Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/1100
uitspraakdatum: 9 april 2024
Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 13 april 2022, nummer UTR 21/4854, ECLI:NL:RBMNE:2022:1465, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.569.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende voor dat jaar een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord P.J.T. Loijen als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2006 verbouwde vrijstaande woning uit 1908 (1.027 m3), met acht dakkapellen, een carport (32 m2), een vrijstaande garage uit 2006 (33 m3) en een vrijstaande berging uit 2006 (39 m3). De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 570 m2.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een in (hoger) beroep ingebrachte taxatiematrix. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.569.100, aan de hand van verkoopcijfers van vier referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Ter onderbouwing hiervan zijn in de matrix onder meer de volgende gegevens vermeld van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten (in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen):
Object
Bouw
jaar
Opp. woning in m3
Waarde per m3
Kavel-
opp. in m²
Waarde per m²
Overige
L
K
O
U
D
V
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en transactie-
datum
Waarde
geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
1908/ 2006
1.027
€ 1.090
570
€ 720
Berging/schuur: € 7.020
Garage vrijstaand:
€ 8.250
Dakkapel (8): € 24.000
3
3
3
3
3
3
€ 1.569.100
-
[adres2]
45
1934
938
€ 1.430
1.722
€ 583
Souterrain: € 72.027
Hobbyruimte: € 49.000
Dakkapel (6):
€ 18.000
4
4
3
4
3
3
€ 2.600.000
(30-07-2021)
€ 2.418.000
[adres3]
22
1938
905
€ 1.080
1.175
€ 719
Berging/schuur:
€ 4.000
Kelder:
€ 14.310
Luifel (2):
€ 10.000
4
3
4
3
3
3
€ 1.885.000
(07-12-2020)
€ 1.623.000
[adres4]
47
1934
845
€ 1.480
1.32
€ 684
Aanbouw woonruimte:
€ 361.120
Garage:
€ 53.000
Zwembad:
€ 12.000
Dakkapel (4):
€ 12.000
4
4
4
3
3
3
€ 2.500.000
(08-06-2018)
€ 2.729.000
[adres5] 13
1902
794
€ 1.080
1.881
€ 543
Souterrain:
€ 27.000
Dakkapel (3):
€ 9.000
Carport:
€ 3.000
Berging/schuur:
€ 3.600
Luifel:
€ 4.400
3
3
3
3
3
3
€ 1.865.000
(12-04-2019)
€ 1.976.000
2.3.
Belanghebbende heeft op zijn beurt, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, in de bezwaarfase een taxatierapport van [naam2] en [naam3] ingebracht. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.067.500, welke waarde als volgt is bepaald:
Opstallen (normale woning)
€
€
Standaardwoning
200 m2
807.695
Onderhavige woning
342 m2
1.022.057
Correctie bouwjaar
-296.397
725.661
Correctie staat object
725.661
Waarde opstallen
725.661
Grond/locatie
Standaardwoning
500 m2
342.53
Onderhavige woning
570 m2
375.105
Correctie ligging
-56.266
318.839
Waarde grond/locatie
318.839
Bijgebouwen
23
Waardeadvies
1.067.500
Aan die waardebepaling ligt een ‘landelijk analysemodel’ ten grondslag. In dit model worden, blijkens de opgenomen toelichting, 50.000 landelijke transacties van woningen verzameld die op of omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Deze gegevens worden geanalyseerd en omgezet naar kengetallen per woonplaats. Vanuit de marktanalyse worden op landelijk niveau gemiddelde waarden per type woning per woonplaats bepaald. De waarde van de individuele woning wordt vervolgens gecontroleerd door correcties aan te brengen op de gemiddelde woningwaarde voor de verschillen van de te controleren woning ten opzichte van de gemiddelde woning. Tot de correcties waar het model van uitgaat behoren ‘correctie bouwjaar’ en ‘correctie ligging’. De ‘correctie bouwjaar’ is in het taxatierapport als volgt toegelicht:
“Indien de referentiewoningen qua bouwjaar afwijken van het object van opdrachtgever wordt de waarde gecorrigeerd op basis van landelijk onderzoek naar de onderlinge verhoudingen.”
De ‘correctie ligging’ is als volgt toegelicht:
“Indien de referentiewoningen qua ligging afwijken van het object van opdrachtgever wordt de waard gecorrigeerd op basis van landelijk onderzoek naar de onderlinge verhoudingen.”
Over de ligging is in het taxatierapport opgemerkt dat sprake is van overlast van nabijgelegen winkels, wat leidt tot verkeersdrukte en parkeerproblemen in de buurt.
Ten slotte is volgens de ‘specifieke uitgangspunten’ van de taxatie de modelwaarde gecontroleerd aan de hand van transactiegegevens op micro- of straatniveau. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen referentieobjecten:
Referentieobject
Bouwjaar
Grootte in m3
Perceel in m2
Slaapkamers
Kwaliteit
woning
Transactieprijs en -datum
[adres6] 18
Ca. 1900
1.045
621
4
-
€ 725.000
(09-04-2020)
[adres7] 59
Ca. 1937
1.178
1.018
5
Normaal
€ 1.300.000
(15-08-2019)
[adres8] 6
Ca. 1924
922
1.12
4
-
€ 1.525.000
(31-03-2020)
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.067.500. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.569.000.
3.3.
