Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.333.407
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10067636
arrest van 23 juli 2024
in de zaak van
Stichting ZekerOk
die is gevestigd in Groningen
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie
hierna:
ZekerOk
ZekerOk
advocaat: mr. J.A. Spigt
tegen
Den Reast B.V.
die is gevestigd in Borne
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie
hierna:
Den Reast
Den Reast
advocaat: mr. J. Kamphuis
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Na het tussenarrest van 23 april 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, heeft die mondelinge behandeling op 3 juli 2024 plaatsgevonden. Daarvan is verslag opgemaakt (het ‘proces-verbaal’).
1.2
Partijen hebben om uitspraak gevraagd op basis van de overgelegde stukken, aangevuld met het verslag van de zitting.
2.De kern van de zaak
2.1
Deze zaak draait om de vraag of Den Reast, die op 1 oktober 2021 na een executieveiling eigenaar is geworden van het pand aan [adres] 2, 2a tot en met 2d te Groningen, gebonden is aan een huurovereenkomst die de vorige eigenaar op
1 augustus 2021 zou hebben gesloten met ZekerOk.
2.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat die huurovereenkomst een schijnconstructie is, waarvan de strekking in strijd is met de goede zeden en waaraan Den Reast niet gebonden is. De tegenvordering van ZekerOk, die inhoudt dat voor recht wordt verklaard dat zij woonruimte heeft gehuurd, is afgewezen en ZekerOk is veroordeeld tot ontruiming.
2.3
De bedoeling van het hoger beroep van ZekerOk is dat de beslissing van de kantonrechter wordt vernietigd en dat het gehuurde aan haar ter beschikking wordt gesteld. Daarbij heeft ZekerOk haar tegenvordering gewijzigd.
3.Het oordeel van het hof
inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld en de eiswijziging is besproken.
de feiten
3.2
Het pand aan [adres] 2, 2a tot en met 2d te [plaats1] , hierna: de boerderij, was tot 1 oktober 2021 eigendom van [naam1] , die delen van dat pand aan verschillende derden had verhuurd en concrete plannen had om een open deel te verbouwen tot appartementen.
3.3
In januari 2020 heeft [naam1] op de boerderij een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van hypotheekhouder [de hypotheekhouder] , waarbij is bepaald dat [naam1] geen nieuwe huurovereenkomsten mag sluiten zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder en dat vooruitbetaling van huur is verboden.
3.4
Nadat een andere schuldeiser van [naam1] op 5 februari 2021 executoriaal beslag had gelegd op de boerderij en [naam1] ook met zijn hypotheekverplichtingen in gebreke bleef, heeft de hypotheekhouder besloten tot executieverkoop. In mei 2021 heeft de met die executieverkoop belaste notaris de veilingvoorwaarden vastgesteld en is een veilingbrochure opgesteld. Daarin wordt melding gemaakt van drie huurovereenkomsten betreffende woonruimte: het voorhuis (nummer 2) is verhuurd aan twee afzonderlijke personen en het achterhuis (nummer 2a) aan een derde huurder.
3.5
[naam1] heeft in kort geding vergeefs toestemming verzocht voor onderhandse verkoop van de gedeeltes 2b, 2c en 2d aan ene [naam2] , met wie hij op 18 mei 2021 een koop-aannemingsovereenkomst zou hebben gesloten. Dit verzoek is op
19 juli 2021 mondeling behandeld en bij beschikking van 2 augustus 2021 afgewezen.
3.6
Daarna is op 16 september 2021, ten behoeve van de nieuwe veilingdatum, een nieuwe veilingbrochure opgesteld. Daarin is, naast de vermelding van de onder 3.4 genoemde huurovereenkomsten, opgenomen dat volgens opgave van de eigenaar de nummers 2b, 2c en 2d samen zijn verhuurd voor € 100 per maand in combinatie met een afbouwverplichting. Daarover is nadere informatie gevraagd, maar niet verkregen.
3.7
De hypotheekhouder heeft geen beroep gedaan op het huurbeding bij hypotheek.
3.8
Na het uitbrengen van een bod op de openbare veiling van 30 september 2021 is de boerderij aan Den Reast gegund en zij is vanaf 1 oktober 2021 eigenaar.
