Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.322.178
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 269504)
arrest van 31 oktober 2023
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiser
hierna: [appellant]
advocaat: mr. M.A. Schuring
tegen
Woningstichting Domijn,
die is gevestigd in Enschede
en bij de rechtbank optrad als verweerster
hierna: Domijn
advocaat: mr. J. Schutrups
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 4 juli 2023 heeft op 8 augustus 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
1.2
Nadien heeft [appellant] , die ter zitting niet aanwezig was, het hof zelf en via zijn advocaat nog benaderd. Het hof heeft op die berichten geen acht geslagen omdat het toezenden daarvan nadat arrest is gevraagd in strijd is met de goede procesorde.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] heeft in 2004 een aantal percelen grond verkocht aan (de rechtsvoorgangster van) Domijn, die in 2006 zijn geleverd. Daarbij hebben zij afgesproken dat Domijn een drietal percelen grond die [appellant] in eigendom behield, bouw- en woonrijp zou maken en een toegangsweg zou aanleggen. Op twee percelen is dat tot op heden niet gebeurd. [appellant] wil dat Domijn dat nu gaat doen. Domijn meent dat dat nog niet kan omdat nog niet aan alle voorwaarden die partijen hadden afgesproken, is voldaan.
2.2.
[appellant] heeft bij de rechtbank verklaringen voor recht gevorderd dat op Domijn de verplichting rust om de beide percelen van [appellant] te ontsluiten via een perceel van Domijn en om de percelen van [appellant] bouw- en woonrijp te maken en dat Domijn aan die verplichtingen uitvoering moet geven nadat [appellant] een omgevingsvergunning krijgt voor het bouwen op een van zijn percelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
2.3.
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal beslissen dat het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd, omdat de rechtbank terecht de vorderingen van [appellant] heeft afgewezen.
3.2.
Het hof verwijst voor de vaststaande feiten naar het vonnis van de rechtbank, nu daarin de feiten zijn vastgesteld en hier geen grieven tegen zijn gericht. Voor de zelfstandige leesbaarheid van het arrest volgt hierna de essentie van de feiten.
3.3.
De aanleiding voor de transactie in 2004 was dat [appellant] als omwonende bezwaar had gemaakt tegen een bouwproject van Domijn. Partijen zijn toen overeengekomen dat Domijn de woning van [appellant] en een perceel landbouwgrond van hem zou kopen. [appellant] behield zelf drie percelen. Daarnaast heeft Domijn zich verplicht om de kosten te dragen van het bouwrijp te maken en ontsluiten van één van de drie percelen, waarop [appellant] een nieuw woonhuis wilde bouwen. Dat is gebeurd. Domijn heeft zich tevens verplicht om de kosten te dragen van het bouwrijp maken en ontsluiten van de overblijvende twee percelen van [appellant] . Daarop rust echter nog altijd agrarische bestemming en de vraag is of [appellant] haar desondanks nu (al) op die verplichting kan aanspreken.
3.4.
De afspraken die partijen destijds hebben gemaakt zijn vastgelegd in een koop-intentieovereenkomst en in de leveringsakte. Partijen leggen deze afspraken ieder anders uit. Om te beoordelen of de vorderingen van [appellant] kunnen worden toegewezen, moet het hof deze afspraken uitleggen. Voor die uitleg is niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang maar komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-norm). Deze maatstaf geldt ook voor de notariële akte van levering, voor zover daarin aanvullende (obligatoire) afspraken zijn vastgelegd die niet zien op de levering van de grond, maar die alleen een rol spelen in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen.
3.5.
Het hof is het met de rechtbank eens dat Domijn pas gehouden is om haar perceel te ontsluiten (en nutsvoorzieningen aan te leggen) als is voldaan aan de voorwaarden dat zowel [appellant] als Domijn hun percelen kunnen ontwikkelen. Dat is nu nog niet het geval, aangezien daarvoor geen omgevingsvergunning is verstrekt. Die vergunning kan bij de huidige planologische bestemming niet worden verstrekt. Het bezwaar daartegen van [appellant] slaagt dus niet. Het hof licht dit als volgt toe.
3.6.
