Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.320.849
(zaaknummers rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 9733885 en 9816775)
arrest van 12 november 2024
in de zaak van
[appellante],
die woont op een voor het hof onbekende woonplaats,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in de verstekzaak, eiseres in de verzetzaak,
hierna: [de huurster] ,
advocaat: mr. K.T. Ghaffari,
tegen
de stichting
Woonstichting Triada,
die is gevestigd in Epe,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in de verstekzaak, gedaagde in de verzetzaak,
hierna: Triada,
advocaat: mr. M.M.A. Vermin.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 23 april 2024 en neemt de inhoud daarvan hier over. Vervolgens heeft [de huurster] een akte genomen waarop Triada bij akte heeft gereageerd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenarrest van 23 april 2024 heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan nadere voorlichting over de huidige woonsituatie van [de huurster] en haar kind en over wat zij sinds het vonnis van 21 september 2022 heeft ondernomen om andere passende woonruimte te vinden. [de huurster] mocht zich daarover bij akte uitlaten. Verder heeft het hof bepaald dat [de huurster] in die akte ook kon toelichten, aan de hand van betalingsbewijzen of andere documenten, dat haar ziektewetuitkering op 9 december 2021 ten onrechte is stopgezet en zij daardoor haar huur niet kon betalen, of en wanneer zij Triada daarover heeft geïnformeerd, wanneer die uitkering is hervat en of en wanneer zij haar huurschuld aan Triada heeft voldaan. Ook kon [de huurster] ingaan op de nieuwe stellingen van Triada over de oude (huur)schuld van € 2.967,34 en dat zij haar huur stelselmatig te laat en niet volledig heeft voldaan. Het hof heeft verder overwogen dat de hiervoor genoemde omstandigheden van belang kunnen zijn voor het antwoord op de vraag of haar huurachterstand van (ten tijde van het eindvonnis van 21 september 2022) € 930,93 de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof zal die omstandigheden hierna behandelen.
De huurachterstand, de oude huurschuld en ziektewetuikering
2.2.
[de huurster] heeft niet weersproken dat zij naast de huurschuld van € 930,93 (bijna drie maanden huur) ook nog een oude (huur)schuld heeft aan Triada van € 2.967,34. Die is ontstaan doordat zij in 2017 en in 2018 haar huur aan Triada niet volledig heeft betaald in verband met door haar toenmalige buurvrouw veroorzaakte overlast. Daarover heeft [de huurster] bij de kantonrechter in de rechtbank Gelderland en vervolgens bij dit hof geprocedeerd. De uitkomst van die laatste procedure was dat [de huurster] een huurprijsvermindering is toegekend, maar zij ook is veroordeeld tot betaling van € 3.030,77 aan openstaande huurtermijnen en € 1.921,50 aan proceskosten. [1] [de huurster] heeft weliswaar aangevoerd dat zij die huurschuld deels heeft afgelost, maar dat neemt niet weg dat zij nog een (huur)schuld van € 2.967,34 had aan Triada toen in de jaren 2021 en 2022 opnieuw een huurachterstand ontstond. Ook is niet gebleken dat zij inmiddels verder op deze oude (huur)schuld heeft afgelost.
2.3.
[de huurster] heeft voldoende onderbouwd dat de huurachterstand die in 2021 en 2022 is ontstaan deels het gevolg was van de omstandigheid dat haar ziektewetuitkering met ingang van 9 december 2021 ten onrechte werd stopgezet. Op dat moment had zij geen ander inkomen zodat zij haar huur deels niet kon betalen. [de huurster] heeft echter niet uitgelegd waarom zij haar huurachterstand niet volledig heeft ingelopen nadat haar ziektewetuitkering in april 2022 (gedeeltelijk) en in mei 2022 (volledig) met terugwerkende kracht naar 9 december 2021 werd hervat. [de huurster] heeft verder niet weersproken dat zij Triada niet over haar situatie heeft geïnformeerd toen zij haar huur niet betaalde. Dat had wel op haar weg gelegen, zodat Triada daarmee rekening had kunnen houden bij haar beslissing over hoe zij met de huurachterstand moest omgaan. Tot slot heeft [de huurster] toegegeven dat in de periode augustus 2017 – februari 2022 sprake is geweest van te late of onvolledige betaling van de huur.
Het woonbelang van [de huurster] en haar kind
2.4.