3.9
Op 7 oktober 2021 heeft de met de executieverkoop belaste notaris [naam1] over de overdracht geïnformeerd en hem nogmaals verzocht om informatie over de gestelde verhuur van [adres] 2b, 2c en 2d, waaronder een kopie van de getekende huurovereenkomst. Diezelfde dag stuurde [naam1] de gevraagde huurovereenkomst.
Dat document, waarin staat dat het op 1 augustus 2021 door verhuurder en voorzitter [bestuurder1] namens de huurder is getekend, vermeldt dat [naam1] met ingang van
1 augustus 2021 aan ZekerOk voor onbepaalde tijd verhuurt kadastrale delen, nader aangeduid als [adres] 2b, 2c en 2d volgens bijgesloten tekening. De huurprijs is
€ 100 per maand inclusief alle voorzieningen waaronder water, energie en ICT en die huurprijs is door huurder bij vooruitbetaling aan verhuurder voldaan tot 1 augustus 2026. Huurder en verhuurder verplichten zich elk in onderlinge samenwerking de afbouw van het gehuurde te realiseren.
3.1
ZekerOk is bij akte van 22 februari 2021 opgericht door [bestuurder1] en [bestuurder2] . In die akte zijn zij benoemd tot bestuurders en is [naam1] benoemd tot adviseur, in welke hoedanigheid hij in eerste instantie de Raad van Toezicht (hierna: RvT) waarneemt; uitsluitend op zijn bindende voordracht kan de voorzitter van de RvT worden benoemd. Leden van het College van Bestuur (hierna: CvB) worden benoemd, geschorst en ontslagen door de RvT en kunnen niet worden herbenoemd. De RvT kan tot een eenhoofdig CvB besluiten.
ZekerOk heeft ten doel het kopen, ontwikkelen en beheren van bouwkavels en vastgoed voor realisatie en exploitatie van onder andere wooneenheden. Zij stelt zich tevens ten doel wooneenheden zodanig te faciliteren dat de bewoners een progressief en ononderbroken ontwikkelingsproces kunnen doorlopen, gericht op (onder meer) verwerving van bevrijdende kennis. Ook beoogt zij bewoners te integreren in een multiraciale en gemengd culturele samenleving. Zij heeft geen winstoogmerk.
De geldmiddelen worden verkregen uit exploitatie, investeringen, subsidies, leningen, legaten en schenkingen.
Het CvB moet jaarlijks een begroting vaststellen die tevoren door de RvT moet zijn goedgekeurd; het CvB heeft voorafgaande goedkeuring nodig van de RvT voor het aangaan van financiële verplichtingen die niet binnen de begroting zijn opgenomen.
3.11
[bestuurder2] is op 31 augustus 2021 afgetreden als bestuurder en [bestuurder1] op 1 oktober 2021. Vanaf 30 september 2021 is [naam1] de enige bestuurder van ZekerOk.
3.12
Den Reast heeft ZekerOk op 7 februari 2022 geschreven dat zij de onder 3.9 bedoelde overeenkomst nietig acht en opzegt tegen 1 april 2022 voor het geval wel sprake is van een huurovereenkomst. Tegen die datum is ook ontruiming aangezegd, met verwijzing naar het toepasselijke huurregime van artikel 7:230a BW.
ZekerOk heeft de standpunten van Den Reast betwist, niet om verlenging van de ontruimingstermijn gevraagd en aangevoerd dat sprake is van woonruimtehuur.
3.13
Bij producties die ZekerOk inzond voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter, bevindt zich als productie E een document met opschrift ‘huurovereenkomst woonruimte’. Daarin staat dat [naam1] als verhuurder aan ZekerOk voor onbepaalde tijd, met ingang van 1 maart 2021, verhuurt de woning met tuin aan [adres] 2 te [plaats1] , met uitzondering van de aan [huurster1] verhuurde studio. De huurprijs is € 10 per maand waarvan € 5 voor energie, water en dataverkeer en die huurprijs is contant vooruit betaald tot 1 maart 2041. Verder is opgenomen dat huurder de afbouw van het gehuurde betaalt en bepaalt, in nauw overleg met verhuurder ten aanzien van de constructieve elementen.
Het stuk is ondertekend door [naam1] als verhuurder en [bestuurder1] namens ZekerOk.
3.14
ZekerOk heeft als productie bij haar memorie van grieven een brief gevoegd van
13 april 2021, geschreven door de notaris die van de hypotheekhouder opdracht voor executoriale verkoop had gekregen. In reactie daarop heeft [naam1] diezelfde dag teruggeschreven dat het gehele object is verhuurd; 2 en 2a aan de bewoners en 2b, 2c en 2d aan een aannemer met een afbouwverplichting. De overeenkomsten volgen nog, aldus [naam1] .
