Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.320.849
(zaaknummers rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 9733885 en 9816775)
arrest van 23 april 2024
in de zaak van
[appellante],
die woont op een voor het hof onbekende woonplaats,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in de verstekzaak, eiseres in de verzetzaak,
hierna: [de huurster] ,
advocaat: mr. K.T. Ghaffari,
tegen
de stichting
Woonstichting Triada,
die is gevestigd in Epe,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in de verstekzaak, gedaagde in de verzetzaak,
hierna: Triada,
advocaat: mr. M.M.A. Vermin.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het tussenarrest van 14 maart 2023 heeft op 12 juni 2023 een mediationbijeenkomst en een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Die bijeenkomst heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil. Vervolgens heeft [de huurster] een
memorie van grieven en Triada een memorie van antwoord ingediend. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Triada verhuurde aan [de huurster] een woning aan de [adres] in [plaats1] (hierna: de woning). De huur bedroeg per 1 juli 2021 € 387,46 per maand. In verband met een huurachterstand van € 1.338,28 heeft Triada bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [de huurster] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en tot betaling van de achterstallige huurpenningen, vermeerderd met een zodanig bedrag dat aan huur vanaf de ontbindingsdatum tot aan de ontruimingsdatum aan huur verschuldigd zou zijn en incassokosten van € 127,23.
2.2.
Die vorderingen zijn, met een wat langere ontruimingstermijn dan gevorderd, door de kantonrechter bij verstekvonnis van 16 maart 2022 toegewezen, met veroordeling van [de huurster] in de proceskosten. [de huurster] is tijdig in verzet gekomen tegen dat vonnis.
2.3.
In de verzetprocedure heeft de kantonrechter vastgesteld dat [de huurster] ten tijde van dagvaarden een huurachterstand van meer dan drie maanden (€ 1.338,28) had laten ontstaan. Verder heeft de kantonrechter vastgesteld, rekening houdend met een nog door [de huurster] betaald bedrag, dat de huurachterstand van [de huurster] tot en met augustus 2022 € 930,93 bedroeg en dat niet is gesteld of gebleken dat [de huurster] deze achterstand van bijna drie maanden op korte termijn zal kunnen voldoen. Daarmee is [de huurster] zo ernstig tekort geschoten in de nakoming van haar huurverplichtingen dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
2.4.
De kantonrechter heeft daarom bij vonnis 21 september 2022 het verstekvonnis bekrachtigd ten aanzien van de ontbinding, de ontruiming en de proceskostenvergoeding. Ten aanzien van de overige veroordelingen heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd en in plaats daarvan [de huurster] veroordeeld tot betaling van € 930,93 aan achterstallige huur berekend tot en met 31 augustus 2022 en van een bedrag van zoveel maal € 391,55 als er maanden zijn verstreken of zullen verstrijken vanaf 1 september 2022 tot op het ogenblik dat [de huurster] de woning zal hebben ontruimd, vermeerderd met de wettelijke toegestane jaarlijkse verhoging van de huurprijs.
2.5.
[de huurster] heeft de woning op 31 oktober 2022 leeg opgeleverd en de sleutels ingeleverd bij Triada. Zij wil met haar hoger beroep echter bereiken dat de vorderingen van Triada alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
[de huurster] bestrijdt in hoger beroep niet het oordeel van de kantonrechter dat zij ten tijde van dagvaarding een huurachterstand had van € 1.338,28 (meer dan drie maanden huur) en dat bij eindvonnis die achterstand nog bedroeg € 930,93. Zij erkent dat deze huurachterstand in beginsel een tekortkoming oplevert. [de huurster] stelt echter dat deze tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.2.