[de huurster] heeft in haar akte toegelicht dat zij en haar inmiddels geboren kind na haar vertrek uit de woning op verschillende plekken, waaronder bij haar ouders, onderdak hebben moeten vinden. Als zij nergens anders terecht kon sliep zij met haar baby in de auto. [de huurster] heeft in haar akte gesteld dat zij tot 14 mei 2024 kan verblijven in een zorgboerderij in Epe en weet zij nog niet waar zij nadien terecht kan. Verder stelt [de huurster] dat zij tussen 31 augustus 2022 en 3 november 2023 op de website van Triada vruchteloos op een aantal beschikbare woningen in de gemeente Epe heeft gereageerd en de gemeente Epe en door haar benaderde hulpinstanties haar niet op korte termijn aan onderdak hebben kunnen helpen. Ook stelt zij dat verschillende woningbouwcoöperaties en andere verhuurders haar hebben laten weten dat zij zich bij hen met een negatieve verhuurdersverklaring van Triade met als oorzaak huurschuld beter niet kan inschrijven. Triada werpt [de huurster] tegen dat zij veel meer had kunnen doen om een eigen woning te vinden. Zij wijst er onder meer op dat Triada in de jaren 2022, 2023 en 2024, kort gezegd, enkele honderden woningen op haar website heeft gepubliceerd en [de huurster] slechts op veertien woningen heeft gereageerd. De reacties van [de huurster] betroffen ook eengezinswoningen waarvoor lange wachtlijsten bestaan of woningen waarvoor zij niet aanmerking kwam. Ook had [de huurster] kunnen reageren op woningen in andere gemeenten met de kosteloze hulp van MEE Samen of Verian, wat zij (nog) niet heeft gedaan.
De tekortkoming is van voldoende gewicht
2.5.
Anders dan [de huurster] meent, zijn alle in 2.2 en 2.3 aangehaalde omstandigheden van belang voor de beoordeling of haar tekortkoming, die is gelegen in het laten ontstaan van een (nieuwe) huurachterstand van € 930,93, kort gezegd, van voldoende gewicht is om de ontbinding van haar huurovereenkomst te rechtvaardigen. De hoofdverplichting van [de huurster] als huurder is de (tijdige) betaling van de huur. Dat [de huurster] een al openstaande (huur)schuld had aan Triada van € 2.967,34, zij verscheidene jaren haar huur meermaals te laat of onvolledig betaalde en niet heeft uitgelegd waarom zij haar huurachterstand niet volledig heeft ingelopen nadat zij haar ziektewetuitkering alsnog ontving, maakt dat de tekortkoming zwaar weegt.
2.6.
Uit de stellingen van [de huurster] blijkt dat zij in staat is gebleken onderdak te vinden voor haar en haar kind. Dat zij met haar kind heeft moeten overnachten in een auto is zonder meer onwenselijk, maar niet gebleken is dat thans sprake is van een acute noodsituatie of dat [de huurster] redelijkerwijs haar mogelijkheden heeft uitgeput om een andere geschikte woning of anderszins onderdak te vinden en daar geen reëel vooruitzicht op heeft. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [de huurster] tussen 31 augustus 2022 en 3 november 2023 slechts op veertien (niet steeds passende) woningen heeft gereageerd en dat is gesteld noch gebleken dat zij na die laatste datum in die zin nog enige actie heeft ondernomen. [de huurster] stelt dat zij in diezelfde periode een aanvraag voor woonurgentie heeft ingediend die is afgewezen, maar dat is door haar niet met stukken onderbouwd. Het hof leest in de door [de huurster] overgelegde brief van de gemeente Epe van 20 februari 2024 dat zij mogelijk voor woonurgentie in aanmerking komt. Niet duidelijk is of [de huurster] de in deze brief aanbevolen hulp van MEE Samen of Verian heeft ingeroepen en, zo ja, wat daarvan de resultaten zijn geweest en of zij naar woningen buiten de gemeente Epe heeft gezocht. Ook is niet duidelijk of zij gevolg heeft gegeven aan het advies van de gemeente Epe contact op te nemen met het centrum voor jeugd en gezin voor advies over mogelijke andere opties in de regio Gelderland om opvang of hulp te vinden.
2.7.
Hoewel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen hebben voor [de huurster] en haar kind, moet ook worden gelet op het belang van een sociale woningbouwstichting als Triada om in het geval van een huurachterstand zoals hier aan de orde de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. [2] Het hof komt na weging van alle gebleken omstandigheden tot het oordeel dat de tekortkoming van [de huurster] gelegen in het laten ontstaan van een (nieuwe) huurachterstand van € 930,93, mede gelet op hetgeen het hof in 2.5 heeft overwogen, in dit geval van voldoende gewicht is om ontbinding van haar huurovereenkomst te rechtvaardigen.
De conclusie
2.8.
Het hoger beroep van [de huurster] slaagt niet en het hof zal het vonnis van de kantonrechter daarom bekrachtigen. Omdat [de huurster] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de huurster] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [3]
3.De beslissing
Het hof:
3.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn van 21 september 2022;
3.2.
veroordeelt [de huurster] tot betaling van de proceskosten van Triada, tot op heden begroot op:
€ 783,- aan griffierecht
€ 1.821,- aan salaris van de advocaat van Triada (1½ procespunt x appeltarief II);
3.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, G.D. Hoekstra en M. Wallart en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
12 november 2024.