ECLI:NL:GHARL:2024:2137

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.330.046

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 10351913)

arrest van 26 maart 2024

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiser

hierna: [appellant]

advocaat: mr. F. Hoff

tegen

[geïntimeerde], h.o.d.n. [naam1]

die woont in [woonplaats2]

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. E.T. van Dalen

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 23 januari 2024 heeft op 28 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de kantonrechter in het vonnis onder 3.1. tot en met 3.7. zijn beschreven. [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juni 2022 van [appellant] gehuurd het bedrijfspand aan de [adres] te [woonplaats1] , voor de duur van twee jaar, dus tot en met 31 mei 2024, voor een aanvangshuurprijs van € 847,- inclusief btw per maand. Tussen partijen is een geschil gerezen over de vraag of de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd per begin december 2022.

2.2.

[appellant] heeft bij de kantonrechter (onder meer) een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst niet per 1 december 2022 rechtsgeldig is beëindigd, en aanspraak gemaakt op achterstallige huur en doorbetaling van de huurpenningen.

2.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. [appellant] is in hoger beroep gegaan, en heeft daarbij (de grondslag van) zijn vordering vermeerderd. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen tot betaling alsnog worden toegewezen, primair omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, subsidiair bij wege van vergoeding voor onrechtmatig gebruik (artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal oordelen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd per 1 december 2022, maar dat nog niet valt vast te stellen of [appellant] aanspraak heeft op een gebruiksvergoeding doordat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in haar verplichting het pand bij einde huur weer ter beschikking te stellen van [appellant] . Het hof formuleert in dat verband een bewijsopdracht aan [appellant] , en zal iedere verdere beslissing aanhouden.

De huurovereenkomst is rechtsgeldig geëindigd

3.2.

[appellant] betoogt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, althans dat er na 1 december 2022 een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen is gesloten. Het hof gaat hier niet in mee, omdat het zich verenigt met het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden per 1 december 2022, terwijl naar het oordeel van het hof ook niet blijkt dat [geïntimeerde] daar later op is teruggekomen of een nieuwe huurovereenkomst met [appellant] is aangegaan. Het hof licht dat hierna toe.

3.3.

Het hof is het om te beginnen met de kantonrechter eens dat uit de WhatsApp-berichten (producties 2 en 3 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat er overeenstemming was over de essentialia van de beëindigingovereenkomst, namelijk dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigde en dat 1 december 2022 de beëindigingsdatum was. Nadat [appellant] op 26 november 2022 had aangekondigd “
Heb de nieuwe huurders bereid gevonden per 1 december het pand te betrekken” en er discussie over het laminaat was ontstaan, heeft [geïntimeerde] op 2 december 2022 (14:48 uur) als ‘laatste handreiking’ bericht: “
Laminaat is eruit en de hal is leeg. Maandag opleveren en dan kun je het verhuren aan de nieuwe huurder.” Daarop antwoordde [appellant] (2 december 2022, 14:49 uur): “
Okay zijn we er toch uitgekomen”. Partijen hebben aansluitend afgesproken om maandagochtend 5 december 2022 elkaar te treffen in het gehuurde pand, in verband met de meterstanden en om het pand te controleren, en zijn toen ook allebei gekomen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] uit de bevestiging van [appellant] dat partijen er toch zijn uitgekomen en uit het volgens afspraak samenkomen op 5 december 2022 kon en mocht afleiden dat [appellant] (alsnog) instemde met beëindiging met wederzijds goedvinden per 1 december 2022.

3.4.

