ECLI:NL:PHR:2025:1085

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer24/03856

Zitting10 oktober 2025

CONCLUSIE

S.D. Lindenbergh

In de zaak

Stichting ZekerOk

tegen

Den Reast B.V.

Partijen worden hierna verkort aangeduid als
ZekerOk(eiseres tot cassatie) en
Den Reast(verweerster in cassatie).

1.Inleiding

1.1

Deze zaak gaat over de vraag of een koper (Den Reast), die na een executieveiling eigenaar is geworden van het pand aan [a-straat 1] , [a-straat 1a] t/m [a-straat 1d] in [plaats] , gebonden is aan een huurovereenkomst die de vervreemder kort voor de executieverkoop zou hebben gesloten met ZekerOk. De (gestelde) huurovereenkomst tussen de vervreemder en ZekerOk strekt ertoe dat de delen [a-straat 1b] t/m [a-straat 1d] door de vervreemder aan ZekerOk worden verhuurd, waarbij zij zich elk ertoe hebben verplicht deze delen in onderlinge samenwerking te verbouwen tot appartementen. Den Reast heeft zich op het standpunt gesteld dat zij daaraan niet is gebonden, omdat volgens haar sprake is van een schijnconstructie die is opgetuigd met het doel om de (toen nog op handen zijnde) executieverkoop te voorkomen of om na de executieverkoop een vinger in de pap te hebben. Den Reast heeft in deze procedure een verklaring voor recht gevorderd primair dat zij niet gebonden is aan de gestelde huurovereenkomst en dat ZekerOk daaraan jegens haar geen rechten kan ontlenen, en subsidiair dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door haar is opgezegd, waarbij ZekerOk de termijn van art. 7:230a lid 1 BW onbenut heeft laten verstrijken. Den Reast heeft zowel primair als subsidiair gevorderd ZekerOk te veroordelen tot ontruiming van de betreffende delen van het pand.

1.2

De kantonrechter heeft de primair gevorderde verklaring voor recht en de ontruimingsvordering toegewezen, omdat de huurovereenkomst een schijnconstructie is en daarmee nietig is wegens strijd met de goede zeden (art. 3:40 BW). Het hof komt tot eenzelfde uitkomst, maar met een iets andere benadering: Den Reast is niet gebonden aan de gestelde huurovereenkomst omdat deze feitelijk niet bestaat; het is slechts een papieren constructie. Het hof heeft daarnaast ten overvloede overwogen dat, als sprake was geweest van een huurovereenkomst, Den Reast haar subsidiaire vordering terecht heeft gebaseerd op het huurregime van art. 7:230a BW. ZekerOk komt tegen deze oordelen op in cassatie en stelt dat het rechtens onjuist althans onbegrijpelijk is dat het hof het bewijsaanbod van ZekerOk heeft gepasseerd (onderdeel 1) en dat naar het oordeel van het hof het huurregime van art. 7:230a BW van toepassing is (onderdeel 2).

2.Feiten

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.^[1]

2.2

Het pand aan [a-straat 1] , [a-straat 1a] tot en met [a-straat 1d] te [plaats] (hierna:
de boerderij) was tot 1 oktober 2021 eigendom van [betrokkene 1] (hierna:
[betrokkene 1]). Hij had delen van dat pand aan verschillende derden verhuurd en had concrete plannen om een open deel te verbouwen tot appartementen.

2.3

In januari 2020 heeft [betrokkene 1] op de boerderij een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van hypotheekhouder [betrokkene 2] (hierna:
[betrokkene 2]). Daarbij is bepaald dat [betrokkene 1] geen nieuwe huurovereenkomsten mag sluiten zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder en dat vooruitbetaling van huur is verboden.

2.4

Nadat een andere schuldeiser van [betrokkene 1] op 5 februari 2021 executoriaal beslag had gelegd op de boerderij en [betrokkene 1] ook met zijn hypotheekverplichtingen in gebreke bleef, heeft de hypotheekhouder besloten tot executieverkoop. In mei 2021 heeft de met die executieverkoop belaste notaris de veilingvoorwaarden vastgesteld en is een veilingbrochure opgesteld. Daarin wordt melding gemaakt van drie huurovereenkomsten betreffende woonruimte: het voorhuis ( [a-straat 1] ) is verhuurd aan twee afzonderlijke personen en het achterhuis ( [a-straat 1a] ) aan een derde huurder.

2.5

[betrokkene 1] heeft in kort geding vergeefs toestemming verzocht voor onderhandse verkoop van de gedeeltes [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] aan [betrokkene 3] (hierna:
[betrokkene 3]), met wie hij op 18 mei 2021 een koop-/aannemingsovereenkomst zou hebben gesloten. Dit verzoek is op 19 juli 2021 mondeling behandeld en bij beschikking van 2 augustus 2021 afgewezen.^[2]

2.6

Daarna is op 16 september 2021, ten behoeve van de nieuwe veilingdatum, een nieuwe veilingbrochure opgesteld. Naast de vermelding van de onder ‎2.4 genoemde huurovereenkomsten is daarin opgenomen dat volgens opgave van de eigenaar [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] samen zijn verhuurd voor € 100 per maand in combinatie met een afbouwverplichting. Daarover is nadere informatie gevraagd, maar niet verkregen.

2.7

De hypotheekhouder heeft geen beroep gedaan op het huurbeding bij hypotheek.

2.8

Na het uitbrengen van een bod op de openbare veiling van 30 september 2021 is de boerderij aan Den Reast gegund. Zij is vanaf 1 oktober 2021 eigenaar.

2.9

Op 7 oktober 2021 heeft de met de executieverkoop belaste notaris [betrokkene 1] over de overdracht geïnformeerd en hem nogmaals verzocht om informatie over de gestelde verhuur van [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] , waaronder een kopie van de getekende huurovereenkomst. Diezelfde dag stuurde [betrokkene 1] de gevraagde huurovereenkomst. Dat document, waarin staat dat het op 1 augustus 2021 door verhuurder en voorzitter [betrokkene 4] (hierna:
[betrokkene 4]) namens huurder is getekend, vermeldt dat [betrokkene 1] met ingang van 1 augustus 2021 aan ZekerOk voor onbepaalde tijd kadastrale delen verhuurt, nader aangeduid als [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] volgens bijgesloten tekening. De huurprijs is € 100 per maand inclusief alle voorzieningen, waaronder water, energie en ICT. Die huurprijs is door huurder bij vooruitbetaling aan verhuurder voldaan tot 1 augustus 2026. Huurder en verhuurder verplichten zich elk in onderlinge samenwerking de afbouw van het gehuurde te realiseren.

2.1

ZekerOk is bij akte van 22 februari 2021 opgericht door [betrokkene 4] en [betrokkene 5] (hierna:
[betrokkene 5]). Zij heeft ten doel het kopen, ontwikkelen en beheren van bouwkavels en vastgoed voor realisatie en exploitatie van onder andere wooneenheden. Zij stelt zich tevens ten doel wooneenheden zodanig te faciliteren dat de bewoners een progressief en ononderbroken ontwikkelingsproces kunnen doorlopen, gericht op (onder meer) verwerving van bevrijdende kennis. Ook beoogt zij bewoners te integreren in een multiraciale en gemengd culturele samenleving. Zij heeft geen winstoogmerk. De geldmiddelen worden verkregen uit exploitatie, investeringen, subsidies, leningen, legaten en schenkingen.

2.11

In de akte van 22 februari 2021 zijn [betrokkene 4] en [betrokkene 5] benoemd tot bestuurders van ZekerOk. [betrokkene 1] is benoemd tot adviseur, in welke hoedanigheid hij in eerste instantie de Raad van Toezicht (hierna:
RvT) waarneemt. Uitsluitend op zijn bindende voordracht kan de voorzitter van de RvT worden benoemd. Leden van het College van Bestuur (hierna:
CvB) worden benoemd, geschorst en ontslagen door de RvT en kunnen niet worden herbenoemd. De RvT kan tot een eenhoofdig CvB besluiten. Het CvB moet jaarlijks een begroting vaststellen die tevoren door de RvT moet zijn goedgekeurd. Het CvB heeft voorafgaande goedkeuring nodig van de RvT voor het aangaan van financiële verplichtingen die niet binnen de begroting zijn opgenomen.

2.12

[betrokkene 5] is op 31 augustus 2021 afgetreden als bestuurder van ZekerOk en [betrokkene 4] op 1 oktober 2021. Vanaf 30 september 2021 is [betrokkene 1] de enige bestuurder van ZekerOk.

2.13

Den Reast heeft ZekerOk op 7 februari 2022 geschreven dat zij de onder ‎2.9 bedoelde overeenkomst nietig acht en opzegt tegen 1 april 2022 voor het geval wel sprake is van een huurovereenkomst. Tegen die datum is ook ontruiming aangezegd, met verwijzing naar het toepasselijke huurregime van artikel 7:230a BW. ZekerOk heeft de standpunten van Den Reast betwist, niet om verlenging van de ontruimingstermijn gevraagd en aangevoerd dat sprake is van woonruimtehuur.

2.14

Bij producties die ZekerOk inzond voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter, bevindt zich als productie E een document met opschrift ‘huurovereenkomst woonruimte’. Daarin staat dat [betrokkene 1] als verhuurder aan ZekerOk voor onbepaalde tijd, met ingang van 1 maart 2021, de woning met tuin aan [a-straat 1] te [plaats] verhuurt, met uitzondering van de aan [betrokkene 6] verhuurde studio. De huurprijs is € 10 per maand waarvan € 5 voor energie, water en dataverkeer. Die huurprijs is contant vooruit betaald tot 1 maart 2041. Verder is opgenomen dat huurder de afbouw van het gehuurde betaalt en bepaalt, in nauw overleg met verhuurder ten aanzien van de constructieve elementen. Het stuk is ondertekend door [betrokkene 1] als verhuurder en [betrokkene 4] namens ZekerOk als huurder.

2.15

ZekerOk heeft als productie bij haar memorie van grieven een brief gevoegd van 13 april 2021. Deze is geschreven door de notaris die van de hypotheekhouder opdracht voor executoriale verkoop had gekregen. In reactie daarop heeft [betrokkene 1] diezelfde dag teruggeschreven dat het gehele object is verhuurd; [a-straat 1] en [a-straat 1a] aan de bewoners en [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] aan een aannemer met een afbouwverplichting. De overeenkomsten volgen nog, aldus [betrokkene 1] .