[de huurster] beroept zich in dit verband op het slot van art. 6:265 lid 1 BW Pro (de tenzij-regel) en op art. 6:248 lid 2 BW Pro (de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid). [de huurster] wijst erop dat zij in de procedure bij de rechtbank bekend heeft gemaakt dat zij zwanger was. In april 2023 is haar kindje geboren. [de huurster] vindt dat de rechtbank geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met het woonbelang van [de huurster] en haar (toen nog ongeboren) kind. De ontbinding en ontruiming van de woning hebben het ingrijpende gevolg dat zij op straat is komen te staan en dat zij en haar kindje een zwervend bestaan leiden. Daarbij komt dat de huurachterstand het gevolg is van betalingsonmacht ontstaan door een onterechte tijdelijke stopzetting van haar ziektewetuitkering per 9 december 2021. Nadat die uitkering weer was hervat, heeft [de huurster] een deel van de huurachterstand ingelost en teruggebracht tot minder dan drie maanden huur en met ingang van april 2022 de lopende huurtermijnen tijdig voldaan. Deze omstandigheden maken dat er geen plaats is voor ontbinding van huurovereenkomst, aldus nog steeds [de huurster] .
3.3.
Triada heeft dat alles betwist. Zij wijst er op dat [de huurster] de stelplicht en bewijslast draagt van de omstandigheden die maken dat ondanks haar tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Volgens Triada heeft [de huurster] nog een huurschuld van € 1.221,39 en heeft zij ook vanaf april 2022 de huurtermijnen niet tijdig en volledig betaald. Dat [de huurster] een groot woonbelang heeft valt ook niet te rijmen met dat zij haar memorie van grieven pas een jaar na het vonnis van 21 september 2022 heeft genomen. Triada wijst er ook op dat uit haar woonruimteverdelingssysteem (productie 32 bij memorie van antwoord) blijkt dat [de huurster] niet heeft gereageerd op te huur aangeboden appartementen in het Pandersakkercomplex maar op zoek is naar een eengezinswoning. Daarnaast legt Triada in hoger beroep (voor het eerst) aan de ontbinding van de huurovereenkomst mede ten grondslag dat [de huurster] ook nog een oude (huur)schuld heeft aan Triada van € 2.967,34 en dat zij gedurende de gehele huurperiode haar huur vrijwel stelselmatig te laat en niet volledig heeft betaald. Als [de huurster] in de woning was gebleven zou Triada geconfronteerd worden met een nog verder oplopende en niet inbare huurvordering.
3.4.
Het hof overweegt dat de door [de huurster] en Triada aangevoerde omstandigheden van belang kunnen zijn voor de beantwoording van de vraag of de tekortkoming van [de huurster] van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat geldt ook voor het woonbelang van het (ten tijde van de ontruiming nog ongeboren) kind van [de huurster] (gelet op art. 1:2 BW Pro en de preambule, negende overweging, en art. 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind). In beginsel zijn de ouders van minderjarige kinderen weliswaar zelf verantwoordelijk voor het vinden van vervangende woonruimte, maar dat neemt niet weg dat bij het uitspreken van een ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte met het woonbelang van het (ongeboren) kind rekening moet worden gehouden en dat de kantonrechter dat belang niet kenbaar in haar oordeel heeft betrokken.
3.5.
Het hof heeft daarom behoefte aan nadere voorlichting over de huidige woonsituatie van [de huurster] en haar kind en over wat zij sinds het vonnis van 21 september 2022 heeft ondernomen om andere passende woonruimte te vinden. [de huurster] zal gelegenheid worden gegeven zich daarover bij akte uit te laten. Zij kan daarbij ook toelichten, aan de hand van betalingsbewijzen of andere documenten, dat haar ziektewetuitkering op 9 december 2021 ten onrechte is stopgezet en zij daardoor haar huur niet kon betalen, of en wanneer zij Triada daarover heeft geïnformeerd, wanneer die uitkering is hervat en of en wanneer zij haar huurschuld aan Triada heeft voldaan. Ook kan [de huurster] ingaan op de nieuwe stellingen van Triada over de oude (huur)schuld van € 2.967,34 en dat zij haar huur stelselmatig te laat en niet volledig heeft voldaan. Op die nieuwe stellingen heeft [de huurster] immers nog niet eerder kunnen reageren. Nadat [de huurster] haar akte heeft genomen, mag Triada een antwoordakte nemen.
3.6.
Iedere verdere beslissing zal het hof aanhouden.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
stelt [de huurster] in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten zoals vermeld in 3.5 en verwijst hiertoe de zaak naar de rol van 21 mei 2024;
4.2.
bepaalt dat Triada vervolgens bij akte op de door [de huurster] genomen akte mag reageren;
4.3.
houdt ieder verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, G.D. Hoekstra en M. Wallart en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.