13 april 2021, geschreven door de notaris die van de hypotheekhouder opdracht voor executoriale verkoop had gekregen. In reactie daarop heeft [naam1] diezelfde dag teruggeschreven dat het gehele object is verhuurd; 2 en 2a aan de bewoners en 2b, 2c en 2d aan een aannemer met een afbouwverplichting. De overeenkomsten volgen nog, aldus [naam1] .
de wijziging van eis in hoger beroep en de grieven
3.15
ZekerOk heeft bij memorie van grieven en dus tijdig haar tegenvordering gewijzigd. Zij vordert niet langer voor recht te verklaren dat de overeenkomst van 1 augustus 2021 een huurovereenkomst betreffende woonruimte is, maar een verklaring voor recht dat die huurovereenkomst niet nietig is en dat Den Reast daaraan gebonden is. Verder vordert zij dat Den Reast wordt veroordeeld om haar het gehuurde ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom, en Den Reast te veroordelen tot schadevergoeding wegens schending van haar huurrechten, op te maken bij staat en te vermeerderen met handelsrente.
3.16
Den Reast heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze wijziging en ook het hof ziet ambtshalve geen reden om deze niet toe te staan, zodat van de gewijzigde vordering wordt uitgegaan.
er is sprake van een schijnconstructie
3.17
Met de eerste vier bezwaren (‘grieven’) komt ZekerOk op tegen het oordeel dat de huurovereenkomst van 1 augustus 2021 een schijnconstructie en daarmee nietig is, zodat Den Reast daaraan niet is gebonden.
Maar ook het hof komt tot het oordeel dat het gaat om een schijnconstructie die tot doel had dat [naam1] via ZekerOk kon voortgaan met verbouw en exploitatie van de boerderij en in het bijzonder met de ruimtes met nummers 2b, 2c en 2d, ook na de executieverkoop. Daarvoor zijn in hoger beroep nog meer aanwijzingen aan het licht gekomen. Daarbij gaat het ook om omstandigheden uit de periode voor 1 augustus 2021.
- tegenstrijdige overeenkomsten
Op 1 maart 2021 was het voorhuis met tuin ( [adres] 2) met uitzondering van de studio door [naam1] als woonruime verhuurd aan [huurder2] , die het gehuurde in november 2021 heeft verlaten. Diezelfde ruimte zou [naam1] per 1 maart 2021 hebben verhuurd aan ZekerOk, zoals blijkt uit het onder 3.13 beschreven document (dat ZekerOk zelf in de procedure heeft overgelegd).
[naam1] heeft voor die dubbele verhuur ter zitting geen begrijpelijke, steekhoudende verklaring kunnen geven. Ook niet voor het verschil in vastgelegde huurprijs gedurende het gebruik door [huurder2] (€ 400 per maand voor [huurder2] , € 10 per maand voor ZekerOk).
- datering van overeenkomsten en tijdstip van het verstrekken van die stukken
[naam1] deed al op 13 april 2021 aan de met executieverkoop belaste notaris de toezegging dat hij de huurovereenkomsten van het volgens hem geheel verhuurde object zou verstrekken (zie 3.14). Ondanks herhaald verzoek heeft hij pas na 1 oktober 2021 – de datum van eigendomsverkrijging door Den Reast – de op 1 augustus 2021 gedateerde overeenkomst verstrekt, terwijl is gesteld noch gebleken dat hij de notaris heeft geïnformeerd over de huurovereenkomst van 1 maart 2021. Daarvan nam Den Reast pas kennis kort voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter.
Net als in de kantonprocedure heeft [naam1] (al dan niet namens ZekerOk) voor dit tijdsverloop geen verklaring gegeven.
Ook van ZekerOk had een verklaring verwacht mogen worden, gelet op het verweer van Den Reast dat sprake is van antedatering. Dat verweer is in hoger beroep onderbouwd met
e-mailcorrespondentie van [naam1] aan een onbekend gebleven derde. Daarin wordt meegedeeld dat [huurder2] inmiddels is vertrokken. Gevraagd wordt of de geadresseerde alsnog een huurcontract met afbouwverplichting wil tekenen voor [adres] 2 per 1 maart 2021.