3.Procesverloop

Eerste aanleg

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 17 augustus 2022 heeft Den Reast ZekerOk gedagvaard voor de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland (hierna:
de kantonrechter). Zij heeft in conventie, kort samengevat, gevorderd:

-
primair: een verklaring voor recht dat zij niet gebonden is aan de vermeende huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en ZekerOk en dat ZekerOk daaraan jegens haar geen rechten kan ontlenen;

-
subsidiair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst, gesloten tussen [betrokkene 1] en ZekerOk, reeds bij brief van 7 februari 2022 rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 april 2022, waarbij ZekerOk de termijn van art. 7:230a lid 1 BW onbenut heeft laten verstrijken;

-
primair en subsidiair: ZekerOk te veroordelen tot ontruiming van de betreffende delen van de boerderij waarop de (vermeende) huurovereenkomst betrekking heeft ( [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] te [plaats] ) en ZekerOk te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen eventuele nakosten.

3.2

Voor zover in cassatie relevant heeft Den Reast aan haar primaire vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst nietig is, omdat de inhoud en de wijze van totstandkoming daarvan in strijd is met de goede zeden of de openbare orde.^[3]Volgens Den Reast is sprake van een schijnconstructie, die is opgetuigd met het doel om de (toen nog op handen zijnde) executieverkoop te voorkomen dan wel om na de executieverkoop nog “een vinger in de pap te hebben”.^[4]

3.3

ZekerOk heeft hiertegen verweer gevoerd. Dit verweer komt erop neer dat het aan Den Reast is om haar beroep op strijd met de goede zeden te onderbouwen en dat die onderbouwing ontbreekt. Zij heeft daartoe aangevoerd dat Den Reast zich ter onderbouwing van haar stelling feitelijk beperkt tot het uiten van insinuaties en verdachtmakingen, zonder concreet de grondslag te onderbouwen of feitelijke onderbouwingen aan te voeren. In reconventie heeft ZekerOk gevorderd voor recht te verklaren dat tussen ZekerOk en Den Reast een huurovereenkomst bestaat onder het regime van woonruimte en dat Den Reast wordt veroordeeld in de proceskosten.^[5]

3.4

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 8 november 2022 een mondelinge behandeling gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 2 februari 2023. Van hetgeen ter zitting is verklaard is proces-verbaal opgemaakt.

3.5

Bij eindvonnis van 18 april 2023 heeft de kantonrechter in conventie de door Den Reast primair gevorderde verklaring voor recht en de ontruimingsvordering toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter biedt de uitvoerige onderbouwing van Den Reast van haar stelling dat sprake is van een schijnconstructie (ruim) voldoende aanknopingspunten dat de huurovereenkomst een schijnconstructie is. Die stelling is volgens de kantonrechter onvoldoende door ZekerOk weersproken. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat sprake is van een schijnconstructie: een opzetje tussen [betrokkene 1] en ZekerOk dat tot doel had na executieverkoop van het pand de exploitatiemogelijkheden te behouden – via ZekerOk – voor [betrokkene 1] ten koste van de koper. De strekking van een dergelijke afspraak moet volgens de kantonrechter in strijd met de goede zeden worden geacht en daarom moet de huurovereenkomst op grond van art. 3:40 lid 1 BW als nietig worden aangemerkt. Den Reast is om die reden niet gebonden aan de op 1 augustus 2021 gedateerde huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en ZekerOk. De kantonrechter heeft daarom de door Den Reast primair gevorderde verklaring voor recht afgegeven en de, niet afzonderlijk door ZekerOk weersproken, ontruimingsvordering toegewezen. Hetgeen Den Reast overigens nog aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, behoeft om die reden volgens de kantonrechter geen nadere bespreking. Uit hetgeen in conventie is overwogen vloeit voort dat de vordering van ZekerOk in reconventie wegens gebrek aan belang moet worden afgewezen, aldus de kantonrechter.^[6]

Hoger beroep

3.6

ZekerOk is, onder aanvoering van zeven grieven, van het eindvonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna:
het hof). Zij heeft geconcludeerd dat het hof het eindvonnis vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de in eerste aanleg in conventie toegewezen vorderingen alsnog afwijst en de door haar bij memorie van grieven gewijzigde vordering in reconventie toewijst. ZekerOk vordert in reconventie niet langer voor recht te verklaren dat de overeenkomst van 1 augustus 2021 een huurovereenkomst betreffende woonruimte is, maar een verklaring voor recht dat die huurovereenkomst niet nietig is en dat Den Reast daaraan gebonden is en dat ZekerOk jegens Den Reast daaraan (huur)rechten kan ontlenen. Daarnaast heeft zij in reconventie gevorderd dat Den Reast wordt veroordeeld om haar het gehuurde ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom. Zij heeft ook gevorderd Den Reast te veroordelen tot schadevergoeding wegens het niet nakomen of respecteren van de huurovereenkomst en de daaraan door ZekerOk te ontlenen (huur)rechten, zulks op te maken bij staat en te vermeerderen met handelsrente. ZekerOk heeft zowel in conventie als in reconventie gevorderd Den Reast te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.^[7]

3.7

Den Reast heeft geconcludeerd dat het hof het eindvonnis bekrachtigt, met veroordeling van ZekerOk in de proceskosten van beide instanties, zowel in conventie als in reconventie.

3.8

Het hof heeft bij tussenarrest van 23 april 2024 een mondelinge behandeling gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 3 juli 2024. Partijen hebben de zaak ter zitting doen bepleiten, elk aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Van de pleidooien is proces-verbaal opgemaakt.

3.9

Bij eindarrest van 23 juli 2024^[8]heeft het hof het eindvonnis in eerste aanleg bekrachtigd en ZekerOk veroordeeld tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Het hof heeft afgewezen wat verder is gevorderd.

3.1

Het hof heeft daartoe allereerst overwogen dat Den Reast geen bezwaar heeft gemaakt tegen de door ZekerOk gewijzigde tegenvordering en dat het ook ambtshalve geen reden ziet om deze niet toe te staan, zodat het hof daarvan zal uitgaan (r.o. 3.15-3.16).

3.11

Daarna heeft het hof onder het kopje ‘
er is sprake van een schijnconstructie’ overwogen:

“3.17 Met de eerste vier bezwaren (‘grieven’) komt ZekerOk op tegen het oordeel dat de huurovereenkomst van 1 augustus 2021 een schijnconstructie en daarmee nietig is, zodat Den Reast daaraan niet is gebonden.

Maar ook het hof komt tot het oordeel dat het gaat om een schijnconstructie die tot doel had dat [betrokkene 1] via ZekerOk kon voortgaan met verbouw en exploitatie van de boerderij en in het bijzonder met de ruimtes met [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] , ook na de executieverkoop. Daarvoor zijn in hoger beroep nog meer aanwijzingen aan het licht gekomen. Daarbij gaat het ook om omstandigheden uit de periode voor 1 augustus 2021.

- tegenstrijdige overeenkomsten

Op 1 maart 2021 was het voorhuis met tuin ( [a-straat 1] ) met uitzondering van de studio door [betrokkene 1] als woonruime verhuurd aan [betrokkene 7] , die het gehuurde in november 2021 heeft verlaten. Diezelfde ruimte zou [betrokkene 1] per 1 maart 2021 hebben verhuurd aan ZekerOk, zoals blijkt uit het [hiervoor in randnummer ‎2.14] beschreven document (dat ZekerOk zelf in de procedure heeft overgelegd).

[betrokkene 1] heeft voor die dubbele verhuur ter zitting geen begrijpelijke, steekhoudende verklaring kunnen geven. Ook niet voor het verschil in vastgelegde huurprijs gedurende het gebruik door [betrokkene 7] (€ 400 per maand voor [betrokkene 7] , € 10 per maand voor ZekerOk).

- datering van overeenkomsten en tijdstip van het verstrekken van die stukken

[betrokkene 1] deed al op 13 april 2021 aan de met executieverkoop belaste notaris de toezegging dat hij de huurovereenkomsten van het volgens hem geheel verhuurde object zou verstrekken [zie randnummer ‎2.15 hiervoor]. Ondanks herhaald verzoek heeft hij pas na 1 oktober 2021 – de datum van eigendomsverkrijging door Den Reast – de op 1 augustus 2021 gedateerde overeenkomst verstrekt, terwijl is gesteld noch gebleken dat hij de notaris heeft geïnformeerd over de huurovereenkomst van 1 maart 2021. Daarvan nam Den Reast pas kennis kort voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter.

Net als in de kantonprocedure heeft [betrokkene 1] (al dan niet namens ZekerOk) voor dit tijdsverloop geen verklaring gegeven.

Ook van ZekerOk had een verklaring verwacht mogen worden, gelet op het verweer van Den Reast dat sprake is van antedatering. Dat verweer is in hoger beroep onderbouwd met e-mailcorrespondentie van [betrokkene 1] aan een onbekend gebleven derde. Daarin wordt meegedeeld dat [betrokkene 7] inmiddels is vertrokken. Gevraagd wordt of de geadresseerde alsnog een huurcontract met afbouwverplichting wil tekenen voor [a-straat 1] per 1 maart 2021.

Niet in geschil is dat [betrokkene 7] in november 2021 is vertrokken. Desgevraagd heeft ZekerOk ter zitting bij het hof geen verklaring kunnen geven over deze mail en de genoemde ingangsdatum. Zij had overigens al op de rol gelegenheid gekregen om te reageren op producties bij de memorie van antwoord, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt.

- de gestelde vooruitbetaalde huur

In beide door ZekerOk getekende documenten staat dat verschuldigde huur vooruit is betaald. In het op 1 maart [20]21 gedateerde stuk gaat het om contante betaling door ZekerOk van de all-in prijs voor 20 jaar (€ 2.400 tot 1 maart 2041). Volgens de overeenkomst van 1 augustus 2021 is € 6.000 vooruitbetaald tot 1 augustus 2026.

Ter zitting is door ZekerOk gemeld dat ook dit laatste bedrag contant is betaald en zij heeft verklaard dat zij destijds niet over een bankrekening beschikte. Op de vraag hoe zij aan het geld kwam, is ZekerOk het antwoord schuldig gebleven. De huidige bestuurder, [betrokkene 1] , heeft ter zitting aangegeven dat hij daarvan geen weet heeft en destijds geen bestuurder was. Geconfronteerd met de [hiervoor in randnummer ‎2.11] vermelde taken en bevoegdheden die [betrokkene 1] had als adviseur en waarnemer van de RvT op financieel vlak, is het standpunt ingenomen dat het om geringe bedragen gaat waarvoor de RvT geen toestemming behoefde te geven.

