimmels, ook bij lichte concentraties, zou dat niet meebrengen dat de Alliantie reeds daardoor tekortschiet in de nakoming van haar verbintenissen. Het had dan voor de hand gelegen dat de Alliantie en [de huurster] in overleg zouden treden over aanpassingen van de woning om die ook prettig leefbaar te maken voor een bewoner met een schimmelallergie. Pas als de Alliantie daartoe onvoldoende bereidheid zou tonen, zou sprake kunnen zijn van een tekortkoming. Uit de hiervoor geschetste weergave van de vastgestelde feiten blijkt dat de Alliantie de klachten van [de huurster] serieus nam. Er is geen reden te veronderstellen dat de Alliantie niet ook haar klachten over schimmelvorming serieus had genomen, zoals zij dat ook in 2017 heeft gedaan.

3.17.

De vordering tot nakoming (o.a. herstel van de gebreken) en tot schadevergoeding komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking. De beslissingen van de kantonrechter zijn juist.

3.18.

Daar komt nog het volgende bij. [de huurster] heeft enige medische informatie over haar en haar zoon [de zoon] in het geding gebracht. Deze medische informatie onderbouwt echter niet of nauwelijks [de huurster] stelling dat de gebreken in de woning hebben geleid tot gezondheidsschade. [de dermatoloog] heeft blijkens zijn brief van 30 juli 2019 allergietesten bij [de huurster] afgenomen die echter negatief waren. Of daarbij ook is onderzocht of [de huurster] allergisch reageert op blootstelling aan schimmels is niet uit het verslag op te maken. Het had voor de hand gelegen dat te onderzoeken, maar uit het dossier blijkt dat niet. [de dermatoloog] heeft opgemerkt dat de anamnestische casus goed kan passen bij een agens in de woning, maar meer toelichting op dit mogelijke causaal verband heeft [de huurster] niet gegeven. Uit het journaal en de verwijsbrieven van de huisarts blijkt wel dat [de huurster] is onderzocht door een KNO-arts en een longarts. De uitkomsten van die onderzoeken zijn echter niet overgelegd, wat wel voor de hand had gelegen. Dat [de dermatoloog] , een dermatoloog en dus niet gespecialiseerd in aandoeningen van de luchtwegen, in het algemeen heeft verklaard dat schimmels de barrièrefunctie van de luchtwegen kunnen aantasten is niet voldoende om te kunnen vaststellen dat er een causaal verband bestaat tussen de door [de huurster] gestelde gebreken en de gestelde klachten van haar en haar gezin. Longarts [de longarts] achtte het waarschijnlijk dat de in aanleg aanwezige astma bij [de zoon] is verergerd tijdens de periode van expositie, waaraan hij toevoegde dat hij met die periode heeft bedoeld het anamnestische gegeven dat [de zoon] ten tijde van het “bevuilde huis” last had van zijn luchtwegen. Omdat [de zoon] op het moment van onderzoek door [de longarts] geen klachten had, moet deze opmerking worden uitgelegd als een hypothese van de longarts over de door [de zoon] beschreven klachten en niet als een door hem geconstateerd feit. De conclusie is dan ook dat [de huurster] onvoldoende heeft uitgewerkt dat de door haar gestelde gezondheidsschade is veroorzaakt door eventuele gebreken in de woning. Het hof gaat daarom aan het bewijsaanbod van [de huurster] over haar medische klachten en de oorzaak daarvan voorbij.

3.19.

Verder heeft [de huurster] een verklaring voor recht gevorderd dat de Alliantie vanaf 17 november 2018 te kort schiet in de nakoming van haar verbintenissen door de gestelde gebreken waardoor de woning onbewoonbaar werd niet afdoende te herstellen en aan [de huurster] niet de woning waarin zij kan wonen ter beschikking te stellen en dat de Alliantie aansprakelijk is voor alle schade die [de huurster] heeft geleden als gevolg van de tekortkoming. Het hof legt deze vordering zo uit dat alleen schade wordt gevorderd die is ontstaan door het gestelde tekortschieten vanaf 17 november 2018. Toen woonde [de huurster] echter niet meer in de woning en kan zij geen gezondheidsschade hebben opgelopen door het door haar gestelde ongezonde leefklimaat in de woning. Ook om die reden komt de vordering tot vergoeding van schade niet voor toewijzing in aanmerking.

