Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.326.911
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, 10024504)
arrest van 30 april 2024
in de zaak van
1.[appellant]
2. [appellante]
die beiden wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als eisers
hierna: [appellanten]
advocaat: mr. A. Ünalan
tegen
1.[geïntimeerde1]
2. [geïntimeerde2]
die beiden wonen in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden
hierna: [geïntimeerden]
advocaat: mr. L. Lemmers
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 28 november 2023, heeft op 19 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het gerechtshof (hierna: hof) plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
De vraag die in dit geschil centraal staat, is of de woning die [appellanten] hebben gekocht van [geïntimeerden] voldoet aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Volgens [appellanten] is dat niet het geval, omdat er (kort) na de levering lekkages zijn opgetreden in de woning welke zouden zijn veroorzaakt door gebreken aan de daken. Volgens [appellanten] waren [geïntimeerden] bekend met deze gebreken aan de woning en hadden zij [appellanten] hierover moeten inlichten. [geïntimeerden] betwisten dat de woning dusdanige gebreken bevat waardoor zij niet zou voldoen aan de koopovereenkomst. Verder geven [geïntimeerden] aan dat, voor zover er sprake is van gebreken aan de daken, deze gebreken zichtbaar en daarmee voor [appellanten] kenbaar waren. [geïntimeerden] zijn daarom niet bereid om de door [appellanten] begrote herstelkosten aan hen te vergoeden.
2.2.
[appellanten] hebben bij de kantonrechter een verklaring voor recht gevorderd dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst. Daarnaast hebben zij gevorderd dat [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld tot betaling van de herstelkosten met rente en kosten.
2.3.
De kantonrechter heeft in het vonnis van 11 januari 2023 beslist dat [appellanten] niet mochten verwachten dat de daken alle in goede staat verkeerden. Voor zover er sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, betekent dit dus niet dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, aldus de kantonrechter. De vorderingen van [appellanten] zijn door de kantonrechter afgewezen. [appellanten] zijn het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
2.4.
In hoger beroep stellen [appellanten] zich primair op het standpunt dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst, dan wel dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Subsidiair hebben [appellanten] een beroep gedaan op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder Pro a, b en/of c BW, en vorderen zij nadeelsopheffing op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing
3.1.
Het hof zal de vorderingen van [appellanten] afwijzen. Dit betekent dat het vonnis van de kantonrechter in stand zal blijven. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel komt.
Inleiding
3.2.
[appellanten] hebben een woning gekocht van [geïntimeerden] De woning is gebouwd in 1962. In de jaren 1999, 2002, 2005, 2009 en 2011 zijn er in eigen beheer door [geïntimeerden] verbouwingen uitgevoerd, waarbij er onder andere een aantal bijgebouwen zijn gerealiseerd.
3.3.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [appellanten] een bouwkundige keuring laten uitvoeren door SBA Ingenieurs (hierna: SBA), waarvan op 7 december 2020 een bouwkundig rapport is opgesteld. Uit dit rapport kan onder andere worden afgeleid dat de bijgebouwen niet zijn beoordeeld. Tijdens de zitting op 19 maart 2024 hebben partijen gezamenlijk aangegeven welke ruimten/delen van de woning corresponderen met de nummering zoals opgenomen in het bouwkundig rapport. Deze overzichtstekening inclusief nummering is aan het proces-verbaal aangehecht. Hierna zal gemakshalve worden verwezen naar de nummering zoals opgenomen in de overzichtstekening.
3.4.
De koopovereenkomst is op 22 december 2020 gesloten en is gebaseerd op de ‘Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)’, zoals vastgesteld door de NVM. De woning is vervolgens door [geïntimeerden] aan [appellanten] geleverd op 1 april 2021.
3.5.
Ongeveer een week na de levering is er door [appellanten] een lekkage geconstateerd bij een van de bijgebouwen (de tuinkamer, deel 5 op de overzichtstekening).
3.6.