Het hof gaat daarin niet mee, mede omdat niet is gebleken dat ZekerOk destijds over enig vermogen beschikte. De huidige en enige bestuurder behoort in die vermogenspositie wel inzicht te hebben, omdat hij bij zijn aantreden de eventuele kas en (financiële) administratie moet hebben overgenomen.

Aldus is niet gebleken dat de gestelde betalingen door ZekerOk daadwerkelijk hebben plaatsgevonden.

- de afbouwverplichting van ZekerOk

In het contract van 1 maart 2021 staat dat ZekerOk de afbouw van [a-straat 1] (het voorhuis) betaalt en bepaalt en in het stuk van 1 augustus 2021 verplicht zij zich tot het realiseren van de afbouw van [a-straat 1b-1d] in samenwerking met [betrokkene 1] .

ZekerOk is echter geen aannemer en niet is gebleken dat zij over de middelen beschikt om bouwwerkzaamheden uit te laten voeren. Van een begroting (van kosten en verwachte inkomsten) is ook niets gebleken.

- onjuiste mededeling aan notaris?

[betrokkene 1] heeft op 13 april 2021 aan de notaris meegedeeld dat het gehele object is verhuurd, waarvan de delen [a-straat 1b-1d] aan een aannemer met afbouwverplichting. Met die aannemer kan ZekerOk niet zijn bedoeld. Daarna heeft [betrokkene 1] in een procedure tot afwending van de openbare verkoop het standpunt ingenomen dat hij op 18 mei 2021 deze delen met een koop-aannemingsovereenkomst heeft verkocht aan [betrokkene 3] ([zie randnummer ‎2.5 hiervoor]) waarbij [betrokkene 3] hem opdracht gaf tot afbouw. In die constructie zou [betrokkene 1] de aannemer zijn, maar niet huurder.

Na de executieveiling en verkrijging door Den Reast kwam de huurovereenkomst per 1 augustus 2021 tevoorschijn, waarop de mededeling van 13 april 2021 dus evenmin betrekking kon hebben.

Daarmee is onduidelijk gebleven waarop de mededeling van [betrokkene 1] aan de notaris, overgenomen in de tweede veilingbrochure, is gebaseerd.

3.18

ZekerOk heeft aangevoerd dat de kantonrechter bij de beoordeling van de strekking van de overeenkomst ten onrechte handelingen en wetenschap van [betrokkene 1] aan haar heeft toegerekend.

Het hof overweegt dat het er, gelet op wat hiervoor is overwogen, alle schijn van heeft dat de huurovereenkomsten tussen [betrokkene 1] en ZekerOk papieren constructies zijn en niet zijn gebaseerd op daadwerkelijke overeenkomsten. [betrokkene 1] heeft ter zitting verklaard dat hij betrokken was bij de oprichting van ZekerOk. Die betrokkenheid blijkt overigens ook uit de voor hem persoonlijk weggelegde adviseursfunctie in de oprichtingsakte en het samenstel van daarbij gegeven bevoegdheden, die ruimte bieden om feitelijk het stichtingsbeleid te bepalen.

Den Reast heeft in hoger beroep ook onbetwist gewezen op het feit dat [betrokkene 1] al in 2019 in een contract gebruik maakte van de naam ‘Stichting ZekerOk’, toen nog in oprichting, voor wie hij als beheerder bij verhuur optrad.

Voor zover ZekerOk in februari 2021, ruim twee weken nadat executoriaal beslag op de boerderij was gelegd, al is opgericht om daadwerkelijk (ook) een ander doel te dienen dan het indirect behartigen van belangen van [betrokkene 1] , is niet aannemelijk geworden dat ZekerOk bij het beweerdelijk aangaan van de overeenkomst op 1 augustus 2021 ook een reëel eigen belang diende. Het na zeer korte tijd aftreden van beide bestuurders en het niet benoemen van een ander dan [betrokkene 1] zelf tot bestuurder boezemt wat dat betreft ook weinig vertrouwen in. Daar komt nog bij dat [betrokkene 1] voor het aftreden van [betrokkene 4] ter zitting een verklaring heeft gegeven die op grond van de datum waarop zij is afgetreden niet juist kan zijn.

Gelet op de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden lijkt het er veeleer op dat [betrokkene 1] enerzijds als verhuurder en anderzijds als feitelijk beleidsbepaler binnen ZekerOk tot het op schrift stellen van beide stukken is gekomen. ZekerOk heeft onvoldoende onderbouwd dat er daadwerkelijk een overeenkomst is gesloten met de gestelde inhoud (en daadwerkelijk vooruitbetaalde huurpenningen) waaraan Den Reast dan vervolgens gebonden zou zijn.”

[cursivering origineel, A-G]

3.12

Dat brengt het hof tot de volgende slotsom:

“3.19 Het hof komt aldus, met een iets andere benadering dan de kantonrechter, tot hetzelfde oordeel over de primaire vordering van Den Reast: zij is niet gebonden aan de vermeende huurovereenkomst, aangezien deze feitelijk niet bestaat.^[9]

3.2

Het in hoger beroep gedane bewijsaanbod van ZekerOk wordt gepasseerd. Het is deels algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek. Voor een ander deel bevat het geen concrete te bewijzen feiten maar juridische waarderingen die zich niet voor bewijs lenen en die het hof overigens ook niet deelt.”

[voetnoot is overgenomen en doorgenummerd, A-G]

3.13

Vervolgens heeft het hof nog overwogen:

“
de overige grieven van ZekerOk

3.21

Met grief 5 betoogt ZekerOk dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft meegewogen dat Den Reast in de veilingvoorwaarden is gewezen op de verhuurde staat van de boerderij en zich daarom niet op nietigheid van de huurovereenkomst kan beroepen.

Deze grief is niet relevant, omdat het hof niet uitgaat van een huurovereenkomst.

3.22

Volgens grief 6 had de kantonrechter de subsidiaire vordering van Den Reast moeten beoordelen en ook haar vordering in reconventie.

Omdat de primaire vordering van Den Reast terecht is toegewezen, kon de kantonrechter de subsidiaire vordering onbesproken laten. De grief is ongegrond.

Het hof overweegt daarom geheel ten overvloede dat, als sprake was geweest van een daadwerkelijke huurovereenkomst van 1 augustus 2021 tussen [betrokkene 1] en ZekerOk, deze huur ‘ruimte’ in de boerderij betreft en niet volgens het schriftelijke stuk aan ZekerOk wordt verhuurd als woonruimte (en/of contractueel is bestemd voor onderverhuur als woonruimte door ZekerOk). Wat wel met de ruimte moest gebeuren is: afbouwen.

Daarom heeft Den Reast haar subsidiaire vordering terecht gebaseerd op het huurregime van artikel 7:230a BW.

de gewijzigde vorderingen van ZekerOk

3.23

Met het oordeel dat sprake is van een schijnconstructie en dus geen daadwerkelijke overeenkomst waaraan Den Reast gebonden zou zijn, is het lot bezegeld van de gewijzigde tegenvorderingen van ZekerOk: zij heeft geen huurovereenkomst die Den Reast bindt, heeft geen recht op terbeschikkingstelling van het deel van de boerderij en kan bij gebreke van een huurovereenkomst geen schade hebben geleden als gevolg van enig niet-nakomen.”

3.14

Het hof heeft tot slot onder het kopje ‘
de conclusie’ geoordeeld dat de grieven van ZekerOk falen en dat daarmee ook grief 7 tegen de proceskostenveroordeling faalt (r.o. 3.24).

Cassatie

3.15

Bij procesinleiding van 18 oktober 2024 heeft ZekerOk tijdig bij de Hoge Raad cassatieberoep ingesteld. Den Reast heeft geconcludeerd tot verwerping van dat beroep en heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten. ZekerOk heeft gerepliceerd.

4.Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het cassatiemiddel bestaat, na een inleiding, uit drie onderdelen.
Onderdeel 1is gericht tegen r.o. 3.20 waarin het hof het bewijsaanbod van ZekerOk heeft gepasseerd.
Onderdeel 2richt zich tegen r.o. 3.22 waarin het hof ten overvloede overweegt dat, als sprake was geweest van een huurovereenkomst, Den Reast haar subsidiaire vordering terecht heeft gebaseerd op het huurregime van art. 7:230a BW.
Onderdeel 3bevat een voortbouwklacht.

Onderdeel 1 (bewijsaanbod van ZekerOk)

4.2

Onderdeel 1 is, als gezegd, gericht tegen r.o. 3.20 (hiervoor in 3.12 weergegeven). Daarin oordeelt het hof dat het in hoger beroep gedane bewijsaanbod van ZekerOk wordt gepasseerd. Volgens het hof is het deels algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek en bevat het voor een ander deel geen concrete te bewijzen feiten, maar juridische waarderingen die zich niet voor bewijs lenen en die het hof overigens ook niet deelt. In de inleiding van dit eerste onderdeel is de algemene klacht uiteengezet dat deze oordelen onjuist en/of onbegrijpelijk zijn. Deze klacht wordt uitgewerkt in de opvolgende subonderdelen 1.1 t/m 1.6. Voor een goed begrip van deze klachten, citeer ik het door ZekerOk in hoger beroep gedane bewijsaanbod:^[10]

“Nu Den Reast zich (primair) beroept op de nietigheid van de huurovereenkomst, berust de bewijslast ten aanzien van de daaraan ten grondslag gelegde feiten bij Den Reast. Indien en voor zover op ZekerOk enige bewijslast rust, biedt zij aan haar stellingen door middel van alle middelen rechtens te bewijzen, meer in het bijzonder door middel van getuigen. ZekerOk biedt in het bijzonder bewijs aan van de volgende stellingen:

 ZekerOk was, ten tijde van de huurovereenkomst, niet een door [betrokkene 1] gecontroleerde stichting;

 Het bestuur was niet op de hoogte van de gang van zaken rond de verkoop; handelingen van [betrokkene 1] kunnen ZekerOk niet worden toegerekend.

Het bewijs kan worden geleverd door middel van de door Den Reast bij randnummer 53 in de dagvaarding in eerste aanleg, alsmede door [betrokkene 1] .”