Volgens [appellant] waren partijen op 5 december 2022 nog in onderhandeling over de beëindiging van de huurovereenkomst, en was er nog geen volledige overeenstemming. Hij stelt daartoe dat ook essentieel was wie de bestickering met de bedrijfsnaam zou (laten) verwijderen, en dat zijn advocaat nog een door partijen te tekenen beëindigingovereenkomst zou opstellen. Het hof volgt dit niet. Uit de WhatsApp-berichten blijkt niet dat verwijdering van de bestickering als voorwaarde voor de beëindiging van de huurovereenkomst is gepresenteerd. Evenmin behoort het tot de essentialia van de beëindigingsovereenkomst. [appellant] heeft per Whatsapp (2 december 2022, 15:14u) gevraagd om verwijdering van de stickers. Onweersproken is dat bij de tussentijdse beëindiging van de huur door de voorganger van [geïntimeerde] aan die voorganger niet deze eis is gesteld, zodat [geïntimeerde] die bestickering toen op eigen kosten heeft verwijderd. Nadat [geïntimeerde] [appellant] hier op heeft gewezen (2 december 15:15u,
“Die van[de voorganger]
hebben wij eraf moeten halen dus dat mag de nieuwe huurder doen”), blijkt nergens uit dat [appellant] vasthield aan verwijdering. In plaats daarvan heeft hij het samenkomen op 5 december 2022 bevestigd. Uit de Whatsapp-berichten blijkt ook niet dat [appellant] pas instemde met beëindiging nadat hij (zijn advocaat) een beëindigingsovereenkomst had laten opstellen of onder de voorwaarde dat een beëindigingsovereenkomst zou worden getekend. Voor zover [appellant] het oog heeft op de kosten (€ 250) voor het opmaken van het contract voor de nieuwe huurder, geldt dat dit losstaat van de beëindiging en dat [geïntimeerde] daar ook niet aan heeft vastgehouden. Voor zover [appellant] bedoelt dat alleen een door partijen ondertekende beëindigingsovereenkomst rechtsgeldig zou zijn, gaat het hof ook daar niet in mee. Een dergelijk vormvoorschrift volgt niet uit de wet (artikel 7:293 lid 3 BW) en evenmin uit artikel 13.1 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat afwijkingen van of aanvullingen op de huurovereenkomst “
uitsluitend in schriftelijke vorm overeengekomen worden en alleen in deze vorm bindend zijn”. Het hof is het daarbij met de kantonrechter eens dat WhatsApp dezelfde functie vervult als een schriftelijke vastlegging, en dat de beëindiging via WhatsApp ook aansluit bij de eerdere communicatie via WhatsApp tussen partijen over diverse aspecten van de huurovereenkomst. Aan de beëindiging staat dus ook niet in de weg dat [appellant] de door [geïntimeerde] opgestelde ‘huurbeëindigingovereenkomst’ niet heeft ondertekend.

3.5.

Hoewel partijen van mening verschillen over wat er op 5 december 2022 precies is gebeurd – volgens [appellant] werd hij vrijwel direct het pand uitgezet, volgens [geïntimeerde] vertrok [appellant] al snel uit eigen beweging – is duidelijk dat er discussie was. Deze ging volgens [appellant] over (de kosten van) de verwijdering van de bestickering, een dierengeur in het pand, en een niet goed schoongemaakte vloer. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze punten van ondergeschikt belang zijn en bovendien de wijze van oplevering betreffen, en niet afdoen aan de (voordien) overeengekomen beëindiging per 1 december 2022. Ook als [appellant] bedoelt dat hij door toedoen van [geïntimeerde] op 5 december 2022 slechts een onvolledige controle of inspectie van het pand heeft kunnen uitvoeren, gaat dat over de oplevering en niet over de beëindiging.

3.6.

Dan is nog de vraag of [geïntimeerde] – zoals [appellant] stelt, en [geïntimeerde] betwist – door latere voorstellen of uitlatingen is teruggekomen op de beëindiging dan wel een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten. Het hof acht hier onvoldoende aanknopingspunten voor aanwezig. Ook nadat er overeenstemming werd bereikt over de beëindiging heeft [geïntimeerde] weliswaar niet steeds eenduidig gecommuniceerd. Zij stelt bij e-mail van 7 december 2022 enerzijds “
In de WhatsApp berichtgeving ging u akkoord en daarop hebben wij de hele hal schoon en netjes opgeleverd” en anderzijds (indien [appellant] niet snel meewerkt) “
Wij zullen dan ook tot het eind van het contract blijven doorhuren”; en in een WhatsApp-bericht van vrijdag 9 december 2022 staat dat de raadsman van [appellant] van zich moet laten horen omdat zij anders verdergaat met het huurcontract. Maar uit de e-mail van 16 december 2022 aan de advocaat van [appellant] blijkt duidelijk dat [geïntimeerde] vasthoudt aan de overeengekomen beëindiging per 1 december 2022. Dat volgt ook uit de e-mail van 24 december 2022. En in het – door [appellant] niet aanvaarde – (tegen)voorstel van 6 januari 2023 is voor [geïntimeerde] eveneens uitgangspunt dat [appellant] per WhatsApp is akkoord gegaan met het eindigen van de huurovereenkomst per 1 december 2022. [appellant] mocht uit deze berichten dan ook niet afleiden dat [geïntimeerde] meende dat de huurovereenkomst niet was beëindigd of dat zij bedoelde een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

3.7.

De slotsom is dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd per 1 december 2022. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof niet toe, omdat er geen feiten en omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden. De primaire vordering van [appellant] komt niet voor toewijzing in aanmerking.