Verder is in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ en – in het verlengde daarvan - artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. [1]
4.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert. Slaagt de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast, dan is het vervolgens aan belanghebbende om de door hem bepleite, lagere waarde aannemelijk te maken in het licht van wat de heffingsambtenaar daartegen heeft aangevoerd. Slaagt ook hij er niet in die waarde aannemelijk te maken, dan moet het Hof de waarde in goede justitie bepalen. [2]
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix die in (hoger) beroep is ingebracht (zie 2.2.). In die matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van een viertal verkochte vergelijkingsobjecten, alle gelegen in [woonplaats] .
4.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De taxatiematrix roept de nodige vragen op, waarop door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof maar ten dele en in ieder geval onvoldoende antwoord is gegeven.
4.5.
De vergelijkingsobjecten [adres2] 45 en [adres4] 47 zijn volgens de in de taxatiematrix genoemde transactiedata ruim anderhalf jaar na (30 juli 2021) respectievelijk voor (8 juni 2018) de waardepeildatum verkocht. Het Hof acht deze transacties, gezien de sterke marktontwikkeling, te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om hieraan conclusies te kunnen verbinden met betrekking tot de gezochte waarde. De heffingsambtenaar heeft ook niet duidelijk kunnen maken waarom juist deze objecten in de vergelijking zijn betrokken. Uit het taxatieverslag en de in de bezwaarfase toegezonden matrix volgt immers dat omstreeks de waardepeildatum in [woonplaats] meerdere - op het eerste gezicht - vergelijkbare woningen zijn verkocht, zodat moet worden aangenomen dat de keuze hiervoor niet uit nood geboren is. Het Hof merkt daarbij nog op dat het veronderstellenderwijs ervan is uitgegaan dat de genoemde transactiedata overeenstemmen met de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. Zeker is dat echter niet. Bij het vergelijkingsobject [adres5] 13 is namelijk de leveringsdatum vermeld, zo volgt uit het taxatieverslag waarin dit object ook was opgenomen (‘verkoopdatum (overdracht bij notaris) 12-04-2019’). Ook hierover heeft de heffingsambtenaar onvoldoende duidelijkheid kunnen verschaffen.
4.6.
Verder volgt uit de taxatiematrix dat drie van de vier referentieobjecten een ‘4’, dus hoger dan gemiddeld, scoren op enkele KOUDVL-factoren. Desgevraagd kon de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof niet duidelijk maken op basis waarvan die hoger dan gemiddelde scores zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar maakt daarmee niet inzichtelijk hoe die referentieobjecten op die punten verschillen met de onroerende zaak van belanghebbende en of met die verschillen voldoende rekening is gehouden in de waardering. Voor zover die scores zouden zijn bepaald aan de hand van de verkoopdocumentatie van die objecten, is verzuimd die stukken in het geding te brengen. Daar komt nog bij dat de totaaltelling van de onderdelen uit de taxatiematrix bij de referentieobjecten [adres2] 45 en [adres5] 13 in de buurt komt van de geïndexeerde waarde per waardepeildatum van die objecten, terwijl het totaal bij de objecten [adres3] 22 en [adres4] 47 in de buurt komt van het transactiecijfer zelf. De wijze waarop de (onderdeel)waardes van de referentieobjecten zijn uitgesplitst is daarmee niet eenduidig. De heffingsambtenaar heeft daarnaast in bezwaar een grondstaffel aan belanghebbende verstrekt, waarvan in de onderhavige taxatiematrix voor – in ieder geval - de onroerende zaak van belanghebbende is afgeweken. Ook daarvoor is ter zitting van het Hof geen afdoende verklaring gegeven. Voor de referentieobjecten kan de grondwaarde zonder toelichting, die ontbreekt, evenmin eenduidig uit de grondstaffel worden afgeleid.
4.7.
De taxatiematrix bevat daarmee zoveel onduidelijkheden en andere ongerijmdheden dat hieraan niet de bewijskracht toekomt die de heffingsambtenaar daaraan toegekend wil zien.
4.8.
Belanghebbende slaagt er op zijn beurt evenmin in de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. De taxatie waarop belanghebbende zich beroept (zie 2.3), is in de kern gebaseerd op transacties van woningen die landelijk hebben plaatsgevonden waarop vervolgens correcties hebben plaatsgevonden voor bouwjaar en ligging. In de taxatie zijn daarmee vele transacties betrokken die niet betrekking hebben op de vastgoedmarkt in de gemeente Blaricum. Dat uitgangspunt acht het Hof te weinig specifiek en neemt daarbij in aanmerking dat de vastgoedmarkt in [woonplaats] , zo is algemeen bekend, allerminst gemiddeld is te noemen. Bovendien is in het taxatierapport op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe tot de (zeer) forse correcties voor bouwjaar en ligging is gekomen. De algemene geformuleerde toelichting per correctie is daartoe volstrekt onvoldoende. Overigens is niet inzichtelijk gemaakt hoe de getaxeerde waarde zou volgen uit de – ‘ter controle’ – genoemde referentieobjecten die wel in [woonplaats] zijn gelegen.
4.9.
Gelet op het voorgaande stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 1.350.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Gelet hierop behoeft de vraag of artikel 40, lid 2, Wet WOZ en/of artikel 8:42 Awb is geschonden verder geen behandeling.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1.
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
5.2.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 875), ofwel in totaal op € 4.120. Daarnaast komen de kosten die belanghebbende heeft moeten maken in verband met het opstellen van het taxatierapport, groot € 128,26, voor vergoeding in aanmerking. De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedrag in totaal derhalve € 4.248,26.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de waarde tot € 1.350.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.248,26,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.
De griffier, De raadsheer,
(G.J. van de Lagemaat) (V.F.R. Woeltjes)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.