4.3

Voordat ik deze subonderdelen bespreek, maak ik eerst enkele inleidende opmerkingen over de bewijslastverdeling in het algemeen. Deze inleiding is van belang omdat bewijslevering pas in beeld komt als, kort gezegd, de feiten die nodig zijn om het door de ene partij ingeroepen rechtsgevolg te laten intreden, in voldoende mate door die partij zijn gesteld en in voldoende mate door de wederpartij zijn betwist en daartoe een (tegen)bewijsaanbod is gedaan. Ik beperk mij hierna tot een bespreking van de bewijslastverdeling en verwijs voor een uiteenzetting over het (tegen)bewijsaanbod naar het juridisch kader zoals uiteengezet in mijn recente conclusie van 12 september 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:991).^[11]

De bewijslastverdeling^[12]

4.4

De wettelijke regeling van het bewijsrecht vangt aan met art. 149 lid 1 Rv. Uit deze bepaling volgt dat de rechter in beginsel alleen^[13]die feiten aan zijn oordeel ten grondslag mag leggen die door partijen zijn
gestelden die zijn komen vast te staan hetzij vanwege
onvoldoende betwistingdaarvan door de wederpartij hetzij door
bewijsleveringvan de partij op wie de bewijslast rust. Terwijl art. 149 lid 1 Rv de feitelijke grondslag van de rechterlijke beslissing als onderwerp heeft, ziet art. 150 Rv op de vraag wie tot bewijslevering kan worden toegelaten. Anders gezegd: op wie rusten de stelplicht en de bewijslast?

4.5

Art. 150 Rv geeft een duidelijke hoofdregel:

“De partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, draagt de bewijslast van die feiten of rechten (…).”

4.6

Ingevolge deze regel rust op degene die zich beroept op een rechtsgevolg verbonden aan door hem gestelde feiten het bewijs van die feiten; uit deze regel volgt niet dat degene die die feiten betwist de bewijslast heeft van de in dat verband ter motivering gestelde feiten.^[14]

4.7

Uit de tekst van art. 150 Rv volgt dat de bewijslast betrekking heeft op de
gesteldefeiten of rechten die aan een bepaald rechtsgevolg ten grondslag worden gelegd. Aan de (eventuele) bewijslevering gaat de stelplicht vooraf.^[15]De stelplicht heeft, zo blijkt ook uit art. 150 Rv, (enkel) betrekking op feiten of rechten waaraan een door de betrokken partij beoogd rechtsgevolg is verbonden dat weer voortvloeit uit een (geschreven of ongeschreven) rechtsregel.^[16]De (omvang van de) stelplicht wordt dus bepaald door het beoogde rechtsgevolg dat op een rechtsregel is gebaseerd. Vordert eiser bijvoorbeeld schadevergoeding op grond van art. 6:74 lid 1 BW, dan moet hij die feiten stellen waaruit volgt dat aan alle in die bepaling genoemde vereisten voor aansprakelijkheid (de verbintenis, de tekortkoming in de nakoming, schade en causaal verband tussen de tekortkoming en de schade) is voldaan.^[17]Die stellingen moeten dan wel gemotiveerd en zo concreet mogelijk zijn.^[18]Voldoet een partij niet aan haar stelplicht, dan wordt zij niet toegelaten tot bewijslevering.^[19]

4.8

Heeft zij wel aan haar stelplicht voldaan, dan komt de (eventuele) betwisting door de wederpartij en daarmee ook weer art. 149 Rv in beeld. De wederpartij die in rechte geconfronteerd wordt met een bepaalde vordering, zal de rechtsfeiten die aan die vordering ten grondslag liggen, gemotiveerd moeten weerspreken om te voorkomen dat deze als onweersproken komen vast te staan. Ook de betwisting moet voldoende concreet zijn. Daarvoor zal de wederpartij vaak aan haar kant ook feiten moeten aanvoeren.^[20]Voor die feiten draagt zij, als gezegd, evenwel geen bewijslast.^[21]Als de wederpartij de rechtsfeiten die de andere partij aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd niet in voldoende mate betwist, wordt aan bewijslevering door die partij niet toegekomen, omdat de gestelde feiten in dat geval al vanwege onvoldoende betwisting zijn komen vast te staan.

4.9

De wederpartij kan op haar beurt ook een tegenvordering (eis in reconventie) instellen. De (gedaagde) wederpartij in conventie, die in geval van een tegenvordering de eiser in reconventie wordt genoemd, beroept zich in dat geval op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten. Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv draagt de eiser in reconventie de stelplicht en de bewijslast van die feiten of rechten. Dit is ook het geval als de reconventionele vordering het spiegelbeeld is van de door eiser in conventie ingestelde vordering. Dat in conventie dezelfde stellingen als verweer zijn aangevoerd en dat de gedaagde in reconventie zijn stellingen eerder (namelijk in conventie) had aangevoerd, doet daaraan niet af.^[22]De hoofdregel van bewijslastverdeling blijft overeind, zodat de eiser in reconventie de feiten die nodig zijn om het door hem ingeroepen rechtsgevolg te laten intreden in voldoende mate moet stellen, en de gedaagde in reconventie deze in voldoende mate moet betwisten om te voorkomen dat deze als onweersproken komen vast te staan.

4.1

Uit art. 149 Rv en art. 150 Rv blijkt dat bewijslevering (pas) in beeld komt als de feiten die nodig zijn om het door de ene partij ingeroepen rechtsgevolg te laten intreden,
in voldoende matedoor die partij zijn
gestelden vervolgens ook
in voldoende matedoor de andere partij zijn
betwist. Dan ligt het op de weg van de eerstgenoemde partij om die door haar gestelde feiten waaraan een rechtsgevolg is verbonden, te bewijzen.

4.11

Tegen deze achtergrond kom ik nu toe aan de bespreking van de klachten.

Bespreking van de klachten

4.12

Subonderdeel 1.1bevat de klacht dat het hof met de verwerping van het bewijsaanbod van ZekerOk in r.o. 3.20 heeft miskend dat Den Reast een beroep heeft gedaan op de gestelde schijnconstructie met als beoogd rechtsgevolg dat zij niet aan de huurovereenkomst is gebonden.^[23]De bewijslast van de gestelde schijnconstructie rustte daarmee op Den Reast en niet op ZekerOk. Aldus heeft het hof ook miskend dat ZekerOk slechts gehouden was om tegenbewijs te leveren.^[24]Aan het aanbod tot het leveren van tegenbewijs wordt niet de eis gesteld dat dat aanbod voldoende concreet en specifiek moet zijn.^[25]Het hof kon het bewijsaanbod dan ook niet afwijzen op de grond dat het algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek is. Dat het hof is uitgegaan van een onjuiste bewijslastverdeling volgt niet alleen uit r.o. 3.20 waarin het hof overweegt dat het bewijsaanbod "
algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek" is (vereisten die gelden voor een bewijsaanbod door de partij op wie de bewijslast rust). Dit volgt bijvoorbeeld ook uit hetgeen het hof overweegt in r.o. 3.17, tweede gedachtestreepje: “
Ook van ZekerOk had een verklaring verwacht mogen worden, gelet op hetverweervan Den Reast dat sprake is van antedatering”. Het is Den Reast die een beroep heeft gedaan op het bestaan van een schijnconstructie en die dat beroep (mede) heeft onderbouwd met de
stelling(en dus niet een verweer) dat de huurovereenkomst geantedateerd zou zijn.

4.13

Deze klacht mist feitelijke grondslag. Het hof heeft, zoals ik hierna zal uiteenzetten, met zijn verwerping van het bewijsaanbod in r.o. 3.20 het bewijs op het oog dat nodig is voor toewijzing van de reconventionele vordering van ZekerOk, ter zake waarvan stelplicht en bewijslast op ZekerOk rusten.

4.14

Den Reast heeft in conventie primair een verklaring voor recht gevorderd dat zij niet is gebonden aan de gestelde huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en ZekerOk en dat ZekerOk daaraan jegens haar geen rechten kan ontlenen. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst nietig is, omdat sprake is van een schijnconstructie (zie randnummers ‎3.1-‎3.2). De hoofdregel van art. 150 Rv brengt mee dat op Den Reast
in conventiede stelplicht en de bewijslast rusten van de aan haar vordering ten grondslag gelegde feiten. Zij moet met andere woorden de feiten stellen en bij voldoende gemotiveerde betwisting door ZekerOk bewijzen waaruit blijkt dat zij niet is gebonden aan een huurovereenkomst met ZekerOk. ZekerOk heeft in reconventie (na wijziging in hoger beroep) een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst niet nietig is, Den Reast daaraan gebonden is en dat ZekerOk jegens Den Reast daaraan (huur)rechten kan ontlenen (zie randnummer ‎3.6). Deze reconventionele vordering van ZekerOk vormt het spiegelbeeld van de in conventie primair gevorderde verklaring voor recht door Den Reast.^[26]Zoals hiervoor is toegelicht, geldt (ook) hiervoor de hoofdregel van art. 150 Rv: ZekerOk moet
in reconventiede feiten stellen en bij voldoende gemotiveerde betwisting door Den Reast bewijzen waaruit blijkt dat Den Reast is gebonden aan de huurovereenkomst met ZekerOk, ook al had zij in conventie deze stellingen al als verweer aangevoerd en had Den Reast in reconventie haar stellingen al in conventie aangevoerd (zie randnummer ‎4.9).

4.15

Het hof heeft in r.o. 3.15 en 3.16 overwogen dat het zal uitgaan van de door ZekerOk gewijzigde tegenvordering in hoger beroep. Deze vordering heeft het hof vervolgens in r.o. 3.17 e.v. beoordeeld. Het hof heeft in r.o. 3.17 en 3.18 overwogen dat en waarom niet aannemelijk is dat een huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en ZekerOk bestaat (volgens het hof is sprake van een schijnconstructie) en heeft daaraan in r.o. 3.19 de conclusie verbonden dat de huurovereenkomst ‘feitelijk niet bestaat’. Daarmee is, zoals het hof in r.o. 3.23 overweegt, het lot van de reconventionele vordering van ZekerOk bezegeld. Het hof heeft in r.o. 3.17 en 3.18 het bewijsrecht ten aanzien van de vordering in reconventie op juiste wijze toegepast. Dat wordt bevestigd door de zin “
Ook van ZekerOk had een verklaring verwacht mogen worden, gelet op het verweer van Den Reast dat sprake is van antedatering” in r.o. 3.17, waaruit immers kan worden opgemaakt dat het hof hier het oog had op het verweer van Den Reast tegen de vordering in reconventie. Ook de zin “
ZekerOk heeft onvoldoende onderbouwd dat er daadwerkelijk een overeenkomst is gesloten met de gestelde inhoud (en daadwerkelijk vooruitbetaalde huurpenningen) waaraan Den Reast dan vervolgens gebonden zou zijn” in r.o. 3.18 maakt duidelijk dat het hof het oog had op de reconventionele vordering, omdat hieruit volgt dat ZekerOk onvoldoende (aannemelijke) stellingen aan haar reconventionele vordering ten grondslag had gelegd.