3.20.

[de huurster] heeft bij herhaling verzocht in de gelegenheid te worden gesteld bewijs van haar stellingen te mogen leveren. Partijen hebben over en weer veel stukken in het geding gebracht die het hof met als leidraad de stellingen van [de huurster] aandachtig heeft bestudeerd. Op basis van die bestudering is het hof tot het oordeel gekomen dat er geen sprake is van een tekortkoming van de Alliantie bij het verschaffen van het huurgenot aan [de huurster] . [de huurster] stellingen over de aanwezigheid van gebreken, voor zover zij daarvan al voldoende concreet bewijs aanbiedt, kunnen, ook indien bewezen, niet tot een andere conclusie leiden. Zoals hiervoor al overwogen is verder onvoldoende onderbouwd gesteld dat er een causaal verband is tussen de gestelde gebreken aan de woning en de door [de huurster] geschetste gezondheidsklachten. Dat alles is hiervoor uitgewerkt. [de huurster] heeft verder nog aangeboden te bewijzen dat haar gedrag de gestelde gebreken en de gevolgen daarvan niet kan hebben veroorzaakt. Daarvoor geldt dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken die de gestelde gevolgen hebben veroorzaakt, zodat eventuele verwijtbaarheid van [de huurster] niet doorslaggevend is. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

Incidenteel hoger beroep; eisvermeerdering in reconventie

3.21.

De Alliantie heeft onder grief 1 in het incidenteel hoger beroep een opmerking gemaakt over de door de kantonrechter vastgestelde feiten. Daarop is het hof ingegaan in 2.1, hierboven. De overige klachten van de Alliantie tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter zijn te weinig uitgewerkt, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

3.22.

De Alliantie heeft haar eis vermeerderd met een vordering tot vergoeding van de ontruimings- en opslagkosten van € 12.196,62. Zij heeft als bewijs voor deze vordering facturen van Bruweij B.V. Leusden overgelegd. [de huurster] heeft als verweer aangevoerd dat de Alliantie bij e-mail van 20 januari 2021 had bericht dat haar goederen niet langer zouden worden bewaard. Daarom heeft de Alliantie haar vordering onvoldoende onderbouwd en geen aanspraak op opslagkosten van na dat moment. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat Bruweij blijkens haar facturen kennelijk ook na 20 januari 2021 goederen van [de huurster] in opslag heeft gehad. [de huurster] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Dit betekent dat in reconventie het bedrag van € 12.916,62 zal worden toegewezen. [de huurster] is immers tekortgeschoten in haar verplichting de woning te ontruimen.

De conclusie

3.23.

Het hoger beroep in het principaal hoger beroep slaagt niet. Omdat [de huurster] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de huurster] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]De Alliantie heeft in haar incidenteel hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden vastgesteld dat zij aanspraak heeft op een integrale proceskostenveroordeling. Het feit dat [de huurster] voor een deel van haar vordering niet-ontvankelijk in haar hoger beroep is verklaard, is daarvoor niet toereikend. Omdat de vordering van de Alliantie tot vergoeding van de ontruimings- en opslagkosten zal worden toegewezen, zal [de huurster] in de kosten van het incidenteel hoger beroep worden verklaard.

3.24.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

in het principaal hoger beroep

4.1.

verklaart [de huurster] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover zich dat richt tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering tot huurverlaging (petitum onder b, zoals weergegeven in 2.5);

4.2.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 16 februari 2022;

in het incidenteel hoger beroep

4.3

veroordeelt [de huurster] tot betaling van € 12.196,62 aan de Alliantie;

in principaal en incidenteel hoger beroep

4.4

veroordeelt [de huurster] tot betaling van de volgende proceskosten van de Alliantie:

€ 783,- aan griffierecht

€ 2.957,50 aan salaris van de advocaat van de Alliantie (2,5 procespunten x appeltarief II);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, M. Schoemaker en H. van Loo, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023.

Hoger beroep huurrecht: afwijzing vorderingen huurster wegens onvoldoende gebreken woning