Een gebruiksvergoeding is mogelijk verschuldigd

3.8.

De subsidiaire vordering van [appellant] in hoger beroep houdt in dat [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding verschuldigd is gelijk aan de huurprijs, gedurende de tijd dat [geïntimeerde] haar verplichting uit artikel 7:224 lid 1 BW niet is nagekomen doordat zij de sleutels van het pand bij einde huur niet aan [appellant] heeft doen toekomen. [appellant] stelt dat op 5 december 2022 niet is geprobeerd om hem de sleutels te overhandigen, en dat [geïntimeerde] dan wel haar partner in bijzijn van [appellant] op 5 december 2022 het pand heeft afgesloten en dat zij met medeneming van de sleutels zijn weggereden. Volgens [geïntimeerde] heeft zij op 5 december 2022 de sleutels niet kúnnen overhandigen aan [appellant] omdat hij zelf opstapte. Daarom heeft zij aan [appellant] gezegd dat zij de sleutels in de brievenbus (‘de zuil’) aan de buitenkant van het bedrijfspand zou achterlaten, wat zij toen ook heeft gedaan. Volgens [appellant] heeft hij pas tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 7 juni 2023 van [geïntimeerde] vernomen dat de sleutels in de brievenbus zijn gedaan. [appellant] trekt in twijfel dat de sleutels zijn gedeponeerd in de brievenbus, en stelt dat hij geen toegang heeft tot de brievenbus en nog altijd het pand niet in kan. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] over eigen sleutels beschikt en in het verleden ook wel het pand is binnengegaan met zijn eigen sleutel. [appellant] betwist dat, en stelt dat er maar één set sleutels is, die hij de huurder overhandigt. [geïntimeerde] stelt verder dat áls het pand niet ter beschikking van [appellant] is gesteld, hij zijn schadebeperkingsplicht heeft verzaakt door geen maatregelen te nemen om het pand binnen te gaan, wat in elk geval voor de hand lag vanaf het moment dat hij naar eigen zeggen op de hoogte kwam van het deponeren van de sleutels in de brievenbus. [appellant] stelt dat het hem niet vrijstaat om toegang te forceren tot de brievenbus of het pand, omdat [geïntimeerde] heeft aangegeven te blijven huren. Het hof oordeelt als volgt.

3.9.

Het weer verstrekken van de sleutels aan de verhuurder is geen voorwaarde voor de rechtsgeldige beëindiging van een huurovereenkomst. Wel is het bij uitstek de feitelijke handeling waarmee de huurder voldoet aan de verplichting om bij einde huur het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (artikel 7:224 lid 1 BW). Het is op zich duidelijk dat [geïntimeerde] de intentie had om het pand weer ter beschikking te stellen van [appellant] . Het samenkomen van partijen op 5 december 2022 was immers ter oplevering, en niet (voldoende) betwist is dat het pand ontruimd was en nadien door [geïntimeerde] ook niet meer is gebruikt. De (ene) keer dat (de partner van) [geïntimeerde] nog bij het pand is geweest, was om te controleren dat de bestickering, die aan de buitenkant zat, netjes was verwijderd ( [geïntimeerde] heeft uiteindelijk de bestickering laten verwijderen op haar kosten). Verder is ter zitting bij het hof gebleken dat de meterstanden aan de nutsbedrijven door [geïntimeerde] zijn doorgegeven ten behoeve van de eindafrekening, en dat [appellant] de aansluitingen op zijn naam heeft laten zetten.

3.10.

Het voorgaande laat echter onverlet dat het vrije, exclusieve gebruik van het pand bij einde huur niet aan [appellant] is teruggegeven, als de stelling van [appellant] juist is dat [geïntimeerde] de sleutels van het pand na 5 december 2022 onder zich heeft gehouden. In zoverre is er dan naar het oordeel van het hof ook sprake van dat [geïntimeerde] het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden in de zin van artikel 7:225 BW. Dit gaat echter niet op als [appellant] op 5 december 2022 heeft geweigerd de sleutels in ontvangst te nemen en [geïntimeerde] de sleutels toen in de brievenbus heeft gedeponeerd, nu dit volstaat voor teruggave; zij heeft dan afstand van de sleutels gedaan en pretendeert geen gebruik meer te kunnen maken van het gehuurde. In het licht van het verhandelde ter zitting merkt het hof nog op dat de brievenbus kennelijk beveiligd is, zodat er niet zonder sleutel spullen uit gehaald kunnen worden. Bij dit alles is nog wel van belang dat dit deponeren in de brievenbus voor [appellant] kenbaar was, omdat hij anders niet kon weten dat [geïntimeerde] aldus het pand weer te zijner beschikking heeft gesteld.