4.16

Dat het hof in r.o. 3.19 ook overweegt dat het (met een iets andere benadering) tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter komt over de primaire vordering van Den Reast in conventie en in r.o. 3.22 dat de kantonrechter de subsidiaire vordering in conventie onbesproken kon laten, doet aan het voorgaande niet af. Het hof heeft in r.o. 3.17 en 3.18, als gezegd, een oordeel gegeven over het bestaan van de huurovereenkomst. Daarin is niet alleen het lot bezegeld van de reconventionele vordering (zoals het hof in r.o. 3.23 nog eens duidelijk maakt), maar óók dat van de primaire en subsidiaire vordering in conventie: het oordeel dat de huurovereenkomst feitelijk niet bestaat, brengt ook mee dat de primaire vordering in conventie terecht is toegewezen (r.o. 3.19) en dat de kantonrechter terecht de subsidiaire vordering in conventie onbesproken kon laten (r.o. 3.22).

4.17

Subonderdeel 1.2stelt dat, indien en voor zover het hof de juiste bewijslastverdeling in dit geval niet zou hebben miskend, het oordeel van het hof dat het aanbod tot het leveren van bewijs algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek zou zijn, onbegrijpelijk is. ZekerOk heeft in de memorie van grieven onder 39 en 40 bewijs aangeboden van haar stellingen, in het bijzonder van de stelling dat [betrokkene 1] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met ZekerOk niet (feitelijk) het beleid van de stichting bepaalde en van het feit dat het bestuur niet op de hoogte was van de gang van zaken rond de verkoop (zodat handelingen van [betrokkene 1] in zoverre niet aan ZekerOk kunnen worden toegerekend).^[27]Het bewijs kon worden geleverd door middel van het horen van [betrokkene 2] , [betrokkene 4] , [betrokkene 5] , [betrokkene 8] , [betrokkene 9] en [betrokkene 10] , alsmede [betrokkene 1] zelf. Zelfs indien de bewijslast in dezen op ZekerOk zou rusten (hetgeen niet het geval is), dan is dat bewijsaanbod voldoende concreet en specifiek.

4.18

Deze klacht faalt bij gebrek aan belang, omdat het hof slechts ten overvloede heeft overwogen dat het bewijsaanbod van ZekerOk wordt gepasseerd om de in r.o. 3.20 genoemde redenen. Het hof is namelijk niet aan bewijslevering toegekomen, omdat ZekerOk in reconventie onvoldoende feiten heeft gesteld waaruit blijkt dat Den Reast is gebonden aan de huurovereenkomst met ZekerOk. Dat heeft het hof uitvoerig in r.o. 3.17 uiteengezet onder de daar opgesomde vijf schuingedrukte kopjes (hiervoor in randnummer ‎3.11 geciteerd). Het hof komt daarmee in r.o. 3.18, laatste zin tot het oordeel dat ZekerOk onvoldoende heeft onderbouwd dat er daadwerkelijk een overeenkomst is gesloten met de gestelde inhoud (en daadwerkelijk vooruitbetaalde huurpenningen) waaraan Den Reast dan vervolgens gebonden zou zijn. Het hof behoefde daarom voor de beoordeling van de vordering in reconventie niet aan bewijslevering toe te komen, omdat daarvoor pas plaats is als de feiten die nodig zijn om het door ZekerOk ingeroepen rechtsgevolg te laten intreden, in voldoende mate door haar zijn gesteld (en in voldoende mate door Den Reast zijn betwist) (zie randnummer ‎4.10 hiervoor).

4.19

Subonderdeel 1.3betoogt dat het oordeel van het hof eveneens onbegrijpelijk is voor zover het zo moet worden begrepen dat ZekerOk geen bewijs heeft aangeboden van voor de beslissing van het hof
relevantefeiten en omstandigheden (bijvoorbeeld omdat sprake zou zijn van waarderingen die zich niet voor bewijs lenen). Blijkens hetgeen het hof heeft overwogen en beslist in r.o. 3.18 was voor het oordeel dat sprake zou zijn van een schijnconstructie immers de door het hof aangenomen controle door [betrokkene 1] over ZekerOk doorslaggevend. De in r.o. 3.17 door het hof vastgestelde omstandigheden kunnen diens oordeel dat sprake zou zijn van een schijnconstructie immers niet zelfstandig dragen; daarvoor is meer nodig, namelijk de door het hof aangenomen controle die [betrokkene 1] uitoefende over ZekerOk.^[28]ZekerOk heeft in de memorie van grieven onder 39^[29]uitdrukkelijk bewijs aangeboden van het feit dat zij niet werd gecontroleerd door [betrokkene 1] en dat haar bestuur ook niet op de hoogte was van de gang van zaken rond de verkoop. Daarmee betrof het bewijsaanbod relevante feiten en omstandigheden voor de beslissing van het hof dat sprake was van een schijnconstructie.

4.2

Ook deze klacht faalt bij gebrek aan belang om de bij de bespreking van het voorgaande subonderdeel genoemde reden. Daar komt bij dat uit het oordeel van het hof niet volgt dat de in r.o. 3.17 vastgestelde omstandigheden niet zelfstandig het oordeel kunnen dragen dat sprake is van een schijnconstructie en dat voor dit oordeel de controle die [betrokkene 1] over ZekerOk uitoefende doorslaggevend is.^[30]Het hof heeft juist in r.o. 3.17 uiteengezet dat het op basis van de daar opgesomde omstandigheden tot het oordeel komt dat sprake is van een schijnconstructie (en heeft daaraan in r.o. 3.19 de gevolgtrekking verbonden dat dus geen sprake is van een huurovereenkomst). Daarvoor is volgens het hof niet doorslaggevend of relevant of [betrokkene 1] controle uitoefende over ZekerOk. Het hof bespreekt deze kwestie in r.o. 3.18 omdat ZekerOk in hoger beroep heeft aangevoerd dat de kantonrechter bij de beoordeling van de strekking van de overeenkomst ten onrechte handelingen en wetenschap van [betrokkene 1] aan haar heeft toegerekend. Voordat het hof hier inhoudelijk op ingaat, overweegt het hof in r.o. 3.18 dat “
het er, gelet op wat hiervoor[in r.o. 3.17]
is overwogen, alle schijn van heeft dat de huurovereenkomsten tussen [betrokkene 1] en ZekerOk papieren constructies zijn en niet zijn gebaseerd op daadwerkelijke overeenkomsten”. Ook hieruit volgt dat de stellingen van ZekerOk dat zij ten tijde van de huurovereenkomst niet een door [betrokkene 1] gecontroleerde stichting is en dat handelingen van [betrokkene 1] niet aan haar kunnen worden toegerekend,^[31]niet relevant zijn, laat staan doorslaggevend, voor het oordeel dat het om een schijnconstructie gaat, waardoor de huurovereenkomst feitelijk niet bestaat. Ook hier ketst de klacht op af.

4.21

Subonderdeel 1.4gaat ervan uit dat het hof heeft geoordeeld dat het bewijsaanbod moet worden gepasseerd, omdat het geen aanbod tot het bewijs van feiten maar van juridische waarderingen betreft (die zich niet voor bewijslevering lenen). Volgens het subonderdeel is onduidelijk op welk deel van het bewijsaanbod het hof het oog heeft.^[32]Voor zover het hof het oog heeft gehad op het aanbod dat handelingen door [betrokkene 1] niet aan ZekerOk kunnen worden toegerekend, is dat oordeel onbegrijpelijk. De woorden "
handelingen van [betrokkene 1] kunnen ZekerOk niet worden toegerekend" moeten worden gelezen binnen het geheel van het bewijsaanbod en de toelichting op grief 2. Uit die toelichting in de memorie van grieven onder 8 volgt dat de achtergrond van de stelling dat van "toerekening" geen sprake zou kunnen zijn, was dat ZekerOk stelde dat [betrokkene 1] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geen bestuurder van de stichting was en uitsluitend als eigenaar van het pand handelde. ZekerOk heeft aldaar tevens betwist dat haar bestuur iets wist van de gang van zaken rond de verkoop van het pand. Aldus is met "toerekening" in het bewijsaanbod evident slechts bedoeld te benadrukken dat de bij [betrokkene 1] aanwezige kennis rond de verkoop van het pand niet bij het bestuur bekend was. Dit onderstreept ook nog maar eens dat [betrokkene 1] niet de controle over ZekerOk had en dat geen sprake was van een opzetje. Een andere uitleg van die zinsnede door het hof is onbegrijpelijk. ZekerOk heeft derhalve bewijs aangeboden van een voor de beslissing van het hof relevant feit (gebrek aan wetenschap bij het bestuur van ZekerOk) en niet van een juridische waardering. Voor zover het hof er het oog op heeft gehad dat ZekerOk ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet door [betrokkene 1] werd gecontroleerd, is ook dat een aanbod met betrekking tot een feit in plaats van een juridische waardering. In r.o. 3.18 heeft het hof het een en ander overwogen over de bepalingen in de oprichtingsakte en het samenstel van de daarbij gegeven bevoegdheden en de ruimte die deze bepalingen in theorie bieden om feitelijk het beleid van de stichting te bepalen. Of en in hoeverre [betrokkene 1] (al dan niet op grond van die bepalingen) in theorie de mogelijkheid had om controle over de stichting uit te oefenen, is evenwel niet relevant. Het gaat erom of en in hoeverre [betrokkene 1] daadwerkelijk die controle uitoefende. Dat betreft een feit (waarover het hof overigens niets concreets heeft geoordeeld), zodat een eventueel daarop gericht oordeel van het hof eveneens onjuist en/of onbegrijpelijk is.