In de eerste plaats volgt uit de tekst van de koop-intentieovereenkomst waarin de afspraken zijn vastgelegd en uit de strekking daarvan dat de nu nog onbebouwde percelen van [appellant] en van Domijn tegelijkertijd worden ontwikkeld. In de overeenkomst wordt onderscheiden tussen verschillende fasen waarin de percelen worden ontwikkeld. Daarbij is onderscheiden tussen fase 1, wat ziet op de bouw van de nieuwe woning van [appellant] en fase 2, die is onderverdeeld in 2A en 2B (wat respectievelijk ziet op de ontwikkeling van de percelen van [appellant] en van Domijn). Dankzij een zogeheten artikel 19-procedure kon destijds de woning van [appellant] gebouwd worden (fase 1). Voor de overige percelen was een wijziging van het bestemmingsplan nodig.
3.7.
De overeenkomst vermeldt met zoveel woorden dat het tijdpad van uitvoering van de afspraken ongewis is omdat het afhangt van vergunningen en het bestemmingsplan. In die passage is onder Planfasering opgenomen dat “de procedures voor fase 2” worden gestart als de bestemmingsplanprocedure voor fase 1 achter de rug is. Hieruit leidt het hof af dat partijen hebben voorzien dat zij voor het uitvoeren van de verschillende fases in de afspraken afhankelijk waren van de planologische ontwikkelingen, die zij niet of slechts in beperkte mate kunnen beïnvloeden. Dat op dit moment agrarische bestemming op de grond rust, onderstreept dit, omdat dat in de weg staat aan het ontsluiten en bouwrijp maken van de grond, nog daargelaten of van Domijn geëist kan worden dat zij kosten voor de percelen van [appellant] maakt terwijl ze daar zelf niets aan heeft. Verder wijst het hof op de bepaling in de akte van levering die regelt dat als Fase 2A/B niet binnen 5 jaar doorgang kan vinden omdat een bestemmingsplanwijziging uitblijft, Domijn dan een extra koopsom van € 50.000,- aan [appellant] moet betalen. Die betaling heeft plaatsgevonden. Ten slotte is in de overeenkomst voorzien wat er gebeurt als Domijn haar perceel niet ontwikkelt: dan moeten partijen op basis van redelijkheid en billijkheid met elkaar overleggen over de bereikbaarheid van de percelen van [appellant] .
3.8.
Al deze afspraken tussen partijen duiden erop dat voor beide partijen uitgangspunt was dat de percelen van [appellant] en Domijn tegelijk zouden worden ontwikkeld, na wijziging van het bestemmingsplan, zodat vergunningen kunnen worden afgegeven. Dat sluit aan bij het gegeven dat er in het verleden voor de drie percelen tezamen (dus het ene van Domijn en de twee van [appellant] ) één bestemmingsplanwijziging is aangevraagd. Het alternatief is bovendien onredelijk, omdat Domijn gehouden zou zijn om over haar eigen perceel een ontsluitingsweg aan te leggen terwijl nog niet duidelijk is hoe haar eigen bouwplannen voor dat perceel eruit komen te zien.
3.9.
Domijn heeft verder onbetwist gesteld dat de afspraken met [appellant] voor haar economisch onrendabel zouden zijn als zij voor de percelen van [appellant] kosten moet maken voor het bouw- en woonrijp maken terwijl zij later voor haar eigen perceel nog eens voor die kosten komt te staan. Het gaat daarbij niet alleen om een ontsluitingsweg maar tevens om de aanleg van nutsvoorzieningen, waar overigens de medewerking van de gemeente bij nodig is. Eveneens onbetwist is ten slotte dat de gemeente wenst dat de percelen tegelijkertijd tot ontwikkeling worden gebracht maar dat het om politieke redenen, ondanks pogingen van Domijn, nog niet is gelukt om tot een plan te komen waar de gemeente mee heeft kunnen instemmen. Ter zitting is overigens gebleken dat er op dit moment weer gesproken wordt over een plan voor het hele gebied, zodat er nog steeds uitzicht op is dat de percelen binnen afzienbare tijd gezamenlijk tot ontwikkeling gebracht kunnen worden.
3.10.
De slotsom is dat de vorderingen van [appellant] voorbarig zijn ingesteld en de rechtbank deze daarom terecht heeft afgewezen. Dat betekent dat het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen.
3.11.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.12.
De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijsel, zittingsplaats Almelo, van 19 oktober 2022;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van Domijn, tot op vandaag begroot op:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Domijn (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, A.A. Van Rossum en R. Verkijk, en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023.