Op 12 april 2021 zijn de daken van de bijgebouwen van de woning in opdracht van [appellanten] visueel geïnspecteerd door FlexXx Dak en Timmerwerken (hierna: FlexXx). FlexXx constateerde een lekkage bij de tuinkamer (deel 5 op de overzichtstekening) en dakrot ter plaatse van het schuurtje (tussen deel 1 en 2 op de overzichtstekening). FlexXx heeft geconstateerd dat “met onvoldoende kennis van zaken daken geprobeerd zijn te maken”. Daarbij wordt door FlexXx opgemerkt dat alle benoemde punten zichtbaar zijn met het blote oog en hiervoor geen insnijding hoeft te worden gemaakt. Het advies van FlexXx is kort gezegd de bestaande daken te slopen tot op de dankconstructie en een 2 laags daksysteem toe te passen met een mechanische bevestiging van de eerste laag. Uit de offerte van FlexXx volgt dat de herstelkosten worden begroot op een bedrag van € 12.947,- inclusief btw.
3.7.
Op 29 juni 2022 is er na een flinke regenbui opnieuw een lekkage ontstaan, ditmaal in het aanbouwdeel van de keuken (deel 1 op de overzichtstekening).
Toetsingskader
3.8.
In de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten is het volgende opgenomen:
“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
3.9.
Partijen hebben daarmee een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling getroffen in de koopovereenkomst. Op grond van de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst hebben [appellanten] de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt, met dien verstande dat [geïntimeerden] instaan voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als woonhuis verhinderen, voor zover deze niet bekend of kenbaar waren voor [appellanten] op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
3.10.
Uitleg van de koopovereenkomst moet volgens de zogenaamde Haviltex-norm plaatsvinden. Omdat artikel 6.3 een voorgedrukte (standaard)bepaling betreft waarover partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld, komt het daarbij aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen [1] .Naar gangbaar spraakgebruik houdt een normaal gebruik als woonhuis in dat de woning duurzaam en veilig kan worden bewoond en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
3.11.
Als sprake is van een gebrek dat aan het normaal gebruik in de weg staat, blijft de schade die daarvan het gevolg is op grond van de overeenkomst voor rekening van de koper als hij het gebrek bij het sluiten van de overeenkomst kende of als het gebrek kenbaar was. Een gebrek is voor de koper kenbaar als, op grond van wat hem bekend was, van hem verwacht mocht worden nader te onderzoeken of het gebrek zich voordeed en hij bij dat nader onderzoek te weten zou zijn gekomen dat het gebrek er was.
3.12.
Op de verkoper rust een mededelingsplicht indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat de koper zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zou maken. Of op de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een mededelingsplicht rustte, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.
Geen schending mededelingsplicht door [geïntimeerden]
3.13.
Volgens [appellanten] waren [geïntimeerden] bekend met de gebreken aan de daken van de bijgebouwen, omdat er aanwijzingen zijn dat er in het verleden ook al lekkages zijn geweest waarvan door [geïntimeerden] geen mededelingen zijn gedaan bij het sluiten van de koopovereenkomst.
3.14.
[geïntimeerden] hebben op hun beurt stellig betwist dat zij op de hoogte waren van gebreken aan de daken, dan wel dat er eerder lekkages zijn geweest waarover zij [appellanten] niet hebben geïnformeerd.
3.15.
Gelet op de betwisting door [geïntimeerden] lag het op de weg van [appellanten] hun stellingen nader te onderbouwen. Dat hebben zij niet gedaan, zodat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] op de hoogte waren van gebreken aan de daken en/of lekkages waarover zij vervolgens geen mededelingen hebben gedaan richting [appellanten] Het hof concludeert dan ook dat geen sprake is van een schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerden]
Gebreken waren kenbaar voor [appellanten]
3.16.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of de gebreken bekend of kenbaar waren voor [appellanten] op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Naar het oordeel van het hof moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. Dat oordeel legt het hof hierna uit.
3.17.