4.22

Ook voor dit subonderdeel geldt dat het bij gebrek aan belang niet tot cassatie kan leiden, omdat het hof, zoals hiervoor is toegelicht, niet aan bewijslevering is toegekomen en daaraan ook niet behoefde toe te komen. Het hof heeft slechts ten overvloede overwogen dat het bewijsaanbod van ZekerOk voor een deel geen concrete te bewijzen feiten bevat, maar juridische waarderingen die zich niet voor bewijslevering lenen. Overigens slaagt de klacht volgens mij ook inhoudelijk niet, omdat deze (ten overvloede gegeven) overweging van het hof niet onbegrijpelijk is. De overweging dat het ‘andere deel’ van het bewijsaanbod juridische waarderingen betreft ziet duidelijk op het aanbod van ZekerOk tot het leveren van bewijs van de stelling dat de handelingen van [betrokkene 1] niet aan ZekerOk kunnen worden toegerekend, omdat de overige stellingen van ZekerOk – dat zij ten tijde van de huurovereenkomst niet een door [betrokkene 1] gecontroleerde stichting was en het bestuur niet op de hoogte was van de gang van zaken rond de verkoop – te bewijzen aangeboden feiten betreffen. Den Reast stelt terecht bij schriftelijke toelichting onder 23 dat het hier gaat om uitleg van gedingstukken die aan het hof als feitenrechter is voorbehouden en dat de uitleg die het hof hieraan geeft niet onbegrijpelijk is. ZekerOk heeft bij memorie van grieven onder 8 gesteld dat “
[betrokkene 1][…]
, ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, geen bestuurder[was, A-G]
van de stichting. Hij handelde uitsluitend als eigenaar van het pand. Diens handelingen kunnen de stichting daarom niet worden toegerekend. De stichting is een eigen entiteit, met een bestuur waarvan [betrokkene 1] destijds geen deel uitmaakte.” In het licht hiervan is het niet onbegrijpelijk dat het hof het bewijsaanbod van de stelling dat handelingen van [betrokkene 1] niet aan ZekerOk kunnen worden toegerekend, zo heeft opgevat dat het geen betrekking heeft op concrete te bewijzen feiten maar op de juridische waardering daarvan. Het hof heeft daarmee terecht (ten overvloede) overwogen dat een dergelijk rechtsoordeel zich niet voor bewijslevering leent.

4.23

Subonderdeel 1.5bevat de klacht dat het hof zich schuldig heeft gemaakt aan schending van het prognoseverbod indien en voor zover in het oordeel van het hof tot het passeren van het bewijsaanbod zou kunnen worden gelezen dat hetgeen de getuigen zouden kunnen verklaren, niet aan het standpunt van ZekerOk zou kunnen bijdragen. Dat het hof in die zin heeft beslist zou kunnen worden afgeleid uit (i) de door het hof geuite overtuiging dat [betrokkene 1] een schijnconstructie heeft opgetuigd, (ii) de overweging dat het aftreden van de bestuurders van ZekerOk weinig vertrouwen inboezemt, terwijl die bestuurders tot de genoemde getuigen behoren, en (iii) het feit dat de getuigen allen (behalve [betrokkene 1] ) door Den Reast zijn aangedragen. Het hof mocht niet vooruitlopen op hetgeen de getuigen mogelijk zouden kunnen verklaren. Dit geldt met name nu uitdrukkelijk bewijs is aangeboden van het feit dat ZekerOk ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet werd gecontroleerd door [betrokkene 1] , terwijl de door het hof aangenomen controle door [betrokkene 1] over ZekerOk bij uitstek dragend was voor het oordeel van het hof dat sprake was van een schijnconstructie.

4.24

Deze klacht faalt, omdat het hof in het geheel niet aan bewijslevering is toegekomen en ook uit de overwegingen ten overvloede over het bewijsaanbod niet volgt dat het hof zich schuldig heeft gemaakt aan schending van het prognoseverbod.

4.25

Subonderdeel 1.6is louter een op subonderdelen 1.1 t/m 1.3 voortbouwende klacht, zodat afzonderlijke bespreking daarvan achterwege kan blijven; de klacht gaat niet op om de bij de bespreking van die voorgaande subonderdelen vermelde redenen.

4.26

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de klachten van onderdeel 1 falen.

Onderdeel 2 (huurregime van art. 7:230a BW)

4.27

Onderdeel 2 is gericht tegen het ten overvloede gegeven oordeel van het hof in r.o. 3.22. Voor een goed begrip van de klachten geef ik r.o. 3.22 hier nogmaals weer:

“3.22 Volgens grief 6 had de kantonrechter de subsidiaire vordering van Den Reast moeten beoordelen en ook haar vordering in reconventie.

Omdat de primaire vordering van Den Reast terecht is toegewezen, kon de kantonrechter de subsidiaire vordering onbesproken laten. De grief is ongegrond.

Daarom heeft Den Reast haar subsidiaire vordering terecht gebaseerd op het huurregime van artikel 7:230a BW.”

4.28

Nu geen van de voorgaande klachten van onderdeel 1 slaagt en daarmee in cassatie vaststaat dat de huurovereenkomst feitelijk niet bestaat, bestaat bij de klachten van onderdeel 2 geen belang en kan deze kwestie in wezen blijven rusten.^[33]Volledigheidshalve bespreek ik de klachten daarover hierna ook, naar ik meen dus ten overvloede.

4.29

Onderdeel 2 vangt aan met een inleiding, waarin de algemene klacht is opgenomen dat het oordeel van het hof in r.o. 3.22 rechtens onjuist althans onbegrijpelijk is. Volgens het onderdeel heeft het hof mogelijk ook met dit oordeel de devolutieve werking van het hoger beroep miskend.

4.3

Als opmaat naar de uitwerking van deze klachten in de hierna te bespreken subonderdelen 2.1 t/m 2.4, wijst ZekerOk reeds in de inleiding op de door haar in feitelijke instanties ingenomen stellingen. Daarvoor verwijst zij (mede) naar de ingenomen stellingen bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie. Partijen hebben twee verschillende versies van deze conclusie overgelegd. Daarover is aan de advocaten van partijen om opheldering gevraagd. De advocaat van Den Reast heeft daarop niet geantwoord en de advocaat van ZekerOk heeft verklaard dat de door Den Reast overgelegde conclusie de juiste versie is, omdat hij per abuis een concept van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie heeft overgelegd. Nu niet alle randnummers van de overgelegde conclusies met elkaar overeenkomen, heb ik bij de hierna weergegeven stellingen van ZekerOk de verwijzingen naar de randnummers van de concept-conclusie verduidelijkt door in de voetnoten bij de stellingen toe te lichten welke randnummers van de juiste conclusie het betreft:

a) de huurovereenkomst ziet op een woonboerderij;^[34]

b) de gehuurde onroerende zaak is in de huurovereenkomst (productie 7 bij de inleidende dagvaarding) voldoende omschreven met plattegronden^[35]en is ook steeds omschreven als woning;^[36]

c) dat sprake is van een woning met woonbestemming volgt ook uit hetgeen is vermeld in het veilingbiljet (productie 9 bij de inleidende dagvaarding), het proces-verbaal van vaststelling van de veilingvoorwaarden (productie 5 bij de inleidende dagvaarding, p. 8, artikel 1.2 en p. 12, artikel 5.1) en de beschikking van de voorzieningenrechter van 2 augustus 2021 (productie 8 bij de inleidende dagvaarding, r.o. 2.1 met betrekking tot het onder meer door ZekerOk gehuurde [a-straat 1b] );^[37]

d) het door ZekerOk gehuurde ( [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] ) is onderverdeeld in verschillende ruimten met een verschillende nummering, maar de ruimten zijn alle aan elkaar verbonden, waardoor splitsing van de gehuurde ruimten niet mogelijk is en sprake moet zijn van een regime voor alle ruimten;^[38]

e) gezien de functie van de onroerende zaak (woonboerderij) is de primaire bestemming van het gehele pand "wonen". Dat later in de boerderij ook bedrijfsruimten zijn gevestigd, maakt dat niet anders en leidt er in ieder geval toe dat op zijn minst sprake is van een overeenkomst met een gemengd karakter;^[39]

f) ZekerOk heeft de ruimten gehuurd met als doel om daarin woningen te realiseren en deze onder te verhuren aan derden.^[40]

4.31

ZekerOk geeft vervolgens in de inleiding een omschrijving van de huurovereenkomst van 1 augustus 2021: deze overeenkomst omvat zeven bladzijden en bestaat niet uitsluitend uit tekst, aangezien op p. 4 t/m 6 plattegronden zijn weergegeven van de te realiseren woningen.^[41]Op de hierna weergegeven plattegronden (bouwtekeningen) is de te realiseren indeling van de appartementen vermeld, waarbij steeds termen zijn gebruikt als “woonkamer”, “keuken” en “slaapkamer”. De verschillende tekeningen vermelden bovendien op welke “woonlaag” de betreffende appartementen moeten worden gerealiseerd. Dit zijn termen (met uitzondering van de meer algemene termen van “keuken” en “begane grond”) die passen bij een woning en niet bij bedrijfsruimte.

4.32

ZekerOk merkt verder in de inleiding op dat de kantonrechter in de onderhavige procedure het volgende in r.o. 6.7 van het eindvonnis heeft overwogen:

"Duidelijk is dat [betrokkene 1] al langere tijd plannen had om een gedeelte van het pand ( [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] ) te verbouwen tot wooneenheden en vervolgens te verhuren om zo rendement te behalen. Dit volgt uit de door ZekerOk in het geding gebrachte bouwtekeningen die stammen uit 2018 en de verklaring van [betrokkene 1] ter zitting. (...) Het gehuurde zal op kosten van ZekerOk worden opgeknapt door [betrokkene 1] waarna de gerealiseerde wooneenheden verhuurd zouden worden door ZekerOk.“

4.33

Uit de stellingen van ZekerOk onder a) t/m f) en de bouwtekeningen die deel uitmaken van de huurovereenkomst, gevolgd door hetgeen de kantonrechter heeft overwogen over de strekking van de huurovereenkomst (los van het uiteindelijke oordeel dat sprake is van een schijnconstructie), volgt volgens ZekerOk dat zij appartementen zou ontwikkelen die vervolgens door haar zouden worden verhuurd. Dat dit niet met zoveel woorden op de eerste twee bladzijden van de huurovereenkomst is opgenomen, doet daar niet aan af; de bouwtekeningen die deel uitmaken van de huurovereenkomst zijn ter zake voldoende duidelijk en daaruit volgt onmiskenbaar dat het gaat om huur van (te ontwikkelen) woonruimte. Den Reast heeft ook geen voorwaardelijke grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de strekking van de huurovereenkomst tussen ZekerOk en [betrokkene 1] was dat in het gehuurde woningen zouden worden gerealiseerd en door ZekerOk zouden worden onderverhuurd. In die beslissing ligt besloten dat het gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte (zij het dat de kantonrechter de huurovereenkomst in strijd met de goede zeden achtte omdat sprake zou zijn van een schijnconstructie), aldus nog steeds de inleiding van het tweede onderdeel. Het onderdeel brengt vervolgens vier subonderdelen (2.1 t/m 2.4) naar voren waarin de algemene klachten nader zijn uitgewerkt.