3.11.

In dat verband acht het hof opmerkelijk dat [geïntimeerde] nergens in de correspondentie met [appellant] vermeldt dat de sleutels op 5 december 2022 zijn achtergelaten in de brievenbus, maar integendeel schrijft over een nog te organiseren moment van “
sleuteloverdracht” (e-mails van 24 december 2022 en 6 januari 2023). De verklaring ter zitting bij het hof, dat dit door een leek is geschreven en dat bedoeld is dat er bijvoorbeeld nieuwe sloten konden worden geplaatst of dat [appellant] de sleutels uit de brievenbus zou hebben gehaald overtuigt niet aanstonds, mede omdat (de advocaat van) [appellant] in zijn schikkingsvoorstel van 16 december 2022, waar [geïntimeerde] op reageerde, onder punt 5 “
overhandiging alle sleutels van het gehuurde door huurder aan verhuurder” heeft opgenomen, wat ook voor een leek helder moet zijn. Daar staat tegenover dat [appellant] niet heeft aangedrongen op het verkrijgen van de sleutels, noch anderszins iets heeft ondernomen om weer toegang tot het pand te krijgen.

3.12.

Gelet op het voorgaande kan het hof op dit moment nog niet beslissen over de subsidiaire vordering van [appellant] rond de gebruiksvergoeding. Het hof zal [appellant] , die zich beroept op de rechtsgevolgen van de gestelde tekortkoming van [geïntimeerde] , conform zijn aanbod in de gelegenheid stellen te bewijzen dat [geïntimeerde] op 5 december 2022 het pand heeft afgesloten en met medeneming van de sleutels is weggereden. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] omvat de bewijsopdracht dat voor [appellant] niet kenbaar is geweest dat [geïntimeerde] afstand deed van de sleutels. Concreet betekent dit dat [appellant] ook zal moeten aantonen dat [geïntimeerde] op 5 december 2022 hem niet de sleutels ter overhandiging heeft aangeboden, noch hem heeft medegedeeld dat zij de sleutels zou deponeren in de brievenbus (‘de zuil’) van het pand. Het maakt voor de bewijslevering geen verschil of gedragingen/uitlatingen zijn gedaan door [geïntimeerde] zelf dan wel door haar partner, de heer [naam2] , die eveneens op 5 december 2022 aanwezig was.

3.13.

Het hof voegt daar nog het volgende aan toe. Als gezegd heeft [appellant] niet iets ondernomen om weer toegang tot het pand te krijgen. Evenmin heeft hij geprobeerd er een nieuwe huurder in onder te brengen. Dat komt niet automatisch voor rekening en risico van [geïntimeerde] . [appellant] heeft ter zitting bij het hof verklaard dat hij (nog steeds) vreest voor klachten van huisvredebreuk en pas na 31 mei 2024, de datum waarop de huurovereenkomst in zijn beleving eindigt, de brievenbus met een slijptol kan openen of de sloten van het pand kan laten vervangen. Pas dan zou een nieuwe huurder weer aan de orde zijn. Het hof gaat daar niet in mee. Nu de subsidiaire vordering van [appellant] er op is gebaseerd dat de huurovereenkomst (wél) is geëindigd per 1 december 2022, had er (eerder) concrete actie van [appellant] verwacht mogen worden om zijn gestelde schade te beperken, bijvoorbeeld vanaf de mondelinge behandeling op 7 juni 2023 toen het [appellant] hoe dan ook duidelijk moest zijn dat [geïntimeerde] geen sleutels meer zou gaan inleveren omdat zij stelde daarover niet meer te beschikken, of in ieder geval vanaf het vonnis van 27 juni 2023 waarin de kantonrechter besliste dat de huurovereenkomst op 1 december 2022 was geëindigd.

De conclusie

3.14.

Er volgt een rolverwijzing voor de bewijsopdracht. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

laat [appellant] toe tot het onder 3.12. vermelde bewijs dat [geïntimeerde] op 5 december 2022 het pand heeft afgesloten en met medeneming van de sleutels is weggereden, en hem niet de sleutels ter overhandiging heeft aangeboden noch heeft medegedeeld dat zij de sleutels zou deponeren in de brievenbus (‘de zuil’) van het pand.

4.2.

Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. G.R. den Dekker de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.

4.3.

[appellant] moet op dinsdag 23 april 2024 (roldatum) laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.

4.4.

[appellant] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.

4.5.

Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.

4.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, G.A. Diebels en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.