Niet in geschil is dat [huurder2] in november 2021 is vertrokken. Desgevraagd heeft ZekerOk ter zitting bij het hof geen verklaring kunnen geven over deze mail en de genoemde ingangsdatum. Zij had overigens al op de rol gelegenheid gekregen om te reageren op producties bij de memorie van antwoord, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
- de gestelde vooruitbetaalde huur
In beide door ZekerOk getekende documenten staat dat verschuldigde huur vooruit is betaald. In het op 1 maart 21 gedateerde stuk gaat het om contante betaling door ZekerOk van de all-in prijs voor 20 jaar (€ 2.400 tot 1 maart 2041). Volgens de overeenkomst van
1 augustus 2021 is € 6.000 vooruitbetaald tot 1 augustus 2026.
Ter zitting is door ZekerOk gemeld dat ook dit laatste bedrag contant is betaald en zij heeft verklaard dat zij destijds niet over een bankrekening beschikte. Op de vraag hoe zij aan het geld kwam, is ZekerOk het antwoord schuldig gebleven. De huidige bestuurder, [naam1] , heeft ter zitting aangegeven dat hij daarvan geen weet heeft en destijds geen bestuurder was. Geconfronteerd met de onder 3.10 vermelde taken en bevoegdheden die [naam1] had als adviseur en waarnemer van de RvT op financieel vlak, is het standpunt ingenomen dat het om geringe bedragen gaat waarvoor de RvT geen toestemming behoefde te geven.
Het hof gaat daarin niet mee, mede omdat niet is gebleken dat ZekerOk destijds over enig vermogen beschikte. De huidige en enige bestuurder behoort in die vermogenspositie wel inzicht te hebben, omdat hij bij zijn aantreden de eventuele kas en (financiële) administratie moet hebben overgenomen.
Aldus is niet gebleken dat de gestelde betalingen door ZekerOk daadwerkelijk hebben plaatsgevonden.
- de afbouwverplichting van ZekerOk
In het contract van 1 maart 2021 staat dat ZekerOk de afbouw van [adres] 2 (het voorhuis) betaalt en bepaalt en in het stuk van 1 augustus 2021 verplicht zij zich tot het realiseren van de afbouw van de nummers 2b-d in samenwerking met [naam1] .
ZekerOk is echter geen aannemer en niet is gebleken dat zij over de middelen beschikt om bouwwerkzaamheden uit te laten voeren. Van een begroting (van kosten en verwachte inkomsten) is ook niets gebleken.
- onjuiste mededeling aan notaris?
[naam1] heeft op 13 april 2021 aan de notaris meegedeeld dat het gehele object is verhuurd, waarvan de delen 2b-d aan een aannemer met afbouwverplichting. Met die aannemer kan ZekerOk niet zijn bedoeld. Daarna heeft [naam1] in een procedure tot afwending van de openbare verkoop het standpunt ingenomen dat hij op
18 mei 2021 deze delen met een koop-aannemingsovereenkomst heeft verkocht aan [naam2] (zie 3.5) waarbij [naam2] hem opdracht gaf tot afbouw. In die constructie zou [naam1] de aannemer zijn, maar niet huurder.
Na de executieveiling en verkrijging door Den Reast kwam de huurovereenkomst per
1 augustus 2021 tevoorschijn, waarop de mededeling van 13 april 2021 dus evenmin betrekking kon hebben.
Daarmee is onduidelijk gebleven waarop de mededeling van [naam1] aan de notaris, overgenomen in de tweede veilingbrochure, is gebaseerd.
3.18
ZekerOk heeft aangevoerd dat de kantonrechter bij de beoordeling van de strekking van de overeenkomst ten onrechte handelingen en wetenschap van [naam1] aan haar heeft toegerekend.
Het hof overweegt dat het er, gelet op wat hiervoor is overwogen, alle schijn van heeft dat de huurovereenkomsten tussen [naam1] en ZekerOk papieren constructies zijn en niet zijn gebaseerd op daadwerkelijke overeenkomsten. [naam1] heeft ter zitting verklaard dat hij betrokken was bij de oprichting van ZekerOk. Die betrokkenheid blijkt overigens ook uit de voor hem persoonlijk weggelegde adviseursfunctie in de oprichtingsakte en het samenstel van daarbij gegeven bevoegdheden, die ruimte bieden om feitelijk het stichtingsbeleid te bepalen.