4.34

Subonderdeel 2.1stelt dat uit r.o. 3.22 volgt dat het hof de inhoud van de overeenkomst uitsluitend heeft afgeleid uit “
het schriftelijke stuk” en derhalve slechts uit de eerste twee bladzijden van de huurovereenkomst, terwijl deze in totaal zeven bladzijden omvat, waaronder de hiervoor bedoelde bouwtekeningen. Nu uit die bouwtekeningen onmiskenbaar volgt dat het gaat om de huur van woonruimte (die nog moeten worden afgebouwd), is het oordeel van het hof dat het zou gaan om bedrijfsruimte zonder nadere motivering, die ontbreekt, apert onbegrijpelijk.^[42]Het hof heeft die, van de huurovereenkomst deel uitmakende, tekeningen en de daarop gebruikte bewoordingen niet (kenbaar) bij zijn beslissing betrokken, terwijl uit die tekeningen nu juist volgt dat het gaat om woonruimte en niet om bedrijfsruimte.

4.35

Subonderdeel 2.2veronderstelt dat het hof van oordeel is dat het de stellingen van ZekerOk onder a) t/m f) niet meer bij zijn beslissing behoefde te betrekken. Volgens het subonderdeel heeft het hof in dat geval de devolutieve werking van het appel miskend.^[43]De beslissing van het hof in r.o. 3.22 is immers gegeven in de (hypothetische) situatie dat het hof zou hebben geoordeeld dat wel sprake was van een reële huurovereenkomst. In die hypothetische situatie zou de tegen het andersluidende oordeel van de kantonrechter gerichte grief geslaagd zijn, waarna het hof op grond van de devolutieve werking deze door ZekerOk in hoger beroep niet prijsgegeven stellingen opnieuw had moeten beoordelen. Dat heeft het hof echter nagelaten.

4.36

Subonderdeel 2.3stelt dat de kantonrechter in het eindvonnis heeft geoordeeld dat [betrokkene 1] al gedurende lange tijd het plan had om in het gehuurde woningen te realiseren en dat de bedoeling van de litigieuze overeenkomst tussen hem en ZekerOk was dat woningen zouden worden ontwikkeld en dat deze vervolgens door ZekerOk zouden worden onderverhuurd (r.o. 6.7). Dit wordt door de kantonrechter onderstreept door het in r.o. 6.8 overwogene dat de exploitatie van de woningen
via ZekerOkzou plaatsvinden. De kantonrechter achtte (eveneens in r.o. 6.8) een dergelijke afspraak in strijd met de goede zeden, om welke reden Den Reast niet aan de overeenkomst is gebonden en ZekerOk jegens Den Reast geen rechten aan die overeenkomst zou kunnen ontlenen. De kantonrechter oordeelde aldaar dat de door Den Reast gevorderde verklaring voor recht zal worden gegeven. Het dictum (r.o. 7.1) luidde op dat punt dan ook dat de kantonrechter aldus voor recht verklaart. Hetgeen de kantonrechter heeft overwogen in r.o. 6.7 en 6.8 met betrekking tot de overeenkomst tussen ZekerOk en [betrokkene 1] , met de door de kantonrechter vastgestelde strekking (realisatie van woningen in het gehuurde, gevolgd door verhuur daarvan door ZekerOk), is dan ook dragend voor het dictum (r.o. 7.1) van het eindvonnis. De kantonrechter neemt immers het bestaan van die overeenkomst met de door haar vastgestelde strekking tot uitgangspunt en oordeelt dat de huurovereenkomst in verband met die strekking (realisatie en verhuur door ZekerOk in plaats van door [betrokkene 1] ) in strijd is met de goede zeden. Den Reast heeft tegen de door de kantonrechter aangenomen strekking geen incidentele grief gericht. Den Reast was daartoe wel gehouden: dit deel van de rechtsstrijd tussen partijen kon in het kader van de devolutieve werking immers weer aan de orde komen en de kantonrechter had in eerste aanleg ter zake een voor Den Reast nadelige beslissing gegeven over de strekking van de huurovereenkomst (namelijk dat het ging om huur van ruimten waarin woningen zouden worden ontwikkeld). Bij gebreke van een tegen deze beslissing van de rechtbank gerichte grief, ging het vonnis van de kantonrechter in zoverre in kracht van gewijsde en kreeg de beslissing tussen partijen gezag van gewijsde. Het hof heeft dat miskend en moest derhalve uitgaan van de door de kantonrechter, door Den Reast niet met een incidentele grief bestreden, strekking van de huurovereenkomst.

4.37

Subonderdeel 2.4gaat ervan uit dat de huurovereenkomst de strekking heeft dat ZekerOk in het gehuurde woningen zou realiseren om deze vervolgens te verhuren. In het licht hiervan is volgens het subonderdeel het oordeel van het hof dat sprake is van art. 7:230a-bedrijfsruimte onjuist. De overeengekomen gebruiksbestemming is beslissend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is, of zoals door de Hoge Raad geformuleerd: "
hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan".^[44]Het heeft partijen bij de overeenkomst van 1 augustus 2021 voor ogen gestaan dat de ruimten aan de [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d]^[45]aan ZekerOk werden verhuurd als
woonruimte, zodat daarop het huurrechtregime betreffende woonruimte van toepassing is. Dit volgt uit de hiervoor onder a) t/m f) vermelde stellingen van ZekerOk. Het hof heeft de juistheid van die stellingen in het midden gelaten, zodat deze in cassatie veronderstellenderwijs tot uitgangspunt dienen. Nu het partijen aldus bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat ZekerOk in het gehuurde woningen zou realiseren en deze zou onderverhuren, is het andersluidende oordeel van het hof onjuist en/of onbegrijpelijk. Bovendien geldt dat splitsing in verschillende regimes niet mogelijk is, zodat het huurregime voor woonruimte prevaleert. De omstandigheid dat ZekerOk het gehuurde als
woonruimtevan [betrokkene 1] heeft gehuurd met als bestemming om er onderhuurders in te laten wonen (na realisatie van de woningen), maakt dat niet anders. Het gaat er immers om dat deze onderhuurders worden beschermd en het is onwenselijk dat op de hoofdhuurovereenkomst een ander huurregime van toepassing is dan op de onderhuurovereenkomsten.^[46]Het hof heeft dat miskend. Indien het hof dit niet heeft miskend, is het oordeel van het hof in ieder geval onbegrijpelijk, omdat het geen ander feitelijk (beoogd) gebruik van de gehuurde ruimten heeft vastgesteld.

4.38

Subonderdelen 2.1 t/m 2.4 lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.

4.39

Voor het geval sprake zou zijn van een huurovereenkomst heeft Den Reast op 7 februari 2022 ZekerOk aangeschreven dat zij deze overeenkomst opzegt tegen 1 april 2022. Tegen die datum is door haar ook ontruiming aangezegd, met verwijzing naar het toepasselijke huurregime van art. 7:230a BW (zie randnummer ‎2.13 hiervoor). Het hof heeft in r.o. 3.22 ten overvloede overwogen dat, als sprake was geweest van een daadwerkelijke huurovereenkomst, Den Reast haar subsidiaire vordering terecht heeft gebaseerd op art. 7:230a BW.

4.4

De in dat artikel neergelegde regeling inzake de ontruimingsbescherming is van toepassing na het eindigen van de huurovereenkomst die betrekking heeft op een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak,^[47]niet zijnde woonruimte in de zin van art. 7:233 BW of bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW.^[48]Onder woonruimte in de zin van art. 7:233 BW wordt een gebouwde onroerende zaak verstaan, voor zover deze als zelfstandige of niet zelfstandige woning, een woonwagen, een standplaats of een ligplaats is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Onder bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW wordt verstaan een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van (a) een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, (b) een hotelbedrijf of (c) een kampeerbedrijf. Art. 7:230a BW is daarmee op een restgroep van toepassing. Daarbij kan worden gedacht aan kantoren, loodsen en opslagruimten.^[49]

4.41

Voor de vaststelling welke gebruiksbestemming is overeengekomen, is – zoals het middel terecht opmerkt – beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.^[50]Het betreft hier uitleg van gedingstukken die aan het hof als feitenrechter is voorbehouden. Die uitleg kan in cassatie niet anders dan op begrijpelijkheid worden getoetst.

4.42

Voor de beantwoording van de vraag welke gebruiksbestemming [betrokkene 1] en ZekerOk zijn overeengekomen, heeft het hof – anders dan subonderdelen 2.1 en 2.2 veronderstellen – op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep de gehele huurovereenkomst inclusief bouwtekeningen en de daarop gebruikte bewoordingen en de stellingen van ZekerOk onder a) t/m f) in zijn beoordeling betrokken. Het hof heeft daarover, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Den Reast, feitelijk en niet onbegrijpelijk anders geoordeeld en de betreffende stellingen impliciet verworpen. Ik citeer hier wat Den Reast in feitelijke instanties bij conclusie van antwoord in reconventie heeft aangevoerd ter betwisting van de stellingen van ZekerOk:^[51]

“4. Stichting ZekerOk stelt dat de vermeende huurovereenkomst betrekking zou hebben op een woonboerderij die is onderverdeeld in meerdere ruimten met een eigen nummer. [a-straat 1a] zou zijn onder gesplitst in [a-straat 1a] , [a-straat 1b] , [a-straat 1c] en [a-straat 1d] . Hieruit zou volgen dat op “het gehuurde” ook de bestemming woonruimte rust.

5. Stichting ZekerOk kan geen rechten ontlenen aan de huisnummering van de ruimten. Het toekennen van een huisnummer is een publiekrechtelijke aangelegenheid. Daarbij wordt enkel gekeken naar het bestemmingsplan. Hieruit blijkt nog niet dat feitelijk ook sprake is van woonruimte. Feitelijk is ook geen sprake van afzonderlijke ruimten. Het betreft een open casco ruimte, zonder voorzieningen en zonder nutsvoorzieningen. In feitelijke zin is derhalve geen sprake van afzonderlijke woningen.

6. Stichting ZekerOk wijst erop dat in het veilingbiljet het pand zou zijn aangeduid als woonboerderij, reden waarom de vermeende huurovereenkomst ook zou kwalificeren als een huurovereenkomst woonruimte.