[appellanten] , die werden bijgestaan door een aankoopmakelaar, waren bekend met de ouderdom van de woning (1962). [geïntimeerden] hebben een vragenlijst ingevuld waarmee zij informatie hebben verstrekt over de woning. Uit de beantwoording van de vragenlijst kan onder andere worden afgeleid dat er door [geïntimeerden] in eigen beheer een aantal verbouwingen zijn uitgevoerd in de periode 1999 tot en met 2011, waarbij er onder andere een aantal bijgebouwen zijn gerealiseerd. Daaruit kon worden opgemaakt dat de daken van de bijgebouwen al een behoorlijke tijd meegingen. Verder is door [geïntimeerden] medegedeeld dat er in het verleden sprake is geweest van lekkage (ter plaatse van de dakkapel) en vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden. Die omstandigheden kleuren de verwachtingen die [appellanten] mochten hebben. Voor zover [appellanten] daartegenover stellen dat er door [geïntimeerden] ook mededelingen zijn gedaan die (in positieve zin) hebben bijgedragen aan hun verwachtingen met betrekking tot de eigenschappen van de woning, gaat het hof daaraan voorbij. Onduidelijk is namelijk welke mededelingen [appellanten] in dat geval bedoelen. Zij hebben dit niet nader toegelicht. [appellanten] mochten er gelet op voornoemde omstandigheden niet op vertrouwen dat de daken van de bijgebouwen vrij van gebreken zouden zijn. In de gegeven omstandigheden lag het daarom op de weg van [appellanten] daarnaar nader onderzoek te (laten) doen. [appellanten] hebben een bouwkundige keuring door SBA laten verrichten, maar die keuring is onvolledig geweest. Uit het rapport van SBA blijkt dat de bijgebouwen daarbij niet zijn beoordeeld. Ook wordt in dit rapport geadviseerd om een dakinspectie uit te laten voeren. Daartoe zijn [appellanten] voor aankoop niet overgegaan, terwijl dat wel van hen mocht worden verwacht.
3.18.
Pas nadat [appellanten] in april 2021 met de lekkages werden geconfronteerd, hebben zij de daken van de bijgebouwen visueel laten inspecteren door FlexXx. Uit de bevindingen van FlexXx blijkt onder meer, dat de door haar geconstateerde gebreken aan de daken met het blote oog waarneembaar zijn. Daaruit volgt dat [appellanten] de gebreken aan de daken van de bijgebouwen bij nader onderzoek zouden hebben ontdekt. De vraag of sprake is van gebreken die een normaal gebruik als woning in de weg staan, kan daarmee in het midden blijven. Het hof concludeert dat [appellanten] zich er niet op kunnen beroepen dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst.
Lekkage juni 2022: geen non-conformiteit
3.19.
Ten aanzien van de lekkage die in juni 2022 is geconstateerd, geldt dat de oorzaak daarvan niet is vastgesteld. De uitgevoerde inspectie door FlexXx dateert van april 2021, zodat deze bevindingen niet relevant zijn voor de lekkage die ruim een jaar later is opgetreden. Ten aanzien van deze lekkage hebben [appellanten] ook niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij het gevolg is van een gebrek dat al bestond in april 2021. Om die reden is het hof van oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit.
Geen sprake van (wederzijdse) dwaling
3.20.
In hoger beroep hebben [appellanten] daarnaast ook een beroep gedaan op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder a, b en/of c. [appellanten] hebben het beroep op de onder a en c bedoelde gevallen van dwaling, niet nader ingekleed, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Het beroep op het onder b bedoelde geval hebben zij wel nader toegelicht. Volgens [appellanten] wisten [geïntimeerden] af van de gebreken, althans hadden zij dit moeten weten, aangezien zij de woning voorafgaande aan de verkoop zelf hebben bewoond en er aanwijzingen zijn dat er in het verleden ook al lekkages zijn geweest. [geïntimeerden] hadden [appellanten] over de gebreken moeten inlichten en zij hebben bepaalde informatie verzwegen, aldus [appellanten] Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen, is er geen sprake van een schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerden] De stelling van [appellanten] dat [geïntimeerden] bepaalde informatie heeft achtergehouden, is onvoldoende onderbouwd. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat er geen sprake is van dwaling.
Bewijs
3.21.
Het door [appellanten] gedane bewijsaanbod wordt verworpen, omdat [appellanten] geen feiten en omstandigheden hebben aangedragen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
De conclusie
3.22.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in het hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [2] Deze proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen van 11 januari 2023;
4.2.
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als
niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, G.D. Hoekstra en J.C.J. Luijten en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024.