Den Reast heeft in hoger beroep ook onbetwist gewezen op het feit dat [naam1] al in 2019 in een contract gebruik maakte van de naam ‘Stichting ZekerOk’, toen nog in oprichting, voor wie hij als beheerder bij verhuur optrad.
Voor zover ZekerOk in februari 2021, ruim twee weken nadat executoriaal beslag op de boerderij was gelegd, al is opgericht om daadwerkelijk (ook) een ander doel te dienen dan het indirect behartigen van belangen van [naam1] , is niet aannemelijk geworden dat ZekerOk bij het beweerdelijk aangaan van de overeenkomst op 1 augustus 2021 ook een reëel eigen belang diende. Het na zeer korte tijd aftreden van beide bestuurders en het niet benoemen van een ander dan [naam1] zelf tot bestuurder boezemt wat dat betreft ook weinig vertrouwen in. Daar komt nog bij dat [naam1] voor het aftreden van [bestuurder1] ter zitting een verklaring heeft gegeven die op grond van de datum waarop zij is afgetreden niet juist kan zijn.
Gelet op de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden lijkt het er veeleer op dat [naam1] enerzijds als verhuurder en anderzijds als feitelijk beleidsbepaler binnen ZekerOk tot het op schrift stellen van beide stukken is gekomen. ZekerOk heeft onvoldoende onderbouwd dat er daadwerkelijk een overeenkomst is gesloten met de gestelde inhoud (en daadwerkelijk vooruitbetaalde huurpenningen) waaraan Den Reast dan vervolgens gebonden zou zijn.
3.19
Het hof komt aldus, met een iets andere benadering dan de kantonrechter, tot hetzelfde oordeel over de primaire vordering van Den Reast: zij is niet gebonden aan de vermeende huurovereenkomst, aangezien deze feitelijk niet bestaat. [1]
3.2
Het in hoger beroep gedane bewijsaanbod van ZekerOk wordt gepasseerd. Het is deels algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek. Voor een ander deel bevat het geen concrete te bewijzen feiten maar juridische waarderingen die zich niet voor bewijs lenen en die het hof overigens ook niet deelt.
de overige grieven van ZekerOk
3.21
Met grief 5 betoogt ZekerOk dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft meegewogen dat Den Reast in de veilingvoorwaarden is gewezen op de verhuurde staat van de boerderij en zich daarom niet op nietigheid van de huurovereenkomst kan beroepen.
Deze grief is niet relevant, omdat het hof niet uitgaat van een huurovereenkomst.
3.22
Volgens grief 6 had de kantonrechter de subsidiaire vordering van Den Reast moeten beoordelen en ook haar vordering in reconventie.
Omdat de primaire vordering van Den Reast terecht is toegewezen, kon de kantonrechter de subsidiaire vordering onbesproken laten. De grief is ongegrond.
Het hof overweegt daarom geheel ten overvloede dat, als sprake was geweest van een daadwerkelijke huurovereenkomst van 1 augustus 2021 tussen [naam1] en ZekerOk, deze huur ‘ruimte’ in de boerderij betreft en niet volgens het schriftelijke stuk aan ZekerOk wordt verhuurd als woonruimte (en/of contractueel is bestemd voor onderverhuur als woonruimte door ZekerOk). Wat wel met de ruimte moest gebeuren is: afbouwen.
Daarom heeft Den Reast haar subsidiaire vordering terecht gebaseerd op het huurregime van artikel 7:230a BW.
de gewijzigde vorderingen van ZekerOk
3.23
Met het oordeel dat sprake is van een schijnconstructie en dus geen daadwerkelijke overeenkomst waaraan Den Reast gebonden zou zijn, is het lot bezegeld van de gewijzigde tegenvorderingen van ZekerOk: zij heeft geen huurovereenkomst die Den Reast bindt, heeft geen recht op terbeschikkingstelling van het deel van de boerderij en kan bij gebreke van een huurovereenkomst geen schade hebben geleden als gevolg van enig niet-nakomen.
de conclusie
3.24
De grieven van ZekerOk slagen niet en daarmee faalt ook haar grief tegen de proceskostenveroordeling.
Omdat ZekerOk in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
3.25
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 18 april 2023;
4.2
veroordeelt ZekerOk tot betaling van de volgende proceskosten van Den Reast:
€ 783 aan griffierecht
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van Den Reast (2 procespunten x appeltarief II)
4.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en M. Aksu en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.