7. Den Reast stelt zich op het standpunt dat aan de omschrijving in het veilingbiljet geen rechten kunnen worden ontleend ten aanzien van de kwalificatie van de vermeende huurovereenkomst. Het veilingbiljet geeft enkel een omschrijving van het te verkopen pand (woonboerderij) en zegt niets over de juridische kwalificatie van de tussen [betrokkene 1] en Stichting ZekerOk vermeend gesloten huurovereenkomst. Bovendien is het veilingbiljet opgesteld in opdracht van de executieverkoper en niet in opdracht van Stichting ZekerOk. De tekst van het veilingbiljet representeert dan ook niet de wil en/of duiding die Stichting ZekerOk voor ogen had. Een deel van het pand was ten tijde van de executieverkoop daadwerkelijk als woonruimte aan derden verhuurd, zodat de term “woonboerderij” in het veilingbiljet in dat opzicht ook juist is. De vermeende huurovereenkomst waar het in casu over gaat, heeft niet betrekking op dat deel, maar betrekking op een grote open casco ruimte zonder enige voorzieningen. In die ruimte kan feitelijk niet worden gewoond.

8. Stichting ZekerOk wijst er tevens op dat in de beschikking van de voorzieningenrechter d.d. 2 augustus 2021 (productie 8 bij dagvaarding) zou zijn vastgesteld dat [a-straat 1a] en [a-straat 1d] woonruimte zou betreffen. In het uiterste geval zou sprake zijn van een gemengde huurovereenkomst, waarbij de nadruk – gegeven de insteek van partijen – op woonruimte zou liggen.

9. Ook uit de beschikking van de voorzieningenrechter d.d. 2 augustus 2021 kan niet de conclusie worden getrokken dat de vermeende huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte. Inzet van die procedure was niet een huurrechtelijke kwalificatievraag, maar een verzoek tot onderhandse executieverkoop. Het feit dat de voorzieningenrechter het onroerend goed in de beschikking heeft omschreven als “woonboerderij” en “woonruimten”, zegt dan ook niets over de feitelijke situatie, laat staan dat het iets zegt over de juridische kwalificatie van de vermeende huurovereenkomst.

10. Tot slot stelt Stichting ZekerOk dat zij de ruimten zou hebben gehuurd met de bedoeling om daar woningen in te realiseren en deze onder te verhuren aan derden. De aanwezigheid van woonvoorzieningen zou een beroep op het huurregime woonruimte niet in de weg staan.

11. Onder woonruimte wordt ingevolge artikel 7:233 BW verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan welk niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.

12. Onder zelfstandige woonruimte wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de ruimten die onderwerp zijn van de vermeende “huurovereenkomst” geen voorzieningen bevatten, zodat niet wordt voldaan aan de kwalificatie zelfstandige woonruimte.

13. Om het “gehuurde” te kunnen kwalificeren als woonruimte, moeten de ruimten voldoen aan het minimaal vereiste voorzieningenniveau, zodanig dat het gehuurde enigszins bewoonbaar is. Den Reast stelt zich op het standpunt dat “het gehuurde” helemaal niet beschikt over voorzieningen en om die reden niet bewoonbaar is en dus niet kan worden gekwalificeerd als woonruimte. Het betreft een grote open casco ruimten, zonder voorzieningen en zonder aansluiting op nutsvoorzieningen. De betreffende ruimten werden voorheen niet gebruikt als woonruimte. Het betreft het voormalige bedrijfsgedeelte van het achterdeel van de boerderij;

14. Ten aanzien van de partijbedoeling bij aanvang van de vermeende huurovereenkomst, de bedoeling tussen [betrokkene 1] en Stichting ZekerOk, geldt dat moet worden gekeken naar de
werkelijke bedoelingvan partijen, mede rekening houdend met een vroeger gebruik van het gehuurde. Zoals hiervoor al is aangegeven, werd het gehuurde vroeger niet gebruikt als woonruimte, maar betreft het het voormalige bedrijfsgedeelte van de boerderij.

15. Den Reast betwist ook dat [betrokkene 1] en Stichting ZekerOk
daadwerkelijkde bedoeling hadden om woonruimte te verhuren. Dit blijkt ook met zoveel woorden uit randnummer 7 van de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie. Daarin stelt Stichting ZekerOk dat de in de overeenkomst genoemde “vergoeding” ad € 100,-- alleen zou kwalificeren als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. De “bedoeling” dat Stichting ZekerOk de ruimte zou opknappen en verbouwen tot woningen, is – aldus Stichting ZekerOk – niet te kwalificeren als tegenprestatie. Hierover zouden partijen geen afspraken hebben gemaakt. Den Reast stelt zich op het standpunt dat ook hieruit blijkt dat Stichting ZekerOk nooit de daadwerkelijke bedoeling heeft gehad om in “het gehuurde” woningen te realiseren. De vermeende huurovereenkomst is enkel een vooropgezet spel om ook na de executieverkoop nog invloed te kunnen uitoefenen.

16. Den Reast wijst er in dat verband nogmaals op dat de vermeende huurovereenkomst is getekend kort na de mondelinge behandeling van het verzoek tot onderhandse executieverkoop, maar voor de beschikking in die zaak (zie productie 8 bij dagvaarding). In de procedure over de onderhandse executieverkoop schermde [betrokkene 1] nog met een koper ( [betrokkene 3] ) met wie hij een koop- aannemingsovereenkomst zou hebben gesloten. Nog voordat de beschikking over het verzoek tot onderhandse executieverkoop is gegeven, zou [betrokkene 1] al een huurovereenkomst hebben gesloten met Stichting ZekerOK? Op dat moment wist [betrokkene 1] nog niet dat de onderhandse executieverkoop aan [betrokkene 3] zou worden afgewezen.

17. Gelet op het voorgaande, betwist Den Reast dat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het “gehuurde”, een gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan. Uit de inrichting van het “gehuurde” ten tijde van het sluiten van de vermeende huurovereenkomst – er zijn geen voorzieningen – blijkt niet dat het gaat om woonruimte. Ook de zeer lage “huurprijs” van € 100,-- per maand, duidt niet op woonruimte, maar eerder op opslagruimte. Dit geldt ook voor de overeengekomen huurtermijn van 5 jaar, hetgeen bij woonruimte een ongebruikelijke termijn is, maar bij verhuur van overige bedrijfsruimten vaker voor komt. Nu geen sprake is van verhuur van woonruimte maar hooguit van verhuur van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, geldt dat de vermeende huurovereenkomst reeds rechtsgeldig is beëindigd. De door Stichting ZekerOk gevorderde verklaring voor recht ligt dan ook voor afwijzing gereed.”

[onderstreping origineel, A-G]

4.43

Het hof heeft Den Reast gevolgd in haar uitvoerig gemotiveerde betwisting en heeft in het licht daarvan op goed te volgen wijze in r.o. 3.22 (geheel ten overvloede) kunnen oordelen dat de huur ‘ruimte’ in de boerderij betreft en niet volgens het schriftelijke stuk (de gestelde huurovereenkomst) aan ZekerOk wordt verhuurd als woonruimte (en/of contractueel is bestemd voor onderverhuur als woonruimte door ZekerOk). ZekerOk heeft niet inhoudelijk gereageerd op deze gemotiveerde betwisting door Den Reast. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg alleen enkele van haar eerdere (hiervoor uiteengezette) stellingen herhaald^[52]en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep slechts de blote stellingen ingenomen dat niet is gebleken dat er opzet was om derden te benadelen en dat de ruimte in de boerderij wel degelijk bewoonbaar is en daarvoor ook een bouwvergunning is verleend.^[53]Voor het overige heeft ZekerOk in hoger beroep alleen verwezen naar haar in eerste aanleg ingenomen stellingen.^[54]Het hof was daarom niet gehouden om expliciet op de stellingen van ZekerOk te responderen.

4.44

Het hof hoefde overigens bij dit oordeel niet uit te gaan van de – volgens subonderdeel 2.3 en (het daarop voortbouwende) subonderdeel 2.4 – door de kantonrechter vastgestelde en door Den Reast niet met een incidentele grief bestreden strekking van de huurovereenkomst in r.o. 6.7-6.8 dat ZekerOk in het gehuurde woningen zou realiseren om deze vervolgens te verhuren. Het is juist dat de kantonrechter in de door ZekerOk geciteerde r.o. 6.7 (hiervoor in randnummer ‎4.32 weergegeven) heeft overwogen dat het gehuurde volgens de huurovereenkomst zou worden opgeknapt waarna de gerealiseerde wooneenheden zouden worden verhuurd door ZekerOk. Anders dan ZekerOk betoogt, is dit volgens de kantonrechter niet de strekking van de huurovereenkomst. Deze overweging moet in het geheel worden bezien van de overige overwegingen van de kantonrechter. ZekerOk heeft in de hiervoor in randnummer ‎4.32 door haar geciteerde r.o. 6.7 tussen haakjes een belangrijke overweging niet geciteerd. Deze overweging luidt als volgt: “
Door de huurovereenkomst met ZekerOk – een door [betrokkene 1] gecontroleerde stichting die is opgericht kort nadat executoriaal beslag op het pand was gelegd – is de mogelijkheid om het betreffende gedeelte van het pand zelf te exploiteren “veiliggesteld”. In r.o. 6.8 heeft de kantonrechter in gelijke zin overwogen, namelijk dat sprake is van “
een opzetje tussen [betrokkene 1] en ZekerOk dat tot doel had na executieverkoop van het pand de exploitatiemogelijkheden te behouden – via ZekerOk – voor [betrokkene 1] ten koste van de koper.” De kantonrechter heeft hiermee, net als het hof in de bestreden overweging, Den Reast gevolgd in haar stelling dat ZekerOk nooit de daadwerkelijke bedoeling heeft gehad om in ‘het gehuurde’ woningen te realiseren, omdat de gestelde huurovereenkomst enkel een vooropgezet spel is om ook na de executieverkoop nog invloed te kunnen uitoefenen. De klachten ketsen hier op af.

4.45

Op grond van het voorgaande falen alle klachten van onderdeel 2.

Onderdeel 3 (voortbouwklacht)

4.46

Onderdeel 3 houdt in dat als één van de voorgaande klachten van onderdeel 1 en 2 slaagt, ook r.o. 3.19, 3.21, 3.23, 3.24 en het dictum niet in stand kunnen blijven.

4.47

Deze voortbouwklacht behoeft geen afzonderlijke bespreking, nu geen van de klachten van onderdeel 1 en 2 slaagt.

Slotsom

4.48

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de middelonderdelen slaagt en dat het cassatieberoep moet worden verworpen. Ik geef afdoening met toepassing van art. 81 lid 1 RO in overweging.

5.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Huurrecht en schijnconstructie bij executieverkoop van onroerend goed